2014年彭州房地产市场分析报告.doc

彭州市房地产管理局2014年度房地产市场运行分析报告2014年我国房地产市场步入调整期，在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。我市地产市场总体仍以刚需为主,销售量稳中微升，住房价格呈下降态势，以价换量的方式比较明显。具体情况如下：一、主要经济指标情况（一）投资、施工情况2014年度，我市房地产开发项目完成投资15.7亿元（其中市统计局纳入房地产固定资产投资,认定入库数据为14亿元,详情见附件1）。房屋施工面积203.8万平方米，房屋住宅施工面积154.4万平方米，新开工面积50.69万平方米。（二）土地成交情况房地产开发用地成交2宗，拍卖总面积80亩，成交金额0.73亿元（详情见附件2）。（三）税收情况房地产业税收合计2.09 亿元，占全市地方税收总额的16.4%。二、市场供销情况（一）新建商品房供销情况2014年度，办理商品房预售许可44批次，批准预售商品房建筑面积112.31万平方米，同比增长52.2% 。新建商品房销售建筑面积61.71万平方米,同比增长17.2%，成交额28.09亿元，同比增长9.3%。其中：住宅成交5703套，成交建筑面积53.87万平方米，同比增长15.8%，销售额21.32亿元, 同比增长12.7%，成交均价3958元/，同比下降2.7%；商业用房建筑面积5.08万平方米，同比增长54% ，成交金额5.82亿元，同比增长57.3%，成交均价11461元/，同比增长3.3%。车位、仓储、办公用房等非宅成交建筑面积2.76万平方米。（二）二手房交易情况 全年，我市二手房成交建筑面积32.7万平方米，同比增长6.2%，成交金额7.52亿元。其中住房成交1380套，建筑面积14.35万平方米，同比下降18%，成交金额3.44亿元。（三）商品房待售房源情况截止12月底，全市待售商品房面积155.74万平方米，其中待售住房94.59万平方米，9685套；商业52.14万平方米；车位、仓储、办公用房9.01万平方米。按正常销售速度计算，销售周期为30个月。从销售情况看，整体是内需乏力，外需不足，库存压力增大，销售周期相应拉长，从而造成供大于求的局面。三、商品房供求分析商品房购房人群仍然以本行政区域为主，成都中心城区、省内其他城市和省外消费群体在我市购房人群偏少；而在户型选择上，60-144平方米的户型较为集中；除此之外，我市呈现出住房消费年轻化的趋势。（一）购房者区域构成 我市购买商品房的消费人群中，本行政区域购房人群仍是我市商品房消费群体的主要组成部分，所占比重为64%，同比下降8个百分点；成都郊区市县购房人群占6%，同比增长1个百分点；成都中心城区购房人群占3%，与同期持平；省内非成都地区购房人群占22%，同比增长7个百分点；外省来我市购房人群占5%，与同期持平。（二）户型分析从购买户型分析，60以下户型成交47套，占住宅总销售套数的1%，同比下降1个百分点；60-90的户型成交2801套，占住宅总销售套数的49%，同比增长1个百分点；90-144的户型成交2778套，占住宅总销售套数的49%，同比增长1个百分点；144以上的大户型销售77套，占住宅总销售套数的1%，与同期持平。可以看出60-144的普通中等及中小型住房是我市商品房销售的主力户型。（三）购房人群年龄结构分析从住房消费统计数据看，20岁以下年龄段购房人群占3%；20-30岁年龄段购房人群占34%，同比下降3个百分点；30-40岁年龄段购房人群占30%，同比下降2个百分点；40-50岁年龄段占26%，同比增长4个百分点， 50-60岁年龄段占比也达到了5%，与同期持平；60岁以上年龄段购房人群占2%，与同期持平。从调查来看婚房和改善性居住消费是我市住房消费的主角，购房人群呈年轻化的趋势，20-50岁是住房消费人群的主力。四、市场现状分析（一）从我市房地产业的发展角度看，普通商品住宅一直占据主导地位，高端地产、商业综合体、旅游地产等产品太少，单一的住房形态阻碍了房地产市场规模效应的发挥，也阻碍了房地产业在我市作为重要产业带动其他产业的发展。产业结构单一，缺乏多元化开发项目，致使我市城市文化和商业氛围不浓。（二）区域发展不平衡。目前，牡丹新城、南部新城片区，交通便捷、公共生活服务配套设施和市政基础配套设施逐步完善，多数为近年来彭投资的品牌房企开发的新楼盘，且楼盘品质好，有规范的物管公司提供小区服务，从而这些优质资源吸引大量刚需和改善型的青睐；老城区二环路周围的项目虽离老城区较近，但因项目规模较小，开发企业缺乏品牌效应，销售业绩一般；蒙阳新城版块目前是一个价值洼地，开发刚刚起步，发展空间广阔，随着泰和置地的入驻，人气逐渐升温，必将带动多家中小房企来蒙阳投资开发，未来十年内，它将成为安居创业的理想之地。房地产开发过度集中于牡丹新城片区，置信f区、中节能、鸿运星城、紫光兴城、锦城国际等品牌企业强势入驻，该版块已初具规模，聚集人气和商气。相比之下，南部新城、蒙阳新城在项目的品质上优于牡丹新城，但在数量上落后于牡丹新城，区域发展不协调、不平衡。（三）从交易数据分析，我市住房和商业用房与同期比较，销售量均呈上升态势，究其原因：一是从历年看，宏观调控政策对我市影响不大，购买对象均以当地刚需和改善型为主，投机和投资型来彭很少，虽然全国房地产市场哀声一片，但我市属于四线城市之列，房价又偏低，该出手的仍然及时出手；二是销售量的自然增长；但不得不提的是开发商以价换量和融资性销售以解决资金压力的行为。为缓解压力，拓展市场，寻找商机。经分析近两年来的房产交易数据，12月12日14日，“彭州城市形象暨精品楼盘展示走进广元推介活动”在广元市利州广场隆重举行，市内10家优质房地产企业参加了此次活动。本次推介会共接待来访客户约7000人次，分发彭州专刊5000份，dm单10000份，圆满完成了各项任务，达到了预期目的。（四）房企分化明显，市场矛盾将进一步增多。由于目前房地产贷款难的趋势仍将持续，个别企业或将采取不正常的融资方式解决企业资金瓶颈的问题，交房纠纷、购房合同矛盾将增多。由于企业新增存量的持续增加，预计未来房价降价压力增大，企业或将采取以价换量和融资性销售的方式回笼资金。（五）由于我市灾后重建和征地拆迁修建了大量的城市和农村的安置房，提前透支了本市的购买力，因而造成房地产市场处于疲软状态。五、市场动态及走势预判宏观经济方面，中央经济会议指出保持经济运行在合理区间，强调深化改革，做到“调速不减势，量增质更优”，预计2015年我国经济仍将在改革中平稳前行，但由于内外部因素影响，经济增长将进一步放缓。货币信贷方面，中央仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，其中，“积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度”，面对当前不断增加的经济下行和通缩压力，2015年出现降息降准的可能性较大，但整体货币环境仍将稳健。房地产政策方面，限购限贷等行政手段逐渐退出，调节回归市场化，长效机制逐步建立，同时受不同城市市场分化影响，地方政策调整也更趋灵活，房地产市场已经告别过去高速增长的“黄金时代”，经过市场调整后将步入平稳增长的新常态阶段。我市房地产市场面临下行压力，也步入了调整期，根据房地产市场运行数据表明，今年市场供应较去年同期有明显增长，虽然住宅价格略有下降，但市场成交走势基本保持在合理区间，成交总量较同期有所增长，一方面是开发商以价换量，另一方面也不排除开发商融资性销售备案。由于供给增长，需求乏力，导致待售房源积压严重，销售周期拉长（成都一、二、三圈层最长之一），从而造成产品供大于求的局面。2015年，我市房地产市场呈现低位徘徊的概率较大，市场以去库存为主，成交均价波动不会太大，市场会保持较平和的态势，但开发商资金压力增加，将不可避免地采取融资性销售和以价换量的策略。六、几点建议（一）科学规划，合理引导房地产业发展类型、规模、速度，突出区域特色，开发业态由纯住宅、商业、工业地产向旅游、生态、养老、产业地产转型，可加大推出旅游地产项目。适度加强住宅和非住宅的规划配置，实现差异化竞争，加大对土地资源的整合力度。合理供应土地，提高土地利用率。根据房地产市场供需状况，把握土地市场投放节奏，避免土地出让规模大起大落，有序出让开发建设用地，推动房地产业转型升级，维护稳定我市房地产业的健康发展。（二）深入实施城市品牌推广战略，加大城市品牌宣传，提升知名度，扩大影响力。全方位拓展市场渠道，最大限度宣传我市形象。一是各行各业共同参与投入财力、物力，变单一媒体推介为多层次多平台推介；二是借助主流媒体多形式、多领域、多角度、有计划、有节点的策划和组织城市品牌推介；三是在城市各主入口设置大型公益广告，深化“绿色、文化、时尚、开放”四张城市名片的理想愿景，着力打造“天彭牡丹花好，幸福宜居彭州”的城市形象，从而提升知名度，吸引外地购房者，减少库存。（三）规划、建设、国土、房管、发改、金融等部门要主动作为，提前介入，围绕项目跟踪服务，提高政务质量和水平，做到引导与监督并重，服务与管理融合，构建和谐开放的房地产市场。加强政企联系，通过房协平台，落实好开发企业联席会议制度。一方面及时了解企业在开发建设过程中的问题及营销的建议意见，帮助企业把握市场运行动态，传递政府对房地产市场培育的决策和信心；另一方面，引导企业自身完善和适应市场变化，强化风险防范意识，建立发展战略规划，树立品牌意识，以精品化、品牌化，提高区域市场的认知度和占有度。帮助和引导开发建设单位在內控方面的房地产运营管理由粗放式管理向标准化、规范化和精细化转型。招大引强开发建设单位，限制小型企业或“带帽”行为，提高市场防范风险能力。（四）鉴于房企分化明显，市场矛盾日益增多的现状，政府宜进一步加强对房地产市场的监管，提前介入，防患于未然，及时协调处理房地市场销售、交房、办证等过程中出现的各种矛盾。对违规行为，及时下达整改通知，限期整改，严肃处理，确保健康平稳发展，维护社会稳定。充分依据法律、法规，实行链条式统筹管理，加强房地产市场监管和监测工作，规范市场行为，整治市场秩序，营造良好的市场环境。（五）近年来，随着旧城改造的力度加大，立城与优城形成协调发展的格局，社会公众对城市品质、城市空间布局的提升寄予厚望，建议合理规划设置城市小绿地、小品、休闲空间等历史人文标志，来全面提升城市形象和品质。（以上数据来自市房管局、统计局、国土局、地税局） 附件1 已入库项目投资情况 附件2 2014年1-12月土地拍卖情况表 附件3 2014年1-12月商品房销售面积前10强销售情况 附件4 2014年1-12月商品房（住宅）销售面积前10强销售情况 附件5 2014年1-12月商品房（商业）销售面积前10强销售情况 二一五年一月九日附件1 已入库项目投资情况 公司名称项目名称计划总投资（万元）累计完成投资（万元）1-2月完成投资（万元）备注成都汇盈置业有限公司彭州海德花园一期29000117361512四川长丰投资有限公司鸿运星城80000771462692成都坤力房地产有限公司首城国际41834283900成都彭州泰发房地产开发有限公司宝阁丽公馆1358513585324彭州置信实业有限公司置信逸都丹郡区360003550250成都昌建房地产有限公司昌建星悦城一期35517263339813该项目由投资促进局先行报入库内，投资额认定属于投促局四川利汇房屋开发有限公司盛世天彭430002416717767成都华美屋置业有限公司彭州水岸熙街550048352317该项目由丽春镇先行报入库内，投资额认定属于丽春镇成都天泰房屋发展有限公司天泰贤庭800054562910成都碧城置业有限公司碧城旺丽庄园二期2200055000该公司法人目前无踪迹，公司人员已离职公司名称项目名称计划总投资（万元）累计完成投资（万元）1-12月完成投资（万元）备注彭州恒昌房地产开发有限公司恒昌贵筑b地块高层居住小区1100047071752成都振坤贸易有限公司紫光兴城3402432565677成都财信房地产开发有限公司财信上河新界30000263311811成都市辰兴置业开发有限公司锦城国际29245249500该公司前期投资基本完成，后续资金尚未到位成都龙彭投资有限公司天立世纪华府1680080003500新入库成都益联投资有限公司益联逸景苑773004704512519新入库成都益捷投资有限公司丹郡湖岸750002838428384新入库四川华业林志置业有限公司西环财富广场4600092092870新入库成都绿城节能投资有限公司中节能新时代广场828808081230430成都益联投资有限公司逸景苑46847493565015合计725881628259156922说明：由于发改局关于固定资产投资目标认定规则，以先报送资料的单位认定得到投资额，所以我局的固定资产投资额认定数值为：156922-14181-2651=140090附件2 2014年1-2月土地拍卖情况表序号宗地位置净面积 (平方米)用途成交价 (万元/亩)出让总金额（万元）竞得人成交日1彭州市濛阳镇东星村24058.918合36.0884亩二类居住用地943392.31成都盛世凰巢置业有限公司2014-2-212彭州市濛阳镇东星村29324.716合43.9871亩二类居住用地903958.839附件3 2014年1-12月商品房销售面积前10强销售情况 序号开发商名称开发项目销售面积（万）成交金额 （ 亿元）成交套数1成都益联投资有限公司逸景苑7.053.87752成都濛阳农副产品综合批发交易市场有限责任公司成都濛阳农副产品综合批发交易市场配套住宅及冷库6.072.086873成都百维投资开发有限公司置信丽岛4.911.95224彭州置信实业有限公司置信逸都丹郡f区4.92.645695成都益捷投资有限公司置信丹郡湖岸4.141.744296四川华业林志置业有限公司西环财富广场3.632.073707彭州恒昌房地产开发有限公司恒昌贵筑3.431.266398四川利汇房屋开发有限公司,成都金房集团有限公司盛世天彭2.781.262949成都昌建房地产有限公司昌建星悦城一期2.210.9524610四川长丰投资有限公司鸿运星城2.190.88299附件4 2014年1-12月商品房（住宅）销售面积排名前10强销售情况序号 开发商名称开发项目销售面积 （万）成交金额（亿元）成交套数成交均价（元/）1成都益联投资有限公司逸景苑6.54374545892成都濛阳农副产品综合批发交易市场有限责任公司成都濛阳农副产品综合批发交易市场配套住宅及冷库5.911.9167232323成都百维投资开发有限公司置信丽岛4.971