万科里程地产产品定位建议报告免.ppt

万科新里程（ 北块产品定位建议 项目市场定位方向 潜在 客户分析 社会和经 济背景 分析 项目条件 分析 竞争环境 分析 过滤 与 配对 项目精确定位 城市发展 分析 + + 共性市场优化方案市场差异化方案 蓝海 红海 符合万科 企业战略 产品初步方案建议 思考逻辑 项目市场定位方向 潜在 客户分析 社会和经 济背景 分析 项目条件 分析 竞争环境 分析 过滤 与 配对 项目精确定位 城市发展 分析 + + 共性市场优化方案市场差异化方案 蓝海 红海 符合万科 企业战略 产品初步方案建议 城市发展分析 在城市之上，看居住 2008，城市居住空间导向 现代城市发展定律 居住区向城市外围辐射 因市中心地块减少，商业用地比例上 升，使中心板块从生活中心向商业中 心转变，生活居住地向外围区域辐射 扩展。 中外环间 次级生活圈 内中环间 主流生活圈 内环内 商业中心 世博 板块 未来预判 内中环间成城市主流生活中心， 发展前景看好 城市置业格局的变化：内环“富豪化”，中环“中产化”，外环“平民化” 上海“三环”格局比较与发展趋势 特征 供应 发展 价格 内环内中环沿线外环沿线区域 发展成熟，地段尊 贵性充分体现 重点发展区域，配 套逐步完善，未来 潜力较佳 潜在发展区域，配 套落后，潜力一般 受土地限制，供应 极其贫乏 供应充足、稳定供应量极大 地价优势促使价格 稳步攀升 价格保持平稳运行 价格存在进一步下 跌的空间 高房价，完全沦为 富人置业区 稳定的供应与价格 ，将成为主流中产 的主要置业区 外来人员及本市中 低阶层选择区域 三林板块与城市关系 三林处中环沿线，与CBD距 离适宜，如在交通、生活配 套支持下，易吸引客户群体 广泛。 另外，世博会赋予三林板块 历史性的战略契机。 启示 中环与世博，使三林备 受瞩目，购买群体范围 广阔，投资与自用俱佳 世博会，凭什么吸引居住者？ 世博推进新一轮浦东开发 世博效应带动板块升级，提升 板块居住附加值 会展经济导入商务功能，板块 功能格局发生变化 世博将拉动上海整体经济发展 两岸风情游览区 成为外埠客户置业与投资热点 板块，客户面极大拓展 3条大桥 南浦、卢浦、徐浦 4条隧道 打浦路（复线）、西藏路、上中路 、龙耀路 3条轨道交通 6、7、8号线(2009年全线完工) 规划城际磁悬浮 设世博会-上海南站-嘉兴-杭州站 轨道交通、越江隧道全面导入 交通条件日益完善 板块居住价值不断提升 具备吸引浙江客户的条件 至2010，三林利好不断，城市导向使中产阶层成为置业主流 板块市场因世博效应的带动将持续成为热点与关注区域 中产群体中产群体产品和低门槛的自用兼投资产品产品和低门槛的自用兼投资产品 是有市场需求的可开发产品 需求：世博效应促进板块价 值升级和格局变化，会展经 济致使需求激增。 导向：内中环及沿线区域 构成上海主流中产阶层置 业区域。 结论 城市发展分析 交通：交通快步建设，位 置时间距离大为缩短，客 户来源范围有效拓宽。 发展：区域价值下档支撑强 劲，发展前景良好，投资自 用俱佳。 潜在 客户分析 社会和经 济背景 分析 项目条件 分析 竞争环境 分析 城市发展 分析 + + 项目市场定位方向 过滤 与 配对 项目精确定位 共性市场优化方案市场差异化方案 蓝海 红海 符合万科 企业战略 产品初步方案建议 社会和经济背景分析 在需求之中，抓主力 2008，社会经济与需求预期 受房地产市场疲软影响，05年整体经济发展速度放缓，但整体经 济仍高位运行，预计2008人均GDP可能突破8000美金，商品房购 买能力将得到经济保障。 上海市国内生产总值（GDP）呈高速良性发展 商品房成交量在05年很快走出了明显“V”型走势。原因在于市场 刚性需求旺盛，价格下档支撑明显，购房者信心很快恢复。 2006年商品房成交有望复苏 10年中上海社会阶层形态变化 1995年2000年2005年 十年来，社会阶层已经发生改变，中等收入阶层成为上海社会的主流 上海市社会阶层结构分析 低端大众 高端小众 中端 定位于主流阶层的产品将使项目受众 面较为宽广，也是需求市场主力军。 房策网 2008房地产策划大全 新上海人 约1900万 上海常住人口总量 约1780万 120万 120万新增常住人口，年均24万 ，来自外来人口，政府指导多引 入25-35岁人才 上海户籍人口已经13年负增长 按50%住房需求量和90平米/套计 算，需求总量约为1080万平米， 占上海年度供应总量约50% 住宅刚性需求支撑之一 较强支付能力的新增常住人口 大多希望置业上海，刚性需求 旺盛，阶层划分处于中产地位 新上海人：主力需求为一房和二房 背景：上海市平均每年大约有10万对新人结婚 据预测，2006 年新婚人口将 提高二层 受“中国习俗”影响，2005年 成为积压年（官方统计数据 为78449对） 而2007年,由于受“中国 习俗”影响，由此类推 2008年，将有可能达 到12万， 2007年,同样会成为积压年, 按推算，2008-2010将会有至 少36万新婚人口 新婚人口住宅刚性需求支撑之二 按80%住房需求量和100平米/套计算，需求总量约为960万平米，占上海 年度供应总量近50% 新婚主力需求二房三房，部分客户受经济能力影响，购一房过渡。当生儿育女 后，部分家庭需求会转变为三代同堂，可分可合的“弹性组合居”有一定市场。 从万科的战略眼光思考，养老型商品房将是万科提高市场占有率的机会点 老龄人口住宅刚性需求支撑之三 （中国人口信息网 2006年4月6日） 上海户籍人口中老龄化水平明显趋高。60岁及以上人口占总人口比重，2005年达到了 19.6%的历史最高水平。上海比全国提前10年进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高 的趋势在短期内不会改变。 老年群体需求调查 高收入人群中有55的人群愿意购买养老型住宅 中年人对养老型住宅的购买意愿更为强烈 倾向购买别墅与公寓的比例为1：8 多层带电梯公寓最受欢迎，面积两房一厅居多 购买关键因素依次为小区环境、配套设施等，大多选择 装修房，喜欢茶艺课和图书馆 资料来源：2005年12月27日 房地产时报 老龄人口：主力需求为二房一房，部分需求通过“弹性组合居”可实现。 结论 社会和经济背景分析 经济高速增长支撑商品房购买力 整体市场预期稳步健康发展 中等收入群体成社会主流 商品房价格上涨存在经济和市场基础 是支付能力较强的置业需求主力军 新上海人上海置业：1房/2房 新婚人口比例突显：2房较多 老龄化比例逐步提高：2房/1房 未来市场赋予的战略机会，刚性需求 量大，潜在需求客户年轻化趋势明显 主流客层：中等收入群体 潜在置业需求：2房/1房，弹性组合居 城市发展分析 导向：中等收入群体 需求：未来5年有持续需求 主流客层：都会新锐 用途：自用为主，可投资 发展前景：想象空间大 社会经济背景分析 购买力：有经济发展保障 市场前瞻：稳局推局进局 主流消费层：都会新锐 战略机会：新上海人/新婚/老年人 用途：自用，自用兼投资 产品需求推断 二房、三房 产品需求推断 二房、一房，组合居 主力需求：二房、三房 潜力需求：一房、组合居 需求整合 潜在客户的产品需求整合 潜在 客户分析 社会和经 济背景 分析 项目条件 分析 竞争环境 分析 城市发展 分析 + + 项目市场定位方向 过滤 与 配对 项目精确定位 共性市场优化方案市场差异化方案 蓝海 红海 符合万科 企业战略 产品初步方案建议 项目条件分析 指标/地块/区位/交通/配套环境 n总规模:10.5万平方米 n容积率:1.5 n建筑限高:40米 纯小高层 社区 小高层、花园 洋房或别墅 充分利用容 积率指标 放弃较多容 积率指标 符合利益最大化 的经济学理论 违背利益最大化 的经济学理论 指标解读 纯小高层社区 n属中等规模项目，有一定规模优势 n土地形状为长方形，比较方正，南北距离 较短，地块具有良好的产品可塑性 n目前地块已经完成了土地平整，前期工作 基本准备就绪 地块条件解读 中等规模项目，具有较好的产品塑造条件 n地处中环以内，是上海未来最大的中高档居住集中区域，区位条件良好 n属于世博辐射范围内，考虑到北块上市将临近世博，规划优势充分 中环线 世博辐射区 本案 内环线 区位解读 主流生活区，可开发中高档社区 房策网 2008房地产策划大全 n板块内拥有M6与M8两条轨道交通 ，M6线将导入金桥、张江等地的 高收入者，而M8线将导入来自浦 西的众多客源 n本案距离轨道6号线高青路站仅 900米距离，距离轨道8号线车程 仅10分钟，步行时间大约20分钟 左右 n临杨高南路，临中环等干道，并 拥有795、780、784等众多公交线 浦三路站 滨洲路站 成山路站 高青路站 华夏路站 外环线站 中山南路站 周家渡站 耀华路站 成山路站 900米 M6 M8 交通解读 公共交通体系完善，人口导入基础完备 n家乐福与社区沿街商铺相结合 ，能够满足生活需求，但目前 周边休闲消费设施较为缺乏 n曹鹏艺术中心、一兆韦德健身 会所，能够满足各类精神、娱 乐、休闲需求 n紧靠明珠小学，小学年龄段教 育配套到位，中学也在规划中 配套解读 一期地块 二期地块 家乐福 曹鹏艺术中心 与明珠小学 公共绿地 沿街商铺 一兆韦德 健身会所 中学规划 幼儿、医院 基础配套设施完善，配套经营品牌等级高，号召力大，但 中高档时尚休闲消费场所及中学配套等级不确定。 后期跟踪重点 世博家园 动迁基地 和合苑 高压走廊 尚东国际 本案二期 本案一期 世博家园高压走廊 北部：高压走廊 东部：大型动迁基地世博家园 南部：本案南块 西部：在建高档大盘尚东国际 环境解读 处大型综合居住区，基地受到北 部高压走廊与东部大型动迁基地 影响，不利于本案定位大幅提升 经济指标 区位条件 交通条件 配套条件 环境条件 地块条件 具有较多 限制 可塑性强 潜力板块 公共交通 发达 大众配套 完善 整体档次 不高 缺乏塑造产品多 样性的基础 内部布局上具有 一定发挥空间 世博带动板块未 来快速发展 满足交通便利的 需要 能够满足便利生 活的需要 缺乏塑造极度高 端产品的氛围 不适合大幅提高 二期整体定位 生活配套和出 行条件优越 产品与客层上具 备一定提升空间 结论 高端定位缺乏客观条件，但具备在现有南块水平上实现突破的良好基础 潜在 客户分析 社会和经 济背景 分析 项目条件 分析 竞争环境 分析 城市发展 分析 + + 项目市场定位方向 过滤 与 配对 项目精确定位 共性市场优化方案市场差异化方案 蓝海 红海 符合万科 企业战略 产品初步方案建议 竞争环境分析 现状理解 未来预判 代表：万科新里程标准规划布局，配套优势巨大 总规模：17万平方米（南块） 容积率：1.5 建筑形态：小高层 建筑风格：现代风格 绿化率：50 主力房型：二房、三房 主力面积：二房90-95平方米 三房120-135平方米 四房146平方米 产品规划：标准化大规模社区规划，房型面积 符合区域目前实际，大型复合化配 套是该案最大的优势 万科新里程（南块）是目前区域标准化普通 公寓产品的代表，其在整体规划及房型设计上比 较符合目前客户实际需求，配套齐全和经营品牌 高档是其最大的亮点。 普通公寓之标准型产品 中产群体 新里程客层 n万科新里程由于产品经济，因此客户范围较大，几乎囊括了中产群体的中段客层 n客户类型以传统客户为主，其比较注重总价与配套 n随着销售的逐渐深入，客户范围逐步扩大，全市性特征越发明显 n项目销售业绩在板块内始终处于领先水平 以传统型客户为主，客户范围大，是销售最快的产品 代表：环球中央花园大尺度房型，高绿化率、楼栋距离开阔 总规模：10万平方米 容积率：1.76 建筑形态：高层、小高层 建筑风格：现代风格 绿化率：65 主力房型：二房、三房 主力面积：二房120-150平方米 三房140-160平方米 产品规划：四周围合型建筑布局，中部大面积 景观绿化，建筑栋距开阔 环球中央花园是目前区域舒适型普通公寓产 品的代表，明显高于同类产品的面积尺度，以及 高绿化率与大开阔布局，是其产品最大的特色。 普通公寓之舒适型产品 客户层次略高，属于慢热型产品 中产群体 环球中央 花园客层 n环球中央花园客户层次略高，属于中端客群的中上区 n客户类型主要以律师、私营企业主等注重品质的中高端客户，没有明显的区域性客户特征 n销售虽然始终未见火爆，但处于上升区域，属于慢热型产品 代表：未来域个性规划，创意布局 总规模：11万平方米 容积率：1.4 建筑形态：小高层、多层 建筑风格：现代风格 绿化率：50 主力房型：二房、三房、四房 主力面积：二房80-94平方米 三房123-141平方米 四房146平方米 产品规划：创意性“三湾一岸”整体布局，将 社区建筑与仅有的景观优势充分融 合，整体规划独具创新 未来域是目前区域个性化公寓产品的代表 ，其创意性规划设计在区域内具有极大的产品 差异优势，容易引起年轻猎奇一族的共鸣。 普通公寓之个性型产品 追求个性化的中高端年轻客户为主，变相降价后销售平稳 n客户层次与环球中央花园类似，属于中端客群的中上区，但客户层次范围更大 n客户类型更趋向于年轻化，以新兴白领一族为其客户主体，时尚、个性化是其最大的特点 n目前浦东客户比例略大，但未来预计浦西客户比重将逐步上升 n开盘销售火爆，后因宏观影响陷入低谷，变相降价后基本保持稳定走势 中产群体 未来域客层 代表：环球翡翠湾整体布局较为中庸，产品经济性优势明显 总规模：16万平方米 容积率：1.5 建筑形态：小高层、低层 建筑风格：西班牙风格 绿化率：50 主力房型：二房、三房、联排 主力面积：二房92-94平方米 三房131-133平方米 联排180-200平方米 产品规划：混合型社区设计，公寓与别墅形成 相互独立的两个组团，公寓以标准 型为主，而别墅则突出经济优势 环球翡翠湾是目前区域混合社区的代 表，其虽然在整体规划上缺乏亮点，但 经济性优势突出 混合社区之低密度产品 楼盘供应-楼盘供应以后续为主，总体量达到71万平方 上市时段项目类型预计推案规模预计推案套数推案房型面积段产品界定 2007年尚东国际后续100000650 二房115 舒适型普通公寓 三房132-148 四房152-169花园洋房 环球中央花园30000220 二房110-150 舒适型普通公寓 三房130-160 大华锦绣华城90000750 二房98-118 标准型普通公寓 三房 136-145 地杰国际城1500001500 二房85-110 标准型普通公寓 三房 123-140 2008年尚东国际后续120000700 二房未定 舒适型普通公寓 三房未定 四房未定花园洋房 联排未定别墅 大华锦绣华城100000800 二房未定 标准型普通公寓 三房 未定 地杰国际城1200001200 二房未定 标准型普通公寓 三房 未定 合计 7100005820 供应预判 尚东国际 地杰国际 锦绣华城 中央花园 楼盘供应分布 供应预判 土地供应-三年内总供应量近300万平方米，未来同质竞争激烈 编号板块地块地址土地面积建筑面积容积率项目进程预计上市时间 1 三林 三林镇2街坊22/1宗地块东至洪山路南至板泉路1332172131471.6选址阶段2008年后 2三林镇1街坊1/5宗地块东明路以西板泉路以2用地许可2007年 3三林新村前期开发地块长清路东环南一大道北4535606803401.5用地许可2007-2010年 4三林镇上南路西侧西至振兴路南至杨思路340050001.7用地许可2007年 5杉林新苑A,B区杨高南路外环线口1000002200002.2选址阶段2008年后 6环球河滨花园东至浦三路南至三林塘1081001621001.5报建阶段2007年 7耀华小区济阳路东川杨河南12928193921.5用地许可2007年 8 周边 板块 锦华小区西至锦绣路南至川杨河52500 选址阶段2008年后 9锦绣华城后续地块锦绣路成山路1683712525561.5用地许可2007-2008年 10六里14号地块 西至杨高南路南至川杨 河 4974667462001.5用地许可2008年后 11 六里园区1-6地块杨高南路、博文路 4340006510001.9用地许可2008年后 12蔡镇51街坊1宗地块 沪南公路东、北中路南669086971.3施工2007年 合计 19861322977512 n区域未来土地供应巨大，三年内总体量达到近300万平方米 n容积率1.5以上项目达到75%，未来区域将进入以公寓为主的同质化竞争 供应预判 12 3 4 5 67 8 9 1 0 1 2 1 1 地块供应分布 编号土地面积建筑面积项目进程 1133217213147选址阶段 21590019080用地许可 3453560680340用地许可 434005000用地许可 5100000220000选址阶段 6108100162100报建阶段 71292819392用地许可 852500 选址阶段 9168371252556用地许可 10497466746200用地许可 11434000651000用地许可 1266908697施工 合计19861322977512 供应预判 房策网 2008房地产策划大全 产品类型丰富，为混合社区，整体档次较高 项目产品丰富，在舒适型普通公寓与联排 别墅的基础上，在区域内创新的引入花园洋房 产品，形成多重产品组合，使其成为未来板块 内产品最全、档次最高的大型商品住宅项目 房型面积套数比重比重合计 1/1/1 618412.50%13.1% 1/2/1 9440.60% 2/1/1 77-798412.50%36.1% 2/2/1 92-10515923.60% 3/2/1 113-11812919.20%33.2% 3/2/2 125-1669414% 4/2/2 157-220405.90%17.6% 4/2/3 207-220426.20% 5/2/5 403-41971% 复式 189-195304.50% 合计 673100.00%100% 花园洋房 公寓 联排 项目规模对比产品对比配套对比 万科新里程33万方 ？ 整体：齐全 亮点：小学 配套集中，综合品牌好 尚东国际32万方 产品新颖多样，具备良好立 面表现力和质感，易吸引成 熟客户 整体：齐全 亮点：休闲商业 轨道6号线 对比结果等同 新里程一期立面质感略逊、 二期建议立面表现提升 2008年新里程配套成熟 度高，配套品牌较尚东国 际好，交通略逊 与本案对比 规模相当，配套条件各具特色 竞争策略 突出配套的品牌性和小学的差异配套，完善休闲商业的不足。小学的品质会成为关 键点，休闲商业可通过盛苑路底商业态定位解决，同时附加万科品牌附加优势和总 价的控制来取得竞争领先 主要争取客层 三口家庭（幼小）和年轻群体 未来竞争优劣研判 核心优势最大劣势 配套集中且综合品牌 好，一期在区域普通 公寓市场已经确立领 先地位与良好口碑， 开发品牌有附加值 地块条件受限制和影响 较多，产品类型和档次 拔高有限，产品价值创 新是唯一竞争策略 保持优势领域的领先地位，并在 条件可许的范围内创造差异优势 ，是二期的制胜关键 以成交活跃的标准型普通公寓产品为主导，适度增加创新型市场稀缺产品 未来预测之产品预测普通公寓仍将占绝对主体，研判特殊公寓将是避免同质竞争的方向 区 域 未 来 产 品 构 成 公寓 低密度 普通公寓 特殊 公寓 纯别墅 混合社区 标准房型 舒适房型 小户型 弹性组合居 (平层豪宅/三代 居/上下组合) 全复式公寓 花园洋房 独立、联排 别墅、公 寓 低层洋房 联排、小高 层 尚东国际 尚东国际 未来主力 稀缺产品 未来大盘 垄断，竞 争处于劣 势，压力 极大 个性化产品 容易陷入普 通公寓的同 质竞争中 稀缺产品 受容积率限制 ，很难出现该 类产品 未来竞争 激烈，但 项目具备 优势 ？ 未来市场预判一趋势预判 注：平层豪宅标准房+标准房；三代居标准房+小户型 结论 预计未来区域市场将仍然保持 “普通公寓产品为主、混合社区为辅”的现有模式 整体档次不会有大的突破 特殊公寓将是未来区域稀缺产品，有望成为新的亮点 潜在 客户分析 社会和经 济背景 分析 项目条件 分析 竞争环境 分析 城市发展 分析 + + 项目市场定位方向 过滤 与 配对 项目精确定位 共性市场优化方案市场差异化方案 蓝海 红海 符合万科 企业战略 产品初步方案建议 潜在客户分析 基于 竞争环境分析和项目条件分析 前期已销售房源的客户统计（家庭年收入） 前期成交客户家庭年收入 中等收入群体，占76% 核心客户群 5万以下42% 5-7万127% 7-10万4527% 10-15万6136% 15-20万2213% 20-30万 10 6% 100万以上32% 其它117% 可拓展群体 可拓展群体 7-20万家庭收入群体为主力客层 5-7万和20-30万群体可拓展 签约客户的年龄段分析 25 岁以下 8% 25-29岁 28% 30-39岁 35% 40-49岁 20% 50-60岁 9% 3.26日成交客户年龄分析 25 岁以下 4% 25-29岁 56% 30-39岁 23% 40-49岁 9% 50-60岁 8% 前期已销售房源的客户统计（年龄） 25-39岁是成交客户主力年龄段 25-29岁年轻化趋势明显 4.16日成交客户年龄分析 25 岁以下 11% 25-29岁 39% 30-39岁 25% 40-49岁 13% 50-60岁 11% 前期客户总结 万科新里程 一期 精英 步入精英阶层 向往白领生活的蓝领 2006年 优越小资情调的白领 蓝领 白领 粉领 小资 富豪 新富人 国际自由人 金领 现有主力客群 2期目标主力客群 世博家园氛围 高压走廊 技术指标 （ 产品概念上占据本阶层的上端 ，但不突破阶层属性，可对本 阶层内人群形成领导力。 二期客户可拓展的空间 二期客户拓展后的阶层定位 立足一期，向上适当拓展客层， 在价格自然上涨的同时，品质小 幅提升，维持一期性价比感觉。 2008年 万科新里程 二期 精英 向往白领生活的蓝领 步入精英阶层 优越小资情调的白领 二期主力客层阶层定性 中产是一个社会分层概念，是衡量生活的标准。也是精神富足的象征。 v当今中国中产者的标准是 v家庭人均年收入在8万20万RMB v从事脑力劳动（体育运动员除外） v大专及以上文化程度 中产阶层 上海中产阶层特性 .数量增长明显 .阶层刚性递进 .消费能力强劲 .平均年龄年轻 x收入 y文化程度 z职业 o 标准点 标准点 标准点 中产 阶层 特征：年龄集中在2535岁，单身居多，从事网络、软件开发 、通信设备等行业，月薪6000元以上，有的每月还可得到一笔 可观的房屋津贴，可以承受3000元左右的房租。“都市新锐” 对居住要求很高，向往质量高楼盘环境优美、设计创新、 交通便利、定位年轻化，最好还有一定的“知名度”和升值潜 力。以品牌主导消费的特征明显。 都会 新锐 二期主力客层定位类型描述 他们是70年代的客户（26岁36岁） 这个人群段精神特质相似，生活方式和价值观非常个性化。 对于后70年代（77-80年）群体，往往是房价上涨的直接“受 害者”，他们被压抑已久的购房自住需求目前急需得到释放， 只要产品价格和他们的购买力预期一致，就会从“承租客”变 成“业主”。 前70年代（70-76年）群体，（以及部分理财能力和意识超前 的人）在2002-2004房价爆涨期内已成为了投资获益者，拥有 的房产不止一套，买房目的是兼有投资和自住升级。 他们处于职业生涯的上升期和波峰期，收入高，预期看 好。70年代的晚婚族，具有婚房市场最强的购买力。上海 76年婴儿潮一代面临培养下一代的任务，2室换3室的需求 在最近两年会集中爆发。 一房 产品总价：71.5万(单价11000元/平方米， 以65平方米估算) 贷款7成每月还款（商业，贷款50万计）： 20年30年 月还款（40%为安全比例）36153040 家庭月收入90377600 家庭年收入10.8万9.12万 二期主力客层定位之购买力验证 客户准入及格线 成交客户的基准购买力 = 家庭年收入 高于9万 1房客户2房客户3房以上客户 家庭年收入9万家庭年收入13.5万家庭年收入17万 验证结论 5万以下42% 5-7万127% 7-10万4527% 10-15万6136% 15-20万2213% 20-30万 10 6% 100万以上32% 其它117% 可拓展群体 可拓展群体 此比例会下降 购买力分布 支付能力 二期客群购买力需要提升，符合前述目标客户定位， 相比一期小幅升级，主力购买力分布为10-30万家庭年收入 主力客层 比一期 上升一档 潜在 客户分析 社会和经 济背景 分析 项目条件 分析 竞争环