商业管理公司介入广场城市综合体项目商业规划建筑设计方案业务模块.xls

新新商商业业项项目目筹筹备备工工作作流流程程（商商业业） 时时 间间 节节 点点 正式立项 开业前 14个月 开业前 13个月 开业前12个月（ 项目开工） 开业前 11个月 开业前 10个月 开业前 9个月 开业前8个 月 开业前 6个月 开业 前5个 月 开业前 4个月 开业前3个 月 开业前 2个月 论论证证期期预预备备期期筹筹备备期期开开业业准准备备期期 重点工作 描述 规划解读;商业/物管 市调;首次筹备会;参 与业态定位和设计要 点研讨会;完成项目 定位/业态规划 公司注册及 资质;编制计 划书;参与建 筑方案/深化 评审 参与初步设 计，确定商 业房产技术 条件 商圈/物管/人力市调;二 次筹备会;完成架构/编制 /薪酬方案和人员到岗计 划;参与步行街内装/照明 /立面/景观/机电方案评 审;完成启动费测算;启动 联席会议机制 制订招商政 策和租金方 案;编物业管 理方案;完成 物业管理招 标;介入工程 管理 招商工作计划书 ；营销策划推广 方案；编制物管 文件；物业管理 费测算/备案； 启动媒体宣传 三次筹备会; 招商资料准 备;首次员工 培训;招商启 动 招商预热期 ，完成签约 仪式和招商 发布会;建 立会计帐套 ;介入机电 安装 强势招商期进度控制;制订临时 管理制度;开展异地招商;完成步 行街业态规划细案(二版施工图 对接) 四次筹备会; 完成招商;装 修准备;保洁/ 拓荒/绿化招 标;参与设备 调试;二次员 工培训 步行街商铺装修 开始;制订开业 庆典方案/开业 营销推广方案 完成二次 招商/庆 典筹备启 动;完成 主力店交 接确认 拓展部 组织市调;组织参与 业态定位和设计要点 研讨会;组织首次筹备 工作会; 公司注册及 资质;编制计 划书;参与建 筑方案/深化 评审 参与初步设 计，确定商 业房产技术 条件 组织并参与市调;组织二 次筹备工作会;组织完成 启动费测算和额度申请; 协调方案落实 完成启动费 测算 组织三次筹备工作会;组织参 与物管费测算；租赁许可证、 车场收费许可证等办理 组织制订临时管理制度 组织四次筹备 工作会;协助 人员培训,组 织装修准备 跟进装修开展; 制订开业庆典方 案 开业庆典准备工作 招商部 全面参与;商圈调查 ；完成项目定位/业 态规划 制定招商工 作计划 完成项目定位/业态规划 和招商费预算审批;确定 房产技术条件;参与步行 街优化设计 制订步行街 招商政策和 租金方案 制订招商工作计 划书并完成审批 完成招商资 料准备;招商 启动;完成业 态规划细案 完成签约仪 式和招商发 布会 异地招商启动；办理广告位相关 手续 招商签约完成 ；装修准备; 餐饮类进场装 修 非餐饮类毛坯商 铺进场装修 非餐饮类 精装铺进 场装修/ 完成二次 招商 企划部 参与导示系统/墙体广告 位设计 媒体/广告市 场调查;制定 营销策划推 广方案 营销费用预算; 媒体招标签约; 启动媒体宣传 招商预热期推广方案实 施 强势招商期推广实施/完成导示 设计 招商收尾期推 广方案实施; 导视优化 制订开业庆典方 案/开业营销推 广方案 开业庆典筹备启动；媒体档期预 定；vi指示系统；落实开业前内 外场环境美陈布置 营运部 多种经营点位 规划/确定房 产条件/招商 建立营运管理制度/档案/ 台账/操作流程及作业规范 物管部安 防部 全面参与;物管市调; 资质备案 制定工作计 划 确定物管用 房布局 物业管理市场调查；参与 步行街内装/立面/景观方 案评审 物业管理招 投标 制订物业管理方 案;物业管理费 测算 编制物管合 同及相关资 料 制订临时管理制度 主力店物业管理界面对 接;保洁绿化招标准备; 参与导示系统优 化；参与商户装 修 完成保洁招标/清洁拓 荒方案 工程部 参与各系统 设备选型 设备/计量/材料/地面/立 面等优化设计 介入现场工程管理，规范业务流程 介入管线/设备安装;设备计量等进一步优化设 计；制订临时管理制度 参与设备调试; 介入步行街内装 和商户装修管理 设备设施整改完善; 工程代管；工程遗留 问题处置 人力部 全面掌握项目情况;制订招聘计划;高 管招聘并到岗 人力资源市 场调查 完成架构/编制/薪酬方案 和人员到岗计划 跟进人员到岗情况，组织招聘、面试；结合三标制度及项目情况编制前期管理制度;组织第一次/第二次员工培训 行政部 市场调查/政 府关系建立 临时办公用房准备 编制行政管 理规定 制订物资品采购计划,分批采购筹备员工食堂工装订制物业用房准备 租费部建立租赁合同台帐;跟踪完成主力店交接进场确认 财务部申请注册资金/开立账户/验资 参与启动费 用测算 参与物管费测算 /招商费核定申 报 建立会计电 算化账套 制定收费流程和核算流程/建立收费台账/争取 税收优惠政策 庆典费用测算及申报 人员到岗 主要节点 总经理/副总 1-2人/行政 部经理或人 事主管到岗 招商部经理/物管部经理 或主管/工程部经理到岗 招商部主管/ 企划部经理 及主管到岗 专业工程师/招 商部全部到岗 行政部/企划 部全部到岗 财务会计及 出纳各1人 到岗 强电/弱电/暖通班长到 位 强弱电 运行技 工6-8人 到岗 所有管理人员 （除品质主管 ）/各专业技 工10-12人/内 保20-30人到 岗 全部技工到岗 开业前 1个月 开业 完成装修; 编制营运 手册;完成 保洁招标; 工程代管; 开业期推 广启动 完成开业 准备;工 程接管; 物管全面 展开;三 次员工培 训 完成装修/ 广告招商 与上刊 开业准备 /跟踪内 外场美陈 布置 营运工作 计划/多经 点位装修 营运日常 管理准备 物管全面 展开 工程接管 /物业验 收; 第三次员工培训;人员 、编制调整 开业庆典筹备 新新商商业业项项目目筹筹备备工工作作流流程程（商商业业） 开业前 2个月 开开业业准准备备期期 开业庆典准备工作 开业庆典筹备启动；媒体档期预 定；vi指示系统；落实开业前内 外场环境美陈布置 完成保洁招标/清洁拓 荒方案 设备设施整改完善; 工程代管；工程遗留 问题处置 建立租费收缴台帐/停 车场收费经营手续 参与招投标/费用使用 情况全面检查考核 全部保安 员/品质主 管到岗 车管员/前 台接待到 岗 新新商商业业项项目目筹筹备备工工作作流流程程（销销售售物物业业） 时时 间间 节节 点点 获得开发 信息一个 月内 开盘前6个月开盘前5个月开盘前4个月 开盘前3个月 （项目开工） 开盘前2个月开盘 设备安 装调试 入伙前3 个月 入伙前 2个月 入伙前 1个月 入伙 论论证证期期预预备备期期开开盘盘准准备备期期入入伙伙准准备备期期 重点工作 描述 组织与相关 部门沟通， 资料收集整 理 项目 前期 论证 项目方案解 读 全面参与规划设 计工作，包括交 通组织动线规划 、景观、安防设 施等 物管/人力市调 ；收集图纸；制 订计划；提供优 化设计建议 完成架构、编制 、薪酬方案和人 员到岗计划；完 成开办费测算 物业管理费测算 ；物业管理方案 ；物业管理资质 ；物业管理招标 开盘前准备配合销售 设备设施整 改完善 完成保洁 招标 清洁拓荒方案；工 程代管；车场管理 准备 入伙准备 拓展部 负责组织/沟通;收集资料;制订拓 展工作计划 组织并参与 全面参与，随时掌握项目进度、主 力店招商进度 物业管理资质组织制订临时管理制度 物管部全面参与;制定工作计划 物业管理市场调 查；设备选型优 化设计 完成开办费测算 ;介入营销策划 ，参与销售合同 的审阅，编制物 业宣传资料，实 施销售现场的管 理和服务 物业管理方案； 物业管理费测算 ；物业管理招标/ 物业管理收费标 准备案 设备设施整 改完善 完成保洁 招标 清洁拓荒方案;工 程代管；车场管理 准备 入伙文件准备/入伙 场地布置/全面清洁 拓荒/各类资料收集 整理/接管准备、验 收及整改 人力部 全面掌握项目情况;制订招聘计 划 人力资源市调/ 完成架构/编制/ 薪酬方案和人员 到岗计划 跟进人员到岗情况，组织招聘、面试、培训 人员到岗 计划 管理处主任到岗 客服/安防主管 到岗 客服人员2- 3人到岗 工程主管/部 分运行技工/ 部分保安员 到岗 全部管理 人员到岗 客服人员/技工/保 安员全部到岗 车场管理员到岗 筹筹备备计计划划书书重重大大工工作作事事项项及及节节点点 序序号号事事项项人人员员到到岗岗节节点点周周期期最最迟迟开开始始节节点点最最迟迟结结束束节节点点责责任任部部门门 1获得立项资料和项目信息根据集团各部门进度拓展部 2规划(概念)方案解读按规划研究院的计划各部门 3组织实地考察和城市综合水平调研(商业和物管为主)按规划研究院的计划拓展部/招商部/物管部 4参与商业项目业态定位和设计要点研讨会，提供步行街商业业态初步规划 及设计建议书，完成设计要点会签 按规划研究院的计划 5 组织召开第一次规划研讨和筹备工作会议(主要研讨规划方案、商业管理模 式、公司组建与筹备计划执行书节点) 1 项目开发计划书下达后或 业态定位研讨会前 一周内拓展部组织 6公司注册及资质申报/下达筹备工作通知书 总经理/副总1-2人/行政部 经理或人事主管到岗 30 开业前14个月或项目开工 前2个月 开业前13个月或项目开工前1个月拓展部/财务部 7编制管理公司筹备计划执行书并完成会签 14 项目开发计划执行书下达 后 二周内拓展部组织 8组织商业/物管/人力资源专业市调,形成报告/建议，为后续工作提供依据30 开业前14个月或项目开工 前2个月 开业前13个月或项目开工前1个月 拓展部/招商部/物管部/人力 资源部 9组织召开第二次筹备工作会议(主要研讨方案设计成果评审/管理公司架构 编制及前期人员安排等) 建筑方案综合评审前拓展部组织 10对商业广场进行系统策划建筑方案综合评审前 11参与建筑方案综合评审,完成步行街业态规划,提供物管用房平面布置图按规划研究院的计划拓展部组织 12参与空调冷热源论证按规划研究院的计划工程部 13组织参与建筑方案深化设计评审，提供餐饮区域点位图按规划研究院的计划各部门 14参与各专项设计评审,包括立面/内装/景观/照明/导示系统/弱电智能化等, 提出意见和建议(提供步行街房产技术条件/景观各要素布点图) 按规划研究院的计划各部门 15与项目公司沟通启动联席会议机制 开业前13个月或项目开工 前1个月 开业前12个月或项目开工前 16 组织参与初步设计,确认所有设计条件（包括提供基本的步行街业户的房产 技术要求等） 60 开业前13个月或项目开工 前1个月 开业前12个月或项目开工前各部门 17组织参与施工图会审,并提供审图意见按规划研究院的计划各部门 18完成架构编制,薪酬方案和人员到岗计划 招商部经理/物管部经理或 主管/工程部经理到岗 30 开业前13个月或项目开工 前1个月 开业前12个月或项目开工前人力资源部 19完成管理启动费测算和额度申请审批流程30 开业前13个月或项目开工 前1个月 开业前12个月或项目目标成本完 成前 各部门 20完成项目租赁决策文件编制（获得图纸和面积数据） 开业前13个月或项目开工 前1个月 开业前12个月或项目深化设计开 始前 拓展部/招商部/物管部 21临时办公用房及办公用品准备30 开业前13个月或项目开工 前2个月 开业前12个月拓展部/行政部 22完成招商费用预算和审批流程;制订步行街招商政策和租金方案 招商部主管/企划部经理及 主管到岗 30 开业前12个月或项目开工 前 开业前11个月招商部 23编写物业管理方案，完成物业管理招投标（管理权） 开业前12个月或项目开工 前 开业前11个月 24工程部介入工程管理专业工程师到岗 开业前12个月或项目开工 前 开业前10个月 25制订招商工作计划书及策划推广方案(广告媒体市调)招商部全部到岗30开业前11个月开业前10个月招商部/企划部/财务部 26编制物业管理合同及相关文件30开业前11个月开业前10个月物管部 27完成商业物业管理费测算及审批流程；并完成备案30开业前11个月开业前10个月拓展部牵头各部参与 28启动招商前期媒体宣传30开业前11个月开业前10个月 序序号号事事项项人人员员到到岗岗节节点点周周期期最最迟迟开开始始节节点点最最迟迟结结束束节节点点责责任任部部门门 29临时管理制度建立30开业前10个月开业前9个月各部门 30第一次员工培训及考核(招商启动前)行政部/企划部全部到岗3开业前10个月开业前9个月人力资源部 31申请并建立会计电算化账套财务会计及出纳各1人到岗30开业前9个月开业前8个月财务部 32政府关系及税收政策接洽开业前8个月持续财务部 33制定收费流程和核算流程，建立收费台账30开业前8个月持续财务部 34按集团及商管要求按月编制上报各种报表30开业前7个月开业前6个月财务部 35招商前期准备工作(招商资料/文件印制)30开业前10个月开业前9个月招商部 36第三次筹备工作会议(主要研讨招商与装修事宜)1开业前9个月拓展部组织 37 步行街招商及策 划推广全面启动 招商预热期(意向洽谈)30开业前9个月开业前8个月 招商部 38期间:完成签约仪式和招商推介会5招商预热期内 39强势招商期(签约落位)90开业前8个月开业前5个月 40期间:适时开展异地招商30强势招商期内 41招商收尾期(调整满铺)30开业前5个月开业前4个月 42完成步行街业态规划细化方案(第二版施工图对接)30开业前7个月开业前6个月招商中心 43介入主体结构/屋面/砌筑施工开业前11个月开业前4个月工程部 44 介入机电管线安装(内容包括:安排培训人员/熟悉方案图纸/制定工作流程 和记录表单,此类下同) 强电/弱电/暖通班长到位270 管线安装开始时或开业前 8个月 开业前6个月工程部 45介入机电设备安装强弱电运行技工6-8人到岗 设备安装开始时或开业前 6个月 开业前5个月工程部 46 参与设备调试/编 写设备清单 综合调试90 设备调试开始时或开业前 4个月 开业前1个月工程部 47变配电房安装及供电 设备调试开始时或开业前 4个月 开业前1个月工程部 48消防工程及调试消防监控2-3人到岗 设备调试开始时或开业前 4个月 开业前1个月工程部 49智能化安装及调试 设备调试开始时或开业前 4个月 开业前1个月工程部 50电梯安装及调试 设备调试开始时或开业前 4个月 开业前1个月工程部 51 主力店交接 主力店物业管理界面对接90开业前5个月开业前2个月 物管部/租金部52建立租金收缴台帐90开业前5个月开业前2个月 53主力店交付进场/进场日确认120开业前5个月开业前2个月 54第二次员工培训及考核(装修前) 所有管理人员（除品质主 管外）/各专业技工10-12 人/内保20-30人到岗 3开业前5个月开业前4个月人力资源部 55完成步行街商铺装修准备工作/提交商铺分割图30开业前5个月开业前4个月 拓展部/招商部/物管部/工程 部 56介入步行街公共部分内装90开业前5个月开业前2个月招商部/物管部 57介入外装饰工程所有技工到岗90开业前6个月开业前2个月招商部/物管部 58多种经营点位规划及招商30开业前5个月开业前4个月招商部 59第四次筹备工作会议(主要研讨装修进度控制/开业/营销推广/设备代管等)1开业前5个月开业前4个月拓展部组织 60 步行街交付进场 与装修 餐饮类商铺装修90开业前4个月开业前1个月 拓展部/招商部/物管部 61非餐饮类毛坯商铺装修60开业前3个月开业前1个月 62非餐饮类精装商铺装修30开业前2个月开业前1个月 序序号号事事项项人人员员到到岗岗节节点点周周期期最最迟迟开开始始节节点点最最迟迟结结束束节节点点责责任任部部门门 63多种经营点位装修30开业前2个月开业前1个月 64制订开业庆典方案和工作倒排计划30开业前4个月开业前3个月企划部 65介入室外市政配套工程75开业前4个月开业前1个半月工程部 66介入室外景观工程75开业前3个月开业前半个月工程部 67导示系统制作安装90开业前3个月开业前招商部/物管部 68三标文件编写与认证270开业前3个月开业后6个月物管部 69完成二次招商(掉铺补招及优化调整)15开业前3个月开业前2个月招商部 70启动开业庆典准备工作(实施计划和方案)90开业前1个半月开业前各部门 71制定开业期营销推广活动方案开业前3个月开业前1个月招商部 72开业初期营销推广活动启动开业前1个月开业招商部 73物业管理用房交付启用开业前拓展部/物管部/行政部 74停车场管理方案和相关手续办理30开业前2个月开业前1个月租金部 75完成广告位招商60开业前2个月开业前1个月招商部 76工程设备代管60开业前2个月或投入运行开业前1个月或工程交接验收前物管部 77工程设备预接管(未验收)30开业前1个月达到接收要求前物管部 78完成保洁/拓荒/绿化招标60开业前3个月开业前1个月物管部/财务部 79财产保险等三险投保投保工作90开业前3个月开业前财务部 80全面清洁拓荒15开业前1个月开业前15天物管部 81 介入物业验收 四方验收开业前4个月物管部 82消防验收开业前15天物管部 83综合验收开业前15天物管部 84物业正式接管 品质主管/管理部安管员全 部到岗 开业前2个月开业前1个月(验收合格)物管部 85工程遗留问题处置正式接管后物管部 86步行街商家营业证照办理开业前2个月开业前15天营运部 87主力店/步行街商家员工营运和消防培训及联合消防演练开业前1个月开业前5天物管部、营运部 88第三次员工培训及考核(开业前)车管员/前台接待到岗3开业前1个月开业人力资源部 89设备运行/安防/保洁/车场等物业管理全面展开30开业前1个月开业物管部 90跟踪落实开业前内外场环境美陈布置60开业前2个月开业前营运部 91开业前外墙广告上刊策划。配合开业，面向场内主力店租户租赁可经营广 告位。 15开业前15天开业前招商部 92营运管理准备启动30开业前1个月开业营运部 ( (销销售售物物业业) )管管理理公公司司成成立立时时点点及及重重大大工工作作事事项项清清单单 序序号号事事项项人人员员到到岗岗节节点点周周期期最最迟迟开开始始节节点点最最迟迟结结束束节节点点责责任任部部门门 1规划解读;参与论证;确定边界条件开盘前5个月或项目开工前3个月拓展部/物管部/人力资源部 2全面参与规划设计工作，包括交通组织动线规划、景观、安防设施等管理处主任到岗开盘前5个月或项目开工前3个月拓展部/物管部 3完成公司或管理处注册30 开盘前3个月或项目开工 前1个月 开盘前2个月或项目开工时拓展部 4物管/人力市调30 开盘前5个月或项目开工 前3个月 开盘前4个月或项目开工前2个月拓展部/物管部/人力资源部 步行街交付进场 与装修 拓展部/招商部/物管部 序序号号事事项项人人员员到到岗岗节节点点周周期期最最迟迟开开始始节节点点最最迟迟结结束束节节点点责责任任部部门门 5完成架构编制、薪酬方案和人员到岗计划；完成开办费测算客服/安防主管到岗30 开盘前4个月或项目开工 前2个月 开盘前3个月或项目开工前1个月拓展部/物管部/人力资源部 6制订物业管理方案；完成物业管理费测算及收费标准备案30 开盘前3个月或项目开工 前1个月 开盘前2个月或项目开工时拓展部/物管部 7配合营销工作，介入营销策划，参与销售合同的审阅，编制物业宣传资料 ，实施销售现场的管理和服务 开盘前3个月 8办理物业管理资质；完成物业管理招投标30 开盘前2个月或项目开工 时 开盘前1个月物管部 9确定物业管理用房方案（位置面积），提供功能规划客服人员2-3人到岗开盘前 10确定幼儿园、学校等物业配套设施的管理模式 11介入机电管线安装270 管线安装开始时或入伙前 9个月 入伙前物管部 12介入机电设备安装271 管线安装开始时或入伙前 10个月 入伙前物管部 13参与设备调试/编写设备清单90 设备调试开始时或入伙前 4个月 入伙前2个月物管部 14介入外装饰工程 工程主管/部分运行技工/ 部分保安员到岗 90入伙前6个月入伙前3个月物管部 15介入室外景观工程60入伙前3个月入伙前1个月物管部 16完成保洁绿化等外委项目和采购项目的招标全部管理人员到岗30入伙前4个月入伙前2个月物管部 17三标文件编写与认证270入伙前3个月入伙后6个月物管部 18物业管理用房交付启用入伙前1个月物管部 19停车场管理方案和相关手续办理 客服人员/安防人员全部到 岗 30入伙前2个月入伙前1个月物管部 20工程设备代管全部技工到岗30入伙前2个月入伙前1个月物管部 21工程接管(未验收)30入伙前1个月达到接收要求物管部 22 介入物业验收 四方验收入伙前4个月物管部 23消防验收入伙前15天物管部 24综合验收入伙前15天物管部 25 入伙准备 入伙文件准备入伙前1个月入伙前15天物管部 26入伙场地布置入伙前1个月入伙前15天 27全面清洁拓荒15入伙前1个月入伙前15天物管部 28各类资料收集整理车场管理员到岗入伙前1个月入伙前15天 29接管准备、验收及整改入伙前或验收合格后 30设备运行/安防/保洁/车场等物业管理全面展开入伙后 31装修管理入伙后物管部 备备注注 获得项目开发计划书 可根据情况分别组织 董事长签批方案后,项目初步设计 阶段开始前,提前组织内部会审 提前组织内部会审 提前组织内部会审 提前组织内部会审 根据市调数据 依据筹备计划执行书调整 筹筹备备计计划划书书重重大大工工作作事事项项及及节节点点 备备注注 按业态细分 按系统细分 按系统细分 按主力店细分 按主力店细分 备备注注 未达要求前只接管不验收 开业前一个月 备备注注 ( (销销售售物物业业) )管管理理公公司司成成立立时时点点及及重重大大工工作作事事项项清清单单 备备注注 未达要求前只接管不验收 xxxx集集团团项项目目管管理理开开业业前前拓拓展展工工作作指指引引 工工作作项项目目工工作作内内容容启启动动时时间间/完完成成时时间间完完成成时时限限责责任任与与要要求求支支持持文文件件备备注注 解读论证组织规划解读,参与前期论证;确定边界条件;提出规划要求立项开业前14个月负责组织各部门 组织召开第一次筹备工作会议开业前14个月各部门及当地公司 制定计划制订管理公司筹备计划执行书收到项目开发计划执行书后一周内 公司注册 协助指导办理公司注册、税务登记等开业前14个月开业前13个月当地公司 协助指导物业管理资质申报开业前14个月开业前13个月当地公司 市场调研组织各部门展开市场调查开业前14个月开业前13个月负责组织各部门 架构编制协助完成公司组织架构/编制/薪酬标准方案和人员到岗计划开业前13个月开业前12个月（开工）协助人力资源部 组织召开第二次筹备工作会议开业前12个月（开工） 优化设计与方案 深化 参与建筑方案综合评审,完成步行街业态规划,提供物管用房平面布 置图 按规划研究院的计划 参与各专项设计评审,包括立面/内装/景观/照明/导示系统/弱电智 能化等,提出意见和建议(提供步行街房产技术条件/景观各要素布 点图) 按规划研究院的计划 费用测算 组织项目启动费测算开业前13个月开业前12个月负责组织各部门 组织物业管理费测算（住宅/公寓/写字楼）开盘前5个月开盘前4个月当地公司 组织物业管理费测算（商业）开业前13个月开业前12个月当地公司 计划管理 掌握工程进度节点计划和主力店招商进度至开业前随时随时掌握并各部共享 收集施工图纸和工程资料至开业前随时随时掌握并各部共享 跟进各部门、各公司工作计划的完成情况，并督促各部门、各公司 根据工程进度节点的变化随时调整计划 至开业前随时随时掌握并各部共享 推进人员招聘及培训按计划实施至开业前随时协助人力资源部 重要工作节点现场督导以及参加集团组织的多部门现场协调会至开业前随时 商业规划 组织实地考察和城市综合水平调研(商业和物管为主)按规划研究院的计划拓展部/招商部/物管部 参与商业项目业态定位和设计要点研讨会，提供步行街商业业态初 步规划及设计建议书，完成设计要点会签 按规划研究院的计划 跟进完成商业项目定位/业态规划（第一次规划对接）开业前13个月开业前12个月招商部与当地公司 房产技术条件根据商业业态规划确定商铺房产技术条件提交有关部门开业前13个月开业前12个月物业管理部 工工作作项项目目工工作作内内容容启启动动时时间间/完完成成时时间间完完成成时时限限责责任任与与要要求求支支持持文文件件备备注注 物业管理用房 跟进临时办公用房准备开业前13个月开业前12个月物业管理部 物业管理用房方案审定（包括位置、面积、功能布局等）开业前13个月开业前12个月物业管理部 物业管理方案跟进编制物业管理方案30天开业前10个月或开盘前3个月物业管理部 物业管理招标与 备案 组织编制物业管理合同及相关资料开业前11个月开业前10个月物业管理部 协助完成物业管理招投标开业前11个月或开盘前3个月开业前10个月或开盘前2个月物业管理部 协助物业管理收费标准备案开业前11个月或开盘前3个月开业前10个月或开盘前2个月物业管理部 组织召开第三次筹备工作会议开业前10个月 招商准备启动 跟进制订招商政策和租金方案开业前12个月开业前11个月招商部 跟进完成商业项目定位/业态规划细化方案(第二次规划对接)开业前10个月开业前9个月 跟进制订招商工作计划书及招商工作准备开业前11个月开业前9个月 推进招商和招商期策划推广启动开业前9个月开业前4个月招商部 设备安装调试与 接管 跟进物管部介入管线设备安装和设备调试开业前9个月开业前 跟进物管部设备代管与接管开业前4个月开业前 进场装修推进商户进场装修开业前4个月开业前1个月 主力店对接推进与主力店进行对接，并确定物业管理界面开业前5个月开业前2个月当地公司 开业及入伙 推进完成开业庆典方案和工作倒排计划；商场开业筹备工作启动30天开业或入伙前3个月当地公司 住宅、写字楼入伙资料/入伙演练/入伙30天开业或入伙前3个月当地公司 制度建设组织制订临时管理制度开业前9个月开业或入伙前3个月人力资源部牵头 保洁绿化推进保洁招投标/清洁开荒招投标/绿化招标60天开业或入伙前1个月物业管理部 车场管理跟进停车场手续(经营许可证、税务登记证、收费许可证)30天开业或入伙前2个月当地公司 营运管理与物业 管理 营运日常管理准备;工程接管/物管全面展开开业前1个月开业前当地公司 新新商商业业项项目目筹筹备备期期招招商商工工作作指指引引 工工作作项项目目工工作作内内容容 启启动动时时间间 /完完成成时时间间 完完成成时时限限要要求求与与责责任任支支持持文文件件备备注注 前期准备 参与项目解读与论证;资料准备立项开业前14个月集团招商部与当地商管公司资料明细 招商工作计划立项开业前14个月集团招商部与当地商管公司工作计划模版 市场调查 商圈/居住人口及消费水平/租金/物业管 理费/商户资源等市场调查 7天开业前13个月集团招商部与当地商管公司商圈调查表 市调报告3天开业前13个月集团招商部与当地商管公司物管费调查表 定位与规划 参与商业项目业态定位和设计要点研讨会 ,确定项目定位,提供步行街商业业态规划 及设计建议书(第一次规划对接) 根据规划院计划 参与方案设计，关注总体及各业态规模体 量/总体建筑结构关系/步行街及各主力店 的规划布局/外部交通动线组织 根据规划院计划 参与扩初设计，关注步行街结构设计/步 行街垂直及水平交通动线设计/配套设施 设计/步行街与主力店的衔接 根据规划院计划 参与施工图设计，关注商铺的分隔/垂直 管线的布局/材质及工艺 根据规划院计划 参与内装设计，关注内装材质/装修色彩 的搭配/店招设计/内部广告位设计及工艺 小品的设计 根据规划院计划 参与外立面设计，关注外立面使用的材质 /外立面广告位的设计/led的设置 根据规划院计划 参与租赁决策文件编制根据商务部计划 招商人员全部到位并开展业务培训60开业前8个月人员开业前10个月到位 全面收集品牌资源，根据市调分析结果，以及确定的总体 定位和各业态功能组合，确定步行街招商目标品牌并进行 落位，每个商铺要求有1个主选品牌和两个备选品牌。品 牌落位图报集团商管公司审批。 7天开业前10个月集团招商部与当地商管公司目标品牌表 招商政策及租 金方案 制订步行街招商政策及租金方案并发起完 成审批流程 15天开业前9个月集团招商部与当地商管公司方案范本 提出大商业步行街主力品牌的招商优惠政 策方案 15天开业前9个月集团招商部与当地商管公司呈文范本 工工作作项项目目工工作作内内容容 启启动动时时间间 /完完成成时时间间 完完成成时时限限要要求求与与责责任任支支持持文文件件备备注注 招商准备 制订招商工作计划书、宣传推广方案和计 划(广告媒体市调) 3天开业前9个月集团招商部与当地商管公司招商计划书范本 编印招商手册、项目介绍资料、招商统一 说辞及招商宣传单等 开业前11个月开业前9个月集团招商部与当地商管公司资料内容 租户公约、租赁合同、装修管理 相关手续及各种表格的制定、上报、审批 及学习 开业前11个月开业前9个月集团招商部与当地商管公司 确认书、补充协议租赁合同、 物业管理合同 制定招商工作流程及制度15天开业前9个月集团招商部与当地商管公司招商管理制度及流程 跟进完成商业业态规划细化方案(第二次 规划对接) 开业前9个月开业前6个月集团招商部与当地商管公司 与大商业相关的底商业主沟通访谈,表述 我方大商业步行街定位,沟通市场信息,使 其租赁品牌及业态满足我方定位 开业前8个月开业前5个月集团招商部与当地商管公司 招商执行 招商启动开业前9个月集团招商部与当地商管公司招商工作计划书 招商预热期 意向洽谈;总体完成签约 30%，其中餐饮类完成50% 开业前9个月开业前8个月集团招商部与当地商管公司招商工作计划书 期间：完成签约仪式和招 商大会 开业前9个月开业前8个月集团招商部与当地商管公司活动方案 强势招商期 签约落位；总体完成签约 80%，其中餐饮类完成100% 开业前8个月开业前7个月集团招商部与当地商管公司招商工作计划书 期间：异地招商启动开业前7个月开业前6个月集团招商部与当地商管公司异地招商计划书 招商收尾期 调整满铺；总体完成签约 100% 开业前6个月开业前4个月集团招商部与当地商管公司招商工作计划书 已签约商户的应缴款项按合同收取开业前8个月开业前1个月 完成步行街商铺装修准备工作开业前5个月开业前4个月拓展部/招商部/物管部/工程部 介入步行街公共部分内装开业前5个月开业前3个月招商部/物管部/工程部09.5.15公区精装 介入外装饰工程开业前4个月开业前2个月招商部/物管部/工程部 多种经营点位规划及招商开业前5个月开业前2个月招商部 完成二次招商(掉铺补招及优化调整)开业前3个月开业前2个月招商部 步行街交付进 场与装修 餐饮类商铺装修开业前4个月开业前1个月 拓展部/招商部/物管部/工程部 工工作作项项目目工工作作内内容容 启启动动时时间间 /完完成成时时间间 完完成成时时限限要要求求与与责责任任支支持持文文件件备备注注 非餐饮类毛坯商铺装修开业前3个月开业前1个月 非餐饮类精装商铺装修开业前2个月开业前1个月 多种经营点位装修开业前2个月开业前1个月 外墙广告 完成广告位招商开业前2个月开业前1个月招商工作计划书 办理广告位设置许可证、协调广告画面审 批及制件安装等 开业前2个月开业前1个月 开业前外墙广告上刊策划。配合开业，面 向场内主力店租户租赁可经营广告位。 开业前15天开业前 根据广告市场行情和开业后的整体 推广方案，制定收费标准并限定临 时租赁时间。 商户管理 协助步行街商家营业证照办理开业前2个月开业前15天 组织主力店/步行街商家员工营运和消防 培训及联合消防演练 开业前1个月开业前5天 招商总结招商总结报告7天开业后15天内集团招商部与当地商管公司报告模版 步行街交付进 场与装修 拓展部/招商部/物管部/工程部 招商和运营的交界面 和事业部的交界面 剩余店铺的招商工作 招商前期的准备工作 招商规划、招商政策 哪个运动店最好 重复劳动：品牌审批方面，没有框 架合作条件、比如说8，惩奖 基本是没有的 领导是谁不清楚 品类规划：在什么时间点参与，谁 决策？怎么构建这种沟通机制 品牌：要求不统一，代理商和品牌 公司的问题 总部是否也要背责任，项目上该承 担的责任要承担 问责制 奖勤罚懒 责权分清楚 商户进场作为交割点， 出现大量拆改 第 21 页，共 50 页 新新商商业业项项目目筹筹备备期期企企划划工工作作计计划划 制制表表时时间间： 序序号号工工作作阶阶段段工工作作事事项项周周期期最最迟迟启启动动节节点点最最迟迟结结束束节节点点责责任任与与要要求求备备注注 1项目论证参与导示系统规划设计/墙体广告位规划设计30天根据规划院计划参与讨论 2项目建设媒体市场调研及合作单位调研45天开业前15个半月开业前14个月企划部各类合作单位三家以上 3项目建设媒体单位选择及合作单位招投标等确定45天开业前15个半月开业前14个月企划部各类合作单位三家以上 4项目建设制定上报招商宣传推广计划、预算并获审批45天开业前13个月开业前12个月企划部 5项目建设制定上报开业后旺场计划、预算并获审批45天开业前13个月开业前12个月企划部 6项目建设招商现场气氛布置包装（据现场要求确定）30天开业前12个月开业前9个月企划部 7项目建设招商宣传推广计划启动并开展预热宣传60天开业前12个月开业前10个月企划部 8项目建设招商手册、宣传资料等设计制作印刷30天开业前11个月开业前10个月企划部 9项目建设招商推广全面启动并迅速进入强势推广90天开业前9个月开业前6个月企划部 10项目建设招商大会暨主力店、步行街伙伴签约仪式30天开业前9个月开业前8个月企划部强势推广期内择期举办 11项目建设异地招商会或联动各大项目整体推广会30天开业前6个月开业前5个月企划部强势推广期内择期举办 12项目建设招商优化期及招商收尾宣传推广90天开业前5个月开业前2个月企划部 13项目建设制定开业庆典执行方案并讨论确定60天开业前4个月开业前2个月企划部 14项目建设制定上报开业庆典方案计划、预算并获审批45天开业前3个月开业前2个月企划部 15项目开业筹备 开业美陈设计及布置60天开业前2个月开业前 16项目开业筹备 开业宣传推广计划启动并进行开业预热30天开业前1个月开业前企划部 17项目开业筹备 开业造势强势推广宣传及持续宣传7天-10天开业前1周开业后3天企划部持续到开业后旺场 18项目开业开业庆典执行及活动执行（含筹备时间）60天开业前2个月开业前企划部 19开业后持续稳场旺场活动1年开业持续企划部实施前至少1个月上报 制制作作人人：部部门门负负责责人人审审批批确确认认： 第 22 页，共 50 页 装饰环境营造-落实到制作安装得1个月，方案规划得3个月 活动预热阶段-集中轰炸阶段-开业-后续 集中轰炸： 开业前三周 再往前推两 周：预热阶 段 对外宣传广播 海投打 项目知名度 （距离开业1 个半月） 定投（ 开业前1个月 -10天定投） 开业前 和商业相关 户外 平煤 短信 会员制定会员规则，如何加入，如何积分 平面设计 营销氛围的设计 单位如何选择 开业后-活动 报告的编写 安保、招商、运营看是否有意见。 定价在开业前去提报定价 班车路线 选取原则 谁定 什么时间定 开业前一个月定下来 提前一周试运行 第 23 页，共 50 页 新新商商业业项项目目筹筹备备期期营营运运工工作作计计划划 制制表表时时间间： 序序号号工工作作阶阶段段工工作作事事项项周周期期最最迟迟启启动动节节点点最最迟迟结结束束节节点点责责任任与与要要求求备备注注 1建设 确定多种经营点位规划及技术条件,协调建设单位在相应 的位置提供电源、数据线上下水等配套设施；对客服基础 设施（便民服务站、客服中心、总服务台等）提出方案和 技术条件 60开业前6个月开业前4个月 1、集团商管公司营运部进行点位规划要求培训。 2、地方公司招商部规划点位，报集团商管公司审核。 3、地方公司相关部门就审核批准后的方案中水、电、 数据等的需求与建设部门沟通。 2开业建立营运管理制度、操作流程及作业规范60开业前5个月开业前3个月 1、集团商管公司提供相关要求和模版，并提供相应的 培训。 2、地方公司 根据自身的具体情况对制度进行细化 3、就营运工作范围明确营运管理人员职责范围和分工 ，扫清工作盲点，避免工作出现漏项。 3开业培训营运管理制度、操作流程及作业规范60开业前4个月开业前2个月要求所有人员熟悉自己的职责和工作流程 4开业建立营运档案、营运人员档案10开业前2周 1、集团商管公司营运部提供营运档案细目。 2、各地公司按要求填写相关内容。 5开业收集前期招商信息，统计各项优惠政策及使用情况10开业前2周 1、集团商管公司营运部提供商户档案模版。 2、各地公司按要求填写相关内容。 6开业建立规范各种台帐10开业前2周集团商管公司营运部现场协助、检查 7开业协助制定相关应急预案（营运部分）5开业前1周集团商管公司营运部现场协助、检查 8开业开业前营运部物料的准备20开业前1周集团商管公司营运部现场协助、检查 9开业跟踪落实开业前内外场环境布置60开业前2个月开业前 10开业编制日常经营中各种文件报表及上报流程，并组织培训2开业前1周集团商管公司营运部现场协助、检查 11开业配合商铺营业员招聘与培训10开业前1周集团商管公司营运部现场协助、检查 12开业开业前模拟演练5开业前1周集团商管公司营运部现场协助、检查 13开业核定多种经营计划指标30开业前营运部指导项目公司；多种经营点位明细表 14开业完成招商营运工作对接7开业前 第 24 页，共 50 页 制制作作人人：部部门门负负责责人人审审批批确确认认： 25 xxxx集集团团项项目目管管理理开开业业前前物物业业及及安安防防工工作作指指引引 工工作作项项目目工工作作内内容容启启动动时时间间/ /完完成成时时间间完完成成时时限限责责任任与与要要求求支支持持文文件件备备注注 前期准备 参与项目规划方案解读与论证;资料准备立项开业前14个月 物业管理工作计划立项开业前14个月当地公司 参与项目规划设计工作，介入交通组织及行车动线规划设计开业前13个月开业前12个月工程对接商装管理 市场调研 了解物业管理市场状况、行业标准、从业薪酬水平和专业能力，物业管理费标准及收缴率 开业前13个月开业前12个月安保对接接场 了解当地环保政策要求开业前13个月开业前12个月当地管理公司客服对接现场环境整治治理 了解当地消防政策、法规及相关要求开业前13个月开业前12个月当地管理公司 费用测算 参与公司组织管理架构设定开业前13个月项目开工建设时当地管理公司 参与项目开办费测算开业前13个月项目开工建设时当地管理公司 住宅或写字楼物业管理费测算开盘前3个月开业当地管理公司 商业物业管理费标准测算开盘前3个月开盘前2个月当地管理公司 前期综合工作 编制项目物业管理方案开盘前6个月当地管理公司负责物业安保的协调 前期物业管理招投标开盘前3个月开盘前2个月当地管理公司消防这块自己管理 物业管理收费标准备案开盘前3个月开盘前2个月当地管理公司 日常检查监督与外委公 司沟通 拟定住宅、写字楼前期物业管理协议业主公约开盘前3个月开盘前2个月当地管理公司日捡周检查月检查 配合营销工作，介入营销策划，参与销售合同的审阅，编制物业宣传资料，实施 销售现场的管理和服务 开盘前3个月当地管理公司出支项是否合理 编写公众管理制度用户手册、装修手册等资料开业或入伙前3个月开业或入伙前2个月当地公司全年计划 与公安、消防、城管、环保、环卫等部门进行持续沟通对接开业或入伙前10个月当地公司安全评定工作 有偿维修服务收取标准开业或入伙前1个月当地公司 编制主力店物业管理合同招商前3个月招商前2个月 26 xxxx集集团团项项目目管管理理开开业业前前物物业业及及安安防防工工作作指指引引 工工作作项项目目工工作作内内容容启启动动时时间间/ /完完成成时时间间完完成成时时限限责责任任与与要要求求支支持持文文件件备备注注 各商家物业管理合同开业前8个月开业前6个月当地公司、发展部 与主力店进行对接，并确定管理界面主力店物管界面明确开业或入伙前6个月当地公司 物业管理建章立制，编制三标管理文件及各项管理制度开业或入伙前6个月当地公司 保洁绿化 保洁招投标开业或入伙前3个月开业或入伙前1个月当地公司、集团商管 保洁开荒及垃圾清运招投标（保洁公司与项目公司直接签约，或项目公司书面委托商管公司，费用由项目公司承担）开业或入伙前3个月开业或入伙前1个月集团商管、集团商管 绿化招标开业或入伙前2个月开业或入伙前1个月当地公司、集团商管 编制日常垃圾清运管理方案开业或入伙前2个月开业或入伙前1个月当地公司 垃圾桶、休闲椅等物料采购开业或入伙前2个月开业或入伙前1个月当地公司 安全及车场管理 停车场手续经营许可证、税务登记证、收费许可证办理开业或入伙前3个月开业或入伙前2个月当地公司 建立停车场（机动，非机动）管理方案开业或入伙前4个月开业或入伙前3个月当地公司 对讲机、雪糕桶、铁马、警示牌、警戒线等物料采购开业或入伙前3个月开业或入伙前2个月当地公司 采购消防器材，建立消防设备台账开业或入伙前3个月开业或入伙前2个月当地公司 交接钥匙并规范钥匙管理，建立管理台帐开业或入伙前3个月开业或入伙前2个月当地公司 确定消防安全管理委员会及义务消防队名单开业或入伙前3个月开业或入伙前2个月当地公司 组织义务消防队伍并进行消防演练开业或入伙前2个月开业或入伙前1个月当地公司 开业及入伙 完成住宅、写字楼集中入伙方案策划书的编制开业或入伙前3个月开业或入伙前2个月当地公司 住宅、写字楼入伙资料及用品的制作开业或入伙前3个月开业或入伙前2个月当地公司 住宅、写字楼入伙演练及商场开业倒计时动员大会开业或入伙前3个月开业或入伙前2个月当地公司 制定开业庆典与住宅、写字楼入伙安全保卫方案和突发事件预案开业或入伙前2个月开业或入伙前1个月当地公司 组织安全保卫方案和突发事件预案演练开业或入伙前2个月开业或入伙前1个月当地公司 供应商选择进行市场调研，确定供应商品牌及价格范围开业前8个月开业前7个月当地管理公司 员工培训 配合行政部对新入职员工进行企业文化、规章制度的培训开业前10个月开业前8个月当地管理公司 组织学习主力店租赁合同，熟悉管理界面、责任、违约条款等开业前10个月开业前8个月当地管理公司 房产技术条件协助招商部确定规划方案开业前9个月开业前8个月当地管理公司 业户装修 确定专人负责业户装修管理（参与装修管理小组工作）开业前5个月开业前4个月当地管理公司 监控装修施工现场消防安全，及时按规定提供整改要求，督促业户整改开业前4个月开业前1个月当地管理公司 前期制度编制及 三标认证 结合三标制度及项目情况编制前期管理制度入伙或开业前3个月入伙或开业前2个月 当地公司负责，集团商管公 司主管部门