东莞富通香堤水岸产品策划研究报告.ppt

富通香堤水岸 产品策划研究报告 深圳市城市策略地产顾问有限公司1 报告思路 1、项目属性界定 2、项目机会挖掘 3、核心问题分析 4、类比案例借鉴 5、整体发展战略 6、项目市场定位 7、概念规划设计 8、分期开发策略 2 3 CBD 老城区 区域属性 项目位于东莞市区的万江区行政中心万龙片区，临城市四 环路，交通通达性好，是规划中未来的水道沿岸居住带。 1、项目距离莞城4公里， 离城市CBD约10公里， 离汽车站4公里； 2、万龙片区是万江的行 政中心、教育中心、 医疗中心，人口集聚 程度高，生活配套比 较完善和成熟。沿东 江和水体形成生态滨 水居住组团，沿莞穗 路形成第三产业、商 贸物流产业带； 滨水居住带 4 区域属性 本项目 万江老中心区 类别名称距离 商业都会广场欧陆风情街 2公里 邮政万江邮局2公里 银行 工商银行、建设银行、 农业银行 2公里 休闲娱乐 康泉沐足阁、星敏美容 SPA、万江公园 2公里 餐饮 君爵酒店、石美酒家、 江都酒店、上岛咖啡 3公里 医院万江医院、石美医院2公里 院校、幼 儿园 东方明珠、万工中学、 万江小学小博士幼儿园 2.5公里 项目周边生活和交通配套都不完善，但目前可依托万江老 中心区配套，未来还可依托万江新中心区的市政配套。 万江 新中心区 近距离配套匮乏 5 项目属性一 项目为旧城改造项目，其土地成本、时间成本、机会成本 都比较高，开发中土地、道路等不确定性带来一定风险。 高压线排洪渠 厂房民房 1、项目地块上有高压线需 要埋到地下，有排洪渠 需要埋涵洞管线； 2、项目地块上除A1地块比 较平整外，其他三块地 上都有待拆迁的厂房、 民房等； 3、开发商目前只取得了A1 地块，楼面价接近3000 元/平米，其他三块地 尚需争取。 4、项目以北沿江公路的规 划使用存在不确定性 旧城改造项目 6 项目属性二 项目北侧有一线江景稀缺自然景观，但东侧和南侧短时间 内环境较差，处于万江北疆界，地段非区域核心地段。 1、项目北面为东江南支流 一线江景，西面受四环 路噪音干扰较大，南面 和东面为民房等低矮建 筑和水厂，形象不佳但 视野开阔。 2、项目在四环路以内，但 地处万江北疆界，跨过 江即为高埗镇。 3、东、南侧环境脏乱差 一线江景资源 东西 南北 非核心地段 7 项目属性三 每块地均被道路环绕，且被分割成非常小的地块，道路给 项目带来噪音、粉尘、规划、园林、安全等方面的影响大 1、项目处于四环路和沿江 大道交汇处，而地块内 部又被规划中的两条市 政道路一分为四，整体 受道路干扰较大。 2、项目西面临在售的别墅 楼盘水印长堤，但该楼 盘市场影响和销售状况 都不理想。 3、项目西北角临高埗大桥 ，西侧部分处于大桥路 面以下。 道路干扰大 东江水道 水印长堤 四 环 路 万 龙 路 沿 江 大 道 8 A1 B2 B1 A2 地块占地面积 （） 容积率建筑面积 （） A137217.492.87106814 A2115794.2749442 B180952.9623961 B297593.0029277 合计66650.49209494 其中A1地块： 建筑层数=30% 建筑密度A2B1/B2 43 项目居住价值 北面江景,有自身园 林景观,无噪音干扰, 居住价值一等. 北面江景,但受道 路噪音干扰,居住 价值二等. 受次干道道路噪音 干扰,缺乏江景景观, 居住价值四等. 西侧受四环路道路噪 音干扰,但仍可北向望 江,居住价值三等. 44 项目居住价值 适合开发HOUSE和 景观大户产品 适合开发景观大户 产品 适合开发小户型或 公寓类产品 适合开发中等户型产 品,局部小户型单位 一等三等 二等 四等 45 项目商业价值 与四环路交汇,商业 展示面好,商业价值 一等. 沿万龙路临街,商业 价值二等 临区间路十字路口, 沿江风情街,商业价 值三等. 沿沿江公路,商业价 值四等. 沿高埗大桥桥下， 商业价值五等 46 项目商业价值 一等 二等 二等 三等 四等 四等 五等 适合开发一定体量 的集中商业，引进 超市等主力店 适合开发商业街， 作为社区和片区生 活商业配套 适合开发沿江风情 商业街，经营餐饮 、酒吧等休闲业态 。 开发商业街，或放 弃商业开发 开发商业街或专业市场 或放弃商业开发 47 项目功能定位 物业形态作用地位开发原则 普通住宅出产量，控风险主流绝对主流产品来开发 商业出利润，风险大价值控制风险下开发 公寓出速度，有干扰补缺控制体量下开发 别墅出形象，产量低标杆满足控规下开发 48 1）、商业做多少？做什么类型的商业？ 从地块自身条件分析 从类比物业商、住比分析 从消费市场检验分析 从区域商业规划发展方向分析 结论： 商业面积建议：1.2-1.5万平米 商业形态：中型超市主力店 + 街铺 项目功能定位 49 项目功能定位 从区域商业规划发展方向分析 项目以南1.5公里内规划为居住区，片区商业核心地带为 沿莞穗大道分布，因此项目商业属性应为社区型商业。 50 项目功能定位 1）、商业做多少？做什么类型的商业？ 以纯街铺短期收益为目标以集中商业和街铺相结合 短期与长期收益相结合为目标 当地人对街铺投资较热衷 但一般为商业旺地一层 项目地段、人流、升值潜 力短时间内都不突出 项目临街面纯街铺： 一层街铺：12000平米 局部延伸或两层：15000平米 可在居住价值较低的地块做集 中商业，提升整体街铺价值 但是： 1、结合项目周边环境分析，对品 牌超市/百货主力店招商困难较大 2、A2、B1、B2地块过于狭长， 不适宜规划集中商业；A1居住价 值最大，不建议规划集中商业。 从地块自身条件分析 51 商业规划比例类比物业研究 项目名称位置建筑面积商业面积商业/建筑面 积 销售率商业氛围 本项目万龙路20万？ 理想0769万江大道与金鳖 大道交汇 4934976385013%一期90% 二期70% 风临美丽 湾 莞穗大道旁13.8万1.1万8%未售 万科运河 东1号 运河东三路24万2万8%98% 景湖湾畔延河路18万80004%未售 一般；较好；很好 同类物业类比，项目商业面积比例适宜控制在8%以下。 项目功能定位 从类比物业商、住比分析 52 基本要素市级商业区域型商业社区型商业邻里型商业 商业面积5万以上3-5万1-3万1万以内 服务人口40万以上20万-40万10-201-5万 辐射半径30分钟车程20分钟车程10分钟车程步行15分钟 商业区形态特征分析 10分钟车程 辐射 万龙片区 项目服务人口估算： 万龙（13万人）X 0.5 +年过境客流（X万 人） X0.01 = 10万人 商业规划比例消费市场检验 项目功能定位 从消费市场检验分析 53 假设这10万人每月来购物一次，每人每次花60元，那么： 1、项目每月营业额：100000X1X60=600万元/月 2、按照商家一般可以接受的租金占营业额的10%计算， 商家可承受的租金总额为：600X10%=60万元/月 3、商家可承受每平米的租金平均值为： 600000/15000=40元/平米月 600000/10000=60元/平米月 项目附近商铺租金约40元/ 月，因此周边消费市场可以支撑项目商业面 积，且长期看随周边居住区的开发成熟，商业价值将进一步提升。 结论：1-1.5万商业面积是区域人口消费可以支撑的。 商业规划比例消费市场检验 项目功能定位 从消费市场检验分析 54 2）、是否做公寓？做什么类型的公寓？ 商务式公寓酒店式公寓 结合办公和居家功能，在万 江这样尚未形成真正商务办 公需求的市场，以及考虑到 项目所在片区的纯居住土地 规划，因此不建议开发。 结合酒店和居家功能，万江 定位为“工贸万江”，且项目距 离107国道仅800米，出则通 达繁华，入则宁静致远，因 此酒店公寓可考虑作为补缺 型产品适当开发。 酒店式公寓：1.5-2万平米 & 酒店公寓可规划在沿四环路方向，一方面昭示性强，有 江景资源景观，另一方面可规避道路噪音、粉尘对社区 的影响；但考虑到公寓对住宅的干扰规模建议进行控制 。 项目功能定位 55 3）、是否做HOUSE？做多少？ 项目功能定位 项目要树立豪宅的形象，实现 高档住宅的价格，除了江景资 源的支撑，还需要“产品标杆”和 “价格标杆”的打造，因此 HOUSE产品成为首选； 四块地中A1地块居住价值最高 ，但A1地块2.87容积率、37% 的覆盖率，限制了HOUSE产品 量的开发。此外，适当控制产品 风险。 因此，建议适当提高覆盖率，开发20-40套的HOUSE 产品，以高端产品支撑高端形象，拉升项目整体价值 。 联排和洋房：5000-7000平米 56 项目功能定位 该项目属于20万平米江景豪宅。 其产品类型是： SKY HOUSE 滨江酒店公寓 TOWNHOUSE 风情商业街 物业类型小高层住宅酒店公寓风情商业街HOUSE 产品特征主流产品补缺型产品投资型产品价值标杆产品 建筑面积16万2万1.5万0.5万 57 报告思路 1、项目属性界定 2、项目机会挖掘 3、核心问题分析 4、类比案例借鉴 5、整体发展战略 6、项目市场定位 7、概念规划设计 8、分期开发策略 58 东莞豪宅市场 万江 本项目 项目战略定位 第二战场：补缺者 第一战场：领导者 59 目标客户定位 立足本地 本地客户的二次置业需求 原住民、企业主的舒居追求 分流主流 其他片区的二次置业需求 区域选择下的客户增长点区域选择下的客户增长点 60 一级竞争区域 二级竞争区域 黄旗山片区 水濂湖片区 目标客户定位两场战役 树立区域首个豪 宅形象，巩固本 区域高端客户 分流其他区域的 中高端客户群 61 楼盘客户区域构成职业特征关注因素 理想0769 40%深圳客户，60%东莞客户， 其中万江约23%，其他三区25% ，镇区合计约12% 私营业主45% 职员、管理者50% 公务员5% 风临美丽湾 周边个体工商户，原住 民莞城白领 星河传说聚 星岛 本地及香港客户占80%，台湾、 外籍人士占20% 区域区域 景观景观 产产 品品 万科高尔夫城 市花园 深圳客户占60%，本地客户占 40% 金域中央 深圳客户占40%，本地客户占 60%，以东城为主 万科运河东1 号 莞城和南城企事业单位 老东莞人，私企老板、 公务员和银行白领 、 深圳和东莞万客会会员 等投资型客户 以小职员、小私营业主、小投资客等中端客户为主 以公务员、老板及高管、投资客等高端客户为主 目标客户定位 62 目标客户定位 首次置业的工薪阶层 普通白领和小公务员 私营业主 老板 高管、公务员 对于项目辐射区内目标客户 （万江、周边乡镇） 目 标 客 户 针对东莞二次置业客户群 （莞城、东城、南城） 喜好山景者 喜好湖景者 喜好地段者 喜好江景者 目标客户 传统 郊区 豪宅 城市 新兴 豪宅 63 目标客户定位 我们的目标客户是： 生活在片区及周围的高端客户 喜好滨江生活 并倾向新兴城市豪宅的二次置业客户群 64 客户关注 年龄 30304545岁岁 职业 私营业主、高管、本地人、高级公务员等私营业主、高管、本地人、高级公务员等 性格 成熟稳重、内敛、处事冷静果断、自信、从容成熟稳重、内敛、处事冷静果断、自信、从容 家庭构成 夫妻小孩父母夫妻小孩父母/ /保姆保姆 总价承受 对价格相对不太敏感对价格相对不太敏感 人性化人性化私密性私密性安全感安全感身份象征身份象征 置业次数 两次及以上两次及以上 目标客户描述 主力车型 丰田、本田、奥迪丰田、本田、奥迪 65 孔子云：“知（智）者乐水，仁者乐山。”古人惯于在自然界中 寻求人生品质的对应物，水的流荡自如被视为智者的象征 财智阶层是一些靠文化和智慧集聚财富的人们。 客户总体表述： 知者财智阶层 目标客户定位 66 水，在中国哲学家、思想家的眼睛里，早已超越生产、生活须臾不可或 缺的必需之物，而成为至高无上精神世界之神。 知（智）者乐水，仁者乐山。智者动，仁者静；智者乐， 仁者寿。 在千变万化的大自然中，水是多变的，具有不同的面貌，它没有像山那 样固定、执着的形象，它柔和而又锋利，可以为善，也可以为恶；难于 追随，深不可测，不可逾越。聪明人和水一样随机应变，常常能够明察 事物的发展，“明事物之万化，亦与之万化”，而不固守一成不变的某种 标准或规则，因此能破除愚昧和困危，取得成功，即便不能成功，也能 随遇而安，寻求另外的发展，所以，他们总是活跃的、乐观的。 目标客户之水文化挖掘 老子在道德经中就说，“上善若水”，水“利万物而不争”，体现了 “道”的精髓。他还说“天下莫柔于水，而攻坚者，莫之能胜”。荀子认 为水“发源必东，浩浩乎不屈”，有理想，有追求，坚韧不拨。朱熹 解释说，有智慧的人“达于事理而周流无滞，有似于水，故乐水”。 67 目标客户定位客户构成比例 客户区域来源预计比例 万江片区45% 莞城及其他城区20% 周边镇区15% 深圳及其他城市20% 在项目分期开发过程中，预计万江及周边客户比例将逐渐 下降，其他城区和城市客户比例将逐渐上升。 68 目标客户定位客户构成比例 客户来源客户性质预计比例 市区来源（80%）寻求高品质生活的白领、公务员10% 寻求舒适享受的私营业主、高管30% 寻求大户型升级换代的本地居民15% 周边乡镇城市化居住追求者15% 部分追求品味和江景的高收入群体10% 市外来源（20%） 纯投资者15% 考虑父母居住同时投资的客户5% 预计随着片区的成熟开发，投资客户比例将有所上升。 69 户型定位定位原则 因项目地块分散，因此丰富的产品结构并不会相互间形成 明显干扰，此外项目地块居住价值差异性大，因此“哑铃 型”产品结构比较适合项目。 哑铃型定位原则 70 户型定位客户需求分析 客户 来源 客户性质 客户比 例 需求主力户型 单房 1房 2房小3房中3房 4房及以 上 市区 来源 寻求高品质生活的白领、公 务员 10%一房、两房5%5 寻求舒适享受的私营业主、 高管 30%两房、三房5515% 寻求大户型升级换代的本地 居民 15%中三房、四房510% 周边乡镇城市化居住追求者15%三房及以上10%5 部分追求品味和江景的高收 入群体 10%三房及以上5%5 市外 来源 纯投资15%一房、两房5%105% 投资自住皆宜5%两房、小三房5% 总计100%10%20153520 71 面积m2 40 60 80 100 120 140 万 科 运 河 东 1 号 三 期 景 湖 湾 畔 二 期 新 世 纪 星 城 天 骄 峰 景 东 骏 豪 苑 二 期 景 湖 春 晓 二 期 160 180 风 临 美 丽 湾 一 期 理 想 0 7 6 9 三 期 普通住宅畅销面积 80-160 m2 户型定位市场供应分析 72 首期 面积 10万 20万 30万 40万 50万 406080100120140160180200以上 实用3房 舒适3房 复式或HOUSE 单房和1房 40-55 85-100 120-135 奢华4房 140-160 200-250 户型定位各类户型面积范围 2房 70-85 73 需求：随着单价提高，市场对总价的承受能力减弱，导致对户型面积的 追求标准降低，认同在万江居住的客户尤其如此； 供给：万江区域既往户型普遍以中、小户型为主，缺乏针对二次置业客 户群的中高端产品供应； 竞争：万江未来将陆续有江景楼盘推出，项目需树立领导者形象。 类型 每户面积 区间 主力面 积 总面积面积比户数户数比 单房、一房一厅40-55481850010%38521% 二房两厅一卫70-85783700020%47525% 三房两厅一卫85-1101002775015%27815% 三房两厅两卫120-1351286475035%50527% 四房两厅两卫140-1601503145017%21011% 复式或HOUSE200-25022055503%251% 合计40-22098.5185000100%1878100% 户型定位户型配比 74 物业档次定位 道路通达，但目前公共交通尚不完 善，出入对私家车的依赖较大 项目周边目前生活配套缺乏，中高 端楼盘对配套的依赖性较弱 项目具有一线江景稀缺自然景观资 源，且江岸线较长 项目规模决定其客户来源需广泛， 最大范围地吸纳其他区域中产阶级 区域内、外楼盘竞争激烈，需要高 品质、有特色的项目才能脱颖而出 树立开发商品牌，形成项目品牌与 开发商品牌的共赢需要提升档次 项目属于旧城改造项目，短时间 内周边形象环境杂乱 项目容积率2.87，限高17层，又 受90/70限制，影响居住舒适性 项目地块零散，受地块内十字路 和四环路噪音、粉尘影响 综合考虑以上因素： 项目不具备开发顶级高端豪宅条件 ； 项目也不适合开发中低端物业； 高档精品楼盘 75 项目文化定位 把项目“亲水”独特价值最 大化 “拥江”概念 规模和产品的高贵品质 拥江亲水品质 案名及推广水文化内涵亲水概念演绎 “20万m”临江奢 适领邸 76 城上游 水上域 地段属性定位 资源属性定位 项目形象定位 “核心概念”联想对联： 上城、上水、上游、上域； 水城、水域、水上、水游； 77 20万M 临江奢适领邸 拥江：突出了产品的亲水和临江特征，“拥”更凸现出产品与水 的亲密接触和水的融合。20万M突出规模优势，“临江奢适领邸” 突出产品的高品质特性。 推荐案名：拥江庭、领江、江域、领域推荐案名：拥江庭、领江、江域、领域 项目主题定位 78 物业管理定位 提供个性化酒店式服务提供个性化酒店式服务 顶级的产品顶级的服务顶级的享受。顶级的产品顶级的服务顶级的享受。 建议引入品牌物管公司建议引入品牌物管公司+ +品牌物业顾问，通过品牌嫁接，提升项目形象和品品牌物业顾问，通过品牌嫁接，提升项目形象和品 牌度，增强客户信心。牌度，增强客户信心。 提供全程私人会所服务提供全程私人会所服务 79 管家服务 房屋增值计划 接受业主委托，对所有业主委托房间进行统一经营管理， 成立专门拓展部门，为业主房屋经营进行统一推广策划 长租经营 代业主寻找租客，并对租客提供酒店式服务，代为每月收取租金转账 至业主户头，房租需扣除每月发票税费，服务成本，房间布置费用 短租经营 代为设计短租客房，提供短期租赁，公司包租客房服务。 前台客服采取一键通电话系统，提供24小时不间断的酒店服务 处理住客投诉，保持与住客的良好沟通 前台提供叫醒，车辆接送，餐厅订位，免打扰服务 为客户提供有求必应的金钥匙服务 专业训练之酒店金钥匙服务人员为所有住客的居停提供服务 物业管理定位 80 预计项目将于2008年底入市，主销期将在2009-2010年，根据目前市场20% 左右的价格年增幅，预计项目可实现销售均价为： 价格定位 10000-12000元/平方米 2008年底入市价预计9000-10000元/平米； 2009年预计达10000-12000元/平米； 2010年预计达12000-15000元/平米； 81 这样价位下的核心价值支撑点？这样价位下的核心价值支撑点？ 这样价位下我们将是精品名盘！这样价位下我们将是精品名盘！ 82 我们的八张王牌 新兴城市豪宅地段 一线无敌江景 规划和产品创新 HOUSE类高端产品价值拉升 水主题园林 顶级品牌物业管理 富通地产实力钜献 水文化概念内涵 83 我们的核心价值体系 第一，江景！ 第二，江景！ 第三，还是江景！ 84 报告思路 1、项目属性界定 2、项目机会挖掘 3、核心问题分析 4、类比案例借鉴 5、整体发展战略 6、项目市场定位 7、概念规划设计 8、分期开发策略 85 项目规划难点和矛盾 1、江景资源最大化下，沿江带是建筑密度最大化还是最 小化而均好分配于整个地块？ 2、在四环路沿线带，是最大化考虑噪音影响而规划公寓 和小户型以遮挡，还是最大化考虑景观价值而规划中 大户型西北、东北双向观江景？ 3、江景资源最大化下，是最大化考虑A1、A2观景还是 兼顾B1、B2的景观价值挖掘？ 86 项目规划原则 景观价值最大化 87 案例选取原则： 1、有一线江、湖、海 景资源； 2、规划布局和产品是 业内榜样。 参考案例借鉴 韶关花园城项目 深圳中信红树湾 珠海每一间项目 中海香蜜湖1号 88 其他案例中海香蜜湖1号 89 其他案例概念提示 90 参考案例借鉴 项目名称借鉴意义 韶关花园城 1、风车型点式单体能够兼顾更多的景观面； 2、“之”字型结构能够实现最大的一线江景建筑密度； 3、高层后退，前置部分HOUSE产品，形成整个楼盘画龙点睛的标杆产品。 珠海每一间 1、通过倾斜45度角，使每一栋都能同时看到海景和自身园林景观； 2、通过“之”字型结构增加建筑密度，同时兼顾景观和朝向。 3、 “之”字型结构下所有户型南北通透，户型所有的房间都看海。 4、 “之”字型结构中一梯两户和两梯三户相搭配，保证通风采光和私密性。 中信红树湾 1、HOUSE产品规划在外围，沿市政道路分布，通过绿化进行屏蔽； 2、通过“L”型和“之”字型结构达到景观和朝向的均好。 3、端头户型处理上，所有的卧室和客厅朝向景观面。 香蜜湖1号 91 项目概念规划 景观资源最大化的产品规划 92 项目概念规划 93 观景效果较佳的规划考虑 94 早期概念规划 方案构想之二 95 概念构想规划方案二 96 概念构想规划方案之二 97 概念构想规划方案二 98 早期概念规划 方案构想之一 99 最终构想 景观价值最大化 10 0 主推方案 景观面分析 主推原因： 四块地景观关系结合更好， 整体景观价值最大化。 101 TOWNHOUSE 花园洋房 SKY HOUSE 滨江公寓 功能布局分析 102 一层商业风情街 二层商业 商业分布分析 103 入口及交通流线 A2和B2地块主入口尽可 能向东拉升主要考虑带 动商业人流向东延伸， 同时A2地块入口正对组 团园林，形象好。 车行次入口位置主要考 虑建筑密度而设置。 设立项目形象主入口 ，展示项目形象。 A1地块主入口正对中 心园林，形象好；A1 与A2主入口相呼应。 104 主推方案 105 主推方案 106 主推方案 107 主推方案 108 主推方案 109 主推方案 110 充分利用景观价值的户型设计 单面景观较佳的户型建议 11 1 两梯四户观景效果较佳的户型 112 两梯四户观景较好的户型设计 户型设计借鉴意义： 1、单体可以开间很大，两梯四户， 270度景观面，外形类似板楼； 2、单体也可以开间很小，一梯两户 ，同样270度景观面； 113 一体两户的楼王户型建议多个朝向的观 景效果 114 多个朝向都能观景 之字型户型设计 户型设计借鉴意义： 1、所有户型南北通 透。 2、一梯两户和两梯 三户相搭配，保证通 风采光。 115 户型设计借鉴意义： 在“之”字型结构下，更多的户型南北 通透，并享受江景和中心园林内外双 重景观资源，产品价值实现最大化。 多个朝向都能观景 之字型户型设计 116 端头观景较好的户型设计 户型设计借鉴意义： 1、端头户型处理上，所有的卧 室和客厅朝向景观面。 117 户型创新方向花池变房间 118 建筑风格意见 简约的新古典主义 11 9 项目建筑风格建议 简约新古典主义 西化 现代化 西化与现代化的建筑发展之路存在某种必然性的辨证关系，在西化与现代化的取 舍之间，本土建筑文化形态必然要经历绝对西化向本土现代化的理性回归。 本项目 120 项目建筑风格概念提示 121 项目建筑风格概念提示 122 简约新古典的立 面表现 123 江景资源利用 如何最大化挖掘江景价值 12 4 景观价值增值点空中花园泳池 在空中花园设置 空中泳池，制造 独特卖点； 空中花园将景观资源 共享发挥到极致，提 升项目整体价值； 利用空中花园将江景楼王进行连接； 125 无边际泳池 126 景观价值增值点亲水栈道 127 景观价值增值点亲水码头 128 景观价值增值点玻璃栏板阳台和落地窗 129 景观价值增值点挑空观景台 130 景观价值增值点观光电梯 131 景观价值增值点观景瞭望台 132 景观价值增值点能观景的卫浴间 133 东方神秘主题园林 融合东西方造园特色的水主题规划 13 4 常见的三种园林模式 随着生活节奏的快捷和工业化带来的环境恶化，人们对 趋向人工化的环境开始反思，这种寄情山水回归自然的理想 成为都市人向往的生活方式。 自然观园林 生态观园林 “生态观”园林体现了一种顺应自然环境，倡导资源保 护以及最大限度的延续原有自然生态环境系统的更高层次 的追求，有关部门提出了“生态住宅”的建设目标。 文化观园林 人类在满足了各种物质化的需求之后，文化开始成为社会 的主导因素，文化品味的营造是人们高层次住区生活环境的 必然追求，环境景观体现文化的突出表现就是“拿来主义”如， 地中海风情、笆堤亚风情等 135 适合东莞人的园林模式 东莞人对“俗文化”的追求 受香港文化的影响，喜欢 翡翠、本港台节目 传统的岭南文化的影响 东莞可园为广东四大名园之一， 热带风情适宜广东人的生活 对异国情调的猎奇 东南亚文化与岭南文化有 血脉关系。广东人有马来血统。 具有东方神秘文化色彩的泰式园林适合东莞 136 纯粹的东方神秘文化源自泰国 v泰国是亚洲唯一没有受到过殖民统治的国家。数 千年的的传承，已经形成了自己独特的、纯粹的 建筑风格，通过一个屋顶的造型你就可以知道什 么是泰国的。 v泰国的园林带有浓厚的热带雨林特色并融合了许 多中式的造园特征。 v美国BDS曾成功在广州棕榈泉项目、深圳依山花 园和万科金域蓝湾演绎了这种具有东西方文化交 融的园林景观，领消费者耳目一新。 137 充满泰国风情的园林艺术 138 泰式园林给人更多的神秘意境 139 具有神秘意境的小品和雕塑 140 屋顶造型带有东方意境 141 泰文化对“水”的崇拜 142 高层住宅入口处的水景更能体现楼盘的档次 143 停车库处理 半地下的景观车库 14 4 场地现状有一定的高差，局部地势较低 145 利用高差设计半地下车库 146 停车场通往地面的通道的景观处理 147 高品质的配套服务 私享奢适会所 14 8 高品味的会所（私享奢适会馆） 149 私藏酒窖 150 室内温室泳池 151 高品味的餐饮店丹桂轩 152 户外烧烤场 153 临水酒吧 154 形象增值点设计 体现高品质门面形象 15 5 形象价值增值点入口体现身份的扶梯 156 形象价值增值点入口水景墙 157 形象价值增值点豪华大堂 158 形象价值增值点室内公共空间的高档装修 159 商业价值增值点设计 打造具有东南亚风情的商业街 16 0 具有东南亚特色的风情街 161 东南亚特色风情街 162 临江设计江景酒吧 163 一二楼之间的衔接 164 弱化区间道路类似步行街区 165 产品细节增值点设计 内部潜质的挖掘 16 6 裙楼顶上隔音墙的设计 167 新风换气系统 168 Low-E玻璃的使用 169 空调室外机和局部西向窗户的百叶处理 170 公寓具有热带风情的立面表现 171 项