房地产开发有限公司管理文件地产财务管理手册.doc

xxx 房地产开发有限公司管理文件财务管理手册（v1.0版） 2014年 11月1日执行xxx 房地产开发有限公司 财务部制目 录第一章 总则2第二章 公司基本会计制度2第三章 资金管理制度3第四章 固定资产管理制度5第五章 财务报销制度9一、总 则9二、借款及预付款管理规定10三、公司日常费用报销12四、 工程进度款支付18五、其他费用的报销19六、财务报销原始凭证的规定19七、 附则21第六章 成本核算管理制度21一、总 则21二、成本核算的基本程序21三、 成本核算对象的确定22四、 成本费用项目及核算内容23五、会计科目与帐簿设置31六、 成本费用的归集与分配33七、 附 则37第七章 票据印章管理制度38第八章 财务信息管理制度38第九章 附 则3941第一章 总则 第一条 为加强xxx 房地产开发有限公司有限公司的财务管理工作，更好地发挥财务在公司经营、管理、决策中的作用，根据公司法、中华人民共和国会计法，参照企业会计准则、企业财务通则、施工、房地产开发企业财务制度、企业内部控制基本规范，结合公司具体情况，特制定本制度。 第二条 本制度适用于xxx 房地产开发有限公司，各级领导和全体员工都必须严格遵守、认真执行。 第三条 财务管理制度是企业管理的重要组成部分，在xxx 房地产开发有限公司的统一领导下，各项目公司建立健全财务管理的各项规章制度，设计财务组织结构，制定财务人员的岗位职能、职责、检查、监督等财务纪律。 第四条 制定会计核算程序、财务预算程序和各项财务内部控制程序。 第五条 积极、合理地筹措及使用资金，为经营管理服务，确保和促进公司取得较好的经济效益。 第六条 做好公司对外结算及公司财务信息的对外披露。第七条 协调财政、税务、银行等相关职能部门与财务相关工作关系。第八条 完成其他财务相关工作。第二章 公司基本会计制度 第一条 本公司执行会计法、企业会计制度、施工、房地产开发企业财务制度。第二条 会计年度以公历一月一日至十二月三十一日。1、记账的原则和方法：以权责发生制为原则，实行借贷记账法。 2、企业的会计核算以人民币为记账本位币。 3、公司的固定资产按平均年限法计提折旧，残值率统一为5%。 4、存货按历史成本计价。按照有关规定计提坏账准备、和各项资产减值准备。 第三条 公司执行财政部颁发的企业会计制度及企业会计准则并根据具体经营特点选用会计科目，财务人员在具体账务处理中必须正确使用会计科目，可根据实际实际工作中具体情况适当增设相关会计科目，但事前必须经公司财务负责人批准。 第四条 会计凭证和账薄：原始凭证是记录经济业务,明确经济责任,具有法律效力的书面证明。原始凭证的取得必须真实、合法、有效、完整。 第五条 有关人员对票据的接收、传递必须建立相应的台账登记，并妥善保管。对发现有疑问的票据必须予以核实、退回并重新取得。 第六条 有关财务人员对财务专用章、法人章必须妥善按照职责分开保管，并按规定使用。如因个人保管不当或不按规定使用，造成的一切后果由相关直接责任人负责。 第七条 财务人员必须要树立良好的职业道德情操，严格执行国家相关财税法规和公司财务制度。第三章 资金管理制度第一条 财务部设立专职出纳，按照中国人民银行颁布的现金管理条例负责公司现金收、支等管理业务。 第二条 出纳员不得兼任稽核、收入、支出、费用、债权、债务的登记和会计档案管理工作。 第三条 出纳对收到的货币资金必须及时入账，不得私设小金库、不得账外设账或截留收入。 第四条 对库存现金余额根据公司日常开支需要，严格实行每日不得高于20000元的限额管理，超过库存限额的现金应及时送存银行。 第五条 对单笔或汇总同一单位或个人一次性支付超过5000元以上的，应通过银行转账支付。 第六条 出纳必须每日对库存现金进行盘点，做到账实相符，保证现金的安全；每周和每月必须根据盘存结果编制资金日报表，并经会计签字确认存档，同时以电子版形式报送公司财务负责人审阅备案。 第七条 出纳每月末及时与银行对账，并与会计帐核对，做到账账相符。如果不符，应及时查明原因，及时处理。不得出现未达账项长期不处理或无法查法原因的未达账项，出纳、会计人员承担与之相对应的经济责任。 第八条 出纳人员对与付款有关的各种票据的购买、保管、背书转让、注销等必须规范进行，并设立登记薄进行记录，防止空白票据的遗失和被盗。第九条 公司内部实行高度集中的资金使用管理,费用开支实行事前请示、报告和月、周计划列支制度。每月28日由各部门根据财务部的要求，填列下月资金计划工作底稿，财务部收集汇总后编制当月资金计划，于次月3日提交总经理、董事长审批；各部门每周五向财务部提交下周资金支付计划。 第十条 单证相符的记帐凭证是经办人员领款和财务出纳付款的依据。出纳对资金的安全性负责,对单证的完整性负连带责任。第十一条 出纳每个工作日17时前向董事长或财务负责人汇报银行或现金结余情况。第十二条 其它有关规定 1、禁止非正规票据在企业财务入帐； 2、费用开支应遵循权责发生制,并及时报销,一事一清，谁领款谁签名； 3、财务部门内部实行钱、帐分管,印鉴分管,票据的收发领存建立台帐； 4、财务部门负责按计划对资金进行平衡； 5、如需使用现金结算,数额较大的应提前3天报备；第四章 固定资产管理制度第一条 固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在5000元以上的资产，如房屋、建筑物、机器、机械、设备、运输工具、器具、工具等为固定资产。 第二条 固定资产管理部门 1、公司总部的房屋、建筑物、运输、办公、电子设备等由行政人事部负责管理，并由其自行制定具体管理及保养细则。2、施工现场的机器、电子设备由行政人事部组织具体使用部门按公司相关制度规定进行管理，可在公司相关管理制度的基础上自行制定其具体管理及保养细则。 第三条 固定资产的计价 1、固定资产按照历史成本计价固定资产的历史成本是指购建某项固定资产达到可使用状态前所发生的一切合理、必要的支出。2、固定资产的价值构成按照企业会计准则处理。 第四条 固定资产增加的管理 1、公司购置固定资产应当符合公司战略规划及经营计划。严格控制并避免购进不需用固定资产。 2、固定资产购置须于每月28日前，报经xxx 房地产开发有限公司人事行政部负责人、成本控制部负责人、财务部负责人、总经理、董事长审批，经签字同意后方可购置。特殊急需用固定资产，以单例报告形式，报经人事行政部负责人、财务部负责人、总经理、董事长审批，经签字同意后方可购置。 3、工程完工交付使用的固定资产，须做技术鉴定和验收手续，填列固定资产移交验收单，公司财务部据此建立固定资产卡片进行财务核算管理。 4、购置固定资产须先由公司人事行政部办理相关验收入库手续，建立固定资产台账，领用后由公司财务部列入固定资产核算。5、固定资产盘盈，须报经xxx 房地产开发有限公司人事行政部负责人、财务部负责人、总经理、董事长批准后，由财务部按照同类固定资产的重置完全价值和新旧程度折旧后建卡、建帐进行核算。 第五条 固定资产减少的管理 1、固定资产调出、转让，需填写固定资产调拔单或申请报告，经xxx 房地产开发有限公司人事行政部负责人、财务部负责人、总经理、董事长批准后，方可办理手续。 2、固定资产报废，需经有关技术部门鉴定后,填写固定资产报废申请报告，经xxx 房地产开发有限公司人事行政部负责人、财务部负责人、总经理、董事长批准，方可办理手续。 3、固定资产盘亏，需由责任单位认真查明原因，并将处理意见取得公司人事行政部负责人、财务部负责人、总经理、董事长批准，方可办理手续。 4、固定资产毁损、丢失等，凡已购置保险的，相关责任管理部门或责任人需立即通知保险公司，并认真查明原因，及时向司人事行政部负责人、财务部负责人、总经理、董事长提交报告，并向保险公司索赔，或由过失人员承担赔付责任。 5、公司人事行政部应当定期对固定资产使用状况进行检查，发现确属本公司不适用的闲置设备应及时查明原因。对未经批准购进不适用闲置设备给公司造成经济损失的，由直接责任人承担赔偿责任；经批准购进不适用或闲置设备给公司造成经济损失的，由申请人、批准人(申购部门负责人)共同承担赔责任。6、公司应当积极妥善处理不适用的闲置设备，将经济损失控制在最小范围之内。 第六条 固定资产折旧 1、计提折旧的范围按照企业会计准则执行。 2、公司固定资产折旧，应当按月计提。 3、新增加和开始使用的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧。 4、减少或停用的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起停提折旧。 5、已交付使用，但尚未办理竣工决算的工程，估价转作固定资产并计提折旧，待竣工决算完毕后，按决算数调整原估价的固定资产原值，并调整已计提折旧。6、 固定资产折旧的方法及年限，采用平均年限法计提折旧。第七条 固定资产折旧年限规定1、房屋、建筑物，为20年； 2、飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年； 3、与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年； 4、飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年； 5、电子设备，为3年；6、当已计提完折旧，但仍在使用的固定资产，可不必再进行折旧和其他处理。第八条 固定资产修理费的管理 1、公司固定资产发生的修理费用，需报经四、公司人事行政部负责人、财务部负责人、总经理、董事长批准后，方可办理修理手续。2、对于修理费用较大，且每年都需要大修理的固定资产，年初由固定资产使用部门提出大修理计划和费用预算，经有关技术部门确认后，报经公司人事行政部负责人、财务部负责人、总经理、董事长批准同意。3、与固定资产有关的后续支出，符合准则规定的固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。 第九条 固定资产的管理原则 1、固定资产实行分级归口管理，执行“谁用、谁管、谁修”的原则。 2、建立固定资产台账，固定资产卡片要按每一固定资产对象建立，并按固定资产的类别保管、使用部门顺序排列，每一卡片应记载该项固定资产编号、名称、规格、技术特征、使用部门、开始使用日期、原价、预计使用年限、折旧率、停用及大修理等详细资料。固定资产卡片应一式两份，一份由固定资产使用部门保管；一份由公司财务部负责登记保管。3、固定资产管理必须严格执行财产清查管理制度，做到账、卡、物保持一致，每一年度终了前必须进行一次全面的盘点检查，并将检查结果上报公司人事行政部负责人、财务部负责人及总经理、董事长处。 第十条 固定资产（房产）的管理 1、按照地产行业操作流程，凡取得预售许可证的房产，财务部与市场营销部均要建立库存产品（房产）销售管理台账。2、 库存产品（房产）销售管理台账的内容包含：编号、幢号、楼层、房号、建筑面积、套内面积、按挂单价、挂牌总价等。第五章 财务报销制度一、总 则第一条 为进一步强化公司财务管理，完善财务管理制度，合理控制费用支出，规范公司的会计核算工作和财务报销行为，使公司财务管理制度化、规范化和可控性，充分发挥财务管理在公司开发经营管理中的作用，以保障和促进提高公司经济效益，特制定本制度。 第二条 公司日常经营活动的报销，包括借款、付款、材料、设备、办公用品、低值易耗品、工程物资、固定资产、工程进度款、税费支出、招待费、差旅费、车辆费用、职工劳保及福利费用以及其他涉及成本费用支出的报销等均按此制度要求执行。第三条 一般报销（除工程款报销外）流程：报销人整理粘贴发票、单据填写对应费用报销单，并附费用相关证明资料（资金申请，附批准后的资金申请单）部门负责人审核签字分管领导核实签字会计审核财务负责人审核总经理审核董事长审批会计制作财务凭证财务复核出纳付（汇）款。第四条 工程款付款报销流程：收款单位书面申请-工程管理部-工程部负责人审核-成本控制部申请付款-成本控制部负责人审核-分管领导审核-财务负责人审核-总经理审批-董事长审批-会计制作凭证-财务复核-出纳汇款。第五条 付款方式：付款分现金支付和银行支付两种方式。现金支付：会计依据审批后的借款或预付款单据，编制会计凭证财务经理复核借款人在会计凭证上领款人处签字确认出纳依据会计凭证付款-出纳登记现金日记账；银行支付：会计依据审批后的借款或预付款单据，编制会计凭证出纳填写银行付款凭证-财务复核出纳银行汇款。 第六条 报销必须在费用发生后或出差结束后三个工作日内进行。第七条 本制度适用于公司全体员工。二、借款及预付款管理规定第八条 借款是指公司员工因公司业务需要而发生的临时性借款；预付款是指因公司业务需要，需预先支付的购买材料、货物、工程物资及其他各种与公司业务相关需要预先支付的款项。第九条 借款管理规定 (一) 出差借款：出差人员凭审批后的“出差申请”按借款审批流程和审批权限办理借款。 （二）物资采购借款：公司日常物资采购借款，经办人员凭审批后的“采购申请表”按借款审批流程和审批权限办理借款；公司日常物资采购单笔业务超过5000元以上的，原则上需以银行转账方式支付。（三）其他临时借款：公司其他费用性支出项目（如日常办公费用、招待费用、车辆费用等），业务经办人员凭审批后的“借款申请”按借款审批流程和审批权限办理借款。(四) 各项借款金额超过10000元应提前一天通知财务部备款。 第十条 预付款管理规定（一）各项工程预付款:公司开发过程中材料、设备或其他需要支付预付款的，一般不应超过价值或签约金额的20%。（二）日常零星物资、材料采购预付款：公司各项物资、材料采购需提前预付货款的，有签订合同的，同时附合同复印件，按借款审批流程和审批权限办理预付款手续。（三）办理公司各项预付款时，经办人员必须向财务部提供经审批的“合同或协议”、“付（预）款申请”后，方可办理预付款支付手续，财务人员核对相符后，并提供收款单位加盖公章的收据或发票，方可办理支付。（四）公司各项预付款应采用银行转账方式支付。第十一条 借款及预付款流程（一）借款人凭审核批准的资金使用单填写公司统一格式的“借款单”或“资金使用审批表”等，并注明借（汇）款事由、借（汇）款金额，大小写须完全一致，不得涂改。 （二）审批和付款按公司规定流程进行。第十二条 凡涉及公司业务需要领用空白转账支票的，由财务人员在支票存根上写明日期、用途及限额后，由业务经办人员在支票存根上和支票领用登记表上签收；支付时必须完整填写支付日期、用途及大小写金额并及时告知财务人员具体付款日期和金额；任何人不得将空白支票交给其他单位或个人，作废支票要及时交回财务部留存。遗失支票，领取人必须在第一时间告知财务部并按相关规定和程序办理挂失手续，若遗失支票已被兑付，领票人须按票面金额全额赔偿。第十三条 公司所有借款及预付款，除周转借款（备用金）外，原则上必须在结清前帐后才可再借，确因业务需要而来不及结清前帐的，必须以书面形式告知财务部，经总经理或董事长同意后，方可再借付。第十四条 公司经办人员须在单项借款业务办理完毕后三个工作日内，凭有效票据报销并结清借款，凡无正常理由未按规定期限报销者，员工个人借款凡超过15天不结账者，或预付款超过1个月不冲销的，将不予报销。三、公司日常费用报销第十五条 费用报销的控制原则：实行计划（预算）管理、分级负责、层层把关。由各部门负责人负责本部门人员费用报销的真实性、合理性等一级审查和预算控制；由成本管理部对报销票据发生费用的合理性等进行二级审查；由财务部对报销票据的合法性进行三级审核；由分管领导、总经理和懂事长进行最后的审核和支付授权。 第十六条 公司费用报销规定（一）公司一切费用支出必须按“先申请，后办理”的原则进行，对未申请、审批的一切费用不予报销，特殊情况必须经董事长书面批准。（二）公司所有费用支出报销按公司制度规定执行，凭有效票据报销；报销的费用支出必须真实、合理。（三）报销必须凭真实、合规、有效的原始凭据和发票进行,所持票据必须是国家税务机关统一印制的票据并规范完整填写，数字清楚且无涂改,严禁和杜绝白条入帐和费用支出项目与所附票据不符以及其他违规行为发生。（四）报销费用票据必须按时间顺序和类别整理、粘贴并按规定要求填写费用报销凭证,待逐级审核批准后,方可报销。（五）费用发生过程中报销人应主动索要和保管发生费用的相关单据和有效发票，如未能取得正规合法的票据而被剔除的部分支出，原则上不予报销，由当事人自行负责。 （六）费用报销单的填写，应遵照“实事求是、准确无误”的原则，将费用的发生原因、发生金额、发生时间等要素填写齐全，并署名。第十七条 一个预算期间内，日常费用主要包括差旅费、电话费、办公费、低值易耗品、业务招待费、培训费、资料费等各项费用的累计支出原则上不得超出预算。第十八条 差旅费报销规定（一） 差旅费报销标准按公司制定的标准执行。 1、住宿费报销标准：类 别总经理副总经理/部门总监部门部长/经理 /主任员工住宿住宿住宿住宿省内400元/晚/间300元/晚/间200元/晚/间100元/晚/间省外（除西藏外）500元/晚/间300元/晚/间250元/晚/间150元/晚/间 西藏550元/晚/间400元/晚/间350元/晚/间200元/晚/间 2、交通费工具标准：职 务乘坐交通工具标准总经理/总监飞机经济仓、火车软卧、动车一等座、高铁一等座、轮船一等仓、普通客车、出租车部长/经理火车硬卧、动车一等座、高铁一等座、轮船一等仓、普通客车、出租车员 工火车硬座、动车二等座、高铁二等座、轮船二等仓、普通客车 3、除住宿交通外其他费用开支标准：员工出差按省内普通员工50元/人/天，部门经理以上员工60元/人/天，省外普通员工80元/人/天，部门经理以上员工100元/人/天，给予误餐和市内交通补贴。（二）差旅费报销的一般规定：1、拟出差人员首先填写“出差申请”,详细注明出差地点、事由、行程安排、交通工具及预计差旅费用等项目，并按审批程序和权限进行报批。2、出差人员需要预借差旅费的，凭“出差申请、借款申请，按公司借款规定办理借款。 3、出差人员应在出差结束三个工作日内办理报销事宜，根据差旅费用规定标准填写“差旅费报销单”，并按审批程序和权限进行审批，在相应员工级别内，凭消费发票，实报实销，结清借款。4、出差人员差旅费借款原则上按前款不清不再预借。第十九条 业务招待费报销规定（一） 招待费是指公司管理人员及各职能部门在业务往来中招待有关人员所发生的餐费、礼品费及其他相关费用，招待费报销原则上实行“事前申请，确认标准，按标准报销”的控制程序，对超出标准的招待费公司不予报销。（二）公司招待费报销标准如下表： 1、接待一般人员按80元/人，且单桌不能超过500元的标准执行； 2、接待相关部门主要领导须报董事长批准，说明相关接待标准，经同意后进行。（三） 业务招待费报销的一般规定：1、公司招待事宜须提交相关招待费用申请，经批准后，或直接经董事长同意后，才可进行，事后根据批准额度，并附相应票据按公司流程报销。2、为了规范招待费的支出，各职能部门当月累计发生的业务招待费用，不得超出当月预算指标，超预算总额的开支需按预算管理制度报批后才可开支。3、所涉及购买招待礼品、招待日常用品（烟、茶以及其他招待用品）等按物品申购程序办理；由公司统一购买，按需领用。4、需签单付款的招待费（餐费及临时性住宿费等）经办当事人必须提前说明时间、事由、招待单位或姓名、金额等。5、4xfsp 2&shv*公司内部人员来往费用不在招待费列支。 pt+fis hs 第二十条 办公费、低值易耗品等报销规定（一） 一般管理规定:为了合理控制费用支出,此类费用由公司办公室统一计划管理，集中购置,并指定专人负责。（二）公司办公室每月根据需求及库存情况按预算管理办法编制购置预算，实际购置时填写购置申请单按资产管理规定报批。（三）办公用品及低值易耗品的购置由办公室按计划统一购买，并建立实物领用台帐，详细登记办公用品的进、出情况。报销办公用品必须用正式发票，并附供货单位加盖公章的出货单或电脑小票。 xlqr2p, 第二十一条 车辆费用报销规定（一） 车辆费用是指公司车辆在工作过程中使用发生的油料费、过桥费、停车费、维修费、养路费、车检费、保险费及车辆应由公司负担的其他费用等。（二）车辆费用的管理实行单车核定费用的办法。由行政办公室负责核定单车费用标准，经批准后执行，同时将车辆费用标准报财务部备案; （三）车辆油料由行政办公室统一预算、计划、购置，依据单车油耗标准发放加油票（卡），并进行登记、考核和管理。（四）公司驾驶人员因工作需要长途出差或其他特殊情况,使用现金加油的，应事先争得办公室主任同意，并有随同人员在加油票上签字证明方可报销。（五）驾驶员登记用车情况台账，详细记录用车人、起止时间、起止地点、发生的路桥费、汽油费、维修费 、停车费，并要求用车人签名及注明部门、项目。几人一起用车的，按受益原则分摊项目、部门费用。用车情况台账经办公室审核后方可报销相关费用。 !ety $c jy|riel（六）汽车每年一次性支出的费用，如：保险费、车船使用税、年审费、检测费等统一由办公室按报销程序和审批权限统一办理报销。 lr i9 wsg （七）车辆定点维修厂的维修费，报销时要附上具体维修项目明细单；车辆外出临时加油和维修发生的费用报销时除提供有效凭证外，用车人必须当天在发票上签字，否则不予报销。 cam+1- on （5=2h |j 八八八）车辆外出发生的路桥费、停车费，用车人必须当天在每张发票上签字，以防忘记，驾驶员独自外出时所发生的路桥费、停车费等，由办公室主任依据派车单签字证明，否则不予报销。 9a-gb /wmwc/（九）各辆汽车所需零星购买的机油、配件、工具备件、清洁用品等，驾驶员应先向本部门负责人提出书面申请，经批准后才能购买，否则不应予以报销。 c9_f%1q #6 |8pl（十）因驾驶员个人过错而发生的车辆违章费用，如罚款、拖车费、保管费等，一律由驾驶员本人负责。 xt(wn 第二十二条 工资薪金福利及相关费用支出依据公司薪酬管理规定及流程执行。第二十三条 日常物品采购费用报销（一）日常物品采购费用支出是指因采购零星材料、机械设备配件、劳保福利性用品及办公设施用品等所发生的费用支出。（二）公司所有物品采购必须填写“申购单”，经部门负责人、分管领导签字确认后报财务经理审核，并经总经理批准后，方可办理。（三）申购当事人将批准的“申购单”递交至公司采购人员进行采购询价和比质比价，择优采购。（四）公司采购人员依据经比质比价结果进行物品采购，并按规定程序办理物品验收和入库手续。（五）物品采购后采购人员必须及时办理物品验收（或签收交接）手续，所购物品发票和物品验收单及入库单以及物品申购单一并作为报销原始票据，在三个工作日内按报销程序办理报销手续；若有特殊情况不能在规定期限内报销应及时以书面形式向财务人员说明情况，否则财务人员有权拒绝报销。四、 工程进度款支付第二十四条 工程款支付要求：1、合同对外签署或对外付款义务已经存在，并提供相关复印件;2、已达到付款条件，并已取得相关确认文件：a：测量师测量资料；b：监理公司的估值资料（不具备a类）；c：对工作成果的确认文件（在不具备a、b类时）； d：公司造价部门产值（进度）确认审核资料；3、政府收费项目，应具备收费标准文件和计算过程文件。第二十五条 工程进度款支付流程：由相关工程管理人员根据施工单位提出的付款申请向成本控制部申报，由成本控制部根据申请资料、已审核的完工进度（或产值比例）确定的金额和合同规定付款条件向财务部申报下月资金计划，财务部根据公司资金情况安排付款计划，再由成本控制部填写“资金使用审批表”，按流程审批，并附相应发票后，由财务部每月20日集中办理工程付款。第二十六条 在支付预留质保证金前的最后一次支付工程进度款时，所提提供的发票累计金额必须达到工程结算全部金额。五、其他费用的报销 第二十七条 其他费用是指公司因工作需要而发生,并且上述条款不包括的费用。第二十八条 其他费用的报销必须坚持“先申请，后办理，再报销”的原则，按日常费用报销程序和审批权限办理报销手续。六、财务报销原始凭证的规定第二十九条 原始凭证的审核（一）各项报销的原始凭证，经各部门经理和分管领导审核签字后，报财务审查其合法性，成本控制部审核其合理性，并送公司总经理、董事长批准。（ 二）原始凭证应具备的内容： 1、原始凭证名称； 2、填制凭证的日期； 3、填制凭证单位的名称或填制人的姓名； 4、经办人的签名或盖单； 5、接受凭证的单位名称； 6、经济业务的内容； 7、数量、单价和金额； 8、各种发票、收据必须符合中华人民共和国发票管理办法和实施细则的规定。从外单位取得的原始凭证必须盖有填制单位的公章,从个人取得的原始凭证，必须有填制人员的签名或盖单；对外开出的原始凭证，必须加盖单位公章，其中办理收款业务的要加盖本单位财务专用单。 第三十条 对原始凭证的技术性要求： 1.凡填有大小写金额的原始凭证，大写与小写必须相符。 2.购买实物的原始凭证，必须有手续完备的验收证明。需入库的物资，必须填写出入库验收单，由实物保管人员按计划或合同验收后，在验收单上填写实收数额并签章。不需入库的物资,除经办人在凭证上签章外，必须交给实物保管人员或使用人员进行验收，并在凭证上签章。 3.支付款项的原始凭证，必须有收款单位或个人的收款证明以及签字，有审批人签字，并有付款的依据。 4.职工因公出差借款的借据，必须附在记账凭证上。收回款项时应另开收据，不得退还原借款借据。 5.预付性汇款，由经办人填制付款申请单，作为原始凭证，不得以汇款回单代替。 6.属于现金发放性质的原始凭证，原则上应由本人领取签名。有委托他人代领的，由代领人签名；由一人代领多人的，须逐个签章，不得通栏划大括号签一个章。 7.自制原始凭证应设计科学、格式规范、计算清楚。如计提折旧、职工福利基金等，要列名称、计提基数、提取率、提取额等。分配工资及费用时，要列分配标准、分配率、分配额。 8.凡凭证内容不全、字迹模糊不清、与经济业务本身内容不符者，应予退回或重新补正。七、 附则第三十一条 本制度未涉及事项，暂按总经理的意见核定报销，之后由财务部对该制度进行补充及完善。第三十二条 本制度解释权归公司财务部。第三十三条 本制度自发布之日起执行。第六章 成本核算管理制度一、总 则为了加强成本管理，规范企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据企业会计准则及施工、房地产开发企业财务制度等有关规定，制定本指导。二、成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。三、 成本核算对象的确定1、成本核算对象的确定原则： 应满足成本计算的需要； 便于成本费用的归集； 利于成本的及时结算； 适应成本监控的要求。2、各项目单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。1）单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。2）在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。3）对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。 4）根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。3、 成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。四、 成本费用项目及核算内容1）开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项： 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 配套设施费 开发间接费2）各成本项目的开支范围如下：a、土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：土地征用费支付的土地使用权出让金、拆迁补偿费、安置费、税费、手续费、城市基础设施建设费或征地费,土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。拆迁补偿费拆迁补偿（含回迁安置房费用、拆迁评估、附着物拆除 等与拆迁有关的费用。包括有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。市政配套费指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。其他如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。b、前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：项目批报建费项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。人防异地建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。 规划设计费项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。勘测丈量费水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。“三通一平”费接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。临时设施费工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。预算编、审费支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。其他包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。c、基础设施费指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要包括以下内容：道路工程费小区内道路铺设费。供电工程费变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。给排水工程费上水（自来水）、下水（雨（污）水）排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。煤气工程费煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。供暖工程费暖气管道的铺设费、集资费。通讯工程费电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。电视工程费小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。照明工程费小区内路灯照明设施支出。 绿化工程费小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。环卫工程费指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。其他小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。d、建筑安装工程费指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用 (含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。主要包括以下内容：土建工程费a.基础工程费：土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费、桩基咨询费。b.主体工程费：即土建结构工程费（含地下室部分）。c.有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。 安装工程费 a.电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。b. 电讯(弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。c. 给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。d. 电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。e. 空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。f. 消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。g. 煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。h.采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。i. 上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。装修工程费内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)蓬、雨蓬等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。项目或工程监理费指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。其他工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。e、配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况：a、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。b、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。c、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。d、 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。f、 开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括：现场管理费用内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。利息和借款费用直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。质检费包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。其他项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。3）开发企业期间费用的开支范围a、销售费用指在开发产品销售环节发生的各项费用。包括：已完开发产品销售以前的改装修复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费，根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用。样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作费)、广告宣传费、展览费、销售模型(沙盘)制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。b、管理费用指企业行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。包括： 行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包括驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。工会经费和职工教育经费，财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。无形资产及长期待摊费用摊销。坏账损失及存货盘亏、毁损损失。环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等。租金：包括房屋租金、车库租金等。分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。c、财务费用指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。包括利息净支出（减去利息资本化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费)，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。五、会计科目与帐簿设置 （1） “开发成本”科目核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项费用。（2） “开发间接费”科目归集和分配在房屋等产品开发过程中，本单位项目、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项费用。(这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后，再计入各成本核算对象的“开发间接费”成本项目中去)。（3）“预提费用”科目核算按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的成本、费用。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。应预提的费用一般包括：配套设施费；与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫付的费用；租金；保险金；借款利息；修理费用及应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的地价等。费用预提的时间：应由房屋等开发产品负担的费用，应在结转房屋等开发产品时预提。配套设施费的预提范围、条件、依据和计算方法：范围：开发小区内不能有偿转让的配套设施将发生的费用。能有偿转让的配套设施将发生的费用不得预提。条件：配套设施费的预提条件为：房屋与配套设施非同步开发(有前有后、穿插进行)；先建房屋，后建配套设施。依据：拟建配套设施的预算成本或计划成本。计算方法：某项开发产品预提的配套设施费=该项开发产品预算成本（或计划成本）配套设施费预提率配套设施费预提率=该配套设施的预算成本（或计划成本）应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计100%式中应负担该配套设施费的开发产品一般应包括房屋、能有偿转让的小区内大配套设施。（4）“待摊费用” 科目核算按权责发生制原则和受益期限、对象在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。如：项目开发前期为项目开发而发