某开发区商务中心建设项目可行性研究报告.doc

绵竹市开发区商务中心建设项目绵竹市开发区商务中心建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司二一一年四月35目 录第一章 总论11.1项目概况11.2研究范围、目的及主要编制依据11.3建设内容及规模21.4项目总投资及资金来源3第二章 项目建设的背景及必要性42.1项目建设背景42.2项目建设的必要性6第三章 项目位置及建设条件分析83.1项目位置83.2项目建设条件分析9第四章 建设方案144.1建设指导思想与依据144.2建设内容及规模154.3工程方案164.4给排水174.5供电照明204.6消防系统234.7通风系统24第五章 节能节水255.1设计依据255.2能源消耗255.3节能措施25第六章 环境保护276.1编制法规依据276.2项目环境保护标准276.3主要污染及治理措施286.4环境保护的建议29第七章 劳动保护与卫生安全317.1劳动保护与安全生产317.2职业卫生保健33第八章 项目实施进度及进度管理348.1进度计划确定的原则348.2项目进度计划348.3进度管理37第九章 招标方案399.1招标方案依据399.2招标范围399.3招标组织形式409.4招标基本情况表40第十章 投资估算及资金筹措4210.1投资估算的依据及说明4210.2投资估算4310.3资金来源及使用计划46第十一章 风险分析及对策4711.1项目建设期间风险分析及对策4711.2项目运营期间风险分析及对策50第十二章 效益分析5112.1效益分析5112.2项目与社会互适性分析5312.3评价结论54第十三章 结论及建议5513.1结论5513.2建议55第一章 总论1.1项目概况1.1.1建设项目名称绵竹市开发区商务中心建设项目1.1.2建设项目地点绵竹市开发区管委会办公楼后，北临吴江路、西临泰州路、南临常顺路。项目地块已实现七通一平。1.1.3建设项目性质新建1.1.4项目实施期限12个月，2011年4月至2012年3月1.1.5建设单位绵竹市绵竹绵新投资发展有限公司为本项目的建设单位。绵竹绵新投资发展有限公司是绵竹市人民政府投资控股的国有独资公司。作为四川绵竹经济开发区的投融资平台，负责筹划资本运营，开展投融资业务，负责投融资管理；从事开发区内的土地及其他资源、商贸、房地产等开发性经营项目的开发建设业务。1.2研究范围、目的及主要编制依据1.2.1研究范围我公司受绵竹市绵竹绵新投资发展有限公司的委托，对绵竹市开发区商务中心建设项目进行可行性研究并提交可行性研究报告，其主要研究范围包括：项目建设的背景与必要性、建设内容及规模、建设方案、节约能源、环境保护、投资估算及资金筹措、社会效益分析、风险分析、结论与建议等。1.2.2研究目的通过对项目目前现状及建设背景的调查研究和在对其发展前景预测和社会经济效益评价的基础上，对本项目的建设必要性、经济合理性、技术可行性及实施可能性提出综合性论证报告，供有关部门决策参考，并完成本项目的建设。1.2.3编制依据1、中华人民共和国城乡规划法2、城市国有土地使用权出让、转让规划管理办法3、建设项目经济评价方法与参数（第三版）4、投资项目可行性研究指南（试用版）5、建设项目经济咨询评估指南6、中华人民共和国环境保护法7、中华人民共和国防震减灾法（第八届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）8、关于加快发展服务业的若干意见9、绵竹市总体规划10、绵竹市“十二五”规划11、绵竹市建设工程规划设计技术要求通知书12、国家其它有关法律、法规、规定、规程13、委托方提供的其它相关资料1.3建设内容及规模绵竹市开发区商务中心建设项目建设于绵竹市开发区管委会办公大楼后，项目拟建3个楼群，1#、2#的1-2层为商铺，3-6为住宅，3#拟建2/3层的纯商业建筑，项目总用地面积14163.687 m2，项目总建筑面积为22249.90 m2，包括商业建筑面积15553.20 m2、住宅建筑面积6696.70 m2及绿化、停车场的建设。1.4项目总投资及资金来源项目总投资：5200.00万元。资金来源：全部资金为银行贷款。第二章 项目建设的背景及必要性2.1项目建设背景自改革开放以来，我国经济增长快速，综合国力显著加强，人们群众生活质量得到发幅度改善，在满足物质产品要求的基础上，对物质文化产品的需求日益迫切，势必推动了服务行业的发展和建设。国务院在国发【2007】7号文关于加快发展服务业的若干意见中明确指出“服务业是国民经济的重要组成部分，服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。我国正处于全面建设小康社会和工业化、城镇化、市场化、国际化加速发展时期，已初步具备支撑经济又好又快发展的诸多条件。加快发展服务业、提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使服务业成为国民经济的主导产业，是推进经济结构调整，加快转变经济增长方式的必由之路，是有效缓解能源资源短缺的瓶颈制约，提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势，实现综合国力整体跃升的有效途径。加快发展服务业，形成较为完备的服务业体系，提供满足人们群众物质文化生活需要的丰富产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小康社会的内在要求。为此，必须从贯彻落实生活发展观和构建社会主义和谐社会战略思想的高度，把加快发展服务业作为一项重大而长期的战略任务抓紧抓好。”截至2010年，四川省服务业增加值在三次产业中的比重还比较低，这与我省目前所处发展阶段的特征、当下统计制度、政策环境影响有关。但根据“十二五”纲要(草案)的要求，未来5年需要有相对较高的提升。绵竹市在历届党委、政府的正确领导下，城市建设有了突飞猛进的发展，全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强，为进一步加快城市经济发展步伐，实现绵竹市经济的超常规、跨越式发展，市委、市政府高度重视城区的建设发展，为城市的建设发展制定了一系列优惠政策，加大招商引资力度，优化投资环境，加快了城市的发展速度。随着绵竹市灾后重建工作开展，吸引了大量外地商家前来经商置业投资发展，良好的投资环境，便利的交通、通讯条件成为他们谋求长远发展的重要因素。面对新形势，市委市政府解放思想，与时俱进、开拓创新、真抓实干，按照“大众化、规模化、规范化、现代化”的发展目标，加大基础设施投入力度，并根据城市总体规划加大城市的建设，尤其是工业园区的建设，吸引大批企业来园区进行投资兴业。江苏工业园定位于绵竹中心城区南部以工业为主体的综合性、现代化产业园。总用地规模约8.10平方公里，其中产业用地约4.30平方公里，就业人口规模约6.1万人。江苏工业园区内目前没有形成综合性的商业服务区，生活消费、休闲娱乐主要依托绵竹中心城区，而中心城区的旧城中心和新城中心均位于绵竹城区偏北位置，空间的阻隔给江苏工业园区生活带来诸多不便，同时也给城市交通带来很大的压力。为缓解江苏工业园区商业设施缺失带来的不便，本项目拟在江苏工业园区东部临德茂公路打造商业服务中心，为园区人口生活、休闲提供必要的设施。因此，为了推动全市经济的持续、健康、稳定的发展，加快全区经济建设步伐，根据城市建设总体规划要求，确定开发建设绵竹市开发区商务中心，由绵竹市绵竹绵新投资发展有限公司筹资建设。2.2项目建设的必要性2.2.1缓解江苏工业园区商业设施缺失带来的不便江苏工业园定位于绵竹中心城区南部以工业为主体的综合性、现代化产业园。总用地规模约8.10平方公里，其中产业用地约4.30平方公里，就业人口规模约6.1万人。江苏工业园区内目前没有形成综合性的商业服务区，生活消费、休闲娱乐主要依托绵竹中心城区，而中心城区的旧城中心和新城中心均位于绵竹城区偏北位置，空间的阻隔给江苏工业园区生活带来诸多不便，同时也给城市交通带来很大的压力。本项目拟在江苏工业园区东部临德茂公路打造商业服务中心，缓解江苏工业园区商业设施缺失带来的不便，为园区人口生活、休闲提供必要的设施。2.2.2项目的建设可以有效解决工业园区部分人员的居住问题本项目的建设内容主要为商业建筑，兼部分商业住宅，这部分住宅的建设能够有效的解决外地投资商人或外地的工作人员在绵竹安家的居住问题，绵竹市开发的商业住宅项目离工业园区有一定的距离，不方便部分人员工作开展，本项目兼建设的这部分商业住宅能够有效满足部分人员的居住问题。2.2.3项目的建设将有利于绵竹市国民经济及社会的发展。本项目的建设将对绵竹市地方经济的发展带来积极的影响。一方面，开发区商务中心项目的实施，为江苏工业园区提供更好的商业服务配套，为工业园区的工作人员提供良好的生活消费及文化娱乐设施设备；另一方面也将会带动相关行业的发展，如商业、服务业、餐饮业等，形成明显的侧向关联带动作用，从而增加税收及社会就业，为地方经济的发展作出贡献。项目选址在绵竹市江苏工业园东部临德茂公路，人流量大、交通方便，极具地理优势。2.2.4项目的建设有利树立新绵竹城市形象。由于5.12大地震的影响，绵竹市遭受了巨大的损失，基础设施的破坏、厂房的倒塌、市民住房的损坏使城市形象受到影响，现在灾后重建工作基本完成正在大量进行招商引资工作。一个基础设施不够完善的城市既影响投资者的投资决策，同时也影响消费者的信心。项目的建设进一步完善绵竹市基础配套服务硬件设施，改善投资环境，对促进新绵竹城市形象的建立有很大的帮助，同时城市形象的建立进一步增加了投资者及消费者的信心。第三章 项目位置及建设条件分析3.1项目位置本项目为绵竹市开发区商务中心的建设，本着节利用土地，坚持以人为本的原则，结合绵竹市的整体发展规划，经过综合考虑，计划将本项目建设于绵竹市江苏工业园东部临德茂公路、北临吴江路、西临泰州路、南临常顺路。基地管委会图3-1： 项目位置示意图3.2项目建设条件分析3.2.1地理位置绵竹市位于四川盆地西北部，地处东经1035410420，北纬30093142之间。幅员面积1245.3平方公里，其形状如一支金笔尖，自西北向东南伸展，东西宽约42公里，南北长约61公里。西北部属龙门山地区，东南部为成都平原的一部分。市境东南靠德阳市旌阳区，东北与绵阳市安县接壤，西南与什邡隔河相望，西北与阿坝州茂县毗连。市人民政府驻地剑南镇，位于市境东南部平原地区，南距成都市83公里，东南距德阳市31公里，西南至什邡市23公里，东北至安县49公里，东至绵阳市74公里，实现了村村通公路，境内公路总里程已达1466公里，建成了绵竹至成都快速通道，有德天铁路、广木铁路和3条地方铁路专线，通过德天铁路至德阳与宝成铁路连接，可与全国各地相通。3.2.2行政区划绵竹行政区划，2006年绵竹调整行政区划，撤销武都镇将所辖区域并入汉旺镇，撤销观鱼镇将所辖区域并入新市镇，撤销五福镇将所辖区域并入富新镇，撤销清道镇、齐福镇将所辖区域并入孝德镇，东北镇茂泉村划归剑南镇管辖。行政区划调整后，全市辖剑南镇、东北镇、西南镇、兴隆镇、九龙镇、遵道镇、汉旺镇、拱星镇、土门镇、广济镇、金花镇、玉泉镇、板桥镇、新市镇、孝德镇、富新镇、齐天镇、什地镇、绵远镇、天池乡、清平乡等19个镇2个乡。2007年开展了村级区域调整工作，合并了136个行政村，撤并后全市共有16个居民社区委员会，22个居民委员会，167个村民委员会，1915个村民小组。3.2.3地形地貌主要特征绵竹市境地貌形态区域分异十分明显：地势西北高，东南低，高差悬殊；绵竹西北部为山地，东南部为平原，地势西北高，东南低，由西北至东南逐渐倾斜，有“六山一水三分田”的特点，海拔高度504米至4405米；河流纵横，切割强烈。西北部山地区，是境内诸河流的发源地。支流众多，河流向下切割深度为5001000米，河床狭窄，河谷陡峻；山地、平原界限分明，地貌类型多样。全市大致分为山地、平原两大部分。山地区有高、中、低山三种类型，以中山为主，幅员面积648.55平方公里，占全市总土地面积的52.08，平原区幅员面积 596.75平方公里，占全市总土地面积的47.92%，属盆西平原亚区的组成部分。3.2.3.1河流河流均属沱江水系，发源于西北部山区，流向东南平原，多属季节性河流。山区河谷陡峭，落差较大。平原比降随地势逐渐减缓。水量变化大，冬春少雨季节，水量较为稳定，夏秋多雨季节，山洪暴发，易造成灾害。主要河流有：绵远河、石亭江、射水河、马尾河、白水河、龙蟒河等。3.2.3.2气候绵竹属四川盆地中亚热带湿润气候区，气候温和，降水充沛，四季分明，大陆季风性气候特点显著，夏无酷署，冬无严寒，无霜期长，春季冷空气活动频繁，气温回升不稳定，常有春、夏旱发生，盛夏多暴雨，有洪涝天气发生，秋季气温下降快，常有连阴雨天气出现。年平均气温15.7，大于等于10.0的积温全年为50005300至6500；大于等于10.0的积温天数全年为240300天；最冷月平均气温4.0至10.0；年极端最低气温-10.0至-1.02.0；干燥度1.00（这是利用彭曼公式计算而得）。多年平均降水量1053.2毫米，年最大降水量为1421.4毫米，最少降水量为608.7毫米， 降水的季节分配极不均匀。年日照时数多年平均为1011.3小时，最多为1178.0小时，最少为802.7小时。多年平均无霜期为285天。3.2.3.3植被绵竹植被属于四川盆地西北边缘亚热带常绿阔叶林区，龙门山小区。因地势气候影响，植物垂直性带谱明显。大体可分：平原“四旁”树竹分布带，海拔500700米，地平土肥，沟渠纵横，气候温和，以人工植被为主。农作物主要为水稻、小麦、油菜。树竹呈散点、带状分布；中、低山针阔叶林带，海拔7001800米，气候温凉，多为山地黄壤及山地黄棕壤，多为次生性植被。主要由樟科、山矾科、山茶科、山毛榉科、木兰科等常绿树种组成；中山硬阔叶、暗针叶林带，海拔18003000米。气候温凉湿润、多雾、温差大，日照短，植被主要有硬叶常绿阔叶林和暗针叶林；亚高山针叶林、灌木林带，海拔在30003600米间，生境寒凉。光照较多。本带植被多为针叶混交林，建群树种有冷杉、云杉、高山柏。群落外貌翠绿，林冠整齐，层次简单；高山灌丛草甸带，海拔36004405米，气候寒冷、干旱、风大，日照强烈，土壤极薄，裸岩不少。主要以禾本科、莎草科为建群种。另有适应其气候和环境的高山柏、香柏、杜鹃、杨柳等植物，均已矮化为灌木丛。3.2.3.4矿藏绵竹矿产资源丰富，主要矿藏有磷矿、铝土矿、硫铁矿、煤及天然气等。石灰石是绵竹最为丰富的矿产资源，主要分布于绵竹西北山区，矿石品位高，可采储量在2亿吨以上。磷矿，主要分布于西北山区，储量17376万吨，矿石品位均在25%以上，是磷化工业的主要原料。铝土矿，主要分布于西北山区，储量994.12万吨，地质储量为468.76万吨。硫铁矿，主要分布于清平、天池等山区乡镇。储量1439.54万吨以上。煤炭资源较为丰富，总储量3179万吨，其中天池煤矿1401万吨。天然气，深层气储量约500亿立方米，浅层气10亿立方米。3.2.3.5生态环境绵竹土地肥沃、气候温和、雨量充沛、物产丰富、经济发达，农业生产历史悠久。市委、市府加强对生态环境保护工作的领导，认真执行“严格保护，统一管理，合理开发，永续利用”的基本方针，制定了绵竹市环境保护“十五”计划和2015年规划纲要，实行环境保护目标责任制，加强环境保护执法检查，加快工业生态环境和自然生态环境的保护利用和建设。开展了全面排污申报登记工作，并对矿山企业进行了调查，全方位掌握了全市工业污染排放生态环境保护状况；加强了对老污染源的治理和对新污染源的控制，实施了严格控制新污染，新扩、改项目坚持“三同时”制度，效益差、污染重的企业采取关、停、并、转、迁的措施，对污染严重的老企业限期治理，对城市生活污水进行无害化处理等新措施。1998年提出“建好生态示范区”的口号，是四川省级生态示范区、四川省级自然保护区。依据应用城市生态学原理，以城市环境综合整治为核心，在尽可能保持原有自然生态系统的基础上进行城市生态布局设计。改善了城市生活环境和生态环境。 植树造林，保护生态环境。绵竹森林的分布主要集中在山区，全市森林覆盖率达到49.5%，有林业用地面积5.8万多公顷，占全市总面积的56.4%，其中山区林业用地5.34万公顷。退耕还林3.48572万亩，绿化荒山1.4万亩，栽种经果林2万亩。加强农业生态环境建设，从1989年参加川中农业综合开发项目，对全市山、水、林、田、路进行综合治理。在“八五”和“九五”期间治理河滩地4万亩。市委、市政府为加大整治力度，制定出台了进一步加强环境保护工作的决定、绵竹市推行清洁生产规划等一系列政策。并按计划关闭和搬迁了部分污染企业，并坚持对新建、扩建和技改项目的环境影响评价，马尾河、射水河出境段面水质已经达三类标准；城市大气环境质量达到良好。保证了从源头杜绝新增污染源。全市城乡环境质量得到显著改善，环境污染状况得到有效控制，环境保护意识得到明显提高。4.2.3.6人口全市人口自然增长率继续下降，全市人口呈现负增长态势。据统计，2006年末全市总人口为513859人。其中：非农业人口102241人，农业人口410304人；男性261770人，女性250775人，人口性别比为102.39 ：100。第四章 建设方案4.1建设指导思想与依据4.1.1建设指导思想本项目建设以全面贯彻国务院国发【2007】7号文关于加快发展服务业的若干意见、中共德阳市委、德阳市人民政府关于进一步加快民营经济发展的实施意见精神，坚持以人为本、统筹兼顾、社会帮扶、勤俭节约的方针。在工程项目建设时要做到经济合理，功能适宜。1、安全牢固原则。结合建筑规范，严格执行工程建设标准，将建筑的安全放在首位，确保建设质量。2、功能合理原则。结合当前需求和项目的长远发展的需要，既能有利于加快的建设进度，又能着力做好规划布局，实现标准化建设的目标。3、防震减灾原则。建筑应综合采取抗震、防火、防洪、防风雪和防雷击等防灾安全措施，确保使用人员安全，并能符合绵竹市发展总体规划需要。4、节约原则。遵循节约用地、节约能源、节约用水、节约原材料和环境保护的基本国策，严格控制投资，在满足安全、适用、经济的前提下，确定适宜的建设规模和装修标准，避免奢华浪费和过高标准建设，采用适合地方特色的绿色环保技术、方法和材料。5、共同参与原则。建设应考虑建设单位及项目相关的各方面使用人员共同参与，在充分沟通的基础上，建立协调与默契的工作机制，确保项目的建设能满足规范和使用方便的双重要求。4.1.2设计依据1、建筑设计防火规范（gb500162006）2、建筑结构可靠度设计统一标准(gb500682001)3、建筑结构荷载规范(gb500092001)(2006年版)4、建筑地基基础设计规范(gb500072002)5、混凝土结构设计规范(gb500102010)6、建筑抗震设计规范(gb500112010)7、建筑工程抗震设防分类标准(gb502232008)8、供配电系统设计规范（gb50052-2009）9、建筑照明设计标准（gb50034-2004）10、国家、行业现行有关规范、规定和标准。4.1.3设计标准1、设计使用年限：50年2、基本风压：根据绵竹市气象资料显示，基本风压0.30kn/m2。3、本工程建筑抗震设防烈度为7度。4.2建设内容及规模绵竹市开发区商务中心建设项目建设于绵竹市江苏工业园东部临德茂公路、北临吴江路、西临泰州路、南临常顺路，项目总用地面积14163.687m2，项目拟建3个楼群，1#、2#的1-2层为商铺，3-6为住宅，3#拟建2/3层的纯商业建筑，项目总建筑面积为22249.90 m2，包括商业建筑面积15553.20 m2、住宅建筑面积6696.70 m2及绿化、室外停车位的建设。表4-1 项目建设内容及规模序 号工 程 名 称规 模1总用地面积14163.687 m22总建筑面积22249.90 m22.1商业建筑面积15553.20 m22.2住宅建筑面积6696.70 m23绿化用地面积2124.55m24停车位及道路面积4829.82 m24.1机动车停车位100 个4.3工程方案4.3.1总体布局绵竹市开发区商务中心项目是一个功能配套齐全的集购物、休闲、餐饮和住宅于一体商住建筑。规划设计时要充分考虑其特点，或分或合，灵活布置，形成一组错落有致、生动趣味的商业步行街建筑群。总体布局：结合地形及现状，建筑临街沿街布置，考虑其城市整体的美观及其商业价值；沿街形成长方形方式布局，建筑以南北朝向为主，强调空间规划的完整性，建筑的通透性，使其有良好的自然通风，天然采光及较长时间的日照。在绿化系统的设置上将外部空间有组织地划分成公共、私密的渐进式空间。通过多级绿地系统为运动提供场所，为不同人群提供各种层次的健身方式。项目地块为不规则的长方形，北、西、南、三面临街（路），地，东面为管委会办公楼，根据环境地形条件，沿街设计三栋形态丰富的商业建筑，并由中心的环形走廊连成一个整体，环形走廊与管委会办公楼形成主要的轴线关系，商业的两个主次入口形成次要的轴线关系，环形走廊成为整个建筑的中心，南面为人流的主要方向，因此把商业的主次入口都设置在东南和西北面，有利于人流的引入和疏散，避免了商业死角的产生，并且运用放射、穿插、延伸等设计手法，使建筑空间及造型富有动感。4.3.2交通组织交通人车分流，车流沿相邻地块设置4m宽的环形车行道，出入口分开设置;住宅人流主要从西、南面的步行道进入小区，并在入口设置集散广场方便居民安全出入。4.3.4建筑造型设计建筑群内部为步行街及小广场的组合，所有的造型符号及色彩等均按照符合小型商业建筑的尺度进行设计，采用相似的构架符号和色彩，既有变化又形成统一，整个设计“以人为本”，把现代生活空间的需要、现代建材及不断变化的审美情趣作为充实设计的要素，以大面积玻璃和竖向灰色线条进行穿插，使其充满阳光感。外墙的凹凸变化和错落有致的高低变化表现了强烈的立体感，屋架错落设计，使建筑整体感增强，同时又活跃立面。建筑色彩采用灰色与蓝色玻璃竖向黄金分隔，突出建筑的挺拔感与时代感。商业采用深色，突出基座的稳重性。4.4给排水4.4.1设计依据及范围1、设计依据（1）室外给水设计规范 （gb50013-2006） （2）室外排水设计规范 （gb50014-2006） （3）建筑给水排水设计规范 （gb50015-2003）（2009年版）2、设计范围本项目的给水排水设计包括项目的给水系统、排水系统、消防系统以及室外的给水、排水系统。4.4.2给水1、给水水源本项目的给水总水源接入绵竹市江苏工业园区市政给水管网，即可满足该项目的生活用水、办公用水、消防用水的需求。2、给水系统本项目给水系统，绵竹市江苏工业园区市政给水管网接入点接入两根dn150给水管，市政给水水压及水量能满足整个项目各用水点用水压及水量，其室内外给水均由室外给水管直接供给，以节约电能。3、用水量本项目的用水主要是居住及办公人员生活用水、室外洒水、绿化用水、洗车用水等。（1）生活用水生活用水取120 l/人日，本项目设计住宅96户，每户按照3.5人计算，共336人，入住率取80%，全年365天计算，则生活年用水量为11773.44m3。（2）绿化用水绿地浇洒用水定额按1.5l/d m2，绿化面积为2124.55 m2，全年按120天计，则绿化年耗水量382.42m3。（3）道路、停车场浇洒用水道路、停车场浇洒用水定额按0.2l/dm2，浇洒面积为4829.82m2，全年按120天计，则道路浇洒年耗水量115.92m3。（4）消防、漏损及未预见用水未预见用水（含管网漏失水量）按上述合计用水量的10%计。总用水量为13498.96 m3 4.4.3排水本项目室内生活排水采用污、废水合流方式，室外排水系统采用雨、污分流制。1、生活污水生活污水来自卫生间、厨房的用水洁具，其水质为一般粪便污水及洗涤废水，无有毒物质。生活污水量为生活用水量的90%，各层污水由污水管道收集后排入排入化粪池处理后排入市政污水管网。住宅卫生间排水设dn100伸顶通气管，厨房排水设dn75伸顶通气管。2、雨水雨水采用室外排水系统收集排出。参照绵阳降雨强度公式：i=5.778(1+0.720lgp)/(t+5)0.568 (mm/min)取重现期p=2，积水时间t=5分钟，径流系数=0.90，q=348.8l/s10进行计算，设单斗系统。雨水斗立管管径为dn100mm。考虑建筑的屋面雨水系统与溢流设施的排水能力不应小于50年重现期，屋面女儿墙设溢流孔加强雨水排除。3、空调冷凝水采用有组织排放，冷凝水经管道收集后排至结构转换层，再经雨水口汇合后，排入室外散水。根据项目地形及周边的排水措施，项目雨、污水能自流排入绵竹市江苏工业园区市政雨、污水管道。4、管材室内雨水、废水、污水管（重力排除者）采用upvc排水塑料管，粘接连接。潜水泵加压排出的压力废水管采用upvc给水塑料管，粘接。4.5供电照明4.5.1设计依据（1）供配电系统设计规范 （gb50052-2009）（2）建筑照明设计标准 （gb50034-2004）（3）建筑物防雷设计规范 （gb50343-2004）4.5.2设计范围及内容（1）供配电系统（2）照明系统（3）防雷与接地系统（4）电信系统（5）有线电视系统4.5.3供配电系统（1）本项目用电属三级负荷，配电源由绵竹市江苏工业园区的变配电间引出，电压等级0.4/0.23kv。（2）对于单台容量较大的负荷采用放射式配电；重要仪器、设备负荷采用放射式、双电源供电并设置应急发电机组。对于一般设备采用放射式和树干式结合的方式配电。（3）对于应急照明消防负荷采用nh-yjv-1kv电力电缆由配电房以专用电源回路供电。（4）一般照明、动力以放射式配电；消防负荷耐火分支电力电缆由配电房提供沿强电间敷设，以串接式配电。对于疏散批示照明灯，要自带蓄电池，其连续供电时间不小于30min。1、本项目的电指标为：根据项目特点，用电功率取值如下:（1）住宅：取3.5kw/ 户；（2）商业：取60w/ m；（3）室外路灯及绿化照明：取5w/m；（4）其他：未可预见及线损预计为总用电的8%。2、负荷估算住宅：3.5*96=336.00kw商业：70*15553.2/1000=933.19kw室外路灯及绿化照明：5*6954.37/1000=34.77kw项目总负荷为（336.00+933.19+34.77）*1.08=1408.28kw则项目总装机容量为1656.80kva，设置两台850kva变压器，并设置一台柴油机发电机组，装机容量为250 kva作为应急电源。4.5.4照明系统普通照明：照明与插座分别由不同的支路供电，插座支路设额定动作电流为30ma的剩余电流保护器。照明采用国家推荐节能绿色灯具及配件。应急照明：楼梯间、走道等处设疏散指示和安全出口指示灯，楼梯间设楼层指示灯。4.5.5防雷与接地系统1、按三类防雷设计，建筑物屋顶设避雷带和避雷针混合作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体。2、采用tn-c-s接地系统。3、强弱电共用接地体，接地电阻不大于1欧。4、各电源引入处设meb端子箱，卫生间设leb端子箱，所有进出建筑物的管道，金属构件均作等电位连接。5、室外引出的电气线路采取防雷电波侵入的措施。计算机等电子息设备均采取雷电电信磁脉冲防护措施。4.5.6电信系统1、电话用户预测每户预留一部电话，一个信息接口。根据以上指标并考虑公用电话的设置，规划区内总电话用户数约为 300部。2、电讯线路规划小区电讯电缆由城市接口埋地引入，小区内设置弱电间，各楼栋电缆均由弱电间埋地引来。3、住宅区采用线径为0.5mm支配线电缆与电话配线，通过总配线架电话交接箱 110配线架等接线设备至各终端接线盒。4.5.7有线电视系统1、有线电视系统接入已建成的当地有线电视综合信息网，能传送有线电视台的全部频道和所有信息。2、在小区适当位置设电视前端箱。光纤到楼栋，楼栋系统采用“前端箱放大分支分配器（分配器）箱信息箱电视插座”分配方式。输出口电平：69+5bb（邻频传输系统）或满足当地要求。3、末端设分支器箱，商业予留电视接口供二次装修引用。住户每户引入一个电视接口到信息箱，室内根据用户要求布置电视插座。4、主干电缆采用sywv75-9；梯间集线器到用户箱电缆采用sywv-57-5；至电视插座采用sywv-75-5，分支线穿pvc电线管在地板，墙内暗敷设。6、所有电视线材由有线电视台确定，且均采用可双向传输器件。4.6消防系统4.6.1设计依据（1）建筑设计防火规范gb50016-2006（2）自动喷水灭火系统设计规范gb50084-2001（2005年版）（3）建筑灭火器配置设计规范gb50140-20054.6.2设计范围本项目的消防设计范围主要为住宅部分、商业部分及室外消防设施。4.6.3消防系统1、住宅部分的室内消防：根据建筑灭火器配置设计规范gb50140-2005规定在各楼层配置灭火器。2、商业部分的室内消防：根据自动喷水灭火系统设计规范gb50084-2001（2005年版）的相关规定配置管道及喷头。自动喷淋的供水为消防水泵集中加压供水及屋顶消防水箱供水。3、室外消防：室外消防沿建筑四周成环状布置，由市政消防管网供水。4、消防管理：设专职消防管理员，定期对消防设施进行检查、维护、以确保消防设施的完好，防患于未然。4.7通风系统良好的通风设计是保障项目正常运行的必要条件。1、注重采用自然通风根据当地主导风向，密切配合建筑设计，结合平面布局、开窗方式，充分利用自然通风。2、合理采用机械通风凡是产生有味气体、水汽和潮湿作业用房，均设置机械通风以保障室内环境。冬季采暖，室内设计温度取16-18，换气次数取1.0次/n；夏季空调，室内设计温度取26-28，换气次数取1.0次/n。第五章 节能节水5.1设计依据1、中华人民共和国节能源法（中华人民共和国主席令第九十号令，1997年11月）；2、中国节能技术政策大纲（2006年版）（国家发改委，2006.12）；3、四川省实施办法（四川省人民政府，2001年）；4、国家其他有关节能源及合理利用能源的现行政策、规范规定。5.2能源消耗本项目主要消耗的能源是水、电力、柴油。项目用水为施工期间的建设及混凝土养护用水，及运营期间的生活用水、营业用水和清洁用水。用水水源接入绵竹市江苏工业园区市政给水管网，绵竹市江苏工业园区市政给水管网的给水水压及水质能满足项目的正常使用。项目用电为施工期间及后期运营期间，项目用电从绵竹市江苏工业园区变配电间引出，电力满足项目的正常使用。项目用柴油为发电机组使用。5.3节能措施节水措施：项目在施工期间要节约用水，施工期间的废水经处理循环使用，混凝土养护建议采用养护膜来节水。运营期间的耗水主要是居民及办公人员生活、营业用水及清洁用水，给水管材及用水终端使用国家推荐节能产品，严禁使用国家明令禁止淘汰的产品。节电措施：施工机械采用推荐省电机械，照明灯具、景观灯、指示灯具均采用推荐节能产品。节省柴油措施：项目根据项目用电负荷，合理设计变压器台数，尽量减少柴油机发电机组的工作。第六章 环境保护6.1编制法规依据1、中华人民共和国环境保护法（1989）2、中华人民共和国大气污染防治法（2000）3、中华人民共和国水污染防治法（1996）4、中华人民共和国固体废弃物污染防治法（1996）5、建设项目环境保护管理条例国务院令第253号1998年11月6、关于进一步做好建设项目环境管理工作的几点意见国家环保局环监（93）第015号7、环境影响评价技术导则hj/t21-23-93及hj/t-24-958、建设项目环境保护管理条例（1998年国务院253号令）6.2项目环境保护标准6.2.1环境质量标准本项目执行以下评价标准。大气环境执行环境空气质量标准gb3095-1996 二级；水质环境执行地表水环境质量标准gb3838-2002 iii类；区域环境噪声执行声环境质量标准gb3096-2008 iii类；6.2.2污染物排放标准（1）大气污染物排放标准执行大气污染物综合排放标准gb162297-1996二级标准；（2）水污染物排放标准执行污水综合排放标准二级标准；（3）施工期噪音执行建筑施工厂界噪音极值gb12523-90。6.3主要污染及治理措施由于项目本身的特殊性，污染主要产生在施工期间，运营期间不产生污染。1、大气污染影响及对策施工期对大气环境的影响主要是扬尘，土石方的挖掘、建筑材料运输装卸以及搅拌作业等均会产生一定的粉尘，由车辆运输引起的扬尘对路边30米范围及下风向150米之内都会产生一定影响。此外，施工机具车辆运行产生一定的内燃机烟气污染。为将影响减少到最低程度，施工中应严格按有关规定执行，切实采取以下措施，减少车辆运输漏洒；洒水除尘；合理安排土方堆放场地。只要严格按规范施工，将不会对环境空气造成危害。另尽量加强施工运输车辆的管理，尽量安排晚上运输，减少扬尘对居民的影响。2、噪声影响及对策施工期噪声污染源主要是施工机械和运输车辆，产生的噪声可高达90db以上，对200米范围区域存在一定影响。因此施工期应严格按国标对噪声的有关规定执行，工地周围可设置围护并对高噪声设备设置简易声屏。尽可能减少噪声对周围环境的影响。尽量不进行夜间施工。3、固体废物影响及对策施工期固体废物主要是施工人员的生活垃圾、施工废渣土及废弃的建筑装饰材料等。施工场地现存的废弃物，废渣可运至建筑垃圾场，不会污染当地环境；生活垃圾集中收集后运至垃圾场。因此，本工程施工期产生的固体废弃物对环境造成的影响很小。4、污水影响和对策项目施工范围覆盖面广，根据工程的特点，应对施工废水分别对待。施工人员生活污水可在施工场地修建化粪池，处理后集中排放。在施工建设区不便直排的生产废水，应设置沉淀池，经沉淀后排放入市政管网。只要加强管理，严格落实以上防治措施，施工期产生的废水和污水对环境影响甚微。5、倡导文明施工要求施工单位尽可能地减少在施工过程中对周围居民、企业等影响，做到“以人为本”，组织施工单位、街道及业主联络会议，及时协调施工中对环境影响问题。总之，施工期对环境的影响是短暂的，只要采取合理措施，管理得当，其影响可减少到最低程度，并随施工的结束而结束。6.4环境保护的建议工程建设贯彻清洁施工原则，污染物必须达标排放。同时要求环境整治设施严格坚持“同时设计，同时施工，同时投入运营”，并有效控制环境破坏。根据同类工程实施实际，在环境保护方面，项目建设是可行的。1、建设单位加强施工期环境管理，控制扬尘及噪声扰民。2、加强施工环保设施的日常管理工作，强化环保设施的维修、保养，确保环保设备以正常工作状态进行，健全施工环保设施运行的工作制度和污染源管理档案。第七章 劳动保护与卫生安全7.1劳动保护与安全生产7.1.1法律规定1982年五届人大公布的中华人民共和国宪法第42条规定“国家通过各种途径，创造劳动就业条件，加强劳动保护，改善劳动条件”。第43条规定“中华人民共和国劳动者有休息的权利。国家发展劳动者休息和休养的设施，规定职工的工作时间和休假制度”。第48条规定“国家保护妇女的权利和利益”。7.1.2编制依据1、职业安全和卫生及工作环境公约2、劳动防护用品选用规则3、建设项目职业病危害分类管理办法4、未成年工特殊保护规定5、中华人民共和国安全生产法7.1.3安全措施方案1、严格的管理工作，能有效的减少事故带来的危害 每季度至少召开一次防范特大重大安全事故的工作会议，由政府主要领导人或者政府主要领导人委托政府分管领导人召集有关部门正职负责人参加，分析、布置、督促、检查本地区防范特大重大安全事故的工作。会议应当做出决定并形成纪要，会议确定的各项防范措施必须严格实施；实行安全目标管理责任制，明确各级领导和有关人员的安全责任，并作为考核有关领导政绩的重要依据；组织有关部门按照各自的职责对本地区容易发生重大安全事故的单位、场所和设备、设施进行严格管理和重点检查；制定本地区重大安全事故应急处理预案，应急处理预案须经主要领导人签署后报上级政府备案。组织有关部门对本规定第三条所列各类重大安全事故的隐患进行查处；发生重大安全事故隐患的，责令立即排除；重大安全事故排除前或者排除后，无法保证安全的，可以责令停产、停业或者停止使用，并向上一级政府报告。法律、法规的查处机关另有规定，依照规定。重大安全事故发生后，有关负责人应当立即赶赴现场并组织救助和善后处理工作。同时迅速向上一级政府报告。2、具体防护措施编制和执行各种有关施工安全的政策大纲以及各方面应承担的安全责任。对危险场所任职的职工和施工人员进行安全培训，强化安全意识。对进入危险区域施工的工作人员颁发并强制性使用安全设备，如安全帽、安全鞋等。危险场所任命安全监理和安全检查员。工程施工企业对事故隐患未采取整改措施应该给予严重的惩罚，如罚款、停业整顿甚至吊销资质证书。变配电室要求做到“五防一通”，即防火、防水、防雷、防雪、防小动物。一通：即保持通风良好。7.2职业卫生保健7.2.1防暑降热夏季施工时，施工管理人员和施工技术人员的居所集中设置空调，无条件时配备电风扇，不仅改善了工作人员的工作环境，同时能有效的促进工作效率，保证工期。7.2.2噪声控制施工现场的搅拌机械和动力机械都会产生较大的噪声，施工总平面设计时注意让施工设备和施工人员的临时居所保持一定的距离，对于噪声过大的设备采取相应的减震和消音措施。7.2.3其他措施在施工现场按一定的距离设置开水供应点，在办公室设置医疗急救箱。第八章 项目实施进度及进度管理8.1进度计划确定的原则1、为保证项目顺利实施，在项目开工建设前，需充分做好项目建设方案的设计和审定、资金计划安排等相关准备工作；2、依据资金到位情况、工程特点、施工的难度合理地安排工期；3、保证工程质量及安全；4、按时竣工，交付使用。8.2项目进度计划本项目严格执行工程建设程序，合理有序地安排项目建设进度，根据本项目建设方案预测项目建设周期为12个月（2011年4月至2012年3月）。项目立项后，应立即着手本项目的初步设计编制及施工前的准备工作。初设批复后，设计单位立即组织施工图设计，建设单位落实各项目的建设条件，工程建设资金的落实，保证工程进度。在整个建设过程中，要抓住设计、施工、材料及设备的购置及安装等各项重要环节，科学地协调和安排各项工作，力求高速、优质地完成各个分项的建设。从建设规模、资金来源、项目风险等方面综合考虑，本项目建设周期初步可划分为五个阶段：工程项目策划和决策前期工作准备阶段，工程项目实施准备阶段，工程项目实施阶段，工程项目竣工验收阶段及建成后的运营阶段。具体安排阶段性时间和相应工作内容如下：1、2011年4月-2011年6月，完成绵竹市开发区商务中心建设项目的选址、环境影响评价、可行性研究等前期准备工作。2、2011年6月-2011年8月，完成绵竹市开发区商务中心建设项目的设计方案、施工图、审图、招投标等施工前准备工作。3、2011年9月-2012年3月，完成绵竹市开发区商务中心建设项目的土建安装工作、装饰装修及相应的配套设施。4、2012年3月，完成绵竹市开发区商务中心建设项目竣工验收工作。5、2012年4月，绵竹市开发区商务中心建设项目正式投入运营阶段。工程实施横道图见表8-1。表8-1： 工程项目实施进度横道图序号 时间 工程2011年2012年4567891011121