房地产开发税收征管.ppt

房地产开发税收 征管 毛甲富 内容安排 一、房地产开发各环节的会计核算 二、房地产开发各环节的涉税政策 三、房地产开发的税收管理探析 四、房地产开发土地增值税的清算 五、房地产开发企业所得税的清算 六、房地产开发其他税收的清算 七、房地产开发的税收评估分析 第一部分： 房地产开发 各环节的会计核算 一、房地产开发经营特点 1、工程跨年度，产生预付工程款。 2、期房销售，产生预收售房款。 3、周期长、风险大、回报丰厚 。 根据上述特点，税收必须采取预征。 二、各环节的会计核算 1、立项报建环节 发生的报批报建费用通过“管理费用” 核算。 向有关部门预交的保证金通过“其他应收 款”核算。 2、筹集资金环节 取得的银行借款和其他借款通过“短期 借款”核算，股东投入的周转金通过“长 期应付款”核算。 发生的利息费用通过“财务费用”核算。 二、各环节的会计核算 3、征地拆迁环节 发生的土地出让金、土地转让费 、市政配套费、契税及印花税、耕地占 用税，土地办证费用直接通过“开发成本- -土地费用”核算。 拆迁补偿、安置动迁、农作物补 偿等货币支出凭协议和领款凭证通过“开 发成本-土地费用”核算。 二、各环节的会计核算 4、工程准备环节 发生的勘察设计审查以及临时设 施费用通过“开发成本前期费用”核算 。 向政府部门缴纳的人防、检测等 工程费用通过“开发成本前期费用”核 算。 工程发包时收取的保证金通过“其 他应付款”核算。 发生的“三通一平”工程费用未取得 合法凭证时通过“预付账款”核算。 二、各环节的会计核算 5、工程建设环节 预付桩基、土建、其他各项基础 工程款时通过“预付账款”核算 自购工程材料取得合法凭证直接 通过“开发成本建安费用”核算。欠付 费用通过“应付账款”核算。 二、各环节的会计核算 6、开盘预售环节 发生的广告宣传等售楼费用通过“ 销售费用”核算。 预付售楼佣金通过“预付账款”核 算。 收取的房屋定金和预售房款通过“ 预收账款”核算。 按“预收账款”计提各项“应交税金 ”，通过“待摊费用”科目核算。 预缴各项税金冲减“应交税金”。 二、各环节的会计核算 7、竣工交房环节 预付各项工程款结算取得合法凭证将“预 付账款” 转入“开发成本”核算。欠付费用通过“ 应付账款”核算。 预付售楼佣金取得合法凭证将“预付账款” 转入“销售费用”核算。欠付费用通过“应付账款 ”核算。 开发成本结转条件成熟时将“预收账款”转 入“主营业务收入”核算。买方欠付费用通过“应 收账款”核算。还建房屋按同项目销售价格同 时通过“主营业务收入”和“开发成本征地费用 ”核算。 按占地面积和建筑面积分配结转已销商品 房成本费用。将已销商品房“开发成本”转入“主 营业务成本”。 二、各环节的会计核算 8、项目清算环节 按税收政策清算各项应缴税金，清 算与预提差额调整“待摊费用”和“应交税 金”，然后与收入配比转入“税金及附加“ 以及“所得税”科目。 将确定自用的房产按分摊的成本费 用转入“固定资产”核算。 第二部分 房地产开发 各环节的涉税政策 一、规划设计环节税收政策 规划设计环节应考虑的税收政策有： 1、普通住房税收政策 政策规定，普通住宅增值额不超过 20%的免征土地增值税，超过20%全额征 收。 普通住宅应同时满足三个条件：每套 建筑面积不超过140平米、小区容积率在 1.0以上、销售价格低于同级别土地上住 房平均交易价格1.2倍以下。 规划设计环节税收政策 2、经济适用房税收政策 开发商在商品住房项目中配套建造 廉租住房和经济适用住房，如能提供政 府部门出具的相关材料，可按廉租住房 、经济适用住房建筑面积占总建筑面积 的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使 用税和印花税。如果廉租住房、经济适 用住房符合普通住房标准，同时享受普 通住房税收优惠政策。 规划设计环节税收政策 3、拆迁补偿税收政策 地面附着物的补偿有货币和还建两 种方式，采用货币补偿的，其补偿金额 有相关证据表明企业已实际支付的补偿 费，可据实列入征地费用。用还建方式 的，安置用房视同销售处理，同时将此 确认为开发项目的拆迁补偿费。国税函 2010220号 二、筹集资金环节税收政策 筹集资金环节主要涉及利息支出的 税收政策，规定如下： 企业所得税法规定，企业向金融机构 借款的利息据实扣除，向非金融机构借 款的利息支出不能超过金融机构的正规 利率，超出规定标准的利息不得税前扣 除。向自然人借款比照这一规定办理。 个人所得税法规定，支付个人借款利 息的单位要代扣代缴20%个人所得税。 筹集资金环节税收政策 土地增值税政策规定： 企业向金融机构借款的利息能够确 认的据实扣除。其他开发费用按开发成 本的5%扣除。 既有银行贷款，又有其他借款按开发 成本的10%扣除开发费用；全部使用自有 资金，没有利息的同样处理。国税函 2010220号 筹集资金环节税收政策 土地增值税政策规定： 企业向金融机构借款的利息能够确认 的据实扣除。其他开发费用按开发成本 的5%扣除。 既有银行贷款，又有其他借款按开发 成本的10%扣除开发费用；全部使用自有 资金，没有利息的同样处理。国税函 2010220号 三、征地拆迁环节税收政策 征地办证税收： 1、耕地占用税：城区每平方米 45元，城郊 、建制镇每平方米35元、乡村每平方米 25元。由征用方一次性缴纳。 2、契税：按土地成交价格的4%由征用方 一次性缴纳。 3、印花税：产权转移书据，按土地成交价 格的万分之五由双方一次性缴纳。 征地拆迁环节税收政策 征地后发生税收： 1、土地使用税：征用的耕地自批准之日起 满一年时开始缴纳；征用非耕地自批准 次月起开始缴纳 。 我市每平米土地年税额为:一级16元，二级 12元，三级8元，四级6元，五级4元,六级 2元。 2、转让土地使用权税收：以卖价减除买价 后的余额缴纳5%的营业税及其附加。同 时按照转让收入的3%预征土地增值税 征地拆迁环节税收政策 3、拆迁补偿费的税收规定： 鄂地税发【】规定：开 发企业在拆迁过程中与被拆迁居民（村民）等 自然人签定补偿协议，且有相关证据表明企业 已实际支付的补偿费，可据实扣除。 被拆迁居民或者个人取得的补偿费属于免 税范围。 被拆迁企业取得的补偿费能提供政府收回 土地使用权的也属于免税范围。否则属于征税 范围。同时要提供税务发票。 四、工程建设环节税收政策 外包工程税收政策： 1、按照包工包料全部价款的3%由建安企 业缴纳营业税及其附加。 2、按照建筑安装合同金额的万分之三缴 纳印花税。由建安企业和房地产开发企 业分别缴纳。 3、根据建筑安装收入的2%核定缴纳企业 所得税。 工程建设环节税收政策 自建工程税收政策： 计税依据：（材料+人工费）10% （利润） 1-营业税税率 自购材料税收政策： 除自来水、电力、电器、程控门、 体育等设备外也应补交建筑营业税。门 窗怎样处理？ 五、开盘预售环税收政策 在房屋预售阶段，开发商必须使用税 务机关统一印制的专用发票。按照预售 收入预缴各项税收，其中营业税及其附 加约5.7%。土地增值税：普通住房1.5% ，非普通住房3%，其他房产4%。企业所 得税按照不低于10%毛利率计算预缴。 土地使用税在房屋未交付使用前照常缴 纳。 六、竣工交房环节涉及的税收 交房环节实行以票控税和以证控税 的办法。主管税务机关在开具发票时， 按照预征政策清收各项税款。 企业所得税按年度汇算清缴，在预 售结转销售收入时，应减除原来预计的 利润计算应纳所得税。 土地使用税在房屋按照合同交付使 用后停止缴纳。由于每月都有交付办证 ，因此要分月计算应纳税收。 七、自用保有环节 1、房屋自用的，要缴纳房产税和土地使 用税，房产税按照原值扣除25%后的余值 1.2%征收。土地使用税按照自用房屋占 用的面积照常缴纳。 2、房屋出租的，按照出租收入的13.68% 缴纳各项税收。土地使用税按照自用房 屋占用的面积照常缴纳。 3、房屋部分待售的，土地使用税按照待 售房屋占用的面积照常缴纳，在房屋按 照合同交付使用后停止缴纳。 八、项目清算环节 收入金额的确认： 1、对外销售：国税函2010220号规定： 已全额开具销售发票的，按发票金额确 认收入；未开具或未全额开具销售发票 的，按合同金额确认收入。销售收入包 括收取的价款和价外费用 。 2、视同销售：折迁还建房、以开发产品 抵顶材料款、工程款等债务的视同销售 ，按照同类房屋的市场价格确认销售收 入。 项目清算环节 扣除金额的确认： 成本费用和税金必须提供合法有效 的凭据。不是合法有效凭据的支出金额 不予扣除。土建工程费用不能超过建设 部门规定的预算定额。在计算所得额时 ，有些费用不能超过规定的标准。 成本费用和税金必须是与销售收入有 关的配比金额。不包括待售和自用房屋 应承担的金额。 第三部分 房地产开发 税收管理探析 一、开发商存在的税收问题 1、收入申报不到位。主要表现： 一是预售收入确认不及时。一部分 企业对各种预售款性质的定金、预售款 、车位车库款，以及地下室等只开普通 收据，未按规定开具发票，滞后入账甚 至不入账，不进行纳税申报。还有的将 预售房款记入往来科目，不通过“预收账 款”科目核算。或采取各种手段隐瞒、转 移预收款收入，有的甚至将预收款直接 转入私人银行卡，直到房产交付使用后 才入帐。还有的个别开发商自恃有后台 ，全部预售过程不交税。 开发商存在的税收问题 二是拆迁还建房屋不及时作收入。 由于补偿行为未取得货币收入，房屋交 付使用后还不申报纳税，这也是我们税 收征收的难点问题。 三是销售收入确认不及时。如：销 售收入长期挂在“应付账款”、“其他应付 款”或“预收款“账上，以未清算、未决算 为由拖延缴纳企业所得税。 开发商存在的税收问题 2、成本费用不真实。主要表现： 一是虚增拆迁成本。由于对私人房 屋拆迁补偿费不征税，不要求税务发票 ，房地产开发企业以拆迁补偿协议 和领条作原始凭据列账，开发商多采取 现金支付，这样就给虚增拆迁成本创造 了条件。开发商通过签订虚假拆迁协议 ，增加拆迁户和拆迁面积，伪造拆迁费 领款单据，达到虚增拆迁成本的目的。 开发商存在的税收问题 二是建筑成本混乱，有的房地产开 发企业和建筑安装企业同为一个老板， 建筑合同不按照正常的市场价签订，而 是根据开发企业列支开发成本的需要来 开具发票，用来调控成本。有的房地产 开发企业部分自购建筑材料有的重复列 入建筑成本。还有的开发商虚列前期工 程、地下工程、附属工程，绿化工程费 用。 开发商存在的税收问题 3、项目清算不及时。主要表现： 一是项目已经竣工，房屋基本销售 ，建筑工程不结算，然后以此为由不清 算。 二是合同销售面积达到清算条件，销 售收入没有完全收到，然后以此为由不 清算。三是成本费用发票不规范，白条 支出过多，因此不愿意清算。 也有的是由于工程验收的问题造成建 筑工程不能结算，发票不能开具。 二、税收征管程序 1、前期开发阶段： 一是要实行项目管理制度，通知纳税人进 行项目登记，将“政府项目批准书”、“规划许可 证”，“土地合同和证书”、“施工许可证”、“项 目规划总平面图”送交税务机关备案。 二是辅导监督开发企业健全财务核算，详 细宣传税收政策、办税知识和法律责任，促进 开发商知法、懂法、守法。 三是及时确认土地使用税纳税义务发生时 间，通知企业按期缴纳土地使用税。 税收征管程序 2、工程建设阶段： 掌握开发商的各项工程合同，检查 开发商预付工程款数据，结合施工现场 堪查，督促开发商通知建筑商按照工程 进度开具建筑发票，及时缴纳建筑税收 。辅导企业准确进行开发成本的核算。 税收征管程序 3、房屋预售阶段： 严格执行预征制度，监督开发商预 缴各项税款。督促企业将收取的订金、 预售房款按规定开具发票，并按规定预 交营业税及附加、土地增值税。企业所 得税按预计毛利率计算缴纳。检查企业 已完工开发产品的预售收入是否全额申 报纳税。没有按规定预缴税款的要加收 滞纳金，同时通知限期整改，启用税收 保全措施。 税收征管程序 4、竣工清算阶段： 一是督促开发商及时结算工程款，通知建 筑商补缴建筑税收。结转销售收入和开发成本 ，结算项目利润。 二是达到清算条件的及时通知纳税人清算 ，并且现场辅导土地增值税的清算。 三是审核评估纳税人清算资料，对于评估 中发现的疑点，敦促企业补充举证。发现纳税 人核算混乱难以确认收入和成本的，由税务机 关发出核定征收通知书，并核查应纳税款，通 知纳税人补退税款。 四是对评估中发现问题重大的，应移交稽 查局处理。 税收征管程序 5、后期管理阶段： 对于清算后的尾房销售跟踪管理 ，及时清收税款，直至彻底销售完 毕。 后期管理包括税务稽查后的管理 。因为税务稽查不论是预征结算， 还是查账和核定征收清算都存在尾 房销售的问题。 三、房地产开发的税收稽查 税务稽查是目前纠正和规范纳税人 的重要手段，具有一定的威慑力。房地 产开发税收的稽查是当然的重点。要加 大房地产开发税收稽查力度，并采取如 下措施： 1、建立房地产开发必查制度，打破开发 商的侥幸心理，让其在开发初期就知道 必须遵从税法。 房地产开发的税收稽查 2、健全稽查与征管的互动约束机制，征 管局与稽查局之间做到信息及时传递共享，建 立欠税通报机制，形成征管和稽查追缴欠税的 合力。建立纳税评估案件移送机制，从制度上 保障“以查促管”的正常开展。 3、加大稽查力度，赋予稽查局独立办案 的职权，排除干扰，依法办案。建立房地产开 发税收稽查集体审理制度，保证稽查质量。对 违法行为，要加大曝光和惩罚。要让房地产税 收稽查结论成为房地产开发企业盖棺论定的法 律依据。 四、配套管理措施 一是实行以票控税，以证控税。将商品房 预收款列为税控计算机开票系统，同步停用手 工发票。对没有规范使用税务发票的行为以及 没有及时缴纳税款的行为下达“限期改正通知 书”，并约谈整改。 二是加强部门协调。力争由政府牵头，组 织税务、财政、规划、国土、城建、房产等相 关部门共同制定管理办法，内容包括信息传递 制度，实现规划审批、施工许可、预售许可证 书发放信息的及时传递。以契税为把手，直接 控制土地使用证、房屋产权证的办理，掌握开 发商土地征用和商品房销售的情况。 配套管理措施 三是规范核定征收。“核定征收”是为了防 止税收收入流失针对某些纳税人的特殊情况采 用的辅助性征收方法。是一种不得已而为之的 做法。核定征收必然造成不该交的税交了，应 该多交的少交了。造成开发企业在纳税负担上 苦乐不均。因此 必须将“查账征收”作为最基本 的征收方法。 房地产开发土地增值税和企业所得税管理 办法都不准事前核定。因此税务机关应积极创 造条件，通过宣传辅导，尽量扩大“查账征收” 范围，防止滥用“核定征收”方法。 第四部分 房地产开发 土地增值税的清算 一、土地增值税的清算条件 （一）符合下列情形之一的，纳税人自动清算： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。 （二）符合下列情形之一的，税务机关通知清 算：1、已竣工验收的开发项目，已转让的房 地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例 在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余 的可售建筑面积已经出租或自用的。 2、取得预售许可证满三年仍未销售完毕的。 二、土地增值税的清算对象 清算对象以政府规划部门批准建 设规划许可证核准的项目为单位进行 清算，对于成片受让土地使用权后，分 期分批开发、转让房地产的，以分期开 发项目为清算单位。 滚动开发的怎样作为清算对象？无 法划分开发成本的，还是应该以整个项 目作为清算对象。 清算时间为90天。 三、应税收入的确认 纳税人转让房地产取得的收入，包 括转让房地产的全部价款及有关的经济 利益。从收入的形式来看包括：货币收 入、实物收入和其他收入。 房地产开发企业将开发产品用于赞助 、职工福利、奖励、对外投资、分配给 股东或投资人、抵偿债务、换取其他单 位和个人的非货币性资产等，发生所有 权转移时应视同销售。鄂地税发【2008 】207号。 应税收入的确认 销售收入包括收取的价款和价外费 用 。价外费用包括收取的手续费、补贴 、基金、集资费、奖励费、延期付款利 息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚 息及其他各种性质的价外费用。 折迁还建房、以开发产品抵顶材料 款、工程款等债务的视同销售，按照同 类房屋的市场价格确认销售收入。 四、扣除项目金额的确认 计算土地增值税扣除项目金额包括以下项 目： （一）房地产开发成本 1、土地的征用及补偿费，包括： （1）支付给转让方的地价款； （2）支付给政府的土地出让金和城市配 套费； (3)支付的耕地占用税、契税和办证费用 （4）支付的地上地下附着物的补偿费， 如青苗补偿费、拆迁补偿费、安置过度 费。 扣除项目金额的确认 拆迁还建房视同销售后，应同时将此确认 为拆迁补偿费计入开发成本。国税函【2010】 220号。 货币补偿费对个人部分一般不纳税，所以 很少有规范的凭证，且金额较大，鄂地税发【 】规定：开发企业在拆迁过 程中与被拆迁居民（村民）等自然人签定补偿 协议，且有相关证据表明企业已实际支付的补 偿费，可据实扣除。（不要求正规发票） 对单位补偿是否要正规发票？怎样取得？ 扣除项目金额的确认 2、前期工程费。包括规划、设计、项目可行性 研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等 支出和成本性质的报建费用。 3、建筑安装工程费（包工包料）。指以出包方 式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营 方式发生的建筑安装工程费。 注意：发生的费用是否与决算报告、审计报告 、施工合同记载的内容相符。并且不能超过当 地建设管理部门规定的定额标准。 决算报告、审计报告当地民营企业很少有。 扣除项目金额的确认 4、基础设施费。包括开发小区内绿化、道路、 供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明 、环卫等。 5、公共配套设施费。包括不能有偿转让的开发 区内公共配套设施发生的支出。如门卫室、围 墙、消防设施、公共车库等。 6、开发间接费用。指直接组织、管理开发项目 发生的费用且不能将其归属于特定成本对象的 成本费用性支出（非企业行政部门费用）。 7、国税发2006187号）规定，房地产开发企 业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房 地产开发成本。 扣除项目金额的确认 （二）房地产开发费用 包括企业管理费、销售费用、财务费用。 作为土地增值税扣除项目的房地产开发费 用，不是按实际发生的费用进行扣除，而是按 下面规定的标准进行扣除。 利息支出，能够提供金融机构证明的，允 许据实扣除，其他开发费用，按开发成本金额 之和的5%以内计算扣除。 全部使用自有资金，没有利息的，按10% 扣除开发费用。既有银行贷款，又有其他借款 同样处理。国税函2010220号 扣除项目金额的确认 （三）与转让房地产有关的营业税及其附加， 应按已确认的销售收入计算。 (四)其它扣除项目 对从事房地产开发的纳税人可按取得土地 使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之 和加计20%的扣除。（非房地产开发除外） 这项政策的立法意图是保证开发商取得正 常的投资回报。加计20%相当于利润率在15% 以下（正常利润）不缴纳土地增值税，只缴纳 所得税。取得高额利润才同时缴纳土地增值税 和所得税。 扣除项目金额的确认 （五）成本费用的区别计算 土地增值税清算管理规程国税发 200991号文件第二十一条规定：纳税人分期 开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一 项目中建造不同类型房产的，应按照受益对象 ，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用 。 鄂地税发【2008】207号规定：对于商住综 合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计 算确定商铺与住宅的单位建筑面积成本。 区别分摊成本与不区别分摊成本结果不一样 。 扣除项目金额的确认 （六）旧房及建筑物扣除项目 1.房屋及建筑物的评估价格。 评估价格重置成本价格成新度折 扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按 国家统一规定缴纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。 注：非开发项目转让不享受加计扣除。 扣除项目金额的确认 （七）转让未开发的土地扣除项目 1.取得土地使用权所支付的地价款和 按国家统一规定缴纳的有关费用。 2.转让环节缴纳的税金。 注意：未开发的土地直接转让不享 受加计扣除。购进土地，进行“三通一平 ”的开发后再转让的，可享受加计扣除。 因为三通一平，这是开发土地的行为， 只是没有用来建房而已。 五、税收优惠 1、纳税人建造普通标准住宅与经济适用房出售 ，增值额未超过扣除项目金额20的免征土地 增值税，超过20%的就其全额计税。 普通标准住宅: 应同时满足以下条件：住宅小区 建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平 方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住 房平均交易价格1.2倍以下。 容积率：总建筑面积与用地面积的比率。容积 率决定地价成本在房屋成本中占的比例 。 经济适用住房：是指政府提供政策优惠，限定建 设标准、供应对象和销售价格。 税收优惠 2、因国家建设需要依法征用、收回的房地 产，免征土地增值税 因国家建设需要依法征用、收回的房 地产，是指因城市实施规划、国家建设 的需要而被政府批准征用的房产或收回 的土地使用权。因城市实施规划、国家 建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让 原房地产的，比照本规定免征土地增值 税。 注：此规定适用于被拆迁户。 六、计算方法 1、分期开发的成本分摊 分期开发由于应该分期清算，所以应 按各期占地面积分摊土地成本和前期成 本。 2、公共设施的成本分摊 属于全体业主共有的或者无偿移交给 政府部门，成本可以计入商品房扣除。 企业自己留用的，不可以扣除。 有偿转让（地下车位）的计算收入， 可扣除相应成本。 计算方法 3、商住综合楼的成本分摊 由于税法规定普通住宅和其他商品房应分 别计算增值额。且商业门面内空普遍高于住房 ，应根据建筑数据确定合理的分摊系数，计算 出分摊开发成本的总建筑面积。 例：某项目一层门面1000平米，层高4.5米，确 定分摊成本的系数为1.5，参与分摊成本的面积 ：10001.5=1500平米 怎样才是科学合理的方法？ 省局规定要按照普通住宅、非普通住宅、 和其他商品房三类计算分别计算增值额。鄂地 税发2008211号 计算方法 4、按照审核确认的总成本和总建筑面积（含 门面房应多摊成本计算的面积）计算出每平米 应分摊的开发成本。 5、分别计算已售（包括视同销售）普通住宅 和其他商品房（含门面房应该多摊的成本）应 分摊的开发成本。 6、根据政策开发成本加计20%。 7、开发费用：全部使用自有资金，没有利息 的，按开发成本10%扣除开发费用。既有银行 贷款，又有其他借款同样处理。 七、土地增值税的计算 （一）非开发转让（不能加计扣除） 例1、转让土地使用权 2009年3月某房地产开发公司转让5年前购 入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土 地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相 关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35 万元。计算应缴纳土地增值税。 可扣除项目120040351275（万元） 增值万元） 增值率525127541%， 增值税52530%157.5（万元） 土地增值税的计算 例2、 转让旧房屋 某工业企业转让一幢20世纪90年代建 造的厂房，当时造价100万元，无偿取得 土地使用权。如果按现行市场价的材料 、人工费计算，建造同样的房子需600万 元，该房子为7成新，按500万元出售， 支付有关税费计27.5万元。计算企业转让 旧房应缴纳的土增值税额。 土地增值税的计算 计算如下： （1）评估价格60070%420（万元 ） （2）允许扣除的税金27.5万元 （3）扣除合计42027.5447.5（万元 ） （4）增值额500447.552.5（万元） （5）增值率52.5447.5100%11.73% （6）应纳税额52.530%15.75（万元 ） 土地增值税的计算 （二）开发性转让（应加计扣除） 例1：视同销售 某房地产开发公司取得一处旧城改造项目 ，有关经营情况如下： （1）该项目二楼以上为商住房，80%对外销售 ，取得销售收入8000万元，20%为还建房，已 全部交付使用。二楼以下为门面房，50%对外 销售，取得销售收入5000万元，50%股东分配 自用。 （2）支付土地出让金和相关税费1000万元，拆 迁补偿及过度安置费900万元。 土地增值税的计算 （3）支付前期工程费300万元，土建工程 款5300万元，基础设施及公共配套设施 费500万元，合计6100万元。 （4）发生销售费用150万元，财务费用 250万元。管理费用380万元。（利息不 能准确计算） （5）开发费用按开发成本的10%比例扣 除 土地增值税的计算 计算该公司应缴纳土地增值税 确认收入800080%+500050%=20000（万元 ） 开发成本1900+61008000（万元） 视同销售成本=10000 20%=2000（万元） 加计扣除（8000+2000）20%2000（万元 ） 开发费用（8000+2000）10%1000（万元 ） 税金及附加200005.5%1100（万元） 土地增值税的计算 扣除合计8000+2000+2000+1000+1100 14100（万元 增值额20000-141005900（万元） 增值率590014100100%41.84%， 适用税率30%。 应纳土地增值税590030%=1770（万元 ） 土地增值税的计算 以房屋抵拆迁补偿款或者材料、工 程款在视同销售同时应全额计入开发成 本，并参与加计扣除，因为属于应计未 计成本。 以房屋用于职工福利、奖励、对外投 资、分配给股东在视同销售的同时不能 比照还建计入开发成本，因为不属于未 计成本。 土地增值税的计算 例2、部分自用 某公司开发写字楼一栋，相关业务如下： （1）征地费用2000万元； （2）建安成本5000万元； （3）费用支出700万元（利息不能准确划分） ； （4）竣工后将总建筑面积的1/2销售，取得销 售收入6600万元；将另外1/2的建筑面积出租， 发生装修费用500万元，当年取得租金收入100 万元。 开发费用按开发成本的10%计算扣除。 土地增值税的计算 土地增值税计算如下： （1）开发成本扣除=（2000+5000）1 2=3500 （2） 加计开发成本=3500 20%=700（万元） （3）开发费用扣除额=350010%=350（万元） （4）应扣除的相关税金=66005.5%=363万元 （5） 扣除总额=3500+700+350+363=4913（万 ） 6） 增值率=（6600-4913）4913100%=34.3% （7）增值税= （6600-4913） 30%=506.1（万 ） 自用部分按建筑面积分摊 土地增值税的计算 注意: 1、 自用或用于出租的房屋在清算时 不列收入，不扣除相配套的成本费用。 2、销售已装修的房屋，其装修费用 可以计入房地产开发成本扣除。自用部 分装修费不能扣除 。 土地增值税的计算 例3、商住综合楼 某商住综合楼建筑总面积30000平方米。 其中一至三层为超市10000平方米，超市以上 为普通住宅面积20000平方米。开发成本10000 万（无法分开核算），三项费用975万（利息 不能准确计算）。超市均价8000元，销售收入 8000万元。住宅均价3500元，销售收入7000万 元，合计销售收入15000万元，税金及附加825 万，利润3200万，利润率21.3%。 开发费用按土地成本和开发成本的10%计 算。成本费用按建筑面积分摊，由于商铺内空 高于住房，假设税务机关确定按1.5倍计算分摊 面积。100001.5=15000平米。合计分摊面积 35000平米 土地增值税的计算 （一）住宅部分 分摊的开发成本： 每平米 1000035000=2857（元） 住宅分摊200002857=5714 （万元） 加计扣除571420%=1143（万元） 开发费用571410%=571（万元） 税金及附加：70005.5%=385（万元） 扣除项目合计：7813万元 增值额：7000-7813=-813万。 增值税：0 土地增值税的计算 （二）商铺部分 分摊的开发成本：10000-5714=4286（万元） 加计扣除428620%=857.2（万元） 开发费用428610%=428.6（万元） 税金及附加：80005.5%=440（万元） 扣除项目合计：6012万元 增值额：8000-6012=1988万 增值率19886012=33.1% 增值税：1988 30%=596（万元） 第五部分 房地产开发 企业所得税的清算 一、企业所得税清算条件 符合下列条件之一的，应视为完工进行清算。 1、开发产品竣工证明材料已报房产局备案。 2、开发产品已开始投入使用。 3、开发产品已取得初始产权证明。 开发产品完工以后，企业可在完工年度选 择成本核算终止日，不得滞后。否则，税务机 关有权核定其计税成本，据此进行纳税调整。 注意：即使没有达到清算条件，每年也要 按照预售收入的10%和实际发生的期间费用结 算所得税，清算时再调整以前预计利润。 二、所得额的确认 所得额的确认原则： 1、税法优先原则：是指税法优先于会计 制度，当然在税法没有规定的地方，应 当统一遵循会计制度 。 2、真实性原则：是税前扣除的首要条件 。是指税前扣除的支出必须是真实的。 纳税人必须提供证明支出确实属于实际 已经发生的有效凭证。 二、所得额的确认 3、相关性原则：税前扣除必须从根源和 性质上与收入相关。指企业实际发生的 可以扣除的各项支出必须与取得的收入 有关。 4、合理性原则：合理性是指在税前扣除 的支出是正常和必要的，计算和分配的 方法应该符合一般的经营常规。 5、合法性原则：指非法支出不能扣除。 罚款、税收滞纳金、自由捐款不允 许扣除；贿赂支出和秘密支付不允许扣 除 二、所得额的确认 所得额的审查重点： 1、销售收入的确认:与土地增值税相同 2、企业融资，支付个人借款利息 3、租赁私人房屋支付租赁费有无合规发票 4、征地拆迁补偿费的核实 5、前期开发支付个人沙石材料、杂工费用 6、工资福利、业务招待、捐赠支出、广告宣 传费。 7、建筑安装工程费用是否真实合法且未超过 定额标准。 8、待售、自用房产成本是否计算保留。 所得额的确认 所得额的计算： 应纳税所得额=收入总额不征税 收入免税收入扣除金额允许弥补 以前年度亏损 扣除金额=符合条件的开发成本+开 发费用+税金（含土地增值税）+损失（ 不包括待售、自用房产成本费用） 按照建筑面积计算划分已销房产和未 销房产的成本费用。 三、企业所得税的计算 例：某房地产开发公司建造商用楼出售给 B公司，取得销售收入15000万元，缴纳 销售税费825万，征地成本费用2000万元 ，开发成本7000万元（已经审核确认） ，管理费用475万元（其中业务招待费90 万元，赞助费20万，），销售费用280万 元（含广告费150万元），财务费用320 万元（其中私人借款利息超标80万元） 。账面利润4100万，利润率27.3%。计算 土地增值税和企业所得税。 企业所得税的计算 （一）土地增值税计算如下： 1、确认收入总额15000万元 2、确认扣除项目金额 （1）开发成本2000+7000=9000万元 （2）开发费用900010900万元 （3）加扣费用9000201800万 合计：9000+900+1800+825=12525万元 3、增值额15000125252475万元 4、增值率24751252516.5 5、应纳税额247530742.5万元 企业所得税的计算 （二）企业所得税计算如下： 1、收入总额15000万元 2、准予扣除成本200070009000（万元） 3、准予扣除税金825742.51567.5（万元） 4、准予扣除费用475280320（15+20 80）960（万）（超标招待、利息，赞助费 ） 5、应纳税所得额1500090001567.5960 3472.5（万元） 6、应纳所得税3472.525868.125（万） 7、税后利润：4100-742.5-868.1=2489.4万 8、利润率:2489.515000=16.6% 四、土地增值税与所得税的比较 土地增值税与企业所得税存在两个 基本的不同，一是税率设计不同，土地 增值税采用级差税率，企业所得税采用 一个比例税率。二是计算增值额和所得 额的政策规定不同。其具体差异如下： （一）汇（清）算时间不同 企业所得税每年都要汇算清缴，项 目结束再清算。土地增值税只有项目到 达清算条件才清算。 土地增值税与所得税的比较 （二）成本项目计算不同 企业所得税和土地增值税都是按确 定的成本对象汇集成本费用。区别如下 ： 1、所得税一般以收入为依据按受益的原 则和配比的原则分配至各成本对象；土 地增值税一般以占地面积或建筑面积为 依据分配至各成本对象。 2、土地增值税计算开发成本可以加计 20%。同时还要求按普通标准住宅和非普 通标准住宅两个项目分开计算增值额。 土地增值税与所得税的比较 （三）费用扣除形式不同 企业所得税在实际发生数的基础上规定扣 除限额，因此要分别费用项目审核计算。 土地增值税不是按实际发生数扣除，而是 按开发成本一定比例计算扣除。例如利息费用 难以确认的，可以按照开发成本的10%计算扣 除。 （四）税金扣除内容不同。 土地增值税只能扣除销售税金及附加，企 业所得税还可以扣除管理费中列支的各项税金 ，同时还可以扣除缴纳的土地增值税。 土地增值税与所得税的比较 （五）对合法凭据的要求不同 在企业所得税汇算中，根据国税发 200931号文件第32条规定，有几项费用 可以预提。 土地增值税清算中，开发成本各项 目支出必须是实际发生的。开发费用可 以选择按开发成本一定比例计算扣除， 因此费用支出不必逐项审查。 第六部分 房地产开发 其他税收的清算 一、契税的清算 1、政策规定： 以协议方式出让土地的，其计税价格为成 交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿 费、安置补助费、地上附属物和青苗补偿费、 拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付 的货币、实物及其他经济补偿。 以竞价方式出让的，其计税价格为竞价的 成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及 各种补偿费用应包括在内。 一、契税的清算 2、清算的重点 现实情况是，征地契税的缴纳存在两 个环节，一是征地办证时按照当时组成 价格核实缴纳了契税。二是开发过程中 产生了办证组成价格之外的补偿费，根 据政策在清算时应补缴土地契税。 二、印花税的清算 房地产开发印花税主要包括三个部分： 1、征地合同印花税 2、建筑合同印花税 3、销售不动产合同印花税 通过清算可以汇总建筑合同和销售不 动产合同金额，据以计算印花税。 三、土地使用税的清算 1、政策规定： 征用的耕地自批准之日起满一年时开始缴 纳；征用非耕地自批准次月起开始缴纳 。 计税起征时间：从土地转让或出让合同约 定的交付时间的次月起；转让或出让合同未约 定交付时间的，从合同签订的次月起。实际占 用时间早于合同约定交付时间，从实际占用的 次月开始。 计税终止时间：依据房屋销售合同约定交 房时间的当月止；房地产开发企业未能按合同 约定时间交房的，从实际交房时间的当月止； 实际交房时间无法确定的，从房屋销售发票开 具时间的当月止。 二、土地使用税的清算 2、土地使用税的计算 （1）计算出占地面积与建筑面积比率 （ 2）计算上月交付建筑面积折算的土地 面积 （3）计算累计交付建筑面积折算的累计 土地面积 （4）计税面积乘以单位税额=本期应纳 税额 二、土地使用税的清算 例：某开发公司10年征地面积为30000平米，全 部建筑面积120000平米。11年6月交付房屋面积 50000平米，12月交付60000平米。土地属于二 类地区。计算11年土地使用税。 占地面积与建筑面积比率30000/ 120000=25% 第二年1-6月3000012 6/1218万元 第二年6-12月30000- 50000 25% 12 6/12 10.5万元 合计38.5万元 四、个人所得税的清算 （一）个人所得税政策 个人所得的形式：包括现金、实物、有价证券 和其他形式的经济利益 。 房地产开发可能涉及的个人所得税： 1、开发全过程涉及的工薪个人所得税扣缴。 2、单位以培训、研讨、考察为名为个人组织 的旅游费用，应并入个人当月工薪计征个人所 得税。（财税200411号） 3、股东投资分红所得按照20%缴纳个人所得税 。 4、单位为个人购买汽车、住房、电脑不属于 免税福利，应并入个人当月工薪计征个人所得 税。（国税发1998155号） 个人所得税的清算 5、单位在年终总结或各种庆典、业务往来以 及其他活动中，对有关人员发放的现金、实物 或者有价证券应计算缴纳个人所得税。内部职 工并入工薪计税，外部人员按照“其他所得”计 税。（国税函200057号） 6、个人投资者从其投资企业借款在年终后不 归还的，可视为红利分配计征个人所得税。（ 财税2003158号） 7、低价或者平价转让股权，应按照股权对应 的每股净资产核实缴纳个人所得税。国税函 2009285号 个人所得税的清算 8、企业为股东个人购买汽车并将所有权办到 个人名下，实质为红利分配，应按“红利“所得 计征个人所得税。如汽车用于经营活动，可由 主管税务机关核定减除部分合理费用（国税函 2005364号） 9、单位按照低于购置或建造成本价格出售给 职工住房的差价部分，属于应纳税所得，比照 全年一次性奖金计征个人所得税。（财税 200713号） 10、企业以未分配利润、盈余公积和资本公积 转增注册资本和股本的，要按照“利息、股息、 红利所得”项目计征个人所得税。国税发2010 54号 个人所得税的清算 （二）平价股权转让个人所得税的核查 假设某股东在2011年9月平价转让300 万股权，负债表反映对应的每股净资产 ： 所有者权益合计3500万1000万=3.5倍 个人所得税：【300 3.5-300】 20%=150万元 见2011年9月负债表。 个人所得税的清算 负债表 项 目 期末 金额 项 目 期末金额 货币390000 借款5000000 应收账款6800000 应付账款12000000 预付账款19000000 预收账款60000000 存货84610000其他应付款1800000 合 计110800000 合 计78800000 固定资产8600000实收资本10000000 累计折旧 5600000利润分配25000000 固定资产净额3000000所有者权益合计35000000 总 计113800000 11380000 0 第七部分 房地产开发 税收评估分析 一、税收清算的审核 1、报送资料的审核： 各种证书、 包括：项目规划总平面图 、土地使用证、建设 规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证 、项目竣工备案证 。 各种合同及其结算凭证 包括：土地出让合同，支付地价款凭证 ；土建 和配套工程合同及结算凭证 。 已售和还建商品房明细统计表，清算期末会计 报表 。已缴税（费）凭证。 税收清算的审核 2、建筑面积的审核 在开发过程，实际建筑面积往往与规划建 筑面积或批准预售面积不一致，税收清算应使 用实际建筑面积。 依据房管部门的确权面积，不含业主共有 的公共设施面积，但要包括地下车位销售面积 ，还包括门面房确定多摊成本的面积。 3、销售收入的审核 销售收入应包括还建、分配给股东、抵偿 债务等视同销售收入。未全额开具销售发票的 ，按合同所载金额确认收入 。视同销售按同项 目对外销售价格确认收入。 税收清算的审核 4、成本费用的审核 清算依据的成本费用必须是实际发生并且 合法的凭证。未取得合法凭据的不得扣除 。 土地征用及拆迁补偿费。合法有效凭证为： 土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让 无形资产发票、税票 。 拆迁补偿要有协议及其被补偿企业税务发 票、农村村组收据和城市被拆迁居民个人领款 单，农村村民和城市被拆迁居民签收花名册。 税收清算的审核 以房屋抵土地款、拆迁补偿款、建 筑材料或者工程款在视同销售的同时视 同成本。 以房屋用于开发成本之外的股东分红 、职工奖励、抵偿债务、对外投资在视 同销售的同时不能视同成本。 税收清算的审核 前期工程费。合法有效凭证为：服务 业发票、行政事业单位票据、建筑安装 发票。 建筑安装工程费。合法有效凭证为： 除购电梯、电力、电器设备可以提供增 值税发票外，其他必须提供建筑安装发 票。 参见鄂地税发2004139号 基础设施建设费。合法有效凭证为： 非应税行为的提供行政事业单位票据、 其他必须提供建筑安装发票。 税收清算的审核 公共配套设施费：合法有效凭证为：电动门 、智能化系统、路灯设施、健身运动设施等可 以提供工商业发票，非应税行为的提供行政事 业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。 开发间接费。指企业为直接组织和管理开发 项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对 象的成本费用性支出。 是否属于这种性质？ 不要把企业行政部门 费用作为开发间接费。 税收清算的审核 与转让房地产有关的税金。按照确认 的销售收入计算应缴纳的营业税、城建 税、教育附加等作为扣除。已缴数必须 以各种完税(费)凭证为依据。 此外，其他税(费）应该同时清算。 开发费用。根据借款利息支付情况分 别处理。利息已计入开发成本的要调出 来。 政府部门收费。属于成本性质的计入 开发成本，否则计入开发费用。 税收清算的审核 5、成本分摊的审核 分期开发的土地成本必须分期摊销。 商住综合楼必须采用合理方法分摊成 本。 自留自用和待售房产不计算收入，同 时应剥离相关成本费用。 6、增值额的审核 应按普通住房、非普通住房、其他房 产分别计算增值额。储藏室属于哪个类 别？ 二、税收清算的处理 主管税务机关在受理清算资料后， 审核调查认为符合清算条件的，归档备 案。发现房地产开发企业核算混乱难以 确认收入和成本的，根据税收征管法 规定通知实行核定征收。并核查应纳 税款，通知纳税人补退税款。 已经清算验收的项目以后不应该纳 入每年的评估清查范围。但是尾房销售 要跟踪管理，直至彻底销售纳税完毕。 三、税收清算的难点 1、单位定向团购、个人批购可否低于市场价格 ？ 2、还建房应该什么时间申报纳税？ 3、不交建筑税的自购设备包括哪些范围？ 4、部门收费哪些可以进入成本？ 5、对单位拆迁如有政府收回土地使用权的文件 怎样取得正规发票？没有文件的是否征收销售 税？ 6、商住综合楼的成本分摊怎样才是科学合理？ 7、清算条件怎样准确