论中国房地产行业目前投资风险形势与应对策略.doc

论中国房地产行业目前投资风险形势与应对策略暨财政学论文教师 _李品芳_专业 _08经济学类_学号 _080242_姓名 _柴畅_一、引言所谓房地产投资，就是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。房地产投资形式多种多样，房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点：通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。其中“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。所以，房地产投资是有一定的风险的。也正因为如此，在房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时还应考虑时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并考虑预测的置信水平时，才有可能做出合理的投资决策。经历30年的改革开放和发展，在如今的中国特色市场经济条件下，投资者往往同时面对多种投资机会，虽然各个投资机会的即期支出相对容易确定，但是它们的未来收益却是难以确定的；而且，投资者在决策之前，往往会发现，诱人的机会常常不只一个，但投资者可资利用的资源却总是有限的，所以，这时就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件的前提下，如可承受的风险、所要求的资产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等等，使得最终所选择的投资项目获得最大的效益。这就是风险分析估计并采取正确投资策略的一个过程。二、房地产投资的特点：为了更清晰地说明我要探究的问题，也为了后文分析的方便，我先总结了一下房地产投资的一些特点，此为结合资料整理出的个人想法和见解，若有谬误之处还望老师谅解。1. 房地产投资的对象具有固定性房地产投资当然投资的是房地产，也就是那些不动产，这些都有固定性和不可移动性，大多数建筑物一旦建成，在很长一段时间内都不能也不会移动，因此对于投资者而言，正确的投资决策就尤其重要，一旦投资失误会造成严重后果。2. 房地产投资具有高成本性房地产业是一个资金高度密集的行业，一项投资少则几百万，多则上亿元。这也符合土地资源的稀缺性以及不可代替性。3. 房地产投资的周期长整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程。因此一个投资项目从投入到开发再到使用时一个很漫长的过程，即使投入市场以后也要相当长的时间才能收回资金。所以说房地产投资回收期长。4. 房地产投资的是高风险高回报投资由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也相应增多。但是高风险必定带来高回报，一旦投资成功，回报就会相当地客观。5. 房地产投资的低灵活性房地产投资成本高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成交易，通常要一个月甚至更长的时间才能完成。而且投资者一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。所以房地产资金的流动性和灵活性都较低。6. 房地产投资受市场的影响因素很多且影响大任何投资都会和银行的利率有直接的关系，房地产投资因为数额巨大，影响就更为直接，同时也会受到股市等很多市场经济活动的影响。三、房地产行业的发展对国民经济的影响中国这几年经济发展的迅猛程度可以说让世界看到了发展中国家的发展潜力，每年gdp的增长率都让世界震惊。同时我国的改革开放政策也起到了很大的效果，在近几年的效果尤为显著，大量投资纷纷涌向中国，大江南北呈现一片投资热，其中房地产投资因为其极高的利润受到一大批投资者的追捧。由此也带来了近几年中国房地产产业的迅速发展，根据一组数据，房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重波动上升。1999年该比重约为149，到2007年该比重已达到184。根据国家统计局发布的数据，2009年前三季度房地产开发投资25 050亿元，约占全社会固定资产投资的l62，同比增长177 ，增速比上半年加快了78个百分点。选取oecd成员国之中四个国家不同年份35个产业的可比价投入产出表以及我国1997年投入产出表进行对比分析，发现我国房地产业对各产业的总带动效应约为142，与发达国家接近，部分地区如北京、广东甚至高于发达国家。根据中国2002年投入产出表计算出中国房地产业对国民经济的拉动作用、推动作用和带动作用分别为0658、0526和1184，作为第三产业的房地产业，呈现出的是“高附加值，弱带动作用”的特点。但是，房地产业显然已经成为中国的国民经济和社会发展的一个重要产业。中信建投湖南总部研究总监刘亚辉向记者表示说：“这个行业太重要了，它的意义在于目前的形势下，中国经济能否遏制下滑的一个重要武器。”由房地产行业带动的产业不下50个，有色金属产业、建材产业、水泥产业、玻璃产业，家具产业等都与房地产的发展保持着同步性，一荣共荣，一损皆损。四、目前中国房地产行业投资风险形势（一）房地产投资风险所谓房地产投资风险，是指在房地产投资活动过程中存在的难以或无法预料、控制影响投资利润的各种不确定性因素而引起的房地产投资本金及预期收益损失或减少的可能性，即房地产投资商或开发商因对某房地产投资的决策及客观条件的不确定性而导致该房地产投资的资本损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发乍概率。一般将能够引起或增加房地产投资风险事件发生的机会和影响损失程度的因素或潜在条件称为房地产投资风险因素。概括起来主要包括以下几个方面：1. 政治风险2. 金融风险3. 社会风险4. 技术风险5. 自然风险6. 国际风险7. 内部决策和管理风险从这里可以看出，房地产投资过程中引起风险的因素众多，其后果严重程度各异。（二）中国房地产投资形势从前面房地产业特点可以知道，房地产投资是一项专业性、综合性、技术性很强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的行业。盲目的房地产投资会给投资者带来巨大的风险损失。要避免房地产投资的风险，必须对投资过程中可能出现的各种风险因素进行科学的分析。目前中国由于最近几年房地产的迅猛发展导致了房地产投资过热，产生了如投资规模过大、投资结构不合理、商品房积压、房价猛涨、土地抛荒等诸多问题。但是发展总会导致一些积极的结果。下面是对目前风险形势的几点分析。1、 经济风险降低，技术风险、政策风险增加中国加入wto后，经济实力将有一个飞跃，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使中国房地产业拥有一个更加优越的经济环境，同时存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽，刺激了需要、降低了融资成本。另外，随着中国房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技的要求，及时满足更加苛刻和消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那此经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。2、 房地产投资风险地域性差异减小房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指中国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。3、 投资风险信号日趋丰富目前，中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为中国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。五、在目前投资形势下的应对策略房地产投资风险防范关键在于能否及时采取强有力措施避免、降低、控制这种风险，从而最大程度较少投资者的收益损失。主要从以下几方面讨论风险的防范及应对。1、 把握政策变动，选择最佳开发与变现时机房地产投资者不仅要加强对影响房地产市场相关政策的研究还应密切关注房地产市场出现的新情况、新问题，保持信息渠道畅通，及时预见并采取灵活的措施应对政策变动的影响。现在中国的房地产形势比较复杂，各种新型法律法规的不断推出，各种新型房屋类型的显现，使得计划一直没有变化快。由于房地产项目开发周期长，可在房地产经济周期波谷时进入，此时可供投资的房地产商品种类多，竞争对手少，取得开发用地成本较低，开发完成后往往正处于房地产经济周期波峰阶段。这时房地产售价回涨，变现也比较容易，周期和变现风险也较小。2、 合理分配资金，减少金融风险（1） 投资分散策略房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。中国的房地产类型丰富，因此这一策略很容易实施。（2） 投资组合策略房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。（3） 保险策略对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于啬房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。中国民众包括企业家对于这一方面都不是很在意，值得关注。3、 加强经营管理，多方面规避风险项目管理人者是投资项目能否达到预期收益的关键。提高管理着的素质和水平不经可以降低投资不确定性带来的风险，还能提高资金的使用效率及收益水平，进而降低风险。另外，合理改变经营形式、制定合理的销售战略、采用丰富的营销手段也可以在多方面规避房地产的投资风险。在这一点上，中国