昆山市舜江碧水豪园项目策划报告急推广方案.ppt

舜江 碧水豪园前期策划 目录 一、昆山 截至今年七月初，昆山楼市在售楼盘 273 个。其中包含多层、小高层住 宅、别墅、商铺、办公楼以及小户型公寓。单价上看，从2000多元每平米的“ 华强阳光都城花园”到8000元以上的“红顶会馆”，多种价格层面的项目都有。 分布区域也包含了主城区和周边乡镇板块。 百花齐放的现象也说明昆山楼市已趋向成熟。 昆山楼市简述 从开发和销售情况来看，主城区的城南和城西表现突出，周边乡镇板块中 则是以千灯为代表的沿沪产业园和以花桥为代表的国际商务城板块，异军突起在开 发面积、销售面积、成交单价也有较大的提升。新客运站的落成促成了城南的崛起 ，森林公园和体育中心成就了城西的生态居住区。花桥国际商务城和千灯沿沪产业 园的规划给这两个区域带来巨大的发展空间。 昆山楼市简述 目前昆山楼市存量房源48000套，上 半年累计成交16790套。其中中心城区占 总销售额的2.57%，城东区占9.17%，城南 区占13.23%，城西占21.64%，城北占 18.4%，沿沪产业园占8.46%，国际商务城 板块占12.46%，陆家占5.89%，张浦占 6.48%，南部水乡（周庄、锦溪、淀山湖 ）占2.14%。昆山楼市供求关系保持平稳 态势，市场呈良性发展。 昆山楼市简述 昆山房地产数据说明 人均居住面积 年份 内容 2002年2003年2004年2005年2006年 平均增长 率 人均居住面积（ ） 27.1 29.7 31.2 36.737.6 增长率（%）2.39.65.117.62.59.7 昆山房地产数据说明 历年施工量统计 年份 内容 2001年2002年2003年2004年 2005年2006年 施工量(万)92.2320.0756.81155.413501498 增长率(%) 247.1136.552.716.811.0 1、昆山市年施工量逐年上升，2001-2006年施工量的绝对值仍在不断增长; 2、2001-2003年增长速度快,但2004-2006由于增长基数变大,增长速度变缓. 昆山房地产数据说明 历年竣工量说明 年份 内容 2001年2002年2003年2004年2005年2006年 竣工量（万 ） 62.670.0204.6244.5324584.2 增长率（%） 11.8192.327.132.580.3 昆山市竣工量增长情况与施工量相似，2001-2005年基数逐年增长，但增长率呈 下降趋势，2006年则竣工量与增长率均呈现增长趋势。 昆山房地产数据说明 历年销售量说明 年份 内容 2001年2002年2003年2004年 2005年2006年 销售量（万 ） 64.877.0173.2148.9198352.3 增长率（%）18.6124.9-14.033%77.9 20042004年是宏观调控的第一年年是宏观调控的第一年,对房地产市场的影响较大,供需双方对市场发展 和宏观调控的走向均持观望态势,造成2004年销售量增长率有所下降； 20052005年尽管宏观调控仍在继续年尽管宏观调控仍在继续, ,但中央和地方政府反复强调宏观调控的目的 。更主要的是昆山市场需求的强劲,使昆山房地产商品房销售量仍取得较好 成绩； 20062006年宏观调控进一步加强年宏观调控进一步加强，但由于昆山外资企业及私营企业员工购买力 强，成交量较2005年有了更大的提高，且成交主要以自住为主； 20072007年宏观调控主要在加息、增加第二套住宅的首付年宏观调控主要在加息、增加第二套住宅的首付， 在人民币增值加速的2007年，流动性过剩是不可能缓解 的，加息并不能抑制楼市和股市的节节走高。自07年春 节后，全国商品房出现了热销和不可抵挡的房价上升状 况。但9月27日出台的房贷新政，增加首付和上浮1.1倍 基准利率对度假、投资产品己出现了一定的打压。 昆山房地产 成交均价走势图 根据昆山区域市场特点及2006年宏观市场评估: 2006年昆山房地产市场整体价格以稳中略升为基本特点； 2006年整体成交均价为3840元/平米,据不完全统计，截止07年月底， 商品房住宅以800/平米上扬。 昆山和上海两地相距56公里(非直 线)，沪宁高速公路连接两地。昆山到 上海火车站、虹桥机场以及陆家嘴都 有直线大巴。乘坐最新增开的动力车 组，25分钟即可到达，票价与上海夜 间出租车起步价一样。这段距离大约 是虹桥机场到陆家嘴的两倍，到张江 高科的1.5倍。 昆山与上海 昆山 张浦 上 海 张 浦 区 域 图 张浦镇位于昆山市版图中心，区域交通便捷，南有苏沪高速，西接苏州环城高 速，北侧沪宁铁路、沪宁高速、312国道近在咫尺，苏虹机场路、南北公路在 集中区穿过。独特的区位优势，让张浦成为苏沪经济圈里一个重要的连接点， 实现了与昆山、苏州和上海的有机对接。 昆山 张浦 全镇本地人口6万,外来人口近7万，辖1个工商管理区、2个街道办事处、5个社 区居委会、18个行政村，镇域面积116.27平方公里。 昆山 张浦 依托自身优越的地理位置和便利的交通条件,张浦镇积极开拓、锐意进取， 主动接受上海浦东、苏州新加坡工业园和昆山开发区的辐射，截止目前， 全镇累计注册外资项目469个，注册外资14.80亿美元，投产外资企业288家 ；注册民营项目1286个，注册资本25.7亿元，投产民营企业850多家。培育 了台玻、海虹、日滔等25家销售超亿元企业；连续多年被评为“苏州市年度 利用外资先进单位”、“苏州市外向型经济先进单位”。 昆山 张浦 外商关注城市，张浦镇发展不容小觑 赵陵山良渚文化遗址 张浦镇南商鞅潭 丹桂园 商鞅潭畔 太阳岛 阳明山庄 昆山 张浦 美张浦 新文化 悠久历史绽新葩 根据昆山市总体规划，张浦不是要保留的水乡古镇，但却不乏深厚的历史文化 底蕴，一样拥有优美的景观。张浦的经济发展走的是工业为主导的现代化之路 ，张浦的文化也充满了时代气息。 积极发展新文化 建设文明张浦 昆山 张浦 提升人气 2006年12月28日，位于沪宁高速和新312国道之间的汽车客运总站落成并投入使用。 与之比邻的人力资源市场也即将竣工。 增加居住人口 城南出口加工区近年来发展极为迅速，南亚、新富士康、神达电脑、纬创科技等众多 大企业均在此落户，大大增加了居住人口的规模。 提升人群层次 新近开发的几个房产项目吉田国际广场、世茂蝶湖湾等，规模大、档次高，有效提升 城南板块居住人群的层次和消费能力。 昆山 张浦 张浦的城南副中心地位逐渐被确立 未来张浦的定位是成为昆山南部小城市。锁定“三个未来”定位，即未来张浦 应该是制造业发达的经济重镇，未来张浦应该是功能配套的城市副中心，未 来张浦应该是环境优美、适宜人居的现代小城市。 小规划，大定位实力张浦悄然走来 昆山 张浦 张浦的物业形态以普通住宅为主，而且针对张浦购房群体的整体定位，项目 多为小面积低总价的小户型。相比较昆山各个乡镇的房价，我们不难发现， 张浦的房价是相对较低的，尤其是比起千灯和花桥，房价的差距甚至大于地 理位置的差距。 昆山 张浦 据调查，在张浦工作的新昆山人，多数会选择8090平米的小户型，这部分 人占据了购房群体的主体地位，购房需求最大；而130平米以上的房子，较受 张浦本地人青睐，本地人的置业观念比较喜欢大房子，以旧换新更是以此为 主。而恰恰是这两者之间的房子，目标群体反而不太明确。 昆山 张浦 随着张浦越来越接近昆山市中心尤其是新客运站的投入使用，使得张浦也逐 渐成为昆山城市居民关注的焦点，张浦的低房价和发展潜力也已经吸引越来 越多的中心城区的市民前来购房，这也将是张浦购房群体的一大必然趋势。 昆山 张浦 昆山 张浦 楼盘总盘总 数10大板块块总总成交量上榜个数 20中心城区00 21城东东5462 19城南17776 50城西16236 61城北11544 21沿沪产业产业 园8263 23国际际商务务城16214 15陆陆家5212 17张张浦7663 19南部水乡乡00 226合计计883430 昆山截至到2007年7月前30销售最好楼盘数据分析 昆山 张浦 截至到2007年7月昆山楼市在售楼盘266个，从中选取了半年以来总销售量最 好的30个楼盘。排名的前30中，包含多层、小高层住宅，别墅，商铺、办公 楼乃至小户型公寓。价格上从华强阳光都城花园的2000多元每平米到红顶会 馆的8000以上。分布区域也包含了主城区和周边乡镇板块。30强楼盘覆盖面 广，代表性强。百花齐放的现象也说明昆山楼市已趋向成熟。 前30上榜楼盘，项目的优势大致可以分为两个类别。一是内部的，自身优势。如项目 的规划、房型设计、配套；其二是外部的，主要是地段。 项目的外部地段优势主要来源于区域规划和市政配套的建设。如张浦新镇中心的规划 对蓝波湾和芝华世的影响，新客运站的投入使用对城南板块楼盘的带动。外部的地段 优势是机遇，对开发商而言是难以选择的。对购房者而言，地段优势可能意味着未来 的升值潜力看好。 项目的内部优势主要指产品的品质和性价比，观察这30个楼盘，可以看出，价格和户 型是影响最广泛的要素。较低的价格有：新城域、华强阳光都城花园、自由创逸、好 美家巧克力城、通澄花园和汇景公寓；靠小户型取胜的有：华强阳光都城花园、新华 舍、四季华城、天地华城等。 昆山 张浦 新城域、华强阳光都城花园、自由创逸、好美家巧克力城、通澄花园和汇 景公寓价格参照？ 新华舍户型参照 四季华城户型参照 天地华城户型参照 排行项项目名称所在区域成交量 1新城域城南735 2绿绿地启航社国际际商务务城558 3绿绿地国际际家园五期国际际商务务城470 4绿绿地国际际家园四期国际际商务务城411 5自由都市城北382 6罗马罗马 假日城西374 7黄浦城市花园城东东368 8第E特区城北364 9华华强阳光都城花园沿沪产业产业 园330 10新华华舍城西328 11格林阳光张张浦299 12自由创创逸城西298 13恒丰时时代广场场沿沪产业产业 园292 14东东方假日城陆陆家262 15青春雅居陆陆家259 昆山 张浦昆山前30销售项目成交量比较 16森隆蓝蓝波湾张张浦253 17博悦广场场城南245 18四季华华城城南244 19天地华华城城西221 20好美家巧克力城城西221 21 芝华华世上海星城 花园 张张浦214 22青城之恋城北206 23浦园沿沪产业产业 园204 24城市之光城北202 25现现代广场场城南197 26国际华际华 城国际际商务务城182 27通澄花园四期城西181 28汇汇景公寓城南178 29常发发香城名园城南178 30红顶红顶 会馆馆城东东178 排行 项项目名称所在区域成交量 昆山 张浦 昆山前30销售项目成交量比较 楼盘盘 个数 10大板块块 6月10 日 5月10 日 4月10 日 3月10 日 2月10 日 1月10 日 12月10 日 20中心城区2379250722122112212221251809 21城东4139373237163654365337412224 19城南3677405236544269442861273765 50城西6108694061746013629867344747 61城北8827901066636707692271105892 21沿沪产业 园3505332134213389349933972933 23国际商务城5384572554825724568056285366 15陆家15931627127310511068885465 17张张浦4181430943003648373338252293 19南部水乡1318139613461379141413701003 226合计41111426193824137946388174091230497 张浦与昆山各区域楼盘供应量比较昆山 张浦 楼盘盘个 数 10大板块块6月5月4月3月2月1月合计计 20中心城区76161211036120424 21城东415801751253074081510 19城南5006352691593003102173 50城西9104695112845718083553 61城北8094274852155335613030 21沿沪产业 园1991441681104992741394 23国际商务城8873242761602002042051 15陆家446129491723927907 17张张浦23823331285106921066 19南部水乡1084353356252353 226合计45882645231912002853285616461 张浦与昆山各区域楼盘成交量比较昆山 张浦 楼盘盘个 数 10大板块块6月5月4月3月2月1月合计计 20中心城区-52456121033419977 21城东8229623712621210172510 19城南125103361006541873 50城西781235672013221074224 61城北6262774441023514155491 21沿沪产业 园3834420006015421770 23国际商务城546567342042523041907 15陆家41248327102341051505 17张张浦110242675003481375 19南部水乡30932005670265 226合计3080702327323301755698121901 张浦与昆山各区域新批预售证比较昆山 张浦 张浦在售楼盘一看 月亮湾 普通住宅 公寓 建筑类别: 多层 价格: 起价:3688元/平方米 开发商: 昆山市城市建设综合开 发总公司 售楼处地址: 张浦镇大市淞沪中 路30号 开盘时间: 2007-03-01 入住时间: 2007-12-31 容积率: 1.41 绿化率: 40% 楼层状况: 多层(5+1),商铺29套 、住宅60套 恒源尚座 物业类别: 普通住宅 , 单身公寓, 商铺 建筑类别: 小高层 物业地址: 张浦镇镇政府正对面 价格: 起价:3000元/平方米 均价:3400元/平方米 最高价:3800元/平方米 开发商: 昆山恒源房地产开发有限公司 开盘时间: 2007-10-01 入住时间: 2009-04-01 张浦在售楼盘一看 格林阳光 物业类别: 普通住宅 建筑类别: 多层，小高层，商铺 物业地址: 张浦镇商鞅路海虹路交叉口 均价:3100元/平方米 物业管理费: 0.50元/平方米月 开发商: 长顺集团 开盘时间: 2006-08 绿化率: 45% 张浦在售楼盘一看 芝华世上海星城花园 物业类别:普通住宅 别墅、 商铺建筑类别:多层、小高层，联体 、叠加别墅 物业地址:张浦镇新吴街288号 价格:起价:2950元/平方米 最高价:4800元/平方米 物业管理费:0.70元/平方米月 开发商:昆山嘉屯房地产开发经营有 限公司 开盘时间:2005-05-01 入住时间:2006-10-31 容积率:1.45 绿化率:41% 张浦在售楼盘一看 菁华时代 物业类别:普通住宅 建筑类别:多层，小高层，商铺 物业地址:张浦镇新张浦中学对面（张浦镇海虹路 与学士路交界处） 均价:6800元/平方米 物业管理费:0.50元/平方米月 容积率:1.50 绿化率:40% 张浦在售楼盘一看 森隆蓝波湾 物业类别:普通住宅 别墅、商铺 建筑类别:多层、小高层、别墅 物业地址:张浦镇中学旁（新吴街学士路） 均价:2950元/平方米 价格描述:阁楼1300元/平米 物业管理费:0.60元/平方米月 开发商:昆山森隆置地 容积率:1.44 绿化率:41% 张浦在售楼盘一看 森隆蓝波湾户型 江南春堤 物业类别: 普通住宅 别墅、商铺 建筑类别: 多层、商铺 物业地址: 张浦镇长江南路与振兴东路交叉口 均价:3200元/平方米 开发商: 昆山兴华房产有限公司 开盘时间: 2003-09-08 容积率: 1.18 绿化率: 54% 张浦在售楼盘一看 江南春堤户型 二、本案分析 案名：舜江 碧水豪园 物业类别: 普通住宅 建筑类别: 多层，小高层，高层 物业地址: 张浦镇银河路西侧，港浦路南侧 容积率: 1.79 绿化率: 38% （一期）建筑面积：99473.6m2, 其中住宅建筑面积85336.6m2(包括高层住宅16103m2，多层住宅63115.6m2，单身公寓 6118m2),商业建筑面积14137m2 项目建设周期：2007年7月2008年9月 项目投资及资金来源：项目投资为1.3亿元 （二期）建筑面积：72841.4m2, 其中住宅建筑面积64849.4m2(包括高层住宅48246m2，多层住宅16603.4m2),商业建筑 面积6630m2。社区公建面积1362m2. 项目建设周期：2007年7月2008年9月 项目投资及资金来源：项目投资为1.1亿元 总 平 面 图 小 区 景 观 节 点 小区景观主轴线 沿街景观轴线 城市绿地 景观主要节点 景观次要节点 小 区 交 通 脉 络 城市交通系统 小区主要环路 小区次要环路 小区步行系统 小 区 车 行 示 意 地上停车示意 车库入口示意 车行入口示意 人行入口示意 半地下或地下停车示意 小 区 四 期 区 域 分 部 1 2 3 4 小 区 各 住 宅 类 型 分 布 高层住宅 小高层住宅 多层住宅 配套公建 沿街商业 单身公寓 项目分析 优势：劣势： 机会： 威胁： 减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁 利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会 1、理性入市，活爆开场 2、改变市场运行规则 必杀技 优势（S）： 1、 户型 2、价格 3、环境 4、 交通 5、市场 劣势（W）： 1、期房 2、区位（毕竟只属昆山乡 镇） 3、周边竞争相对激烈（知名 古镇较多） 4、工业 机会（O）： 威胁（T）： 我们的战略 1、抢时间，避免分流 2、产品领先/形象领先战略 凸出 三、推广策略 我们的策略 策略一：抢时间,选用最精湛的媒体渠道，定位最具市场的客户层体，抢占市 场份额的市场策略 策略二：产品领先、形象领先的竞争战略 策略三：分阶段展示，深入挖掘价值，追求价值最大化的价格策略 产品定位 偶得客户群 偏离客户群 重点客户群 核心客户群 其他 工作在项项目周边边 主要客户户定位 投资者 新昆山人 客户行为模式分析 使用者 Occupant 主要区域：昆山各外来人口 经济经济 能力：年收入5万元以上（或有少量的 积积蓄） 年龄龄：2540岁岁 职业职业 ：私营业营业 主、普通白领领 企业业中层层管理人员员 需求 Object 准备备在昆山长长期居住 月收入相对对不高，只具备备在昆山郊区购购房能 力 稳稳定工作居于张张浦 目标标驱动驱动 Objective 对现对现 状的不满满和困惑 经济实经济实 力的增强 改变层变层 次低、品位低形象的强烈愿望 得到周边边人的认认同 社会效应应 组织组织 Organization 范围围大：配偶、父母、同事及亲亲朋好友 运作方式 Operation 依市场场走势势，产产品受各外界因素影响很大 时时机 Occasion 新客站的建成 人力资资源市场场即将竣工 方式人气+产产品+市场场所需 客户行为模式分析 向南 Manner 项项目分期开发带发带 来的机会： 1、外部环环境的变变化随着昆山新客站的建成，昆山南部逐渐渐成为为昆 山附市中心（配套、人气 、交通等） 2、内部条件的成熟项项目一期完工，产产品的完全展示； 结论结论 ：项项目得到广泛认认同 项项目分期开发发 项目分期开发的影响 大盘盘分期开 发发 看不到实实景， 现现在昆山市面上 很多都是现现房 影响 流失部分客户户 结果 我们们怎么办办？ 策略细节 大盘盘突围围的一般规规律 以更高品质取胜，注重环境、 户型、物业等。 以较好的前期推广形象取胜。 以较佳的服务取胜。 以合理的价格取胜。 以目标客户量身打造定制取胜。 以不断的产品改良取胜。 以产品创新取胜。 经由超出顾客期望而取胜。 应对战应对战 略 战略 交 通 之 争 价 格 之 争 市 场 时 机 之 争 市 场 需 求 之 争 产 品 新 颖 之 争 入 市 形 象 之 争 产产品属期房，要在市场场的激烈竞竞争中突围围，必须须在产产品入 市之前做好客户户定位、市场针对场针对 性投放等入市关键键功课课，在形 象、产产品、服务务等方面超越竞竞争对对手，使得项项目一即制胜胜。 四、销售策略 营销驱动力： 地理位置、价格、产品 营销风格： 借区域发展的大势，通过相对保守的广告投入。 营销战略: 先卖内容、再卖形象、后卖楼 前期站在一定的高度和深度上去打动置业者，重点在于建立市场人 气脉络，打造社区特有的购买价值。通过全方位、集中式的媒体宣传， 全面渗透生活方式和购买人群所需要求。 营销战略 营销战略 先卖内容、再卖形象、后卖楼 该策略旨在解决以下 问题： 提高项目美誉度； 使客户便捷获得项目 信息， 影响购买决策； 营销策略 全方位展示策略 近距离推广策略 主 动 营 销 策 略 区域推广策略 品牌推广策略 Action 1. 全方位展示策略 房地产已经进入了理性消费阶段，打动他们不 在于如何去说，而在于价值的展示 Action 2. 近距离推广策略 地盘攻略抢占昆山副中心 拓展上海周边市场 张浦镇全面覆盖 近距离：与项目近距离 与目标客户生活、工作区域近距离 Action 3. 主动式营销策略 A. 目标客户群体的主动推广 B. 团购成立迎合购买者趋向心理 C. 发动群众让每个人都成为我们的推销员和信息传播者 D. VIP选房卡前期积累客户的成熟工具 独 特 卖卖 点 树树 立 化 产品 媒 体 切 入 精 准 化 品 牌 口 碑 提 高 化 产产 品 推 广 全 面 化 形 象 包 装 新 颖颖 化 Action 4. 产品推广策略 营销模式图 营销 强度 阶段 目标 时间轴 宣传方向 创造与项目 关联之市场 热点，引起 市场广泛关 注 形成认同与向 往 理性购买 社区内涵的不断深化， 形成强势购买时机 开盘期 入伙，二期开工 区域 概念 文化 概念 社区形象总概念 开发理念宣传 社区价值宣传 展示细节卖点 社区形象深化 创造新价值点，社区 品牌的外延 定 价 销售周期 月月月月月月月月月 项 目 时 间 点 销 售 组 织 月 月 销售周期立表 月 月 2008年 时间点 注：“事件”发生的时间不确定，因此图中未反映 2007年 开 盘 期 总结 项目品牌的建立需要明确的主题，并依据消费者的行为模式不断深化，从而 打动消费者； 在产品展示之前必须进行概念设计与传播，或是利用市场热点，或是创造热 点，以形成市场热度； 产品的不断改良、规模展示、社区亮点的全方位展示是形成超出顾客期望的 较佳手段； 形成口碑相传，以及新价值点的创造是确保大盘连续成功开发的必要条件； 赢得市场关注，必须首先赢得媒体关注； 五、赛博机构简介 赛博机构成立于1999年，是国内为数不多的真正的房地产整合营销集团。 由赛博经纪、赛博广告、以及赛博公关三大板块组成。为一线地产项目提供从 前期项目顾问、产品研发到市场推广和产品销售全程式整合营销服务。是综合 深度策划和卓越执行的完美体现。 目前，赛博机构现有员工150多人（不含售 楼人员），策划并正在执行的项目有数百个之多。 赛博核心能力 专业背景多样、实践经验丰富、最具执行力的专业团队协同作业 提供最具销售力的市场解决方案 土地评估、产品调研、策划顾问、销售代理、推广执行一体化的服务模式 庞大的数据资讯平台及最具专业洞察力的研究支持： 良好的资源整合能力 赛博机构组织图 董事长 赛博公关 赛博广告赛博经纪 总经理办公室 策划部销售部 赛博机构 研发部 刘焱 Yan Liu 赛赛博机构董事长长 北大国际际哥伦伦比亚亚大学地产产运营营学术术成员员 北京房地产产十大公关案例核心人物 中国房地产品牌推广实力人物，项目运作和品牌推广策划实战专家；具有全新思维、 超强整合运作能力和媒介传播策略运作的品牌创策专家。深度运作服务诸多房地产项目的 品牌推广，并全程运作京城近百个房地产项目的公关策划；合作社大公关杂志总 编辑、深入透彻研究房地产营销公关和消费者心理，擅长体验营销、文化营销、奢侈品营 销与主流营销，被京城房地产业界称为“房地产品牌营销策划先行者”；房地产全程公关策 划的发起者和推动者。 “新闻人+市场人+房产人” 北京大学传播营销管理研究生，十余年房地产推广策划经验。 曾任北京电视台广厦苑栏目资深编导，“2000北京首届品牌地产TOP10”独立策 划人，北京银叶经纬广告公司总经理，先后为北京近百家房地产项目提供服务。 刘晓玉 XiaoYu Liu 赛博经纪董事总经理 张 恩 平 James 副总经理兼销售总监 学历:台湾辅仁大学法学士、美国UCLA MBA、中国政法大学法学博士 主要经历:原台北群轩建设开发公司副总经理，台北名龙建设开发公司总经理 曾任美国LA XJ REAL ESTATE公司总经理 曾任美国TRANSTAR COMMUNICATION公司总经理 曾任北京融通房地产经纪顾问公司副总经理 在大陆其由本人操作项目几十个 主要项目有：招商局北京项目、凯德置地、阳光上东、世茂昆山蝶湖湾、平顶 山佳宜国际产权式酒店 专业技术职称 建筑师 西安建筑科技大学 建筑系 建筑学专业 原中国建筑西北设计院 建筑师 曾任海南物业发展公司 责任建筑师 项目经理 曾任海南世界贸易中心有限公司 销售部经理 总经理助理 曾任北京万信房地产开发有限公司 副总经理 曾任天津万通置业有限公司 董事总经理 曾任海南农业控股集团 常务副总裁 曾任广州世纪物业管理有限公司 常务副总经理 曾任首创集团 阳光股份有限公司 阳光上东项目总经理 主要操盘和参与操盘项目 5万平米海南DC城、15万平米海南百金城、30万平米海南世界贸易中心；30万平米广 州世纪广场、500亩番禺奥林匹克花园、1000亩华南奥林匹克花园；9万平米北京雅宝 公寓；20万平米北京阳光丽景、74万平米北京阳光上东 shugong Cui 副总经理兼策划总监崔 树 功 学历: 中国旅游学院 经济管理专业 主要经历:19952005年 北京中颂房地产开发公司 先后任职：开发部经理、销售部经理、总经理助理、副总经理 十余年房地产公司从业经验，熟悉房地产从前期产品研发、市场定位到 策划、销售、管理的各个环节。 宋 军 Jun Song 赛博经纪执行副总经理 主要经历: 1994年进入房地产领域，有着10余年营销管理经验 北京泽丰房地产公司 营销总监 北京京都房地产公司 营销总监 主要操盘项目：颐慧家园、泽丰苑、富贵园、长岛港湾、嘉德公寓等。 孙 浩 Hao Sun 赛博经纪长三角地区营销总监 主要经历: 1995年进入北京房地产市场，12年房地产销售经验 北京世纪金源房地产公司 销售经理 北京泰富房地产顾问公司 销售经理 北京奇然房地产公司 策划、销售经理 主要操盘项目：大西洋新城、杰宝公寓、惠安轩、望陶园世纪嘉园、世纪城、 凤 图腾、名都家苑、北四环江森汽配厂项目等 谢 亚 宁 Yaning Xie 赛博经纪北京项目销售经理 尚 彬 Bin Shang 赛博方舟国际传媒广告有限公司创意总监 毕业于青岛大学新闻系 曾就职于北京（智威汤逊）国际4A公司 并先后在北京第六空间/至高达美/悟石天下任职创意总监 案例代表作：OTHER渡上、西钓鱼台、独墅逸致、通用国际中心、香山清琴、朝 庭等 夏 煜 明 Yu Ming Xia 赛博方舟国际传媒广告有限公司设计总监 赛博传媒视觉研究中心负责人 中国设计房地产视觉常务理事 品牌推广视觉识别专家 多年4A广告的执业经历 曾多年转战于IT、家电行业 是一位全面而资深的创作人 许 光 Guang Xu 赛博方舟国际传媒广告有限公司客户总监 上海、北京2地5年从业经历 京城30余个房地产项目全案服务实战经验 简 榛 Zhen Jian 北京赛博方舟国际公关顾问公司董事总经理 中国房地产公关策划发起人 北京房地产全程公关策划代表人物 2003年北京房地产十大营销案例获得者 资深公关策划人 实战派公关营销人士 曾长期服务于台北TOYOTA、永汉集团 曾 建 玲 Jian Lin Zen 赛博方舟国际公关顾问有限公司 客户总监 资深公关活动专家，从事品牌推广与服务行业10年， 形成一套严谨的业务开发与维护的服务体系， 实现了客户资源管理的规范化和体系化， 以职业女性特有的幽雅与勤勉带领赛博客户部门在行业内驰骋 曾女士近年成功运作的公关项目包括： “你好！2008全球华人梦想与骄傲”暨世茂奥林花园全球发售盛典 2005中国风尚SHOW-嘉美风尚中心仲秋夜开盘盛典 “托起生命的交响”国家交通部救助打捞局成立55周年 “共同走过”中远(COSCO)成立45周年 赵 卫 红 Wei Hong Zhao 赛博方舟国际公关顾问有限公司 执行总监 赵女士自1997年开始涉足公关行业，从业10年， 是业内知名的公关活动执行专家 由她全程负责的公关活动达300余场，包括响誉行业的几十个公关活动： 庐师山庄的融合系列公关活动 TOP2006北京地产千人欢宴 北京马德里缔结友好城市20周年庆典暨皇马大道开街仪式 张 雪 峰 XueFeng Zhang 赛博方舟国际公关顾问有限公司策划总监 资深房地产公关策划人 著名活动创意专家 成功主持京城近百个房地产公关事件、公关活动的策略规划 主持策划的多个房地产公关推广事件在业内评比中获得大奖 林 洪 宝 HongBao Lin 赛博方舟国际公关顾问有限公司艺术总监 中国设计师联盟房地产视觉常务理事 京港演艺同盟会舞美顾问 公关视觉识别专家 六、实操项目回顾 售楼处内部 售楼处夜景 售楼处全景 双拼外立面 2006年3月7月，销售团队数次昆山考察 2006年8月，销售团队进驻昆山 2006年10月底，销售团队进驻现场 2006年12月，一期取得销售许可证 2007年1月，开始内部认购 2007年5月，正式公开销售（一期120户） 2007年7月，上海售楼处投入使用 至2007年10月15日，共售出111户 倚林佳园策划、销售记事 倚林项目SWOT分析 项目优势（Strength） 本案三面环水。300亩私享美湖（唯一性）和千余亩天然景观湖面。 毗邻千年水乡古镇锦溪，2000余年历史，水资源丰富的原生态古 镇，国家AAAA级旅游景区、中国民间博物馆之乡。 优美的自然景观和较完备的生活配套兼具。 交通较为便捷，到昆山、苏州、上海。 优质团队的组合（中国建筑设计研究院上海分院、易兰亚洲、深圳 开元国际）。 环五保湖休闲区的政府规划。 项目劣势（Weakness） 户型面积偏大。竞争个案中销售得较好的，面积、总价普遍较小。 户型面积配比不够理想，四种户型风格有些雷同。除露台和花园 外，没有赠送的面积，没有室内的车库，单车位设计。 没有集中的中庭景观、绿化。 没有专门的社区会所，目前社区内配套：餐厅、钓鱼岛、酒店。 批租的300亩湖面，周边空地的规划目前不明确。 本案期房销售，在目前市场上别墅以现房准现房销售为主。 倚林项目SWOT分析 市场机会(opportunity ) 07年股市震荡，房地产市场持续走热 自然景观和千年古镇人文相结合。 优美的外部环境和便利的生活配套 相结合。 是锦溪镇第一个联排+双拼的纯别墅项目，且紧靠古镇景区，该 地块是锦溪东扩的第一线，也得到政府的大力支持。 锦溪2006年又拍出两幅低密度住宅用地，本案占据先机，先期开发。 现在市场大环境稍有改观，买气比夏天明显回升。 倚林项目SWOT分析 市场威胁(threats ) 本案属渡假别墅产品，其购买行为并不是出自刚性的购房需求。 最易受政策打压影响，买气对宏观政策敏感度极高。 水乡古镇在苏浙一带很多，古镇资源同质化严重，且周边的周庄、同 里、角直、乌镇、南浔、朱家角、西塘等知名度都比锦溪高。 目前的市场竞争对手不少，后期的市场供应量更大。（“浙江时代集 团”、“嘉利”等在淀山湖附近都有大宗的别墅用地储备） 宏观调控远未结束。上海为首的长三角地区仍将会是调控的重点。 倚林项目SWOT分析 市场威胁(threats ) 在昆山南部的别墅版块中，淀山湖边的亲水项目很多。 锦溪当地富有阶层，买房完全倾向于昆山市城区。 昆山市区中产以上阶层，极少有投资第二居所。即使购买渡假别 墅，也以市郊和阳澄湖为主，皆有投资性质。 周边将来的开发量较大，对本案的古镇资源稀有性淡化，升值潜力 也随之下降。 倚林项目SWOT分析 最初提炼的产品特性关键词：近上海 古镇 300亩内湖 最初SLOGAN：大隐生活美学 最初广告语：近上海 / 古镇艺墅 / 300亩美湖独享 产品定位：第二居所 休闲度假 商务 养生 最初的客户群体与预估分析：70% 上海客户，30%昆山、苏州、台商 最初上海主流客户描述：40至50岁的中产阶层、高级白领、私营业主和公 务人员 开始： 主推广语为“大隐生活美学” 副标题为“近上海 古镇艺墅 300亩美湖独享” 力求居住意境表现 实际应用中，发现在上海周边地居，