项目管理案例分析报告

1 / 15 项目管理案例分析报告 项目管理案例分析报告应该怎么写才好呢，不妨看看。以下是小编搜集并整理的案例分析报告有关内容，希望在阅读之余对大家能有所帮助 ! 项目管理案例分析报告 近年来，国内各地方政府纷纷出台各项优惠政策招商引资，大力引进优秀企业入驻，繁荣地方经济。这些企业在政府大幅优惠政策下购置土地，新建厂房，力求实现自身的跨越式发展。但在建设过程中企业往往因为自有资金有限，所以将正在建造的建筑物设定抵押向银行申请贷款，在建工程抵押担保也因此成为重要的融资渠道之一。那么在操作此类担保项目时，作为 其中参与方的担保机构，具体受理条件有哪些，又有哪些应该注意的事项，本文将通过分析一则在建工程抵押担保项目案例来一一阐述。 案例背景 立于 2016 年，在省内拥有 11家连锁店，年销售收入过亿元。为了整合超市资源配置，统一采购，降低成本，同时响应当地政府招商引资号召， A 企业决定在 S 市经济开发区建设一处自用物流园区。于 2016 年年初以 135 万元的优惠价格取得了国有出让土地平方米，并自筹资金建设厂房平方米。 2 / 15 由于 设厂房等前 期花费了大量自有资金，导致建设资金出现紧缺，急需寻求融资途径。但当地政府为避免国土资源流失情况的发生，规定必须在企业厂房及配套设施全部建设完毕并正式投入运营以后方可办理房产证。企业经营者向当地多家银行提出融资需求，银行多以其厂房未办理产权证尚无法直接办理银行抵押贷款为由要求其出具第三方担保。于是 以下简称 “ 均信担保公司 ”) 提出贷款担保申请。 案例过程 在接到 信担保公司立即安排项目人员对该企业的基本情况及当地超市的整体环境等进行了 实地考察。 企业整体经营情况 首先，项目人员对 A 企业现有经营情况进行了一次全面考察，但因其拥有的 11 家连锁超市位于省内不同地区，主要调查人员不能一一走访，于是利用均信担保公司服务面积广、网点多的特点，请当地分公司人员对超市经营情况进行逐一核实，并很快得到了反馈。随后，项目人员抽取其中 3家经营时间在 5年以上、经营情况较为稳定的超市，对其销售收入情况进行了详细核查。通过两次核查，项目人员基本可以判定， A 企业财务制度健全，信息记录完整，经营数据3 / 15 全部通过财务软件核算，凭证清晰可查，抽查的三家超市上年 度全年销售收入合计约 1 亿元。总体分析结论认为， A 企业经营年限较长，经营情况稳定，收入明晰，信用状况良好。 反担保措施设定 在全面了解企业经营情况以后，项目人员又发现 店面全部为租赁使用，无法进行抵押，唯一自有财产即为在 此，该项目反担保措施的选择集中在了现有在建工程上。由于在建工程作为抵押物比较特殊，为此，项目人员在具体操作之前做了大量的资料收集工作，以探究项目的可行性。 在建工程抵押，是指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合 法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行 (担保机构 )作为偿还贷款履行担保的行为。 根据最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释城市房地产抵押管理办法及其他法律法规的规定，在建工程抵押必须具备以下几方面条件： 1. 在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。在物权法出台以前，信贷客户不得使用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其他用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。物权法实施以后，在建 工程抵押可以为其他债权种类设定抵4 / 15 押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。 经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。 3.城市房地产抵押管理办法中明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证 “ 三证 ” 的编号，所以，在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。 5%以上， 并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。 具体操作 在全面分析了解在建工程抵押要求以后，项目人员依照标准对 A 企业情况进行综合分析。 1. 2. A 企业已取得土地使用证并且出具了土地出让金发票及政府返还部分出让金票据。 3. A 企业已取得建设用地规划许可证建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证。 4.建筑工程施工许可证中明确标注有建设单位、工程名称、建设地址、建设规模、合同价格、设计单位、施工单位、监 理单位、合同开工日期、合同竣工日期，并且备注5 / 15 有项目经理、技术负责人及工长姓名。 此外，项目人员还通过与施工单位进行座谈，了解现阶段工程进度及施工款交付情况： 筑工程施工许可证中标注合同价格 1640 万元，项目人员与施工单位核实，其现已交付工程款 670 万元，占比 %，符合抵押条件中对于已付工程款需占工程建设总投资的 25%以上要求。 意为其签署保证合同，并表示如果发生代偿， 对在建工程进行拍卖，同意放弃优先受偿权，避免出现抵押权与工程款优先受偿权之间的冲突。 经过综合考虑，均信担保公司决定在施工单位签署保证的情况下为该企业提供贷款担保 500万元，反担保措施为在建工程及国有土地抵押，房屋所有权人 通过加强贷后管理，不定期走访，及时掌握在建工程施工动态、企业经营动态。重点关注企业后期发展建设及资金变动，有效把握项目风险。 思考与启示 在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动、促进资金融通、解决企业融资需求等优点，6 / 15 现已被 广泛采用。但是，在建工程抵押毕竟不同于已取得房屋所有权证的房地产抵押，其法律关系较为复杂，不确定因素较多，隐含风险较大，如操作不当，很可能出现法律纠纷，造成担保贷款资产损失。因此，通过对 A 企业在建工程贷款的项目操作，笔者认为，把控好在建工程贷款担保风险需要重点关注以下三点： 于在建工程项目抵押物方面存在一定的风险性，所以担保机构更需要严格把关，只有企业的经营有保证，收入有保证，还款才能有保证。此外，对于A 企业这类连锁零售企业经营情况的掌握，需要选择重点，以点带面，对企业进行全 方位考察。 府房地产部门对于在建工程抵押要求相当严格，只有在建工程完成抵押登记，政府土地部门才能受理土地抵押登记。因此要求抵押权人在落实抵押登记的过程中一定要认真仔细地落实好每一个环节，作为担保机构，更要严格按照要求执行，以保障自身的权益。 于在建工程，保后跟踪工作尤其重要，扎实做好保后监管工作，特别要关注客户的贷款用途及资金回笼情况，关注企业在建工程施工进度及付款进度，关注企业是否有重大的经营变化，有效把控项目风险。 项目管理案例分析报告 项目概况 项目名称：合川畔江绿生态农业观光园 7 / 15 项目承办单位：重庆畔江绿生态农业发展有限公司 项目法人代表： (待定 ) 项目性质：结构创新改造 项目地址：合川草街镇玉龙村江家茶山 项目建设目标 本项目按照生态学原理和生态经济规律，充分利用现有茶山特色资源，进行结构调整，加以创新农业种养，实现农业观光、采摘及休闲旅游为一体的现代农业项目。通过技术与管理、营销与市场的有机结合，将该项目打造成合川具有典范意义的项目，进而引领合川传统农业向整合化、生态化及高质高效 方向发展。本着尽到企业社会责任、辅助解决“ 三农 ” 问题，项目建设及运营过程，结合项目需求将最大限度地解决附近农民的就业问题，提高农民的收入，促进社会主义新农村和谐建设。 项目改造内容 一、养殖基地： (林下养殖 )80 亩 1、山猪养殖： 15亩 2、野兔养殖： 10亩 3、山鸡养殖： 30亩 4、鹅养殖： 25亩 5、用于养殖配料作坊、防疫室 (可用部分现有房屋建筑 ) 6、其他配套设施：独立养殖区域外围围墙 (铁丝网 )设8 / 15 置 ;独立养殖区域电力工程 ;进入独立养殖区的 便道硬化。 二、种植基地： 160亩 1、茶树种植： 40亩 (套养鹅 )(保留现有 ) 2、沃柑种植： 30亩 (果子成熟 1 3、枇杷种植： 10亩 (套养山鸡 )(果子成熟 4月中下旬 ) 4、桃树种植： 20亩 (套养山鸡 )(果子成熟 5 ) 5、果桑种植： 20亩 (套养野兔 )(果子成熟 4 ) 6、李子种植： 20亩 (套养山猪 )(果子成熟 6 ) 7、梨子种植： 10亩 (果子成熟 7 8、草莓、西瓜、蔬菜等种植： 10 (部分空置林下可 套种 ) 三、生态观光休闲场地建设： 80亩 1、农家乐 (含餐厅、厨房、娱乐室 )： 5亩 2、民宿 8间 (套 )： 1亩 3、办公场地：亩 4、道路 (上山道路及林区步道 )： 10亩 5、林区观光休憩亭 (4：亩 6、公共便厕 (4座 )： 7、停车场：亩 项目总投资、占股分配及资金筹措 一、项目投资总额： 200万元 9 / 15 1、养殖：种苗 +喂料 +人工 (养殖数量视实际情况而定 ) 仔山猪 50头 单价成本 200头 基本投入 1喂料投入 (8 个月 )： 2 元 /天 /头 80 元 /头 4804000 元 山鸡苗 (5001000只 单价 10只 基本投入1 喂料投入 (4个月 )：元 /天 /只 18元 /只 18 野兔种 50(公母 )只 总 9800元 喂料投入 (：元 /天 /只 =48元 48400元 注：种兔平均每年育 8 胎左右 ;每胎 8 只左右。此处未核小兔养殖。 鹅苗 200只 单价元 /只 基本投入 700喂料投入 (6个月 )：元 /天 /只 5元 45000元 人工投入： 4 人 天 =9600元 /月 另：养殖区围墙 (或栅栏 )及电力设施成本预计 6合计 (按 1年 )：约 30万 2、种植：种苗 +有机肥 +人工 沃柑 30亩：投入 7000元 /亩 210000 元 亩产 7000 斤 枇杷 10亩：投入 7000元 /亩 70000元 亩产 2000 斤 10 / 15 桃树 20亩：投入 7000元 /亩 140000 元 亩产 5000 斤 果桑 20亩：投入 5000元 /亩 100000 元 亩产 2000 斤 李子 20亩：投入 7000元 /亩 140000 元 亩产 3000 斤 梨子 10亩：投入 7000元 /亩 70000元 亩产 8000 斤 注：每亩投入成本包含种苗、肥料和人工。 另：现有茶山种植果树需平场，该笔费用预计 3 合计： (按 1年 )约 78万 3、农家乐 餐厅、厨房和娱乐室：前期总造价预计 50万 4、公路及便道 1000m+5000m 预计造价： 8 万 +6万 =14 万 总计： 172万元 二、盈利股份分配比例 1、茶山基地提供方占总盈利 6%; 2、种、养技术参与方占总盈利 5%; 3、运营管理方占总盈利 5%; 4、投资方占总盈利 84%。 注：项目前 3年每年提取分配的利润不超过总盈利的 50%;余下利润滚动投资。 三、资金筹措及退资 1、公司投入现金 60 100万元 ; 11 / 15 2、项目众筹资金 100 140万元 ; 3、投资方 3年内不得拆除资金 ;投资满 3 年欲拆除资金的必须提前 1个月向公司提出申请，经批 准方可按原始投入予以退出，并结清所有前期应得分红。 注：众筹资金每 5万元为一个基本股。 第二章 项目改造的必要性和可行性 项目改造的背景 原场主接手现有 240 亩茶山 9 年来，经济收益一直处于低下。 创新农业成为农业发展的大趋势，国家号召并政策支持。 生态观光农业成为休闲经济的很大组成部分，潜在消费市场巨大。 消费市场对健康的需求，生态种养农产品有着广泛的市场前景。 项目改造的必要性 有利于江家湾茶山作为防护林历来经济收益不高的现状。 有利于促进当地旅游经济发展和带动当地农民增收。 践行国家 “ 供给侧改革 ” 的政策。 项目改造的可行性 地理位置优越 12 / 15 项目所处位置交通便利，硬化道路直通山脚 ;背靠名胜古迹钓鱼城 ;距离草街镇新政府办公地点不到 2公里 ;距离合川城区车程 30分钟内。 基地优势 成熟林地 ;山峦结构改造后凸显错落景致。 项目改造符合国家、地方产业政策 林还林的改造不影响原有防护林功能，提高其价值产出有利于农林业的创新发展以及当地税收 技术支持 专业技术人员以 参股模式加入，使得技术有保障，付出有回报 ;能更大程度提高技术人员的责任心。 运营管理优势 公司管理团队由具有多年丰富的企业 (项目 )管理及市场运营经验的人员组成。成员对生态观光农业及休闲农业发展也有一定分析、把握能力 ;对健康农产品的品牌化营销有所熟悉。 第三章 运营及市场分析 现有市场 包含合川在内的大重庆，小康及中产收入水平的家庭呈逐渐上升趋势，消费能力及健康消费意识在稳步上升。 林下生态养殖的几种畜禽 (山猪、野兔、山鸡、鹅 )堪称野味，选择从消费市场中端及以上 消费切入，采取游客自选、13 / 15 快递上门、公司自有餐饮消化、专卖店销售等途径。 保留茶树及水果种植，采取自由采摘及快递上门方式。 潜在市场 利用互联网构建圈层，积累数据 ;强化项目参与人员的分享意识及责任。 一、建立企业网站、注册微信公众号。 二、项目参与人务必积极分享传播项目相关信息内容 ;发动朋友圈参与分享传播。 不定期举办互动活动，提增项目名气。 借用社会资源及政府资源，不定期开展与消费者的互动 ;积极参与社会公益。 引入会员制模式。 一、产品 消费预付费的会员模式。 二、果树认领的会员模式。 三、园林观光采摘消费会员模式。 第四章 收益及周期分析 养殖收益 山猪综合成本及预期收益 (8个月出栏 ) 成本： 50头猪仔 +食料 +兽药 +人工 +潜在成本 2万 +万 +万 +万 +4万 =万 预期收益： 1 头出栏时 120斤 猪肉价格 30元 /斤 120