蚌埠高铁站前商业项目整体定位报告.pdf

world union 本报告是严格保密的。 1 高铁加速度高铁加速度 珠城新乐章珠城新乐章 蚌埠高铁站前商业项目整体定位报告蚌埠高铁站前商业项目整体定位报告 谨呈：上海正正生物科技有限公司谨呈：上海正正生物科技有限公司 2010.122010.12 项目概况分析项目概况分析 市场分析研究市场分析研究 项目定位研究项目定位研究 项目建筑规划项目建筑规划 城市背景分析城市背景分析 项目使命分析项目使命分析 运营模式研究运营模式研究 world union 本报告是严格保密的。 3 本案位于本案位于高铁新城区高铁新城区，高铁站高铁站西侧，占地约西侧，占地约 1万方，属于中等体量站前区商业项目万方，属于中等体量站前区商业项目 技术指标：技术指标： 占地面积：占地面积： 10427.87 容积率：容积率：2.03.0 体量：体量：3万左右 绿地率：绿地率：20% 用地性质：用地性质：商业用地 停车率：停车率：0.5 1 2 3 4 4 区位：区位： 本地块位于蚌埠市高本地块位于蚌埠市高 铁新城区，新建成高铁新城区，新建成高 铁车站站前广场北侧，铁车站站前广场北侧， 将有连廊与车站主体将有连廊与车站主体 贯通贯通 1 1 2 2 3 3 4 4 本地块 车站主体 站前广场 酒店等站前配套 项目概况项目概况 world union 本报告是严格保密的。 4 从蚌埠高铁站整体规划出发，站前商业和酒店从蚌埠高铁站整体规划出发，站前商业和酒店 共同作为站前商业的第一站，以下作为同一整共同作为站前商业的第一站，以下作为同一整 体考虑体考虑 本地块本地块 出租车 停靠广场 ktv等配套商业 下沉广场 客运总站 酒店及商业配套 站前酒店和商业，共同作为站站前酒店和商业，共同作为站 前商业的第一站，二者一衣带前商业的第一站，二者一衣带 水，一荣具荣，难以分割，以水，一荣具荣，难以分割，以 下作为同一整体考虑下作为同一整体考虑 项目概况项目概况 项目概况分析项目概况分析 市场分析研究市场分析研究 项目定位研究项目定位研究 项目建筑规划项目建筑规划 城市背景分析城市背景分析 项目使命分析项目使命分析 运营模式研究运营模式研究 world union 本报告是严格保密的。 6 目标一目标一 核心目标核心目标 目标二目标二 目标三目标三 成功运营，推动地区增值 理念创新，展示项目精华 文化深植，推动文化外向度 项目使命项目使命 使命即方向，我们一切解决路径都是为了“ 使命必达” world union 本报告是严格保密的。 7 灵魂灵魂 我是高铁门户我是高铁门户 我是城市文化新概念复合体我是城市文化新概念复合体 仙蚌吐珠仙蚌吐珠 文化之灵文化之灵 world union 本报告是严格保密的。 8 复合功能聚集 引领高铁时代 区域驱动引擎 d demo 高铁高铁 文化文化 示范区示范区 c culture r railway 项目概况分析项目概况分析 市场分析研究市场分析研究 项目定位研究项目定位研究 项目建筑规划项目建筑规划 城市背景分析城市背景分析 项目使命分析项目使命分析 高铁规划高铁规划 宏观分析宏观分析 城市规划城市规划 运营模式研究运营模式研究 world union 本报告是严格保密的。 10 蚌埠新枢纽蚌埠新枢纽 大禹的千年之梦大禹的千年之梦 world union 本报告是严格保密的。 11 京福高铁京福高铁 从从京沪京沪 高铁蚌埠站引出高铁蚌埠站引出， 经合肥、黄山、上经合肥、黄山、上 饶、武夷山至福州，饶、武夷山至福州， 全长813公里，全 程运行时间 7小时 京沪高铁京沪高铁2011年年7月通车，京福高速铁路将在月通车，京福高速铁路将在2010 年正式动工建设，未来成为京沪京福唯一的换乘站年正式动工建设，未来成为京沪京福唯一的换乘站 作为两条南北 向高铁大动脉 （京沪和京福台） 的唯一唯一交汇点， 蚌埠期待着再一 次的涅槃重生。 高铁规划高铁规划 蚌埠蚌埠 京福高铁京福高铁 蚌埠蚌埠 world union 本报告是严格保密的。 12 蚌埠站的站房面积蚌埠站的站房面积2万平米，规模大于苏锡万平米，规模大于苏锡 常，并为京沪京福高铁唯一的中转站常，并为京沪京福高铁唯一的中转站 南京南京 常州常州 上海上海 蚌埠蚌埠 京沪京福高铁局部平面示意图京沪京福高铁局部平面示意图 n 苏州苏州 无锡无锡 高铁规划高铁规划 合肥合肥 京沪高铁蚌埠南站京沪高铁蚌埠南站 京沪高铁南京南站京沪高铁南京南站 站台面积 20000 站台面积 38000 京沪高铁常州北站京沪高铁常州北站 站台面积 12971m2 京沪高铁无锡东站京沪高铁无锡东站 站台面积 10988 站台面积 7846m2 京沪高铁苏州北站京沪高铁苏州北站 world union 本报告是严格保密的。 13 案例借鉴案例借鉴 商贸中心型商贸中心型欧洲欧洲里尔里尔 一个曾经默默无闻的小镇，在高铁一个曾经默默无闻的小镇，在高铁 站的配套商业为其注入了怎样的功站的配套商业为其注入了怎样的功 能，成就了今天闻名遐迩的欧洲里能，成就了今天闻名遐迩的欧洲里 尔？尔？ 哪些可以借鉴的点？哪些可以借鉴的点？ 它的成功它的成功kpi是什么？是什么？ 高铁，能为一个城市带来什么？高铁，能为一个城市带来什么？ world union 本报告是严格保密的。 14 区位区位: :位于里尔旧城东北边缘，是里尔旧城 和市郊之间的一个狭长地带，也是一个交通 集散地，站点周边以前是空白区域。 规模：规模：占地70公顷 交通：交通：环城公路、tgv铁路线经过，交通便 利，离会展中心、老成区才5分钟距离 客流量：客流量：2000年与lille-flandres站人流量共 2千万 功能作用：功能作用：欧洲里尔成为里尔新城中心和商 贸中心，是法国城市更新的一个样板，为城 市带来了收益。 背景背景: :70年代主导产业(钢铁、煤、棉花)的竞 争优势下降。政府决定借tgv把里尔打造为 巴黎、布鲁塞尔和伦敦之间的重要交通枢纽， 重点发展第三产业，tgv开通一年后，里尔 就开始了跨越这三个区域的服务。“欧洲里 尔”是政府表明发展第三产业决心,在 tgv 建设后的又一重大项目 概况：大型城市中心公建项目，位于里尔站点旁，是法国概况：大型城市中心公建项目，位于里尔站点旁，是法国 最大的购物中心之一，集酒店、办公、零售于一体，该区最大的购物中心之一，集酒店、办公、零售于一体，该区 域已成功打造为新型城市中心，名望享誉世界域已成功打造为新型城市中心，名望享誉世界 会展中心会展中心 步行步行5分钟分钟 tgv线路线路 原有轻轨原有轻轨 环成公路环成公路 tgv线路线路 公路公路 高架桥高架桥 欧洲里尔欧洲里尔 交通示意图交通示意图 巴巴 黎黎 里里 尔尔 伦伦 敦敦 布布 鲁鲁 赛赛 尔尔 world union 本报告是严格保密的。 15 布局：“欧洲里尔”布局：“欧洲里尔”功能齐全，布局周到，功能齐全，布局周到， 成为法国最大购物中心成为法国最大购物中心 里尔会演中心里尔会演中心：展览部分建筑面积为2万 m2，会议部分建筑面积为1.8万m2。 里尔欧洲大厦里尔欧洲大厦:办公建筑，建筑面积 25124m2。 克莱迪特大厦：克莱迪特大厦：办公建筑，建筑面积为 1.46万m2。 欧洲里尔商业中心欧洲里尔商业中心:法国最大的购物中心 之一。商业中心建面为9.2万m2；娱乐及 其它活动建面为15150m2；演出大厅的 建面为2810m2；里尔商业高等学校 11400 m2；其上高层塔楼部分的建面为 4.3万m2；停车场有3400个车位 欧洲里尔饭店：欧洲里尔饭店：97间客房，8层，两部电 梯 城市公园城市公园:约10公顷，创造具有人情味的 优美环境 公共空间系列公共空间系列: :柯布西耶高架桥、火车站 站前广场、里昂银行等室外公共广场、步 行通道设计，方便了人们的各种室外休闲 活动 二期扩建：二期扩建：22万m2。含600套公寓，体 育设施、学校、医疗中心等公共设施。 欧洲里尔欧洲里尔 tgv里尔欧洲站里尔欧洲站 城市公园城市公园 里尔欧洲大厦里尔欧洲大厦 克莱迪特大厦克莱迪特大厦 下沉欧洲广场下沉欧洲广场 会演中心会演中心 柯布耶斯高架桥柯布耶斯高架桥 住宅、办公住宅、办公 住宅、办公住宅、办公 二星级酒店二星级酒店 购物中心购物中心 银行、音乐厅、商场、商业学校银行、音乐厅、商场、商业学校 欧洲里尔欧洲里尔 商业中心商业中心 欧洲里尔酒店欧洲里尔酒店 商业中心商业中心 world union 本报告是严格保密的。 16 开发次序：商业中心先启动模式，改变片区形象，开发次序：商业中心先启动模式，改变片区形象， 建立市场认知度，而后兴建酒店、写字楼并在周边建立市场认知度，而后兴建酒店、写字楼并在周边 扩建办公和住宅扩建办公和住宅 商业中心商业中心 里尔欧洲饭店里尔欧洲饭店 会演中心会演中心 克莱迪特大厦克莱迪特大厦 里尔欧洲大厦里尔欧洲大厦 1993年年1月月 1995年年 1991年年 1994年年 原区域为旧城与郊区原区域为旧城与郊区 边界，缺乏商业配套，边界，缺乏商业配套， 因此高档、功能齐全因此高档、功能齐全 的商业中心先启动，的商业中心先启动， 满足当地需求满足当地需求,建立片建立片 区认知度，为片区带区认知度，为片区带 来与老城区截然不同来与老城区截然不同 的新面貌的新面貌 人流不断聚集，片人流不断聚集，片 区形象开始建立，区形象开始建立， 政府建立汇演中心政府建立汇演中心 以进一步为片区带以进一步为片区带 来更多来自世界各来更多来自世界各 地的人流，打造片地的人流，打造片 区特色；区特色； 片区形象已被认知，片区形象已被认知， tgv1993年开通，年开通， 价格便宜但形象较价格便宜但形象较 好的酒店开始启动好的酒店开始启动 已满足乘坐已满足乘坐tgv的的 游客及商务人士的游客及商务人士的 住宿需求住宿需求 片区商业气氛逐渐片区商业气氛逐渐 浓厚，当地标杆性浓厚，当地标杆性 企业把总部设于此，企业把总部设于此， 树立片区高端形象，树立片区高端形象， 带动商务气氛的形带动商务气氛的形 成成 基地边缘地段的基地边缘地段的 住宅办公的开发住宅办公的开发 之后之后 片区价值迅速升高，片区价值迅速升高， 住宅、办公需求拉住宅、办公需求拉 大，进一步开发住大，进一步开发住 宅、办公以完善当宅、办公以完善当 地的复合性功能地的复合性功能 建设时间建设时间 欧洲里尔欧洲里尔 world union 本报告是严格保密的。 17 大规模、多功能、休闲舒适的环境是吸引客大规模、多功能、休闲舒适的环境是吸引客 户的关键点户的关键点 与旧城截然不同的建筑形式和风格与旧城截然不同的建筑形式和风格 商品和功能齐全商品和功能齐全：体育用品专卖店、美容、食品、饰物、大量的咖啡店、：体育用品专卖店、美容、食品、饰物、大量的咖啡店、 男女服饰专卖店，银行、酒吧、电影院、音乐厅、餐厅、超市、健身俱乐部、男女服饰专卖店，银行、酒吧、电影院、音乐厅、餐厅、超市、健身俱乐部、 艺术俱乐部和演出大厅艺术俱乐部和演出大厅 里尔规模最大的购物中心：里尔规模最大的购物中心：140家店铺，大多数品牌商店都能在这里找到家店铺，大多数品牌商店都能在这里找到 公共空间的氛围营造公共空间的氛围营造 ：在广场里摆放多彩的郁金香雕塑在广场里摆放多彩的郁金香雕塑 干净明亮的环境让人享受其中干净明亮的环境让人享受其中 游客的评论游客的评论 “靴子型靴子型”克克 莱迪特大厦莱迪特大厦 规模庞大、商品齐全的规模庞大、商品齐全的 购物中心购物中心 多彩的多彩的郁金香雕塑郁金香雕塑 欧洲里尔欧洲里尔 市政公园市政公园 world union 本报告是严格保密的。 18 “欧洲里尔”的启示：以商业驱动型的高铁欧洲里尔”的启示：以商业驱动型的高铁 站可以带动城市升级站可以带动城市升级 商业先启动，一方面满足周边配套，另一方面改变片区形象，建立市场认知度，形成与老城区截然不同的风商业先启动，一方面满足周边配套，另一方面改变片区形象，建立市场认知度，形成与老城区截然不同的风 格然后启动市政设施、酒店、办公等，以形成片区复合功能，逐渐形成新城中心格然后启动市政设施、酒店、办公等，以形成片区复合功能，逐渐形成新城中心 一期物业建面：一期物业建面：1个个 商业综合体（商业综合体（16.44万）、万）、1个酒店（个酒店（8层）、层）、2个高级写字楼（个高级写字楼（4万）万） 二期扩建后规划物业比例（一期二期扩建后规划物业比例（一期+二期）二期） 办公：商业娱乐：酒店办公：商业娱乐：酒店 = 6：2：1 在商业中心复合体上设臵酒店、办公、住宅等塔式建筑，同时还规划大型会演中心，功在商业中心复合体上设臵酒店、办公、住宅等塔式建筑，同时还规划大型会演中心，功 能复合，使能复合，使“欧洲里尔欧洲里尔”成为富有人气、充满活力的城市新中心成为富有人气、充满活力的城市新中心 优越的交通条件优越的交通条件 多种城市功能的融合多种城市功能的融合 城市新形象与公共城市新形象与公共 空间的塑造空间的塑造 通过城市公园、公共广场的设计，最大限度地方便了人们的各种室外休闲活动，力图创通过城市公园、公共广场的设计，最大限度地方便了人们的各种室外休闲活动，力图创 造具有人情味的优美环境、易于接近的充满活力的公共空间，为城市新中心带来生气造具有人情味的优美环境、易于接近的充满活力的公共空间，为城市新中心带来生气 商业中心起到了关键的作用，将所有的商业购物设施及娱乐中心都集中到一个大型建筑商业中心起到了关键的作用，将所有的商业购物设施及娱乐中心都集中到一个大型建筑 基座里，并充分利用毗邻火车站的区位优势，吸引了远距离的顾客基座里，并充分利用毗邻火车站的区位优势，吸引了远距离的顾客 商业核心驱动力商业核心驱动力 得益于紧邻得益于紧邻tgv站的优越的区位优势，通过交通集散广场、高架桥等与火车站和城市站的优越的区位优势，通过交通集散广场、高架桥等与火车站和城市 快速路在空间上保持了紧密的联系快速路在空间上保持了紧密的联系 发展模式发展模式 成功成功 kpi 会演中心大型设施会演中心大型设施 积聚了世界各国的表演者和会议参展人员，带来了大量的人流；超大型的规模展现雄伟积聚了世界各国的表演者和会议参展人员，带来了大量的人流；超大型的规模展现雄伟 气势，提高了片区整体的形象气势，提高了片区整体的形象 欧洲里尔欧洲里尔 项目概况分析项目概况分析 市场分析研究市场分析研究 项目定位研究项目定位研究 项目建筑规划项目建筑规划 城市背景分析城市背景分析 项目使命分析项目使命分析 城市规划城市规划 高铁规划高铁规划 宏观分析宏观分析 运营模式研究运营模式研究 world union 本报告是严格保密的。 20 蚌埠蚌埠水陆交通枢扭水陆交通枢扭 安徽省重要的工业基地安徽省重要的工业基地 作为未来京沪高铁与京福作为未来京沪高铁与京福 高铁的联结站和安徽省境高铁的联结站和安徽省境 内规模最大的高铁枢纽，内规模最大的高铁枢纽， 蚌埠高铁客站定位为全国蚌埠高铁客站定位为全国 一流的标志性建筑。一流的标志性建筑。 world union 本报告是严格保密的。 近四年蚌埠经济处于高速发展过程中，近四年蚌埠经济处于高速发展过程中，09年城市居年城市居 民人均可支配收入民人均可支配收入13483元，具备较高的消费水平元，具备较高的消费水平 地区生产总值地区生产总值 （亿元）（亿元） 经济发展经济发展 133.8 156.24 191.55 226.98 全社会消费品零售总额全社会消费品零售总额 （亿元）（亿元） 城镇居民人均可支配收入和消费性支出城镇居民人均可支配收入和消费性支出 （元）（元） 消费支出占收入的比重消费支出占收入的比重 住宿餐饮业高速增长，年均增幅住宿餐饮业高速增长，年均增幅16% 消费占可支配收入比重超过消费占可支配收入比重超过70%，消费需求旺盛消费需求旺盛 21 world union 本报告是严格保密的。 以二产为主，三产发展相对缓慢；产业梯度尚以二产为主，三产发展相对缓慢；产业梯度尚 未完全形成未完全形成 高新技术产高新技术产 业开发区业开发区 经济开发区经济开发区 工业园区：工业园区：形成汽车零配件、电子、纺形成汽车零配件、电子、纺 织、农副产品深加工四大主导产业。织、农副产品深加工四大主导产业。 高新技术产业开发区：高新技术产业开发区：形成汽车零部形成汽车零部 件、电子信息、新材料及医药化工等支撑产件、电子信息、新材料及医药化工等支撑产 业。业。 经济开发区：经济开发区：在机械设备制造、电子在机械设备制造、电子 信息、新材料、新能源、环保节能等领域，信息、新材料、新能源、环保节能等领域， 发展新型产业。发展新型产业。 产业比例产业比例 产业结构产业结构 三产增加值三产增加值（亿元）（亿元） 22 world union 本报告是严格保密的。 市辖区年末总人口市辖区年末总人口 （万人）（万人） 城镇居民恩格尔系数城镇居民恩格尔系数 恩格尔恩格尔 系数系数 59% 50%-59% 40%40%- -49%49% 30%30%- -39%39% 30% 生活标准生活标准 贫困 温饱 小康小康 富裕富裕 最富裕 0606- -0909年，市辖区年末人口平均增加率年，市辖区年末人口平均增加率0.5%0.5%； “十二五”规划建设目标：到“十二五”规划建设目标：到20152015年末，市区年末，市区 建成区面积扩大到建成区面积扩大到150150平方公里、市区人口增加平方公里、市区人口增加 到到120120万人。万人。 城市化率城市化率 在城市扩张中，蚌埠的城市化率从在城市扩张中，蚌埠的城市化率从20002000年的年的 31%31%，迅速增长至，迅速增长至20082008年的年的41%41%，城市规模、，城市规模、 容量和内涵都在发生着“加速度”的变革容量和内涵都在发生着“加速度”的变革。 城市化率的提升使城镇居民实现小康，“十二五”城市化率的提升使城镇居民实现小康，“十二五” 期间城市规模和容量将继续加速扩张期间城市规模和容量将继续加速扩张 人口与生活水平人口与生活水平 23 world union 本报告是严格保密的。 城市高站位，具备先天和规划的交通优势，经济城市高站位，具备先天和规划的交通优势，经济 发展迅速，人口消费能力强，珠城具备发展条件发展迅速，人口消费能力强，珠城具备发展条件 结论：珠城蕴含大发展的先决条件，潜能无限结论：珠城蕴含大发展的先决条件，潜能无限 24 项目概况分析项目概况分析 市场分析研究市场分析研究 项目定位研究项目定位研究 项目建筑规划项目建筑规划 城市背景分析城市背景分析 项目使命分析项目使命分析 城市规划城市规划 高铁规划高铁规划 宏观分析宏观分析 运营模式研究运营模式研究 world union 本报告是严格保密的。 蚌埠，位于淮河中下游，是全国重要的交通枢蚌埠，位于淮河中下游，是全国重要的交通枢 纽城市，地理位臵具有重要的战略意义纽城市，地理位臵具有重要的战略意义 蚌埠，地处京沪、淮南铁路交点，与济 南、上海、南昌、郑州、青岛、武汉等 大城市几乎同等距离； 铁路日接发能力达150列，铁路旅客发 送量逐年增加，从蚌埠乘火车可直达国 内20个省会城市、3个直辖市和10多个 沿海城市； 现代交通区位优势，营造了蚌埠市经现代交通区位优势，营造了蚌埠市经 济和社会发展的有利条件济和社会发展的有利条件。 淮淮 河河 京京 沪沪 高高 铁铁 蚌蚌 埠埠 合肥合肥 南京南京 城市概况城市概况 26 world union 本报告是严格保密的。 东东 部部 高高 铁铁 新新 区区 “ 十二五”期间，蚌埠 将进一步完善东进、西东进、西 联、南拓、北跨、中优联、南拓、北跨、中优 的空间布局，实施“一一 主四组团主四组团”发展。 蚌埠市国民经济 和社会发展“十二五”规划基 本思路（征求意见稿） 城市东进发展政策落实，高铁新城发展政策利好城市东进发展政策落实，高铁新城发展政策利好 城市规划城市规划 27 world union 本报告是严格保密的。 蚌埠目前仍然是以主城区为中心的单核城市蚌埠目前仍然是以主城区为中心的单核城市 城市格局城市格局 工业集中区域，商业主要以工业集中区域，商业主要以 低端临街商铺为主。低端临街商铺为主。 城市中心区域，居住氛围浓城市中心区域，居住氛围浓 厚，商业配套发达。厚，商业配套发达。 传统老工业区，传统老工业区， 生活较为便利，生活较为便利， 污染严重。污染严重。 政务新区，居住政务新区，居住 环境良好，基础环境良好，基础 配套完善。配套完善。 高铁站点带动，大高铁站点带动，大 学城入驻，已有少学城入驻，已有少 量高端居住社区，量高端居住社区， 商业配套缺乏商业配套缺乏 淮上区淮上区 主城区主城区 禹会区禹会区 经济开发区经济开发区 高铁新城高铁新城 本项目地处高铁新城板块，本项目地处高铁新城板块， 距经济开发区约距经济开发区约7公里，公里， 距主城区约距主城区约10公里。公里。 28 world union 本报告是严格保密的。 由高铁和大学城带动，有较好的规划前景，目前大学城由高铁和大学城带动，有较好的规划前景，目前大学城 师生师生50000人，居民按人，居民按30%入住率估算为入住率估算为7500人人 龙湖春天龙湖春天 高铁新城现状高铁新城现状 目前师生共50000人 总建面：36万， 入住率20%30% 总建面：62万， 入住率约50% 蚌埠大学城蚌埠大学城 目前正在施工 绿地国际花都绿地国际花都 人口数人口数 7500 50000 住宅人口大学城师生 29 高铁车站高铁车站 world union 本报告是严格保密的。 30 十二五计划大力打造高铁新城，规划到十二五计划大力打造高铁新城，规划到2015年年 导入常住人口导入常住人口4.5万人万人,预计大学城师生预计大学城师生5万人万人 “高铁新城”结构布局概括为：“一轴、双心、两带、“一轴、双心、两带、 多点多点” 一轴：高铁核心区中央绿带所形成的生活性绿轴， 双心：站前商务区绿核,低碳中央公园绿核 两带：学苑路和李楼路形成的景观道路。 多点：分布于高铁地区内的五个居住区级组团绿地 公园 十二五期间规划导入人口为：常住人口4.5万，大学 城师生5万人。 a b c d e f g 规划图规划图 a 本项目地块 b 出租车下客站 c 站前广场（负一层为地下停车场） d 长途汽车站 e 医院 f 集中商业 g 住宅用地 高铁新城规划高铁新城规划 world union 本报告是严格保密的。 31 31 成为以高铁为核心驱动的居住、休闲、商务复成为以高铁为核心驱动的居住、休闲、商务复 合区，逐渐自我中心化合区，逐渐自我中心化 初具规模的大学城初具规模的大学城 厚积薄发的科研优势，提供产业发 展必须的技术支撑。 逐步完善的基础设施逐步完善的基础设施 龙湖大桥极大地缩短新区与主城区 的通勤距离，新区各条主干道紧锣 密鼓地建设中。 社区逐渐成熟社区逐渐成熟 绿地等开发商的进驻，极大地带动房 地产市场的快速增长。 庞大的客流量庞大的客流量 预计到2012年高铁蚌埠站将发送 旅客729万人次，庞大的客流将带 来资本流、信息流和技术流。 1 2 3 5 4 高铁新城高铁新城 驱动力驱动力 高瞻远瞩的新区规划高瞻远瞩的新区规划 举全市之力，推动产业结构优化，重 点发展旅游等新兴产业。 高铁新城未来高铁新城未来 商圈分析商圈分析 竞合分析竞合分析 项目概况分析项目概况分析 市场分析研究市场分析研究 项目定位研究项目定位研究 项目建筑规划项目建筑规划 城市背景分析城市背景分析 项目使命分析项目使命分析 运营模式研究运营模式研究 world union 本报告是严格保密的。 33 蚌埠市的商业主要集中在主城区，其它商圈蚌埠市的商业主要集中在主城区，其它商圈 的档次较低或未发展成熟的档次较低或未发展成熟 商圈商圈 业态业态 功能定位功能定位 客户来源客户来源 发展现状发展现状 淮河路 商圈 服装、电子、 日用百货、五 金、家具等 综合商业中 心 蚌埠市全市居民 为主，部分附近 县市的客户 业态成熟，经营 良好，是蚌埠最 集中的商业圈 经开区 商圈 超市，餐饮等 综合商业中 心 新城区和主城区 客户为主 还在销售阶段， 未完全投入运营 西区商 圈 服装卖场、餐 饮等 服装批发市 场 蚌埠本市居民为 主 经营良好 专业市 场 建材、玉石等 较大规模的 家居建材中 心 蚌埠本市及周边 县市居民 已初具规模，经 营良好 龙湖春 天 餐饮、服装、 ktv等 高铁新城目 前唯一的商 业配套 大学城学生 发展较晚、发展 速度快，影响力 在快速提升 商业布局商业布局 world union 本报告是严格保密的。 34 配套完善，商业发达，但大多设施陈旧，形配套完善，商业发达，但大多设施陈旧，形 象一般象一般 汇金商汇金商 业广场业广场 百大购百大购 物中心物中心 老百货老百货 大楼大楼 新世纪购新世纪购 物中心物中心 南山儿童公园南山儿童公园 区位：区位：位于主城区，蚌埠市中位于主城区，蚌埠市中 心区域，靠近淮河。心区域，靠近淮河。 功能定位：功能定位：由集中商业和一由集中商业和一 条步行街组成，综合商业中心条步行街组成，综合商业中心 客户来源：客户来源：主蚌埠市全市居主蚌埠市全市居 民为主，部分附近县市的客户，民为主，部分附近县市的客户， 人气非常旺盛。人气非常旺盛。 发展现状：发展现状：蚌埠最繁华商业蚌埠最繁华商业 地段，业态成熟，经营良好，是地段，业态成熟，经营良好，是 蚌埠最集中的商业圈。蚌埠最集中的商业圈。 步行街步行街 国货步行街国货步行街 新世纪购物中心新世纪购物中心 淮河路商圈淮河路商圈 淮河路商圈淮河路商圈 world union 本报告是严格保密的。 35 以步行街和百大购物中心为代表，外形较为陈旧，以步行街和百大购物中心为代表，外形较为陈旧， 但开始出现较高档品牌但开始出现较高档品牌 【 国 货 步 行 街 国 货 步 行 街 】 概况：概况：国货街又名港台街，国货街又名港台街， 是蚌埠唯一一条步行商业街。是蚌埠唯一一条步行商业街。 建成于建成于2003年，基本以一楼底年，基本以一楼底 商为主，二楼以上多为破旧居商为主，二楼以上多为破旧居 民楼，整体形象较差民楼，整体形象较差. 业态：业态：主要以服装鞋帽等零主要以服装鞋帽等零 售为主，品牌档次一般，但具售为主，品牌档次一般，但具 有不错的人气。有不错的人气。 价格：价格：较好位臵租金大约为较好位臵租金大约为 200元元/平米平米/月。月。 蚌埠的消费的 地方不多，最好的 就是这里。蚌埠人 一般都喜欢在这里 买东西。 步行街某 店铺营业员 概况：概况：蚌埠百大购物中心总投资蚌埠百大购物中心总投资1.43亿元，亿元， 建筑面积建筑面积2.13万平方米，地上七层，地下一万平方米，地上七层，地下一 层。层。 定位：定位：百大购物中心定位于时尚、休闲，百大购物中心定位于时尚、休闲， 以女性、年轻人与儿童为主要目标客群，集以女性、年轻人与儿童为主要目标客群，集 购物、休闲、餐饮等功能于一体。购物、休闲、餐饮等功能于一体。 业态：业态：百大引进了众多国际国内名品精品，百大引进了众多国际国内名品精品， 商品结构以化妆品、品牌珠宝、女装、休闲、商品结构以化妆品、品牌珠宝、女装、休闲、 精品童装为特色与重点。引进品牌包括：佰精品童装为特色与重点。引进品牌包括：佰 草集，杰克草集，杰克 琼斯，琼斯，only，citizen等。等。 【 百 大 购 物 中 心 百 大 购 物 中 心 】 淮河路商圈淮河路商圈 world union 本报告是严格保密的。 36 配套完善，商业发达，但相对主城区，目前人气配套完善，商业发达，但相对主城区，目前人气 仍有欠缺仍有欠缺 36 蚌埠会蚌埠会 展中心展中心 宝龙城宝龙城 市广场市广场 家乐福家乐福 万达影城万达影城 沃尔玛沃尔玛 财富广场财富广场 蚌埠市蚌埠市 体育场体育场 淮河文淮河文 化广场化广场 宝龙城市广场宝龙城市广场 蚌埠会展中心蚌埠会展中心 经济开发区商圈经济开发区商圈 区位：区位：蚌埠主城区南面的经济蚌埠主城区南面的经济 开发区，经济开发区位规划面积开发区，经济开发区位规划面积 46.9平方公里，全区人口约平方公里，全区人口约12万。万。 功能定位：功能定位：大型综合商业中大型综合商业中 心，以超市、餐饮为主。心，以超市、餐饮为主。 客户来源：客户来源：新城区和主城区新城区和主城区 客户为主。客户为主。 发展现状：发展现状：区域内三大购物区域内三大购物 超市齐聚，宝龙城市广场、财富超市齐聚，宝龙城市广场、财富 广场、蚌埠会展中心和淮河文化广场、蚌埠会展中心和淮河文化 广场入驻。基础建设完善，形象、广场入驻。基础建设完善，形象、 环境优良。但还未全部投入运营。环境优良。但还未全部投入运营。 。 world union 本报告是严格保密的。 37 代表商业宝龙城市广场和沃尔玛城市广场，形象代表商业宝龙城市广场和沃尔玛城市广场，形象 环境较好但人气不旺环境较好但人气不旺 【 宝 龙 城 市 广 场 宝 龙 城 市 广 场 】 概况：概况：蚌宝龙城市广场位于经济开发区淮河文化蚌宝龙城市广场位于经济开发区淮河文化 广场南向、蚌埠市城市几何中心，项目占地广场南向、蚌埠市城市几何中心，项目占地288亩，亩， 总建筑面积总建筑面积49万。万。 业态：业态：集购物、娱乐、文化、餐饮、休闲、国际集购物、娱乐、文化、餐饮、休闲、国际 社区、酒店式公寓等于一体。其中零售部分涵盖服社区、酒店式公寓等于一体。其中零售部分涵盖服 装鞋帽，家居生活，运动休闲等。引进主力店包括装鞋帽，家居生活，运动休闲等。引进主力店包括 乐购，来雅百货，横店影城，宝龙数码港。乐购，来雅百货，横店影城，宝龙数码港。 人气：人气：主力店只有乐购超市已经营业，小商铺开主力店只有乐购超市已经营业，小商铺开 业的也不多人气稍显惨淡。业的也不多人气稍显惨淡。 价格：价格：一楼均价大概一楼均价大概47000，四楼，四楼8000-10000， 售后返租，前两年年售后返租，前两年年6%，7%，后三年每年，后三年每年8%。 【 沃 尔 玛 购 物 广 场 沃 尔 玛 购 物 广 场 】 概况：概况：沃尔玛购物广场地处胜利中路沃尔玛购物广场地处胜利中路 1556号，位于主城区和经济开发区交界处。号，位于主城区和经济开发区交界处。 总建筑面积超过三万方。总建筑面积超过三万方。 业态：业态：两大主力店为沃尔玛超市和华海两大主力店为沃尔玛超市和华海 3c广场。一，二楼商业步行街内品牌包括广场。一，二楼商业步行街内品牌包括 kfc，屈臣氏，傣妹火锅，耐克，李宁，屈臣氏，傣妹火锅，耐克，李宁， 特步等。特步等。 人气：人气：目前主力店和步行街的商铺都已目前主力店和步行街的商铺都已 开始营业，在经济开发区的商业中人气较开始营业，在经济开发区的商业中人气较 为旺盛，但较主城区仍然偏弱。为旺盛，但较主城区仍然偏弱。 价格：价格：一楼均价一楼均价30000/，二楼均价，二楼均价 15000/，售后返租，售后返租5年，每年返年，每年返8%。 经济开发区商圈经济开发区商圈 world union 本报告是严格保密的。 38 以为服装卖场为主，部分餐饮，商业较为低端，以为服装卖场为主，部分餐饮，商业较为低端， 只有白马购物广场人气较旺只有白马购物广场人气较旺 张公山白马也不错，我们也经常去， 不过东西档次低了点，也没有国货街繁华。 步行街某店铺营业员 概况：概况：坐落在禹会区张公山公园内，集农贸市场及百坐落在禹会区张公山公园内，集农贸市场及百 货零售商场为一体，尤其以中低端服饰零售为主。货零售商场为一体，尤其以中低端服饰零售为主。 人气：人气：是区域内最大商业中心，是蚌埠人除淮河路商是区域内最大商业中心，是蚌埠人除淮河路商 圈外的最喜欢的购物去处，人气很旺。圈外的最喜欢的购物去处，人气很旺。 价格：价格：租金大约为租金大约为20元元/平方米平方米/月，售价大约为月，售价大约为6000 元元/平方米。平方米。 西区商业圈：白马生活购物广场西区商业圈：白马生活购物广场 西区商业圈西区商业圈 区位：区位：位于以工业发展为主的位于以工业发展为主的 禹会区，主城区的西面。禹会区，主城区的西面。 功能定位：功能定位：服装卖场、餐饮服装卖场、餐饮 等，以服装批发市场为主。等，以服装批发市场为主。 客户来源：客户来源：蚌埠本市居民为蚌埠本市居民为 主，多数为老顾客。主，多数为老顾客。 发展现状：发展现状：区域环境污染较区域环境污染较 为严重，商业较为低端，以白马为严重，商业较为低端，以白马 生活购物广场为代表，经营良好。生活购物广场为代表，经营良好。 这里生意很好，我以前 在主城区那边也有店，今年 年头200万转出去了，还是 白马这边好做，到了下午两 三点左右的时候人很多。 白马天美亿服装店 老板 我们一年的营业额十 一二万吧，我们两个人合 伙开了三家店，这家的生 意是比较好的。 白马天香港皮草 店老板 world union 本报告是严格保密的。 39 专业市场集中在经开区和淮上区，目前以建材专业市场集中在经开区和淮上区，目前以建材 为主为主 39 【 光 彩 大 市 场 光 彩 大 市 场 】 区位：区位：座落于蚌埠市禹会区，东依虎山森林公园风景区，座落于蚌埠市禹会区，东依虎山森林公园风景区， 西靠沟通南北的朝阳路淮河大桥，北临内环东海大道，南西靠沟通南北的朝阳路淮河大桥，北临内环东海大道，南 贴外环燕山路。贴外环燕山路。 定位：定位：规划建成集购物、休闲、娱乐为一体的大型综合规划建成集购物、休闲、娱乐为一体的大型综合 市场，目前形成专业市场形态。市场，目前形成专业市场形态。 业态：业态：目前经营内容包括日用百货、五金、家电、糖酒、目前经营内容包括日用百货、五金、家电、糖酒、 摩托车、家居家私、土特干果、农副产品、建筑装饰等。摩托车、家居家私、土特干果、农副产品、建筑装饰等。 价格：价格：三层打通一起销售，目前均价三层打通一起销售，目前均价5000左右：租金左右：租金 均价在均价在20-25元元/平米平米/月。月。 【通成国贸广场通成国贸广场】 概况：概况：位于位于淮上区蚌固路怀五路交叉口东侧，淮上区蚌固路怀五路交叉口东侧， 内部为两层的商业街，是一个专业市场，一楼内部为两层的商业街，是一个专业市场，一楼 是建材，二楼是家具和灯饰。是建材，二楼是家具和灯饰。 优势：优势：项目左侧红星美凯龙约项目左侧红星美凯龙约6.5万方，已于万方，已于 2007年开业。年开业。 特点：特点：二楼挑高二楼挑高5.6米，全部用回廊链接。米，全部用回廊链接。 价格：价格：一楼已经售完，二楼采取售后返租形式，一楼已经售完，二楼采取售后返租形式， 返租返租49个月，每年返个月，每年返6%。铺位售价在。铺位售价在5000- 7000/平方。平方。 通成国贸广场通成国贸广场 红星美凯龙红星美凯龙 专业市场专业市场 world union 本报告是严格保密的。 40 高铁新城内唯一集中商业，主打学生客群，档高铁新城内唯一集中商业，主打学生客群，档 次较低，人气较旺次较低，人气较旺 龙湖春天龙湖春天 概况：概况：紧贴蚌埠大学城，是整个高紧贴蚌埠大学城，是整个高 铁新城内唯一的集中商业，规划总体铁新城内唯一的集中商业，规划总体 量约量约5万平方米，已开发体量约万平方米，已开发体量约1.3万万 平方米。平方米。 功能定位：功能定位：主打学生客群其中餐饮主打学生客群其中餐饮 50%，网吧，网吧ktv15%，服装饰品，服装饰品25% 成，其它如眼镜店、电信、书店等占成，其它如眼镜店、电信、书店等占 10%。 客户来源：客户来源：大学城学生。大学城学生。 发展现状：发展现状：无统一管理，自由买卖无统一管理，自由买卖 和租赁。绝大多数为个体经营的小商和租赁。绝大多数为个体经营的小商 铺，档次较低。铺，档次较低。 业态分布业态分布 world union 本报告是严格保密的。 41 面对蚌埠现有商圈对客户的牵引，我们该怎么办？ 淮河路商圈 经开区商圈 城西商圈 专业市场 蚌埠最为成熟的商圈，流动客流大，蚌埠绝大 部分消费客群惯性消费 蚌埠大力打造的新商圈，商铺价值为全蚌埠市最 高，宝龙、沃尔玛的进驻，必将吸引周边客户 以张公山白马为代表，主打本地客户，消费 水平普遍较低 以光彩市场为代表，目前以建材为主，主要是 本地及周边县市的客户 龙湖春天 业态主要针对大学城客户，补充了高铁新城板 块的空白，是大学城学生主要的消费场所 餐饮、购物、娱 乐等基本业态齐全 以惯性消费为主， 除淮河路商圈辐射 整个城区外，其它 商圈基本只服务当 地客户 专业市场比较集 中，规模较大 本项目作为蚌埠本项目作为蚌埠 南站前商业的开拓南站前商业的开拓 者，距离市中心较者，距离市中心较 远，且蚌埠人的消远，且蚌埠人的消 费惯性较强，在项费惯性较强，在项 目启动阶段难以大目启动阶段难以大 量吸引主城区客户量吸引主城区客户 商圈分析商圈分析 竞合分析竞合分析 项目概况分析项目概况分析 市场分析研究市场分析研究 项目定位研究项目定位研究 项目建筑规划项目建筑规划 城市背景分析城市背景分析 项目使命分析项目使命分析 world union 本报告是严格保密的。 2km 43 龙湖春天为区域内唯一在运营的商业，客户和本项龙湖春天为区域内唯一在运营的商业，客户和本项 目有一定的重合，但定位低端，竞争力不强目有一定的重合，但定位低端，竞争力不强 竞争项目竞争项目 业态分布业态分布 项目项目 商业定位商业定位 服务客群服务客群 档次档次 现状现状 龙湖天地龙湖天地 小商户分散经营商业街区 大学城客户 低端 低价位，卫生情况差，无 统一管理 world union 本报告是严格保密的。 44 商业用地商业用地 和本项目一起投入的两个酒店项目在功能上和和本项目一起投入的两个酒店项目在功能上和 购物中心形成互补，为合作关系购物中心形成互补，为合作关系 规划中规划中 医院医院 合作项目合作项目 本案：购物中心本案：购物中心 规模：规模：3万左右万左右 酒店及商业配套酒店及商业配套 规模：规模：12500 酒店客房数：酒店客房数：100间间 底层商业面积：底层商业面积：5000 左右，以建筑左右，以建筑 形态推测，应为商业街，以精品商店等形态推测，应为商业街，以精品商店等 为主的业态为主的业态 对本项目的影响：对本项目的影响：是本案与高铁站相连 的纽带，交通动线、业态选择相互影响 ktv娱乐楼娱乐楼 规模：规模：12500 商业面积约：商业面积约：5000 业态：以业态：以ktv为主为主 对本项目的影响：对本项目的影响：集中性 ktv娱乐中心，可以为本项 目带来大量的消费性群，从 业态补缺的角度出发，本项 目不宜再做大规模的ktv业 态 作为：陌生区域商业新核开拓者作为：陌生区域商业新核开拓者 面对：高铁开通带来的商机面对：高铁开通带来的商机 我们的突破点在哪？我们的突破点在哪？ 项目概况分析项目概况分析 市场分析研究市场分析研究 项目定位研究项目定位研究 项目建筑规划项目建筑规划 城市背景分析城市背景分析 项目使命分析项目使命分析 客户定位客户定位 业态定位业态定位 主力店定位主力店定位 整体定位整体定位 运营模式研究运营模式研究 world union 本报告是严格保密的。 文化文化 时尚时尚 站前活力中心站前活力中心一小时极乐消费一小时极乐消费 活力活力 动感动感 47 world union 本报告是严格保密的。 48 一小时极乐购物、娱乐一小时极乐购物、娱乐高铁消费新概念高铁消费新概念 形象定位形象定位 高铁门户高铁门户城市窗口城市窗口高铁新概念高铁新概念活力复合体活力复合体 world union 本报告是严格保密的。 高铁门户高铁门户城市窗口城市窗口 高铁门户高铁门户：旅客出入高铁站的第一城市感官 城市窗口城市窗口：蚌埠城市文化底蕴的展示窗口 形象定位形象定位 49 world union 本报告是严格保密的。 高铁新概念活力复合体高铁新概念活力复合体 时尚时尚 文化文化 动感动感 活力活力 高铁消费新概念：高铁消费新概念：一小时极乐购物、娱乐 活力：活力：新型的，快捷的，动感的，有文化特色的，时尚的 复合体：复合体：包括酒店、餐饮、超市、精品购物、礼品特产、休闲 娱乐的商业复合体 形象定位形象定位 50 world union 本报告是严格保密的。 高铁消费新概念高铁消费新概念 高铁消费新概念：高铁消费新概念：一小时极乐购物、娱乐 广义的一小时：广义的一小时：换乘和等车的时间有多长？ 半个小时？一个小时？还可能是两个小时？半个小时？一个小时？还可能是两个小时？ 极乐消费：极乐消费：半个小时半个小时 会去吃个快餐、买买礼品、喝喝茶 一个小时一个小时 可能会去打个电玩、按按摩、泡泡脚； 两个小时两个小时 可以去看个电影、唱唱k 形象定位形象定位 51 world union 本报告是严格保密的。 高铁新概念消费高铁新概念消费礼品千集礼品千集 主题定位主题定位 “悦悦”尚街尚街 以精品礼品、特产为主要业态的商业街区以精品礼品、特产为主要业态的商业街区 体现蚌埠地方特色、文化内涵的特色礼品区体现蚌埠地方特色、文化内涵的特色礼品区 为来往旅客、居民提供让自己、亲人愉悦的精品礼品为来往旅客、居民提供让自己、亲人愉悦的精品礼品 对应业态：精品商店、特色礼品店等对应业态：精品商店、特色礼品店等 world union 本报告是严格保密的。 高铁新概念消费高铁新概念消费“闪”乐地带闪”乐地带 主题定位主题定位 “闪闪”乐地带乐地带 以餐饮、购物为主要业态的商业区域以餐饮、购物为主要业态的商业区域 时尚、动感、快捷的消费体验时尚、动感、快捷的消费体验 让来往旅客能体验高效的消费乐趣让来往旅客能体验高效的消费乐趣 对应业态：快餐、电玩游艺等对应业态：快餐、电玩游艺等 53 world union 本报告是严格保密的。 高铁新概念消费高铁新概念消费“悠”活时光悠”活时光 主题定位主题定位 “悠悠”活时光活时光 以休闲、娱乐为主要业态的商业区域以休闲、娱乐为主要业态的商业区域 不但让长时间滞留的旅客有休闲放松的消费体验不但让长时间滞留的旅客有休闲放松的消费体验 也为区域客户提供一个全新的悠闲时光也为区域客户提供一个全新的悠闲时光 对应业态：咖啡厅、中餐厅、足浴、按摩、电影院等对应业态：咖啡厅、中餐厅、足浴、按摩、电影院等 54 world union 本报告是严格保密的。 55