旅游房地产在我国的成功开发模式.doc

5.3旅游房地产在我国的成功开发模式5.3.1华侨城模式华侨城是国内从事“旅游地产”开发的先驱者，其属下的四大主题公园是目前国内最为权威成熟的主题公园，规模更是全国之最。其定位是融旅游、休闲、度假和居住功能为一体的高尚社区波托菲诺意大利风情小镇，甚至被视为国内旅游主题社区的典范之作。项目概况华侨城是国内从事”旅游地产”开发的先驱者，也是先做旅游，后做地产的典型代表。旅游部分主要分为四个主大主题公园，地产部分目前主要为“波托菲诺”意大利风情小镇。其中锦绣中华于1989年9月建成，占地30多万平方米，选取了84个最有代表的山水名胜、古代建筑景点按1:15比例建造，融华夏五千年历史于一园。中国民俗文化村于1991年10月开业，占地20万平方米，是一个荟萃中国民俗文化、民间艺术、民居建筑的大型文化旅游景区。共取21个民族的24个村寨景点按1:1的比例建造，并有上千名来自各地区、各民族的艺员和员工进行表演。世界之窗于1994年6月开业，占地48万平方米，共建有118个景点，主要汇集了世界各种奇观、古今名胜、自然风光和民俗风情等，是一个展示世界历史的大型旅游景点。欢乐谷是运用现代休闲理念和高科技产品兴建的，占地面积17万平方米。主要突出参与性与娱乐性，与原有的三大主题公园形成互补。波托菲诺建于华侨城西部，占地达80万平方米，总建筑面积105万平方米，是深圳特区的第一大盘，总规划户数4500户，居住人口15000人，建筑类型包括独立别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅、商业配套等，共分三期开发。华侨城模式经验总结在发展旅游房地产方面，华侨城为中国旅游和房地产企业提供了一个鲜活的样板。它的“规划就是财富，环境就是优势”的现代发展观，更是具有示范性和导向性意义。1)规划先行华侨城的城区建设与房地产开发一开始就选择了一条以对环境、资源、生态的充分保护利用和可持续发展的开发模式和发展路子。1985年华侨城成立之初，华侨城引进的第一个项目不是办工厂、酒店，而是以年薪11万美元的代价聘请新加坡著名规划师担任规划顾问；华侨城建设的第一个战役不是大兴土木工程，而是制定城区建设规划的“规划战役”。2)环境优先华侨城成立的第一个国有企业是华侨城园林公司。华侨城开始的第一个项目是种花、种草、种树、营造环境。他们认为，经济建设中最大的失误莫过于在规划上的短视和对生态环境等资源的破坏，他们的理念是要“在花园中建城32市”，而不是“在城市中建花园”，并在全国开发去中率先倡导了“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念。为了保留几颗古榕树，华侨城的决策者宁肯让锦绣中华公司的办公楼后退几米；为了保住中国民俗文化村一个小岛的自然风光，华侨城忍痛放弃了“栈桥连岛”的设计方案；为了保住燕含山上的一块天然俊俏的“鹰咀石”，华侨城三次修改了华侨城中学教学楼的设计方案。就在当年房地产市场极度火爆的时候，华侨城不为一时的高额利润所动，在寸土寸金的土地上拿大片来种花种草、蓄水造湖。目前，华侨城的绿地覆盖率大53%，达国际城市绿化领先水平。华侨城已冲出国内开发区那种“一推平”、“排排座”、“火柴盒”的传统模式，走出了一条“以文化营造环境，以环境创造效益”的可持续发展的新路子。3)低价拿地由于历史原因，华侨城的土地成本较低，这是其建设成功的一个重要因素。华侨城建设之初，这一区域比较偏僻。据介绍，20世纪80年代，由于印尼出现排华现象，一些印尼华侨归国，在深圳划出这一片区作为经济开发区，在安置归国华侨的同时招商引资开发建设。正式取名华侨城是在1985年，至今已是20年。华侨城集团原来归国务院侨办主管，现规划为国务院国资委直属企业。5.3.2芙蓉古城模式项目概况芙蓉古城位于成都西郊青羊界，交通便利，距市区二环路仅10余分钟车程。占地约810亩，总规划建筑面积13万多平方米。项目分a、b区，a区70亩，b区640亩，其定位集居住区、文化区、商业区以及酒店区于一体，满足了“52”城市生活模式。芙蓉古城以川西民居为主，四合院型的建筑群组，同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国传统建筑精髓而成。它是一个集居住、度假、休闲、投资于一体、融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区。芙蓉古城模式经验总结1)理念创新芙蓉古城集古代民居之精髓，融合现代建筑理念。芙蓉古城把传统民居和现代民居理念相互融合，综合了老成都文化、传统文化和四合院文化；建筑上秉承了中国传统民居特色，以川西民居为主，同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国传统建筑精髓构成了古建筑群的再现，充分体现了中国传统建筑的精华，巧妙组合各种特色建筑符号，既保留了老成都特点，又在各种原有的地方风格上加以创造和发展，使中国的建筑古文化在现代的建筑语言上得以33实现。芙蓉古城地处郊区，作为非城市中心项目，芙蓉古城以其秀丽的风景和古典建筑形成了生态的旅游资源，不但克服了地形劣势，而且将旅游和居住很好的结合起来，开创了成都旅游居住的新的居住理念。2)设计创新古为今用，洋为今用。通过对中国传统民居的深入剖析，仿古而不复古，在现代建筑中，融入中国的传统文化。人性化的园林设计、完善科学的水环境工程体系，引水于地下，水质甘冽纯净。采用绘画、雕塑等手法通过皇城金河四季广场来表现历史长河中的蓉城。外观古朴，住宅内部强调实用性，采用现代职能配套等相关设施，力求合乎现代人生活习惯，达到现代人的理想生活标准。3)营销创新营销方面，芙蓉古城耗费巨资开创全国地产营销新理念样板小区。通过投资800万元，在置信丽都花园d区修建芙蓉古城样板小区。样板小区的主体为川西民居院落、江苏民居院落、云南民居院落、唐风建筑院落这四大住宅组团，同时布置美食街（集中成都部分名小吃）、传统工艺品街等。此外，芙蓉古城的园林水系、花卉绿化、人文景观、建筑小品也在样板小区得以体现。作为芙蓉古城的缩影，该样板小区将给人“未启先闻”的美妙感受。该项目特邀成都市主创过有“现代清明上河图”之称的“老成都”画卷的七位本土知名画家，根据芙蓉古城的整体规划设计，创作巨幅芙蓉古城俯瞰全图。该巨幅图画将形象展示芙蓉古城的概貌，体现老成都的街市及院落意境。5.3.3中坤模式所谓中坤模式，是中坤集团在黄山宏村开发旅游地产所才用的一种开发模式，是一种保护、开发、利用相结合的模式。中坤模式其实也是一个典型的先做旅游，后作地产的模式。所不同的是，中坤的旅游业是策划、包装未开发的旅游资源，待景区发展到一定规模时再介入地产配套服务。项目概况与前两种模式不同的是，中坤模式所研究的项目并非某一个项目，而是一系列产品的浓缩，包括宏村、古村落南屏、关麓等徽派建筑群。2004年，中坤投资集团兴建了奇墅湖国际旅游度假村。该项目位于黔县县城东北，距世界文化遗产宏村仅3公里，占地400余亩，拟建为集休闲、接待设施、五星级宾馆、垂钓中心、运动中心以及产权式经营的徽派别墅为一体的、具有当今国际一流水准的大型会议、度假、休闲、娱乐中心。整个项目分为a区、b区、和c、d区。a区主要为五星级宾馆，含客房、会议、餐饮、娱乐、公共设施等；b区为34家庭型度假类和集体型度假类别墅群；c、d区为会员制别墅区和高档旅游别墅区。中坤模式经验总结1)核心竞争力解读中坤模式其实是一种旧城改造、古城保护和旅游、房地产相结合的一种模式。这种模式中和周庄、丽江大研古镇的旅游开发有相似之处。所不同的是，中坤以一个地产商的身份直接介入了旅游开发，以一个地产商的商业眼光发现了旅游产业后的地产前景，是一种完全市场化的运作；而周庄和丽江的开发，是政府搭台（政府出面，搭建旅游平台）、企业唱戏（企业出资，进行配套建设）的半市场化的运作。不管有什么区别，这几个目前国内大热的所谓”乡土旅游”，都是典型的以土地增值为核心的可持续增长的旅游地产开发模式，可以用下面的公式来诠释这种模式：中坤模式优质稀缺资源土地供应利用可持续增值的旅游地产优势2)从内圈到外圈的发展战略中坤模式的战略模式可以用下面的图来表示（以黄山宏村为例）：中坤模式的战略模型解读：以黄山为实践成功案例优质稀缺资源（保护）优质土地供应（利用）可持续增值的有地产优势宏村世界文化遗产以宏村为中心的生态旅游环境营造对核心资源的生态及空间的保护控制等以宏村为中心的别墅湖/南屏关麓/水坑等地区景区资源即旅游开发用地的取得核心资源的外围空间资源、旅游地产土地资源的控制性开发利用景区土地双重优势造就区域龙头黔县乃至整个黄山山下区域旅游空间和地产被扩大放量确立在区域中的旅游地产综合优势，区域市场空间的扩大/旅游活力的增加和区域经济的拉动图5.1中坤模式战略模型figure 5.1 the stratagem model of zhongkun mode35中坤集团的战略基本奉行从“内圈到外圈”的模式。以宏村为例，中坤首先取得了宏村的总体保护经营权，进而把宏村申办为世界文化遗产。中坤对以宏村为中心的整个黄山山下区整体的资源环境，包括生态环境、文化环境进行了整体改造和提升，形成了以宏村为中心的系列项目，包括奇墅湖项目、世界文化遗产拓展项目南屏、关麓、包括卧虎藏龙拍摄地木坑竹海等景区。中坤集团一次性取得核心资源旅游开发土地，加上建设用地、旅游用地，黔县乃至整个黄山山下区的旅游空间都被中坤集团扩大放量。1995年中坤刚进黄山的时候，黔县的地价大概是2.5万一亩。历经十年的中坤对黄山山下的总体开发，拉动了黔县的地产行业的发展。到目前为止，中坤项目位置临近的土地起价基本都是十几万，稍微商业前景好的土地，已经涨到了20万。3)自然生态、文化生态和商业生态的整合中坤做的所有开发，都奉行同样的理念：原生态。面对开发项目，中坤首先沿着自然生态、文化生态两条轴线的保护控制、改造。对景观类资源，追求的是自然生态的原生态保护控制；对文化遗产性资源，在追求文化生态的原生