2011房产新政(新国八条)解读及杭州市场回顾展望.ppt

Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 浙江中原事业二部 ZheJiang.02.2011 2011房产新政解读及2010年杭州市场回顾 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 前言 在如此背景下，2011年及今后的房地产市场将如何走向，供应环节、需求环节会产生怎样 的变化？在新的政策环境下的整体开发、运作、销售会带来哪些新的问题？这些都是 我们需要在目前这个阶段开始思考的影响到整个年度乃至未来一段时间的重点。 如果说，2010年4月、9月等出台的房地产调控政策曾被誉为“史上最严 厉的调控政策”的话，那么，已经到来的2011年的房地产市场的调控力 度以及预期中的市场困难程度将超过2010年。 “国八条”新年伊始，强力出击事件1 1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研 究部署进一步做好房地产市场调控工作。当天晚上19时许，会 议内容公开，8条针对房地产市场的调控措施正式出台。 “房产税”揭开面纱，重庆、上海率 先试行 事件2 上海市人民政府2011年1月28日印发上海市开展对部分个 人住房征收房产税试点的暂行办法，于28日起对上海居民家 庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房 产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。 重庆于2011年1月28日正式启动对部分个人住房征收房产税 改革试点工作，个人新购的高档住房价格超过均价两倍，按照 0.5%税率征收房产税。全部独栋商品房收房产税。 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 1 CHAPTER 1 2010年杭州房地产市场回顾 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 宏观政策 第一次调控：2010年4月17日是上半年行情的绝对拐点 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 宏观政策 p调控要点p政策解析 p暂停发放第三套房贷 p推进房产税改革试点 p限购令风靡各大城市 新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或将涉及房产税新政。但发现，此次并未明确房 产税试点情况。房产税政策可能会由试点城市公布自己的具体政策，而不是由部委文件统一公 布。 房产税一旦开征，其规模将达到7000亿元。不小的房产税额度将会给地方税收以很大的补充， 同时一旦开征房产税必将对地方依靠出让土地的财政模式给以彻底的改革。 此条政策不再像“国十条”那样只要求房价过高城市有选择性地实行，将有利于打压投资投机 性购房，尤其是外地投资投机者。 对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上”，以前的政策中对于首次购买90平米以 下普通住宅的贷款最低首付可为20%，现在一刀切，必须三成以上。 “各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房”，这条将比较有力地堵住那些 通过消费贷款买房的所谓“灰色通道”。但同时对居民的改善型需求也有影响。 对于抑制投资投机需求，限购政策不愧为“精确打击”的武器，真正是遏制住了投资机的“咽 喉”，但是多数城市出台限购令加了时间定语“暂定”，表示限购令是临时的，有效时间或为 半年、或为几个月等。但就浙江而言，目前仅有杭州、宁波和温州三地出台相关限 购政策，在 这种情况下，大部分投资客很可能会选择没有限购政策的城市投资置业。 第二次调控：2010年9月29日政策迅猛/收效甚微 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 宏观政策 p加息通道p资金监管 时隔三年的两次加息，虽然并非主要针对房地产 市场，但同样存在较大影响，尤其是一旦进入加息 周期，无论对开发贷款还是购房贷款来说都存在巨 大压力，同时我们预计2011年还将有23次加息。 p11月1日，浙江省商品房预售资金 监管暂行办法正式实行，新批准预售 的项目预售金已被纳入专门账户进行监 管，开发商使用预售金已严重受限。11 月17日，继浙江省商品房预售资金监管 暂行办法实施之后，杭州市商品房预 售资金监管实施细则正式出台，是浙 江省首个城市细则。 细则出台对开发商的资金链存在较大考验，边销 售边拿地的快速滚动模式将难以再现，但已有开发 商开始研究相应对策，比如成立自家名下的建筑公 司，就可以从建筑公司这边转出一部分预售资金。 附加政策：房地产行业有待真正面临重新洗牌 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 市场走势 2010年土地供应/成交情况 出让宗数60宗 其中：住宅用地宗数31宗 成交宗数58宗 其中：住宅用地宗数29宗 成交面积212万 其中：住宅用地面积134万 成交总额486亿元 其中：住宅用地356亿元 土地市场 供应情况 成交情况 供需分析 2010年在屡屡加码的史上最严厉宏观调控下，杭城土地价格却迭创新高，住宅用地平均楼面价历 史性地突破万元大关，高达10777元/平方米。 在地价迭创新高，市场热力逼人的下，杭城土地仅卖地493.4亿，较2009年784.5亿大跌37.1%， 尚不及2007年的507亿 2010年杭州主城区板块土地出让分布图 区域成交面积比 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 市场走势 土地市场 供应情况 成交情况 供需分析 供应面积情况供应套数情况 板块 在售楼盘 未售楼盘 楼盘个数 剩余体量 （万平方米） 楼盘个数 体量 （万平方米） 市中心 5 23 9 121 下沙 8 93.73 5 79.85 九堡 5 59.98 5 48.28 丁桥华丰 4 21.77 12 137.73 西溪蒋村 4 55.66 1 10.16 申花三墩 3 64.99 7 90.69 城北桥西 2 73.67 8 61.22 滨江 3 30.18 9 161.11 城东 4 31.53 钱江新城 2 16.29 之江转塘 4 54.66 5 50.9 城东新城笕桥 1 3.5 5 74.14 祥符 6 43.31 合计 41 497.73 76 909.92 2011年各板块供应能力详表 2010年杭州住宅供应量中，套数与面积均以西湖区为首 在已经来临的2011年，或将迎来最大的供应潮 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 市场走势 土地市场 供应情况 成交情况 供需分析 成交套数与面积 2010年住宅库存变化图(套) 2010年杭城新房成交3.6万套，大盘云集的下沙，成为最大赢家。 从3670到16114套 杭州住宅库存大沉浮 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 市场走势 土地市场 供应情况 成交情况 供需分析 各面积区间成交情况 各面积区间来看，80-90平占比最大，60平以下占比最小 120-144平的首改性户型受4月政策调控影响明显，但10月新政影响相对较小。 180平以上户型10月新政后，成交状况相对稳定。 各月份成交单价变化不大，180平以上大户型产品成交均价最高 各面积成交均价 120-140平成交情况180平以上成交情况 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 市场走势 土地市场 供应情况 成交情况 供需分析 供需比 杭州主城区供需比中，上城区供应量最小，呈现供不应求局面，其他城区供应量均大约需求量。 下城区、江干区、西湖区供应量较大，明显高于需求量。 注：供需比体现供求关系，比值越 小，越接近供需平衡 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 那么，在新“国八条”出台，沪、渝两地房产税试点 运行，新一年里人民币进入“加息通道”等多重影响 下，杭州以及浙江地区房地产未来的走势会如何？ 首先让我们来对新政进行相应的研读。 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 CHAPTER 2 新政研读 2 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 新政解读 进一步落实地方政府责任。 加大保障性安居工程建设力度。 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健 康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据 当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度 和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新 建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布 。 各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方 式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住 房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健 全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正 。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障 工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 内容 1 2 新政条款 “新国八条”研读 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 新政解读 调整完善相关税收政策，加强税收征管。 调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住 房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额 征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查 ，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产 开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大 应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收 征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏 洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策 。各地要加快建立和完善个人住房信息系统， 为依法征税提供基础。 内容 3 新政条款 “新国八条”研读 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010 新政解读 强化差别化住房信贷政策。 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不 低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建 住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信 贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付 款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住 房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃 处理。 内容 4 新政条款 “新国八条”研读 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 新政解读 严格住房用地供应管理。 各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、 棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地 不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。 在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房 用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供 应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供 应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供 应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土 地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地 竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供 相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的 ，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地， 超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的 ，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上 罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。 内容 5 新政条款 “新国八条”研读 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010 新政解读 合理引导住房需求。 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高 、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制 定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住 房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年 限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍 居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上 住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住 房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限 当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户 籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 内容 6 新政条款 “新国八条”研读 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010 新政解读 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 坚持和强化舆论引导。 未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控 制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制 目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省 (区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有 关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于 执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地 产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统 建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。 对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经 验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理 性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有 关当事人的责任。 内容 7 8 新政条款 “新国八条”研读 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010 对于已经执行过政策的升华与加强：其主要表现在对于地方政府施加了更多的“执 行压力”，供应计划、信息公开等相关条目也属于这个范畴； 1 进一步提高第二套房屋首付款比例至60%：这一条被誉为本次调控的重拳之一。进 一步提高第二套房屋的首付比例，抑制投机以及多套房屋的购房需求。 2 加强限购：除对于目前已经执行“限购令”城市要求进一步从严执行以外，更要求 扩大“限购令”的实施范围。这一点也是本次调控的狠招之一。 3 可以看出本次出台的新调控政策呈现出如下特点： 新政解读 进一步抵制投机炒卖：针对二手房的转让，又重新回到了5年的时间，全额征收营业税 的做法。 4 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010 新政解读 通过上述4点，我们可以发现看似这些政策原来都已经或近期出现过，但是 其对于力度的加强无疑会对整个2011年房地产市场的交易产生影响。 更为重要的是，中央政府对于房地产市场调控的决心更为坚定，从整个年 度的政策走势来看，2011年将是“十二五计划”开展的第一年，同时也将迎来政 府的换届，新一轮政府对于房地产市场继续打压的态度事实上已经为市场知晓， 总体来说，新国八条出台后，必将带来后续跟进的一系列政策。 从历次调控的经验总结来看，调控带来的重要的是对于消费、投资信心的打压，这一 点将特别对2011年的市场初期带来严重的影响。 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 新政解读 征收对象 税率 独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单 价在上两年主城九区新建商品住房成交建 筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%； 3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4 倍)以上的税率为1.2%。 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的 个人新购第二套(含第二套)以上的普通住 房，税率为0.5%。 重庆 1 2 项目 “房产税”试点解读2011年1月28日起，沪、渝两地的房产 税征收试点方案落地了。 “房产税” 上海 个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高 档住房(高档住房是指建筑面积交易单价达 到上两年主城九区新建商品住房成交建筑 面积均价2倍(含2倍)以上的住房)；在重庆 市同时无户籍、无企业、无工作的个人新 购的第二套(含第二套)以上的普通住房。 征收对象是指本暂行办法施行之日起本市 居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第 二套及以上的住房（包括新购的二手存量 住房和新建商品住房，下同）和非本市居 民家庭在本市新购的住房（以下统称“应 税住房”） 适用税率暂定为0.6% 应税住房每平方米市场交易价格低于本市 上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含 2倍）的，税率暂减为0.4%。 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010 新政解读 免税面积 重庆 3 项目 “房产税” 上海 扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只 对一套应税住房扣免税面积。 纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住 宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商 品住宅、高档住房，免税面积为100平方米 。纳税人家庭拥有多套新购应税房的，按 时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税 面积。 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的 个人的应税住房均不扣除免税面积。 本市居民家庭在本市新购且属于该居民家 庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭 全部住房面积（指住房建筑面积，下同） 人均不超过60平方米（即免税住房面积， 含60平方米）的，其新购的住房暂免征收 房产税；人均超过60平方米的，对属新购 住房超出部分的面积，按本暂行办法规定 计算征收房产税。合并计算的家庭全部住 房面积为居民家庭新购住房面积和其它住 房面积的总和。 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 新政解读 计税依据 应税住房的计税价值为房产交易价。条件 成熟时，以房产评估值作为计税依据。独 栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围 ，如无新的规定，其计税交易价和适用的 税率均不再变动。 重庆 4 项目 “房产税” 上海 计税依据为参照应税住房的房地产市场价 格确定的评估值，评估值按规定周期进行 重估。试点初期，暂以应税住房的市场交 易价格作为计税依据。 应纳税额 5 应纳税额=应税建筑面积建筑面积交易单 价税率 应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑 面积扣除免税面积后的面积 房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计 算缴纳 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010 新政解读 从两地“房产税”试点的主要调节对象来看，锁定了区域内拥有住房超过在所谓 的“合理需求”范围内的家庭。但是，由于此税种属“初创”很多具体的计算方 法、定义范围等事实上仍存在着不完整的情况，因此，就税种本身而言会达到怎 样的水平尚不能肯定，但是，对于新购住宅的需求打压将是显而易见的。因为， 两地都将征收对象定位于“新购住宅”，也就是说，只要不买新的房子（一手房 或二手房），就不会征你的税。这一点无疑将大大打压整个市场的需求量。 小结房产税的出台将大大打压整个市场的需求量。 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010 后市评论 “新政”与“房产税”以及目前整体人民币走势的多重效应的组合，将会对整个市场 到底产生哪些影响，我们下结论前对目前政策的消化能力做以下评估： 关于二套房首付提高 至60% 1 关于“升级版限购令 ” 2 关于“房产税” 3 经历了2010年的房地产市场宏观调控后，大多数拥有2套以上房屋的家庭和个人，已经习惯了 这种对于首付额度的限制，事实上，从50%到60%，其本身的提高幅度，不足以在原来的基础 上限制更多的人买第二套房子，因此，其本身的杀伤力不大。同时，结合目前很多开发商应 对“时政”的对策，也不同程度的推出了“分期付款”等手段。因此，仅这一条本身的影响 力，并不会像2010年4月17日推出“国十条”时杀伤如此大。 “限购令”是否能真正限制购房？这是此令一推出时就带来的疑问，诚然，“限购令”一推 出，杭州市场上的部分产品确实受到了一定的压制，一度是一整个月没有一套成交的楼盘都 有人在，但是当经历了一部分时间的调整后，又恢复了一些销售率。事实上，在完全的市场 经济条件下，所谓的“限制”是很难100%实现的。 此次的“升级版限购令”，运营商也好、开发商也罢已经有了相应的对策等。因此，此政策 本身的杀伤力也是有限。 就此次的“组合拳”来看，“房产税”的出台可能是杀伤力最大的一项，但是，由于执行的 区域目前仅限“上海”、“重庆”尚未波及杭州，因此其本身对于杭州市场来说，弄不好还 会形成阶段性的“抢购”，以及上海地区客户的外溢投资购房。 从某种意义上说，如果杭州不是马上就跟进推出“房产税”试点，此项政策尚可能对杭州市 场产生获益。 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 后市评论 综上所述，就目前已经出台的相关政策而言，短期内应不会对杭州市场产生 明显的打压，2011年第一季度的整体成交情况应保持在与去年年底正常的变化节 奏内。但是，从整个年度的运作来看，由于调控本身对于消费信心的打压，会造 成较为严重的影响，要想仍然获得轰轰烈烈的销售效果，那已是一去不复返了。 那么，在这样的环境下，目前作为开发商也好，市场的参与者也好， 应做好怎样的准备？ Code