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万科全面家居解决方案剖析万科全面家居解决方案剖析 更多精彩资料，请上地产江湖 2009.6.272009.6.27，万科，万科朗润园开盘，其朗润园开盘，其“u5u5精装精装”的青年主题社区加之合适的青年主题社区加之合适 的价格吸引了大量购房者，在万科品牌的强大号召力下的价格吸引了大量购房者，在万科品牌的强大号召力下推出推出416416套套 ，开盘火爆，开盘火爆，3 3小时售罄小时售罄。 更多精彩资料，请上地产江湖 什么是什么是“u5u5精装精装” ？ 它的它的魔力魔力在哪里呢在哪里呢 ？ part1part1：万科朗润园产品剖析：万科朗润园产品剖析 更多精彩资料，请上地产江湖 u5，即unit integration，是单元一体化的英文解释。 “u5u5精装精装”并非简单的毛坯装修非简单的毛坯装修 ，而是通过对人日常生活的洞悉日常生活的洞悉，针对性“量身定做量身定做”人性化的合理家居空间，并以系统全系统全 面的解决方案面的解决方案来应对家庭居住中的各种问题。全面家居解决方案除了对户型的调整和改革以外 ，更多的时间花在系统的集成上，复杂性和设计要求的技术性更高。 什么是“u5精装” ？ 什么是“u5精装” ？ “u5u5精装精装”的细部体现的细部体现玄关整合系统玄关整合系统 玄关系统考虑到业主从一进门挂钥匙 扣、放挎包、脱鞋、穿拖鞋等一系列 的动作 放挎包挂钥匙 深度为250mm,鞋会露 出跟部，找鞋不用弯腰 空间利用合理 靴子目 标客户有大 量年轻女士 普通鞋 伞 顶部放置过季鞋 “u5u5精装精装”的细部体现的细部体现厨房便捷系统厨房便捷系统 厨房系统，从主人作业过程思考物品摆放， 着力体现万科房的人性化 有效利用立体空间,增大厨房使 用面积 如果主人在做饭的过程中忙于其他事情，而来不及 拔掉电饭锅的电源插头，只需关掉插头一端的电源 开关即可 85cm高台面，比常规高5cm，减少 弯腰的劳累， 弧形挡水边，减少水花溅出弄湿衣裤 洗菜盆下还可以放下小泡菜坛，可见万 科对重庆人生活习惯了解之细 “u5u5精装精装”的细部体现的细部体现卫浴集成系统卫浴集成系统 分离式卫生间设计，马桶和洗漱区分区域设置 ，使早上起床不再为抢厕所而苦恼为青年 客户量身定制。 脏衣物篮 一体化壁柜（带 镜前灯） 带弧形挡水边 卫生间不到4平米，但功能齐全，分隔合理 “u5u5精装精装”的细部体现的细部体现新新收纳系统收纳系统 卧室衣柜（0.8米深）置于过道，为满足过道净空1.1米，设计 时将该区域宽度扩大为1.9米其他精装修房（毛坯装修 ）难以做到 衣柜 内部按物品大 小设置功能区 域 内部功能分区明细， 便于查找 “u5u5精装精装”的细部体现的细部体现新厅房系统新厅房系统 厅房设计预留充分的光源和电插，以保证居家、会客的 光源要求。万科充分考虑电视柜、预埋音响线、留足插 座、无线上网、电话和网络布线的细节设计，让室内生 活更轻松 “u5u5精装精装”的细部体现的细部体现其他人性化设计细节其他人性化设计细节 万科在柜子的角落加了塑料，减少清洁障碍 把手前端弯曲，防止开门的时候把衣服 挂住 这个铰链部件可以调整螺 丝角度，防止门开关次数 过多引起的倾斜等变形 门框上贴有防撞橡 胶条，减小开关门 时的撞击声 因为衣柜门比较瘦长，经 常推拉的话中间容易变形 ，有了这块铁板的加固， 变形的几率大大减少 “u5u5精装精装”的细部体现的细部体现装修材料装修材料 摩恩龙头、科勒洁具、能率热水器、方太电器、西蒙开关、欧普照明国际国内一线品牌 朗润朗润园的主力目标客户是青年群体，他们崇尚品牌，但购买力有限。万科准确的抓住了这园的主力目标客户是青年群体，他们崇尚品牌，但购买力有限。万科准确的抓住了这 部分客户的心理需求，通过统一采购，降低了装修成本，提高了产品性价比，摧毁了青年部分客户的心理需求，通过统一采购，降低了装修成本，提高了产品性价比，摧毁了青年 购房者最后的心理防线。购房者最后的心理防线。 以上所展示出万科朗润园的产品情况，非一般以上所展示出万科朗润园的产品情况，非一般“毛胚毛胚+精装精装”精装产精装产 品所能达到，那么万科为什么能做出如此极致的品所能达到，那么万科为什么能做出如此极致的“精装房精装房”？ part2part2：万科全面家居解决方案：万科全面家居解决方案 2020年前，人们都是买布料找裁缝年前，人们都是买布料找裁缝做衣服。做衣服。 现在，我们习惯于到现在，我们习惯于到商场买各式各样的成衣。商场买各式各样的成衣。 “全面家居解决方案”实施动因 2002年7月国家建设部发布的商品住宅装修一次到位实施导则及配套 的商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点 。 2005年建设部住宅产业化促进中心提出，大中城市的毛坯房大中城市的毛坯房 应在应在6 6年之内消灭。年之内消灭。 政府导向 客户需求 竞争需求 社会责任 从直接收益看，装修房可为业主节省大量的时间，减少了精力减少了精力 和财力的浪费。和财力的浪费。 对开发商而言，由于集中采购，可以用同样的价格选择最好的 优质材料，为业主提供最佳性价比。最佳性价比。 从间接附加收益看，装修房还能在很大程度上提高其投资价 值，真正实现即买即住即收益即买即住即收益，省却了毛坯房装修期的空置。 有利于规范住宅装修市场，保护消费者的利益。保护消费者的利益。 政府导向 客户需求 竞争需求 社会责任 单纯沉溺于目前毛坯房抢购的现实而不去进一步提高品质进一步提高品质，面 对未来市场发展则会陷于刻舟求剑，守株待兔的境地。 通过装修房方案，加强核心竞争能力加强核心竞争能力，扩大与竞争对手的差 距。 政府导向 客户需求 竞争需求 社会责任 减少二次污染和浪费。中国是一个资源消耗量大，资源又比较紧缺的 国家，如果能够多做到资源节约化，做到尽量减少耗用材料资源，走资源 消耗低、环境污染少、生态能够良性循环这样发展之路，才是万科作为企 业公民所追求的发展目标。 政府导向 客户需求 竞争需求 社会责任 客户在对毛坯房进行二次装修平均一户可能产生35吨垃圾，其中有 85是可以回收再利用的资源，全年如果有2000万户进行装修改造，一年 有4000万吨垃圾污染环境。发展商统一提供装修房将发展商统一提供装修房将 会显著减少浪费，提高资源利用效率。会显著减少浪费，提高资源利用效率。 装修房规模化，为工业化装修生产方式的实施提供了条件，同时同时 也将加快装修产业化进程。也将加快装修产业化进程。 “全面家居解决方案”产品特性 a 设计研发 b 材料设备 c 工程施工 d 售后服务 “全面家居解决方案全面家居解决方案”产品研发流程产品研发流程 方案立 项 施工 图 内部体验 样板房 内部客 户体验 应用于 产品设 计 公开客 户体验 调研 标准产品库 装修标准分 级体系 供方资源库 工程管理标 准库 成本规 划 概 念 观 念 发展历程 研发步骤 “全面家居解决方案”产品特性 a 产品研发 b 材料设备 c 工程施工 d 售后服务 + - 分级体系定义分级体系定义 通过客户及市场调研，将不同装修部品组合与不同的产品品类及目标客户细分 进行匹配，形成完整的装修标准分级体系。 在分级体系建立时通过成本规划，将有限的资金合理的进行分配，使其产生 受益最大化，即客户满意度最大化。 材料设备 分级体系与品牌联盟分级体系与品牌联盟 分级名称配置 s（高端） 豪华级别 t（四季系列 ） 领先级别 c（城花系列 ） 先进级别 g（金色系列 ） 标准级别 1、标准级 地域：用于郊区或区域收入较低的区域。 对象：大学毕业、刚结婚的白领客户，针对2529岁业主。 标准：保证质量，不追求品牌，实用为主，成本为建筑面积500元。 风格：简约，浅色调。 材料设备 分级分级体系体系 2、先进级 地域：用于郊区。 对象：大学毕业、刚结婚的白领客户，针对2529岁业主。 标准：保证质量，不追求品牌，实用为主，成本为建筑面积650元。 风格：简约，浅色调。 材料设备 分级分级体系体系 3、领先级 地域：用于各个区域。 对象：改善居住环境的较有实力的客户，针对是3040岁业主。 标准：保证质量，追求品牌，强调情调，成本为建筑面积1100元。 风格：简约，深色调。 材料设备 分级分级体系体系 4、豪华级 地域：用于各个区域，包括郊区联排别墅及市内豪宅。 对象：成功人士，针对是3545岁业主。 标准：追求高档品牌，强调情调，中央空调，成本为建筑面积1600元。 风格：古典，深色调。 材料设备 分级分级体系体系 降低档次的产品 依然维持要求的产品 选择舍弃的产品 烤箱 消毒柜 垃圾食物粉碎机 橱柜 灶具、 脱排 台盆三件套 厨房墙地砖 热水器 淋浴房 台盆、龙头 淋浴龙头 坐便器 地板 墙面 开关面板 卫生间台下橱柜 镜箱 地热 储物间内橱 步入式衣帽间 空调冰箱 浴霸暖风机 浴缸 微波炉 案例：客户需求下部品的价值排序 材料设备 分级分级体系体系 品牌战略的意义品牌战略的意义 品牌是产品质量、环保性及售后服务有力的保证之一，各供应商自身品牌监控 与万科质检体系的双重把关，确保万科装修房的整体品质。 通过万科集团强大的采购平台体系，获得国内市场最具竞争的采购成本，进而 向客户奉献最大的客户价值。 材料设备 品牌战略 “全面家居解决方案”产品特性 a 产品研发 b 材料设备 c 工程施工 d 售后服务 “仿工厂化”生产模式定义 通过最初框架阶段基础零控线控制砌筑、抹灰、装修等各阶段的精细施工，同时融入部品生产对 误差消化方案研究成果，进而达到装修中安装类材料部品规格的统一化，最终实现室门内、收纳 柜体等规格统一规格统一的标准化加工； 实现规格统一化的前提下，从而实现将瓷砖、细木工板、石膏板等进行材料场外仿工厂化环境下 的集中加工集中加工，编号入场统一施工。 工程施工 “仿工厂化仿工厂化”生产模式生产模式 仿工厂化实现了规格统一、材料集中加工、生产环境固定、人员固定、流程固定； “仿工厂化仿工厂化”生产的意义生产的意义 p 提高生产效率 p 提高材料加工品质 p 降低了材料无效损耗 p 减少了文明施工的压力 p 减少了因人为因素而导致的品质偏差 工程施工 “仿工厂化仿工厂化”生产模式生产模式 “全面家居解决方案”产品特性 a 产品研发 b 材料设备 c 工程施工 d 售后服务 统一的品牌保障 主体土建工程、室内装修工程、室内材料、设备、部品 它们均有一个统一的品牌保障，那就是 更多的客户价值 大多数产品提供高于市场平均值的保修期限。 反映更迅速的产品保修体系。 所有产品保修可统一报修至万科客户关系中心保修办公室； 售后服务 品牌保障与方便快捷品牌保障与方便快捷 如何规避精装疑虑如何规避精装疑虑 n n工法样板房工法样板房 n n现场展板现场展板 n n销讲说辞销讲说辞 n n销售文本销售文本 万科通过右边四种途径规避 精装修房在客户心中的疑虑 如何规避精装疑虑如何规避精装疑虑 现场沟通现场沟通 材料展示材料展示 规避规避 工法样板房展示工法样板房展示万科通过工法样板房的展示，将装修用材及品牌详尽 的呈现在购房者眼前，打消购房者对工程质量的疑虑 工法展示厅 功能说明 洁 具 品 牌 开关品牌 厨具品牌 收纳系统配件分解展示 安 访 系 统 展 示 万科通过售楼部里面销售展板的展示，使购房者感受到万科的诚信，增强了购房者的信心 现场展板现场展板 装修后的装修材料及设施的保修责任和保修时间等 ，以材料供应商提供的质量保修期为准。如材料供 应商未提供质量保修期的，保修期为商品房买卖 合同约定的房屋交付之日起 1 年。 属于装修标准的所有电器设备均由生产厂家直接提 供保修，具体保修办法和保修期以生产厂商提供的 保修文件为准。 乙方应当按照约定的装修标准（约定的装修标准包 含以同等品质的材料、设备替代的材料）为准。本 房屋商品房买卖合同的约定房屋交