2011年广州市荔湾区芳村龙溪项目市调报告.ppt

广州市荔湾区芳村龙溪路 项目市调报告 2011年5月 经济环境分析 广州房地产政策解读 市场预测分析 宏观小结 一、宏观环境 广州房地产市场情况 2 经济环境情况 2010年 ，广州GDP产值 10604亿元，从2006年开始 ，广州GDP都保持在10%以 上增长 根据GDP与房地产关系的横 向图，广州房地产近年都处 在高速发展的状态 高速发展的房地产市场为项 目的开展创造了良好的氛围 和环境 GDP增速与房地产发展的关系 小于4%4%-5%5%-8% 大于8% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 广州GDP近年增长幅度都保持在10%以上，房地产处于高速发展期 3 房地产近年开发情况 房地产开发投资增长趋缓 由于2010年亚运会的召开，广 州市第四季度要求所有扬尘性建 设工地停工。房地产开发投资受 此影响，出现回落。1-11月份 累计，房地产开发投资762.9亿 元，同比增长15.6%，增幅比1- 10月份累计回落4.8个百分点 2010年1-11月份累计，广州 市商品住宅竣工面积为488.79 万平方米，增长幅度比去年同 期下降4.4%，增幅比1-10月累 计上升了12.3个百分点 房地产竣工面积累计 增长率大幅上升 2009年11月-2010年11月广州市商品住宅竣工面积累计同比增幅走势图 2009年11月-2010年11月广州市房地产开发投资累计同比增幅走势 数据来源：广州统计局 数据来源：广州统计局 4 广州土地供求 经营性土地供应量 2010年，广州经营性土地供应量达到 1447.87平方米，同比上升42.14，达到历 史新高。广州历年来土地供应量不断增长， 呈“阶梯”状分布。其中土地供应的主力为 工业用地，主要集中在从化、花都等郊区， 市中心区域出让土地较多为住宅用地 广州历年经营性土地供应情况图 2010年，从成交地块的成交用途来看，工 业用地的成交占比最大，达到57，总共出 让地块为110块，住宅用地成交的占比为24 ，出让地块为46块，商办用地成交占比为 17，出让地块数为33块，公建配套用地仅 出让5块土地，占比为2 2010年广州成交土地用途比例 成交土地用途 5 广州住宅成交情况 2010年1-12月广州十区二市新建 商品住宅供应面积为1053.77万平 方米，成交面积为946.87万平方米 ，意味着市场供应大于求。整体而 言，2010年广州房地产市场处于 供大于求的局面 2010年广州十区二市新建商品住宅成交量走势图 商品住宅成交量 2010年广州十区二市新建商品住宅成交均价走势图 受政策影响，2010年商品住宅交 易价格曲线总体呈上涨趋势。虽然 经历了多项政策调控，12月的成交 均价依然达到最高值，为13176元 /平方米。在限购政策以及通胀预 期的影响下，预计2011年广州房 价依然处于高位盘整，房价大起大 落的可能性不大 商品住宅成交价格 6 广州住宅成交结构 价格区间2010年汇总(万M)比例 10000元/以下496.4152% 10000-15000元/213.7723% 15000-20000元/114.7212% 20000元/以上121.9613% 合计946.86100% 2010年广州十区二市新建商品 住宅成交面积段主要集中在90-130 区间段，成交面积为407.11万平 方米，占商品住宅市场总成交的 43%；其次为50-90区间段，成 交面积为199.81万平方米，占商品 住宅市场总成交的21% 面积段结构 2010年广州十区二市新建商品住宅 成交价格段主要集中在10000元/ 价格段以下，成交面积达496.41万平 方米，占商品住宅市场总成交的52% ；其次为10000-15000元/价格段 ，成交面积为213.77万平方米，占商 品住宅市场总成交的23% 价格段结构 2010年广州十区二市新建商品住宅成交面积段比例图 7 广州商业地产供求情况 上半年，广州商业前4个月供应较大，但进入5月、6月供应明显不足，但需求却是呈相反 态势 从供求总体情况看，前四个月供过于求，而5、6月则供不应求明显，可见投机投资性买 家经过住宅进一步调控后，转向商业市场寻求投资机会。总的来说，目前需求已被激活， 但未完全释放，商业市场前景利好 商业地产需求被激活，供不应求态势明显，为项目商业发展提供了市场机遇 8 广州商业土地地价走向 珠江三角洲地区主要城市各用途地价增长率（%） 2009年中山市是珠三角主要城市中唯一居住地价负增长的地区，2010年该市房地产市场 得到较大发展，因比较基数小而使其地价增长率数据大幅提高 排除中山市特殊情况，广州商业用地地价仅次于深圳市。整体商业地价的不断增长为项目 提供了良好的发展前景 商业地价快速增长，项目商业地产发展的潜力巨大，前景较好 9 商业地产价格走势 价格方面，3、4月商业市场价格受结构性成交影响回落，但其他均在20000元/以上 可见因住宅市场的调控，商业市场进入了高速发展期，价格也攀升至了高位 商业地产价格的不断增长，为项目增加了投资回收预期 10 广州房地产政策解读 历年政策走势图 政策展望 1.预售金监管效果未知，土地增值税清算短期难落地 2.未来可能对房地产交易环节征收重税 3.保障性住房建设将继续加大 受08年年底优 惠政策刺激， 09年年初成交 量快速回升 2010.1.7 国十一条 取消优惠 2010.4.27 国十条 差别信贷 2010.9.29 新国五条 限购令、差别信贷 2011.1.26 新国八条 二套房首付提至六成 2011.2.24 进一步限购 限购细则 2011.5.1 明码标价 一次性公开房源， 明码标价销售 商业市场不受 政策限制 11 广州住宅市场预测分析（一） 1、政策预期 广州楼市虽然随着政策的调控出现起伏，但总体表现依旧坚挺，调控效果未尽人意。从政府 的意图判断，下一阶段仍旧是政策多发期，政府会继续出台相关政策 。未来的潜在的四项重 磅政策：房产税、预售资金监管、土地增值税清算及交易环节重税四方面，其中唯有后者才 是真正有杀伤力 2、土地供需 供应方面，按广州市政府预定计划，2011年广州住宅类土地供应量约500万平方米。主要集 中在外围区域，约占6成以上，中心区的占比不超过4成。近3年，政府供应计划出现临时调 整现象，实际年供地量均少于规划供应量，预计2011年广州住宅类土地供应量能达到供应目 标，一方面是因为亚运后，在前期投资刺激下，市场上流动资金增加，另一方面，政府为亚 运进行的投资，不少要从土地出让中回收 成交方面，市中心地段较好的住宅土地成交火热，偏僻地段的出让土地难以受到开发商青睐 。而按照规划，2011年广州住宅类用地主要集中在郊区，土地市场的供需矛盾依旧突出，并 在一定程度上影响广州商品住宅市场的走势 12 广州住宅市场预测分析（二） 3、市场走势 部分楼盘可能会 有调整，但成交 量同期相比趋向 回升 在经过一轮的调整 之后，广州房价将 趋于平稳，销售面 积趋向平稳 房价与销售量将迈入稳 定通道，鉴于广州强劲 的购房需求，广州房价 加剧下调的可能性不大 结构表现： 高端物业：由于限购、土地增值税等政策的影响，高端物业短期内受影响较大，销售或有 波动；但中长期仍具有保值增值性 中低端物业：首付三成以及限贷政策将在一定程度上影响刚性和改善性需求，中低端住宅 受影响较大 总体走势预测： 第一阶段第二阶段 第三阶段 13 商业市场预测分析 2010年住宅市场被从严调控，一方面使得部分资金流向没有限制的商业市场，另一方面 提高商业市场利好预期 目前国内的投资环境和投资渠道都非常有限，再加上通胀持续的背景，房地产始终是资金 保值和升值的重要途径。2011年，调控政策继续从严，流动资金需寻求投资渠道以期保值 或增值，商业市场凭此吸纳流动资金并带动价格高涨 从商业市场月度的供给分析看，商业市场供不应求态势明显 房地产仍是国内资金升值保值的重要途径，受政策性影响， 商业市场将吸引大量投资性买家，市场潜力巨大 住宅政策性影响 14 小 结 经济方面，广州GDP产值逐年上涨，2010年超万亿，近年增长幅度都保持在 10%以上，固定投资增长速度较快，为地区经济发展奠定了良好基础 住宅地产市场情况看，针对住宅的调控政策进一步紧缩，住宅成交有一定影响 。限购令没有让房价下调，但使广州住宅交易量下降，库存量大增，市场竞争 激烈 而商业市场并未受其影响，再加上通胀持续的背景，更多投资性资金流向商业 地产，导致商业市场供不应求态势日趋明显，量价齐升趋势加强 1、经济走势 2、住宅地产 3、商业地产 15 项目区位 项目四至 项目印象 二、周边环境 交通情况 16 大荔湾 佛山南海、禅 城 海珠 项目位于现荔湾原芳村区，广州与佛山南海相连处，处于两区不边缘地带，现时 看来前不着广州中心区，后不着佛山桂城、禅城中心，区位优势不明显 项目区位 17 区位印象 荔湾区 u2005年芳村并入荔湾区， 荔湾区是广州中心老八区之一 。是广州欠发达的区域，经济 基础相对薄弱。芳村主要以茶 叶、花卉鱼虫等批发市场而著 称。 u项目位于原芳村区增滘村 北, 属于广佛边沿位置，向东 得不到广州政策的扶持，向西 也未受惠于佛山的飞速发展。 是广佛两城交界落后的地区。 u虽然近来大力推进广佛同 城发展，但推动的进度有限， 项目周边发展依然没有起色。 是广州老城区或落后区域。 广州市荔湾区东漖镇增滘村村域范围266.72公顷的全村面 积内的现状，包括辖内增滘、步滘、大和、洪石坊4个自然 村，原有耕地2243亩，近年国家征地用作城市建设仅剩下 734亩。增滘村辖内有增滘、步滘、大和、洪石坊4个自然 村，有865户，人口2789人(其中农转居人口有1900多人)。 增滘村在明代成化年间建村，至今已有530年的历史。 18 交通状况：交通便利，但非两城往来主干道 本案北临龙溪大道，路 面宽4060米。龙溪大道 是东西走向的主干道。东 起花地大道坑口村，经东 漖大桥、白沙河桥，西跨 佛山河道五丫口大桥接佛 山市南海区的海八路，是 广州市西南部出入口之一 。 本案距东面的芳村客运 站和地铁坑口站约2公里， 离环城高速公路出入口约 700米处，车流量大，交通 易达性良好。往来佛山或 广州市各区都十分方便。 龙溪大道车流量无法与 环城高速、鹤洞路相比。 本案 19 项目印象：荒凉 项目较荒凉， 周边无小区楼盘， 也无美观的建筑物 。本案周边主要为 厂房和汽车市场， 人流量较少。城中 村的中心商业区也 偏离本案。 区域内的零售 商业主要集中在城 中村内，业态以服 务村民及周边工厂 员工的生活百货为 主。 龙溪大道上几 乎无任何零售商业 ，但有荔湾区重点 打造的汽车等专业 性市场，多集中在 龙溪大道两旁，这 主要受益于便捷的 交通。 芳村体育育中心 车管所 加油站 城中村 至尊高尔夫球场 菊树地铁站 20 项目四至 解析： 东面：项目位于芳村体育中心内 ，东面正对主会馆；往东100米是荔 湾区人民法院，高压线横空而过； 东北面为城中村步漖村，东面距 芳村客运站和坑口地铁站约2公里； 西面加油站，再往西100米为增 滘工业园和大型的汽车销售市场，车 管所也刚好设在附近。项目距离环城 高速公路入口仅700米左右，至广州 花卉博览中心也不足1000米的距离 ； 南面为体育中心的内部网球场， 四周被围墙封闭，只能由北面大门进 出； 北面为增滘村、汽车销售市场及 其相关的配套服务，本案的北门为龙 溪大道，它是到达本案的主要交通， 也是广州至佛山市区的主要干道之一 ，车流量大。项目往北约500m左右 是原尊至高尔夫球场用地（现已经拍 卖）。 东面：芳村体育中心主馆、荔湾区人民法院 西面：加油站、增滘工业园、大型汽车市场、环城高速公路 南面：体育中心内部网球场 北面：增滘村、汽车市场、省道龙溪大道 21 周边印象:芳村体育中心与法院 芳村体育中心位于荔湾区龙溪大道277号， 占地208亩，有网球中心、体育会馆、羽毛 球馆、体育公园等设施。其中网球中心占地 约70亩，设有1个网球主场和16个标准网球 场，球场表面质地为硬胶地，共有观众席 3600个，有休息室和停车场，适合蹴球比 赛与训练场地要求；该场曾举行2001年举 办九运会网球比赛、2004年广州国际女子 网球公开赛等赛事。 由于人少冷清等原因，主场 馆内（项目正对面）的特色 餐饮也关门结业了。 场内免费停车，看 不到有人保管车辆 。 荔湾区人民法院位于芳村体育中心 东面，仅一墙之隔。 22 周边印象关键词 ：核心商圈 位置：区域内的商 业核心位于龙溪中路， 主要集中在增南路至增 滘南约一段，长约 500m，以华嘉购物中 心和增滘市场为中心。 该路段与龙溪大道平行 ，东西贯穿了大和、增 滘以及步漖三个村落。 业态：主要以低端 的日用百货、医药、服 饰、五金、通信等为主 ， 租金：中心位置100 -120元/月左右，而 增南路的租金仅为10- 15元/月，两者相聚 两百米都不够，租金却 相差将近10倍。显示商 业需求量少。 空置：龙溪中路的 东段有近十余间商铺空 置，华嘉购物中心东西 方向五十米无空置，但 超过两百米后的商铺空 置超过50%。 本案 核心商圈 23 周边印象关键词： 工厂 由于片区偏僻，土地房屋的 租金价值低，所以吸引了许 多劳动密集型的低端工厂设 址。 24 周边印象关键词： 城中村 与市区的城中村（如冼村、黄村 、梅花村、文冲等）不同，这里 的城中村居住的除本地居民外， 居住的大都是收入和消费能力较 低的工厂的员工和民工。 25 周边印象关键词： 车城、车管所、汽车汇展中心公交站 车管所 上海大众 庆铃 大昌 行喜 龙汽 车市 场 加油站 26 周边印象关键词：花卉 芳村以花卉苗木知名，项目正对 面为花卉苗木种植场，芳村东漖 传统盆花基地以及广州花卉博览 园与项目太约1.5公里。 27 菊树、坑口地铁站，芳树客运站 项目步行至菊树站大约 15分钟路程,离坑口地铁 站、芳村客运站约25分 钟路程。 28 荔湾土地成交 荔湾房地产小结 项目周边市场发展 三、发展初判 荔湾在售楼盘描述 小结及建议 29 2010至2011年荔湾区土地成交情况 拍卖时间地块名称面积(平方米)竞得者成交价格楼面地价 2011年9月1日荔湾高尔夫球场C地块 此次挂牌出让的9宗土地主 要分布在荔湾、白云、花 都和番禺四个区，用地面 积共199481平方米，建筑 面积共484676平方米，起 始价共166345万元。 广东邦华集团13070万3237元/平方米 2011年4月28日荔湾区高尔夫球场AF030448地块 宗地面积为69531平方米， 建筑面积178937平方米 保利地产7.885亿元4407元/ 2010年11月25日荔湾区黄沙大道广铁南站住宅用地 可建设用地面积15.5559万 平方米，建筑面积49.7789 万平方米 广铁集团、珠光86亿元17236元/ 2010年9月19日荔湾区旧龙溪路高尔夫球场F地块 占地面积39931，建筑面 积106473 路劲地产7.1亿元6668元/平米 2010年9月19日荔湾区旧龙溪路高尔夫球场D、E地块保利地产18亿元 D:5789元/平米 E:6954元/平米 2010年6月29日荔湾区旧龙溪路高尔夫球场A地块 共2.8122万平方米,可建设 用地仅有8.4366万平方米 中铁房地产集团有限 公司 6.25亿元7408元/平方米 2010年6月29日荔湾区旧龙溪路高尔夫球场B地块 共3.7万平方米,可建设用 地仅有9.1827万平方米 中铁房地产集团有限 公司 6.7亿元7296元/平方米 2010年3月17日东风西源溪大街烂尾地块 共3104平方米,可建设用地 仅有2604平方米 佛山南海平南实业有 限公司 7100万元6542元/平方米 着色框内为项目周边的地块 30 该区域供应充足，8个在售项目，当中7个项目在推货，市场竞争压力大，客户所 选择的面广。同时，还将片区还面临越秀、海珠、南海等片区竞争对手。 大荔湾在售楼盘情况 珠岛花园 逸翠湾 美荔尚筑 荔湾 金域华府 岭南湾畔 逸彩新世界翠竹苑 荔江美筑 力迅原筑 龙津华府 荔港南湾 万科柏悦湾 荔景华庭 西湾阳光 在售旧盘将推将推 31 旧荔湾在售楼盘情况 项目名称户型面积区间 （） 总套数已售套数销售率剩余套数目前均价 装修标准 （元/）（元/） 金域华府 1房631129320%19 23000精装修 2房72-1141708819%82 3房94-12117211926%53 逸翠湾 复式266-380 12325%9 27000 4房281-28927611642%160国际顶级 3房116-142 984981100%3豪华装修 2房88-102 62458594%39 美荔尚筑 2房78-84643318%31 220003600 3房123-13296178%79 4房143-16164146%50 n 楼盘较多，但可售的余货少，客户选择性不足； n 该区域核心圈层的价格相对较高，普遍去到22000元/平米左右，而逸翠湾则树立 了该区域的价值标杆，销售价格约27000元/平米。 中大户型为主，价格高企，剩余货量少，定位比较高端。 32 原芳村在售楼盘情况 项目名称户型面积区间 （） 总套数已售套数销售率剩余套数目前均价 装修标准 （元/）（元/） 翠竹苑 2房955610.4%55 15000毛坯 4房130-16516873%161 逸彩 新世界 3房7866668%0160001500 4房85-11772034944.4%371 荔江美筑 1房60-61200.0%2 16000带装修 2房61-11944541067%35 3房99-10526193%7 4房83-881130.5%8 5房96-10126224%4 6房10510510217%3 n 该区域在售项目余货较少，集中了综合质素一般的楼盘均价约在15000-16000元/ 平米之间。 中小户型为主，项目定位中端面向年轻群体，贴近市场的“平民价”。 33 典型项目客户群构成 项目面积段户型均价客户组成 逸翠湾 102两房 27000 以老城区客户为主、教师、校长（詹天佑小学、广州市西关培正小学、广州市第一中学）、商务酒店中高层 人士（白天鹅宾馆）、银行(中国工商银行)、医院院长（荔湾区人民医院、广东省中医院、广州沙面国医馆 ） 、公务员（政府机关单位如广州地税荔湾分局、广州荔湾地税局、荔湾公安分局、荔湾消防中队）、荔湾 区体育局、芳村酒吧街老板 208-228四房 私营企业老板（广州谊园文具玩具精品批发中心、黄沙水产专业市场、清平中药材市场、十三行服装批发市 场、南大电子城、一德路海味街、一德路玩具批发市场、中山八童装批发市场、部分西关玉器商业城、华林 寺玉器市场、逢源路古董市场） 金域 华府63一房 24000 卷烟二厂管理层及员工、医院院长（荔湾区人民医院）、银行（广东发展银行、中国银行）、公务员、教师 （市四中、华侨小学、31中学、广州市荔湾区耀华小学）、商务酒店中高层人士（帕宁酒店） 、 KTV娱乐场 所老板 72-113两房 部分商务酒店中高层人士（帕宁酒店）、私营企业老板（十三行服装批发市场、西关玉器商业城、华林寺玉 器市场、逢源路古董市场、酸枝家具街、黄沙水产专业市场、清平中药材市场、人民中眼镜城、中山八童装 批发市场、中山市童装批发商圈）94-120三房 美荔 尚筑 78-84两房 22000 以老城区客户为主、卷烟二厂管理层及员工、公务员、医生、教师（市四中、荔湾三元坊小学、华侨小学、 31中学）、银行（上海浦东发展银行、中国银行、中国建设银行）、部分新光城市广场业主、 KTV娱乐场所 老板 123-131三房 私营企业老板（中山八路服装城、康王城、柏德来家饰精品城、中山市童装批发商圈、华林国际玉器、西关 玉器商业城、逢源路古董市场、酸枝家具街、源胜陶瓷玉石工艺街、中六电脑城IT商圈） 143-163四房 岭南 湾畔 82两房18000 教师、校长（广州市协和高级中学、百莲达美容美发化妆学院、广州市金羊服务公司幼儿园、协和小学、广 雅中学）、公务员、西村村民 97三房19500 私营企业老板（鞋城、火车站（站西）鞋城及皮具私人老板（潮州、茂名、福建、杭州）、中山八童装批发 商圈、批发文具城、电子、羊城灯饰材料市场） 34 荔湾区房地产市场特征汇总 旧荔湾，舒适型，价格高 旧芳村，实用型，平民价 珠江为界，价格分化 老荔湾客户，地缘情节强 新荔湾客户，价格 才是决定因素 紧守荔湾 向外区分散 专业市场多，大批 经济实力强人士 环境与地缘情结对比， 地缘情节是决定因素 经济实力较强 的老荔湾人紧 守旧荔湾，旧荔旧荔 湾区以大面积湾区以大面积 舒适产品为主舒适产品为主 受旧荔湾中心城 区高房价推动， 新荔湾人开始新荔湾人开始 向外区寻找实用向外区寻找实用 型强，价格相对型强，价格相对 较低的产品较低的产品 原居民占主导，外地的专业市场生意人就近一致选择周边置业，短期内供货量致 部分客户流向外区（金沙洲）。 35 位 置黄沙大道8号 发展商和记黄埔 建筑形态8栋25-50层高的建筑组合而成 占地面积7.1万 建筑面积42万 开盘时间2008年11月 总户数1896户 产品情况 80的2房，90-110 三房，140-200 四房 、顶层复式 销售均价27000元/平米，含国际顶级豪华装修 项目基本指标 n 该项目位于荔湾区黄沙大道，紧邻珠江，经由珠江隧道去往本项目地块仅10分钟车程。周边交 通状况较好（公交车总站、地铁站），江景资源是该项目核心卖点，但周边商业、生活配套欠 缺。凭借产品定位包装及白鹅潭经济圈的规划前景，打造了目前荔湾区高价值标杆性楼盘。 片区典型案例分享 和黄逸翠湾 36 户型面积区间总套数户型配比已售套数剩余套数消化速度比率销售率配比 复式 266-28060.3%2433%0% 348-38060.3%1517%0% 四房二厅281-28927614.6%11616042%7% 三房二厅 136-14273238.6%7293100%43% 116-13025213.3%2520100%15% 二房二厅88-10262432.9%5853994%35% 1896100.0%168521189%100% 户型配比及销售情况 该项目在产品定位上以中大户型为主，且各户型面积大于市场上同类产品的面积， 顶层 多为复式单位，另有少部分顶楼平层单位带空中花园、游泳池； 整体销售情况比较理想，自首次开盘至今历经1年半的时间共完成总货量的89%， 二房、 三房消化速度较快，其中占主要比例的是136-142三房及88-102二房。 复式产品：266-280小面积段的消化速度快于348-380大面积段。 37 价格走势 该项目价格走势一路看涨，由开盘初期的15000元/平米均价飙升至27000元/平米。 价格跟随市场变动调整，该项目入市时间在08年低谷期，遵循“低开高走”价格策略，推出了 邻近马路的 单位，装修标准为普通精装标准； 随着09年3月市场的回暖，价格开始出现小幅上升，所推出的货量质素逐渐偏高；2010年春节 后，在持续09年的高温环境下，推出一线望江的A5栋单位，价格发生了一个质的飞跃，27000 元/平米均价与珠江新城片区楼价毗美。除了打无敌江景外，国际顶级豪华装修交楼标准、及 白鹅潭经济圈规划的逐渐明朗等利好 为该项目豪宅高端、高价形象奠定了基础。 38 项目目标客户群构成 早期 客群 构成 该项目是荔湾老城少有的社区型楼盘，吸引了大量周边原著居 民以及周边专业市场档主如：黄沙水产、清平药材市场、文具 批发商行等的客户。客户群的区域以荔湾区为主。 近期 客群 构成 项目除了维系本身荔湾区客户外，受高端物业形象的提升及老城稀缺 的社区型楼盘、白鹅潭经济圈的带动，客户群逐渐向外区域扩散，如 越秀东风路、环市路等客户、海珠（工业大道、南田路、沿江西等） 、芳村（花地大道、芳村大道沿线等），少量天河区客户。 项目形象档次的拔高 江景资源的稀缺 白鹅潭经济圈的规划利好 39 项目产品类型货量预计推出时间 西湾阳光60-140380套2010年8月 珠岛花园90-120 800套待定 龙津华府95-165 1000套2010年底 荔港南湾90-160 300套待定 云邦明月星辉90-200 1000套2010年8月 万科柏悦湾70-140 预计1500套待定 荔景华庭80-120 200套待定 荔湾潜在供应项目情况 潜在供应项目集中在下半年和2011年上半年推出市场，总体货量约5180套；预计2010年下 半年即7-10月预计有3000-3500套新货推出市场，该片区竞争相当激烈。 从对潜在项目产品类型的调查统计，产品面积主要为90-160平米左右的中大户型为主。 下半年供应量集中，竞争压力大，且产品户型面积区间变大。 40 荔湾区域市场分析对项目开发的启示 大荔湾潜在消费群体大，但余货少，供需失衡；1 未来供应产品