我国房地产宏观调控对策研究-工程管理毕业论.doc

本科毕业论文题 目：我国房地产宏观调控对策研究院 （部）： 管理工程学院专 业： 工程管理班 级： 姓 名： 学 号： 指导教师： 完成日期： 目 录摘 要IAbstractII1.前 言62.房地产业在国民经济中地位、作用和现状72.1房地产业是国民经济的基础性产业72.2房地产业是国民经济的先导性产业72.3房地产业是国民经济的支柱性产业83.房地产市场存在的问题83.1是消费需求存在缺乏型周期。93.2是存在数量型的简单扩张或收缩现象。93.3是产品倾斜性波动明显。103.4是明显的政策周期型波动。103.5市场机制不健全的波动。103.6区域发展极不平衡。103.7独立于世界经济之外的封闭型波动。113.8房地产金融制度不健全。113.9政策概念混淆123.10对住房的保障功能重视不够123.11住房供应结构调整步伐较慢124.中国房地产市场宏观调控政策效应134.1中国近年房地产市场宏观调控政策分析134.2政策影响分析135.对房地产宏观调控政策和措施的建议165.1把增加有效供给作为房地产宏观调控的主导方向165.2注重相关政策的配套性、连续性165.3搞活农村建设用地和宅基地的产权流转，增加建设用地供给175.4农村建设用地要与国有建设用地遵循相同的流转原则195.5农村宅基地按照城镇房改的思路，赋予产权，便于流转195.6强化房地产市场竞争机制，抑制垄断195.7以不同的政策区别对待不同的房地产需求205.8社会保障性住房由政府“主导”225.9商品房供给由市场“主导”24结 论25谢 辞26参 考 文 献26摘 要我国房地产业起步晚，从1998年国务院出台了关于进一步深化住房制度改革，加快住房建设的通知起，才真正进入了房地产商品化时代.从1998年到现在仅有16年时间，房地产市场发育很不成熟。我国正处于城市化、工业化高速发展的时期，城市化、工业化必然会带动房地产市场的快速发展，使房地产业成为国民经济的重要组成部分。正是由于房地产市场起步晚、不成熟，因而出现了大量问题，引发了国家对房地产市场的宏观调控。2005-2011年间，国家密集出台了一系列的房地产宏观调控政策和措施，期望能够促进房地产市场平稳、健康发展。从2005年以来的房地产市场的现实情况来看，房地产宏观调控大的方向是正确的，但是在整个市场供给小于需求的前提下，政策的效果具有双重性，既有成功的一面，又有失效的一面，这就决定了对我国政府的房地产宏观调控问题研究的重大理论意义和实践意义。本文以2005年以来的房地产市场为研究对象，深入地研究了我国房地产宏观调控效果及对策。文章从房地产相关问题出发，归纳总结了2005-2011年房地产宏观调控的各项政策，根据2005-2011年房地产市场的实际状况，分析了我国房地产宏观调控政策效果，针对问题，提出建议。 本文共分三部分。第一部分是相关的房地产背景分析，分析目前我国房地产的现状，为后续论文铺垫。第二部分是2005-2011年我国房地产宏观调控政策的实施效果分析。在这一部分中，首先叙述了2005-2011年房地产宏观调控背景，然后按照宏观调控所针对的不同问题，归纳总结了2005-2011年房地产宏观调控的各项政策，鉴于宏观调控作用的滞后性和写作时间，本文通过大量相关的统计数据，对2005-2011年房地产市场状况进行了比较准确的描述，从而分析了2005-2011年出台的房地产宏观调控政策的双重效果，有成功的一面，也有失效的一面。第三部分理论与实践相结合，针对问题，提出对房地产宏观调控政策和措施的建议。 本文的研究具有重要的现实意义，它在分析己经出台的房地产宏观调控政策效果的基础上.为国家进一步的房地产宏观调控提供理论依据和建议。但是本文侧重于理论上的定性分析，实践检验方面还有待于进一步完善。关键词:房地产；调控；建议Macro-control Countermeasures of Chinas real estateAbstract Chinas real estate started lately. In 1998 State Council promulgated about to further deepen Housing system reform Speed up Housing Construction Notice From then the real estate really became a commodity. From 1998 to now there was eleven years which leads to the real estate market immature. At present there is rapid development of the urbanization and industrialization in our country, which makes the rapid development of the real estate market inevitably. So the real estate industry has become an important part of the national economy. Because of immature, there are so many questions that have initiated the macro-control of real estate market by the government. During 2005-2011 government introduced a series of intensive macro-control policies and measures about the real estate and looked forward to healthy development of the real estate market. Direction is correct. but under circumstance that supplies are smaller than demand, the policies has a duet effect of bath the success and failure, which makes our research have theoretical and practical significance. It has studied the effect al the macro control of the real estate market by the real estate market of 2005-2011. In this paper, according to the theories of the real estate to macro-control and the real estate market since 2005, it analyses the effect of macro-control policies and guts forward proposals. This research has important realistic meaning. It provides a theory basis of further macro-control on real estate market, which is based on a foil analysis of the present policies however the thesis carries out qualitative analysis only in theory, it needs to be perfected further in practical examination. Key Words: Macro-control of Real Estate Market；Validity Analysis；Policy Suggestion1. 前 言1.1研究目的 我国房地产业起步较晚，从1998年国务院颁布关于进一步深化住房制度改革，加快住房建设的通知开始，我国的房地产才真正跨进了市场化时代。从1998年到现在仅仅经历11年的时间。经过20多年的改革开放，我国的工业化和城市化快速推进，同时催生了中国房地产业的繁荣，迅速崛起的城市房地产业己成为国民经济的重要组成部分，在拉动经济增长、加快城市建设、改善人民生活、增加就业等方面发挥着重要作用。但是房地产业在中国属于新兴产业，房地产市场发育不成熟、不完善，加之中国处于经济转轨和高速发展的特殊时期，因而出现了众多问题，比如房地产投资增幅过大，带动经济过热；住房市场供应结构性矛盾突出，房价上涨过快，超出了广大居民的承受能力:市场秩序混乱:房地产融资过度依赖银行等。针对这些问题，2005-2011年间国家密集出台了一系列的房地产宏观调控政策，综合运用了经济手段、法律手段、行政手段、计划手段，期望能够促进房地产市场平稳健康发展。房地产宏观调控大的方向是正确的。从2005年以来的房地产市场的现实情况来看，在整个市场供给小于需求的前提下，宏观调控政策的效果具有双重性，既有成功的一面，又有失效的一面，距离目标还有一定差距。这种情况，引起了政府、房地产业内、学者和居民对房地产市场和房地产宏观调控更进一步激烈争议。面对复杂的局面，本文试图从房地产相关的较为成熟的理论出发，结合我国房地产市场发展状况和国情，根据房地产宏观调控实践效果和存在的问题，提出能够促进房地产市场平稳健康发展的建议。1.2研究思路 本文从房地产基本理论出发，通过对2005-2011年国家房地产宏观调控政策的归纳总结，根据2005年以来的房地产市场状况，分析房地产宏观调控政策的正负面效果，在此基础上，提出促进房地产市场平稳健康发展的建议。1.3研究方法本文主要采用的研究方法主要有以下几种:一是实证分析法。文章着眼于国民房地产市场的现实情况，通过对现实情况的研究形成结论.文中引用大量数据资料，并进行加工整理，做到定量分析与定性分析相结合。二是历史研究法。本文运用历史资料，按照我国房地产市场发展的顺序对2005-2011年国家出台的房地产宏观调控政策进行研究。三是规范分析法，本文以一定的价值判断作为出发点和基础，提出行为标准，并以此作为处理房地产市场存在的问题和制定政策的依据。四是演绎归纳法。本文主要运用归纳和演绎的方法来探讨我国房地产宏观调控政策与房地产市场现实状况的内在逻辑。一、相关的房地产基本理论概述 无论是研究房地产市场，还是研究我国房地产的宏观调控政策，都必须以房地产基本理论为基础。到目前为止，国内外学术界关于房地产的理论已经是一个比较完善的体系。出于本文的需要，仅就相关理论做出介绍。2.房地产业在国民经济中地位、作用和现状 关于房地产业在国民经济中的地位和作用，学术界大致有房地产业是基础产业、是先导产业、是主导产业、是支柱产业等观点。2.1房地产业是国民经济的基础性产业 房地产业是国民经济的基础性产业。基础性产业是指该产业是国民经济社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济中不可缺少的组成部分，能较大程度地制约其他产业和部门的发展。房地产业是国民经济的载体，主要指房地产是社会生产和人类生活的基本要素和场所；房地产业是国民经济中不可缺少的组成部分，主要是指房地产作为在工业化、城市化和现代化兴起、发展过程中所形成的一个独立产业，在推动工业化、城市化和现代化进程的同时，已经成为现代社会大系统中一个重要的组成部分。2.2房地产业是国民经济的先导性产业 房地产业是国民经济的先导性产业。先导性产业是指该产业的关联度达到一定强度，它的发展能够带动相关产业的发展，从而具有导向功能。房地产业的关联度由房地产投资对其他产业产生的投资效应系数和房地产的使用所产生的引致消费系数来衡量。联合国在总结发展中国家的发展历程后认为，以上两种效应的总和乘数效应为2。据一些发达国家统计，房地严业产值每增加1,相关产业的产值增加1.5-2。统计表明，我国每增加1亿元的住宅投资，其他相关产业相应增加投入1.479亿元。在房地产开发建设中所需要的物资达1500多个品种，同时，住宅消费的提高还能带动建材、家电、装饰及家具等生产资料和生活资料消费的相应增长。2.3房地产业是国民经济的支柱性产业 房地产业是国民经济的支柱性产业。支柱产业在西方经济学中又称为“主导产业”，一般是指在国民经济占有一定比重，自身发展速度较快，产业关联度大，能吸纳新技术成果。房地产业作为支柱产业是相对的，即只存在于一定的时空条件下。成为支柱产业应具备四个基本条件:一是增加值在国内生产总值中占5%以上:二是具有较大的市场发展空间和增长潜力；三是符合产业结构演进方向，利于产业结构优化:四是产业关联度高。国家统计局公布的数据显示，2011年房地产业增加值占我国国内生产总值的比重超过5%。我国是发展中的人口大国，正处于工业化、城市化加速发展时期，对房地产的需求量极大，尤其居住消费将继续成为消费热点.为房地产业的增长提供了坚实的市场基础.房地产业是第三产业，大力发展房地产业符合产业结构发展方向。房地产业关联度强，上文己有叙述。2003年8月国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知明确了指出“房地产业关联度高，带动力强，己经成为国民经济的支柱产业”，2008年中央经济工作会议公告中提出“发挥房地产支柱产业作用”。由此可见，目前在政府层面采用了房地产业是支柱产业的观点。 房地产业是否是国民经济的支柱产业是目前我国学术界有争议的一种观点。“反对房地产业是支柱产业”的观点认为，因政策推动产生的房地产业发展结果，作为确定它是支柱产业的理由，其依据不足；在目前国家统计部门把房地产作为投资品的情况下应当对这个产业的发展进行限制；国家发改委宏观经济研究院的一项报告称，我国目前宏观经济运行中存在的流动性过剩主要集中在房地产业，对投资过热的调控关键是对房地产业发展政策进行调整，国家和地方都应放弃把房地产业作为支柱产业的提法。王诚庆、况伟大运用实证方法得出了三个基本结论:房地产业增加值占GDP的相对比重并未显著高于全部产业平均水乎.房地产业的关联度低于全部产业平均水平，关联作用较小:房地产业的全要素生产率与产业收入弹性均较高，具有很大的发展潜力。3.房地产市场存在的问题 房地产市场已经成为各国经济的一个重要的风向标。我国房地产行业进入敏感期，保证房地产业的健康发展，不仅仅有助于经济增长，而且对经济安全有重大意义。想要缓解当前的困境，应继续抑制房价泡沫、消除热钱投机空间，同时加大保障性住房政策的实施力度。我们还应该注意到，随着房地产市场的快速发展，房地产市场也有很多问题亟待解决。从2003年以来，房地产市场在部分城市出现了区域性、结构性等过热的现象，表现为不合理的价格持续上涨，巨大的市场潜在需求与有效需求不足并存，房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存，市场运作不规范，房地产的投机性需求日益增长等。这些问题不仅威胁着房地产金融的安全，也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。为此，从2006年下半年开始，针对持续高涨的房价和增长过快的房地产投资中国政府果断采取了一系列宏观调控措施。但经过5年多的调控，并没有对房地产市场存在的问题进行根本改善，部分城市仍然存在着房价持续走高、房地产有效需求和有效供给总量以及结构等方面的失衡问题，如果这些问题长期存在而得不到有效解决，必然会导致中国房地产市场经济效率丧失，对于中国房地产市场的持续健康稳定发展，乃至整个国民经济的发展都将成为难以跨越的障碍。调控政策尚未达到预期目标。出现这些问题，原因何在？3.1是消费需求存在缺乏型周期。由于我国住房制度长期以来是福利分房制，取消福利分配制度也只有几年时间，一个真正稳定的消费主体基础还不强。因此，近几年我国房地产经济周期仍然将一直处于消费需求缺乏基础上，无论是波峰年份，还是波谷年份，房地产消费供求差几乎一致。对于房地产行业，由于投资收益前景看好，则必将存在较为明显的投资需求。同时，由于我国的特殊国情，房地产投资需求具有明显的投机性，因而也就缺乏稳定性。没有消费需求作为长期稳定基础，房地产经济周期中的高潮年份，投资需求只会加剧开发规模的进一步扩大；而低谷年份由于缺乏消费需求，只会加剧衰退的恶化。这样自然更会促使房地产经济剧烈波动。而在我国福利分房制度取消后，房地产的消费需求才真正释放，这种局面有所改善，但仍需加强。3.2是存在数量型的简单扩张或收缩现象。我国的房地产经济周期性波动大多为产量、产值在原有技术水平和产品结构基础上的扩张或收缩，没有明显地伴随着技术水平的升级和产品结构的高级转换。周期性出现的高涨与低潮只表现为资本数量(固定资产投资)扩张或收缩引起的产出大波动，没有出现大规模的资本存量调整与更新（如企业的重新组合、兼并、破产等)。而在资本主义经济的周期性运动中，该时期大量企业破产倒闭、企业纷纷进行技术设备更新、调整产品结构，使生产要素的素质上升到一个新水平，从而在一个更高的起点上扩张。虽然这一过程造成了社会资源的一定浪费，但它推动了产业结构的转换，淘汰了陈旧的、不适应社会发展的生产要素。为此，著名的经济学家熊彼特将其称为“创造性的破坏过程”。3.3是产品倾斜性波动明显。 把房地产产品分解为经济适用房、中档商品房、高档商品房和别墅等三部分，相比之下高档商品房的波动幅度和频率都高于中低档商品房，表现为明显的高档商品房倾斜性波动。 3.4是明显的政策周期型波动。在经济扩张政策和经济紧缩政策的相互交替变动作用下，使得转轨时期的我国房地产经济具有明显的政策周期特征，政策因素对我国房地产周期波动发挥着重要作用。在1986年-1990年的房地产周期中，就是在改革开放的指导方针和土地有偿使用、宪法允许土地批租的政策刺激下房地产经济迅速扩张。在1991年-1996年的房地产周期中，房地产经济是在邓小平视察南方发表重要谈话、十四大召开以及加快改革、开放、建设步伐的推动下而启动的。3.5市场机制不健全的波动。市场机制的一方面会导致经济的波动，另一方面也能在经济系统波动时起到自调和内在稳定作用。我国1986年-1990年和1991年-1996年这两个周期中，消费主体表现为单位，个人购房比例较低，住房主要不是通过市场取得的。供给主体主要是国有建筑企业和政府本身。消费主体和供给主体的身份决定了供求机制难以发挥作用。同时，价格机制在计划经济体制下，也难以发挥房地产经济运行状况晴雨表和资源配置方向器的作用。正是市场机制不健全导致我国房地产经济一旦受到外部冲击就难以依靠系统本身进行调节，因此波动幅度加剧。从1997年以后，市场机制在房地产经济中的作用越来越大，但作为我国市场化进程推进最慢的一个部门来说，市场机制的作用还是有很大的局限性。3.6区域发展极不平衡。我国房地产的投资比例和投资绝对量中，决大多数都集中在东南沿海地区，而其它地区的房地产发展相对非常滞后。从全国范围来看，地区之间的发展极不平衡。例如在1991年-1996年的房地产周期中，东南沿海地区的房地产投资几乎占全国投资的70%,其中最密集的又集中在广东、北京和上海这三个主流地区。这和区域发展极不平衡的状况，一方面造成短时间内大量的人力、物力、财力集中对某些地区冲击，这极易形成强烈波动；另一方而，由于其它地区的房地产发展长期滞后，需求得不到满足从而影响了全国房地产的健康发展，也使我国房地产发展缺乏一个稳定坚实的基础，导致整个房地产经济系统的不稳定。3.7独立于世界经济之外的封闭型波动。我国过去的房地产经济周期几乎不受世界经济周期的影响。虽然这与房地产行业具有很强的地域性有关，但仍然说明我国房地产经济是封闭性经济。这一特征，既与我国宏观经济与世界经济相关度低有关，又与我国在资源和市场方面自我拥有率较高有关，说明我国经济受世界经济动荡影响较小，有利于经济的稳定增长。但也表明了我国房地产经济的不发达程度，房地产经济未能从世界资源配置中获得较多的比较效益和竞争效益。3.8房地产金融制度不健全。长期以来，由于我国的住房金融制度正处于起步阶段，住房金融品种单一，房地产开发主要依靠信贷资金的支持，尤其是国有商业银行的贷款投入，其他融资形式很少。进一步建立和完善多样化的融资服务体系，是今后我国房地产金融领域中的主要工作。目前，我国住房金融制度中的主要问题表现在以下几个方面:3.8.1缺乏主体性融资机制。现行住房信贷资金的投放主要是通过各国商业银行的房地产信贷部、住房储蓄银行、住房基金会以及住房信用合作社等机构进行。这些机构由于经营目标、规模、网点及区域限制，不具备成为住房金融市场的融资主体的条件。3.8.2住房信贷资金供给渠道单一，住房融资工具简单。我国可用于住房消费的信贷资金主要来源于住房基金存款、住房公积金存款以及个人的住房储蓄等只种途径。由于宏观经济形势的制约，住房基金、住房公积金的缴存遇到了极大的困难，在实际运作中作用大打折扣，而由于利率较低，个人住房储蓄则难以有效启动。我国商业银行的住房贷款形式除抵押贷款以外，几乎再无其他的形式，而一些具有生命力的、多元化的住房金融业务新品种尚未真正培育出来。住房金融体系的中介配套机构不完备。与住房抵押贷款相适应的担保(保险)机构尚未真正建立和有效运行。由于住房贷款一般具有数额大、期限长和银行信用风险大等特点，因此，急需建立一套相应的、规范的和权威性的中介机构，如担保、保险、处置、信托和评估等方面的专门性机构以及房地产金融二级市场的配套设施。3.9政策概念混淆长期以来，我们解决住房问题，用房地产政策代替住房政策，片面强调通过房地产市场来调节需求，对住房问题的特殊性认识不足。从政策的属性上来看，房地产政策是一种主要着眼于市场效率的经济政策；住房政策则是社会公共政策，对社会公平和居民的基本住房需求更注重，使不同收入状况的居民住有所居是它要解决的问题。其他国家的经验证明，要住房供应，要靠市场手段和大量的公共政策手段。可是，我国混淆了这两个看似表面相似却实际有区别的问题，忽视了普通民众最基本的住房需求，住房保障职责缺位或不到位。3.10对住房的保障功能重视不够我国住房制度改革在某种程度上担负了拉动经济增长的功能。“房地产是国民经济的支柱产业”被地方政府推至极致并演变成畸形的增长模式。经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要来源。在现行体制下，由土地产生的资产性收益和大部分税费基本上归地方所有，加之我国实行财政“分灶吃饭”的政策，各地政府在财政收入不足的情况下，只有利用土地出让筹集地方建设资金，土地收益在一些地区已成为典型的第二财政。而且我国还普遍以GDP增长率论政绩的干部考核体系，也使得地方政府在政绩冲动下，或明或暗地支持土地出让金的持续上涨。一些城市政府在经济增长的冲动下，忽视了住房的保障功能。3.11住房供应结构调整步伐较慢目前，调整住房供应结构步伐较慢，中小户型住房比重依然偏低。近几年来，90平米以下套型供应量占比不足20%。在提出9070的要求后，总体情况落实较好，全国平均达到了55%，但远未达到要求的70%。经济适用住房和廉租住房供应滞后，廉租住房的房源不足是当前推进廉租住房制度建设的主要问题之一。4.中国房地产市场宏观调控政策效应4.1中国近年房地产市场宏观调控政策分析2008年，为应对国际金融危机对我国经济的影响，实现“保增长、扩内需、调结构”目标，房地产业作为其中的一个重要产业，我国出台了一系列的行业刺激计划。其中，国务院于2008年12月份出台关于促进房地产市场健康发展的若干意见，明确加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展。由于这一政策的促进，2009年，我国房地产市场很快走出低谷，出现转机，投资、销售实现较快速增长，但同时，房价涨幅过快的苗头出现。根据这种情况，随后几年我国房地产调控政策经历了一个转变的过程，房地产政策逐渐收紧。2008-2011年房地产调控政策回顾下面我们按照信贷政策、土地政策、税收政策、保障性住房和限购政策五个方面来进行梳理。政策的变化过程从其中也可以看出。 2010年年初开始，房地产调控政策微调的迹象开始出现。紧接着，随着房价的快速上涨和土地出让市场的持续升温，房地产调控政策逐步收紧，政策措施趋向严厉。特别是2011年，限购、限贷等强力政策陆续出台。随着这一系列调控措施的出台，房地产市场出现一些变化，商品房价格过快上涨的势头得到遏制，房地产市场走势回稳，保障性安居工程建设快速推进，房地产价格涨幅逐步回落。下面我们重点从信贷政策、保障房政策以及限购政策对房地产市场的影响进行分析。4.2政策影响分析4.2.1信贷政策 从信贷政策来看，其对房地产市场的影响主要体现在三方面：一是存款准备金率的变化；二是基准利率的变化；三是二套房首付比例及贷款利率的变化。 存款准备金率：2011年以来，我国存款准备金率，整体呈明显上升趋势，除2008年下半年有所下降外，其余时期均呈上升态势。2011年年底时，我国大型金融机构的存款准备金率为14.5%，2008年上半年经过五次上调后达到17.5%，随后存款准备金率在2008年下半年出现了四次下调，2010年起，存款准备金率迎来了一轮新的上调，2010年连续六次上调，2011年上半年又继续六次上调，大型金融机构存款准备金率达到21.5%。2011年12月5日，存款准备金率在经过多次上调后出现小幅下调，回落到21%，仍处于较高水平。2012年2月24日，存款准备金率再次下调0.5个百分点。 从存款准备金率变化对市场的影响来看，存款准备金率的调整，会影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量。对于房地产市场而言，存款准备金率的上调意味着银行可贷资金问题的减少，会导致银行房贷的收紧。 基准利率：从近年来基准利率的变化来看，呈现出明显的“V”字型特点。2008年，央行五次下调基准利率，五年期及以上贷款利率累计下降1.89个百分点，2010年，央行又连续5次上调基准利率，5年期及以上贷款利率累计上升1.11个百分点。 从利率变化对房地产市场的影响来看，其对市场的影响主要集中在两方面：一是对预期的影响；二是购房需求的影响。2008年，针对当时宏观经济形势的复杂局面，央行果断出手、政策力度巨大，尤其是2008年11月份的那次调整，幅度之大前所未有，一次性下调金融机构贷款利率1.08个百分点，相当于平时4-6次调整的水平，而其对市场的影响也迅速体现出来。 利率的每次变化都是给市场传递的一个信号，它代表着未来政策的可能走向，会对各经济参与主体产生影响。同时，利率的调整也会影响到购房者的贷款成本，利率的下调会减少购房者的贷款成本，会增加购房需求；利率的提高会减少购房需求。4.2.2二套房贷政策：从二套房贷的有关政策来看，其首付比例及贷款利率呈逐步上升趋势，由2008年三成提高到2011年的六成，贷款利率浮动比例，也由之前的自行决定提高到上浮10%。二套房政策的变化代表了政府对投资性购房的态度，既可以引导社会各界的购房需求，又可以直接提高投资性购房者的成本，抑制这一部分需求。4.2.3保障房政策2008年年底时，中央提出要争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题，其拉开了保障性安居工程提速的序幕。2010年，中央又提出要力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。2011年，温家宝总理又提出全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，未来五年将建3600万套。2011年保障房开工量与商品住宅新开工量的比值达到最高点，接近70%，随后逐年回落，但比重依然稳定在30%以上，这与前几年的5%左右相比仍有很大的提高。从保障房对房地产市场的影响来看，主要有两方面： 一是增长效应，即保障房的大规模建设带来的是房地产开发投资的增长，这能够在投资下滑时抵消商品住宅投资减少的影响，保持投资的相对平稳增长。 二是替代效应，即保障房的大规模建设将会解决众多中低收入家庭的居住问题，这会对商品房市场带来一定的冲击和影响，尤其是那些面向中等收入群体的住宅项目。保障房的大规模建设将会直接导致对商品住宅需求量的下降，进而影响到住宅市场的供求关系和房价的走势。4.2.4限购政策 自2010年4月份国务院提出限购政策以来，全国先后已有51个城市出台了当地的限购政策。 在限购细则内容上，各城市整体思路基本相同，均是以家庭为单位，以户籍为标准，多数城市对当地居民实施“限二禁三”的政策，对非当地户籍家庭实施“限一禁二”的政策。但在限购区域、限购套数、纳税年限上有所差别，有对全市范围限购的，也有只对市区或主城区限购的。在出台限购政策的城市中，北京市的限购措施最为严厉，北京市限购细则要求非本地户籍的家庭能够提供五年以上的纳税证明或社会保险证明才可以购买1套住房，这在所有城市中是最长的。 从限购对市场交易的影响来看，其对成交量的影响较为明显，而对房价的影响则不那么明显。限购政策通过对购房群体设置一个“门槛”，直接减少具备购房资格的潜在购房群体总量。但限购政策对房价的影响则较为复杂，由于刚性需求的存在以及房地产开发商在定价权上的绝对地位使得房价易涨难跌，只有部分供应量集中、炒家过多、前期房价上涨过快的区域，房价才会出现一定幅度的下降，而且这个降价也需要经过一段僵持期后才会出现。 限购政策是此轮房地产调控政策中效果最显著的一剂猛药，限购政策在2012年将如何转变将是影响2012年楼市走向的关键因素。从目前的形势来看，继续加强房地产调控仍然是2012年的工作重点，部分城市限购令到期后继续执行的可能性较大。在中央屡次重申房地产调控不放松的情况下，地方政府不可能完全取消限购，但在操作层面出现松动的可能性较大，限购令将是有节奏、分区域地逐步退出。5.对房地产宏观调控政策和措施的建议 从前文的分析可以看出，在2005-2011年的房地产宏观调控过程中，己经摸索到了大的方向.但是在整个市场供给小于需求的前提下，政策的效果具有双重性，既有成功的一面，又有失效的一面。通过对房地产相关理论的理解及宏观调控实践的总结，学生对房地产宏观调控政策和措施提出如下建议:5.1把增加有效供给作为房地产宏观调控的主导方向 目前我国处于城市化快速发展的时期，而且一直以来我们所有的资源都集中在城市，人口向城市聚集不可避免。我国住房的满足是一个首先满足部分社会群体的需求到满足绝大多数人需求，由较低水平的满足到较高水平的满足的长期渐进的过程，多建房、快建房、建好房、增加住房的有效供给应是房地产宏观调控的主导方向。因此必须明确房地产宏观调控的主导方向是增加有效供给。任何有利于增加供给的方法都值得尝试，任何妨碍增加供给的政策都应慎重，综合权衡利弊，逐步满足人们的住房需求。5.2注重相关政策的配套性、连续性 要使宏观调控政策有良好的效果，必须保证各相关政策法规的配套性、连续性。从实践中看，我国对房地产宏观调控政策的效果所以不尽人意，很重要的一个问题在于政策法规缺乏配套型、连续性.例如，从2005年起，国家频繁出台房地产宏观调控政策，经常性的针对一时一事改变游戏规则，房地产投资过热，就出台紧缩银根和地根的政策，房价过快上涨，就要稳定房价，没有做到综合考虑房地产投资与房价之间的关系。宏观调控政策的出台，一般是国务院先出台指导性意见，相关部门再出台细则，不完善的地方再出补充规定，一项政策从提出到落实执行，要花费几个月甚至几年的时间，导致房地产全行业性止步不前:等待政策的实施。像“70/90政策”中的“套型面积”的提法，土地招拍挂制度实施之初的不完善都是典型的例子。 房地产企业因此而面临着极大的政策风险，这就使得许多房地产企业既难以制定长期发展战略，也不愿按照长期目标持续经营，而且还会加强短期行为动因，使企业更加急功近利。房地产生产周期长，从取得土地到开盘预售，一般的需要2到3年（万科这样的企业需要1年)，到竣工则需要3到5年时间。而且，一项政策的实施效果的显现往往具有滞后性，短时间内效果不佳. 因此，一项政策实施后，短时间内见不到效果，就急于出台下一个调控政策，等到政策累加效应出现时，就用药过猛了，就会出现年初在抑制房地产、年底刺激房地产的尴尬局面。又如，中华人民共和国土地增值税暂行管理条例从1999年I月1日起开始执行，但是一直没有落实，直到2011年1月国税总局发出关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知后，才开始严格征收土地增值税。由于己经事隔多年，税务部门无法追溯多年内的应收土地增值税，无法按累进税制征收。同时，在企业没有计划预留这一笔资金的情况下，突然强征土地增值税，就会打破企业正常经营的资金链，使企业陷入政策性困境。所以，目前各地也只能按低比例数值实行预征。 2011年9月8日国土资源部发布关于加大闲置土地处置力度的通知，要求每宗土地的开发建设时间原则上不得超过3年。在房地产市场处于繁荣阶段时，这一要求可以做到。但是，在房地产市场衰退和萧条阶段，房地产企业一定会放缓开发建设步伐，这样必然会违背开发建设时间不超过3年的政策。从客观上讲，市场的波动确实难以准确预料，但是如果“开发建设时间不超过3年”的要求己经写入土地出让合同中，则必须按合同相关条款执行。 实践证明，政府必须把握房地产市场的规律性，保持相关法律法规及政策的配套性和连贯性，才能出现合乎预期的调控效果。5.3搞活农村建设用地和宅基地的产权流转，增加建设用地供给 我国二元土地权利制度加剧了城市建设用地的稀缺性。我国的土地制度为城市土地国家所有和农村土地集体所有，城乡之间的土地不能自由流动。农村集体土地首先必须被征为国有土地，然后才能变为城市建设用地。宪法乡规定，我国实行社会主义公有制，城市的土地“属于国家所有”，农村和城市郊区的土地“属于集体所有”。土地法规定“城市市区的土地属干国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外:“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准便用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地”。 从相关法律上看，农村集体土地转为国有土地的条件，一是“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”，二是“符合土地利用总体规划”。这里所指的“公共利益”在法律上没有作具体的限定，政府将集体土地转为国家所有都是以公共利益名义进行，都称为征地。很明显，将集体土地转为国家所有后再进行房地产开发并不能归结为公共利益。我国第一轮土地利用总体规划的期限是I987-2000年，1997年我国进行了第二轮土地利用规划修编，规划期限为1997-2010年，2005年进行了第三轮土地利用总体规划修编，规划期限为2005-2020年。土地利用规划是典型的计划手段和行政手段的结合，必然与市场的运行产生矛盾，每一轮的土地利用规划都没有到目标年就得进行修编，可见这种计划式的土地利用规划与社会发展是不相适应的。因此以“符合土地利用总体规划”作为农村集体土地转为国有上地的条件，不能满足市场需求的，强化了城市建设用地的稀缺性。一直以来我国征用集体土地的补偿标准过低，征用耕地的补偿标准主要根据该土地被征用前三年的平均年产值来加以确定；征用宅基地标准在法律上是缺位的，没有明确规定征用宅基地的具体补偿办法，许多地方在征用宅基地时，简单地参照城市房屋拆迁的有关规定和办法，对宅基地上的建筑物(即房屋)进行补偿，宅基地(即土地)本身不给予补偿，使得农民不能参与土地升值收益的分配。而且在房屋补偿上还存在标准过低、程序不规范、补偿款分配权不清、时效不明的系列问题，引发利益冲突和矛盾，直接造成征地困难，成为增加建设用地供给的一大障碍。 我国正处于城市化进程快速发展的时期，现有城市存量土地显然无法满足工业化、城市化快速发展的需求。城市土地国有，农村土地集体所有，城乡之间的土地不能自由流动；城镇建设用地缺口难以补充。城乡二元土地权利制度加剧了城市建设用地的稀缺性，形成了城市建设用地的有限性与城市化的矛盾。要解决前述土地供给不足的问题，要解决好以下几个方面的问题。5.4农村建设用地要与国有建设用地遵循相同的流转原则 农村集体土地用途划分为建设用地和农用地，将农村集体建设用地与城镇建设用地统一划入建设用地的管理范围。实现建设用地管理制度的城乡统一，统一划分标准、统一规划、统一入市、统一登记和地籍管理等:同时亦应修改相关法律法规，与土地管理制度的改革一致，做到与现行的国有土地“同地、同价、同权”。这样做的原因如下:首先，农村集体建设用地并不涉及农地流转中的耕地保护、社会保障等问题，可行性强。其次，能够有效增加城镇建设用地规模。土地资源具有稀缺性特征，如果再加上人为分割为城乡二元土地结构，会使得城镇建设用地更加稀缺.农村集体建设用地与城镇建设用地统一划入建设用地，不再以公共利益之名，损害农民利益，不再用与发展速度不相匹配的土地利用规划来束缚土地市场的发展。增加城镇土地供给总量，才能使房地产企业不会因人为加剧的土地有限性，而竞相高价拿地，从而促进房地产业健康发展。第三，提高土地利用效率，促进房地产业的发展。在我国农村居民点人均用地远大于城镇居民人均用地，农村人口进入城市后，必须以租房或买房方式解决居住问题，但是原有宅基地只能闲置，不仅形成资源浪费，而且影响进城农民的住房消费能力。因此实现农村集体建设用地与国有土地同价同权，能够促进农村建设用土地和住房的自由流转，不但能够筹集资金进行新农村建设，还能够让进城农民利用买卖宅基地中获得收益，在城市购置新的房产，真正实现“城市化”；同时城市居民可以到农村买房，从而形成城乡统一的房地产市场，增加房地产市场的活力，促进房地产业健康发展。5.5农村宅基地按照城镇房改的思路，赋予产权，便于流转 以成本价购房、获得产权、上市交易是城镇房改的思路，农村住房可以按城镇房改的思路进行改革，使房产和土地合一的房地产顺利流转。5.6强化房地产市场竞争机制，抑制垄断 优化土地资源配置，提高土地使用效率，应该充分利用市场竞争机制。 1.将大块宗地分割为几块面积较小的地块同时出让，提高区域内房地产市场的竞争程度 土地大宗出让直接带来大量的财政收入，吸引大型开发商投资，带来大盘开发的区位价值的提升。但是大块宗地出让，会强化开发商的区域性垄断，同时大块宗地开发周期长，土地供应不能尽快转化为住房供给，加剧供求矛盾。将大块宗地分割为几块面积较小的地块同时出让，加强区域内市场竞争，既能缩短开发周期，使土地供应尽快转化为房产供给，同时.同区域内容纳更多的房地产商进行开发，从而充分利用市场竞争机制的作用，提高市场机制对资源配置的引导和激励作用. 2.在土地招拍挂的过程中，放松市场准入条件，让更多的开发商进入房地产市场，防止形成由几家房地产公司垄断区域市场的局面。高价者得的土地出让方式，能够使土地资源的市场价格最大化，能够最大程度的体现出土地资源的市场价格。但是政府为了稳定地价，倾向于采用招标的方法出让土地，参与招标企业的开发资质、业绩等都会增加分值，进而增加中标的可能性，这就会对新进入房地产市场的企业形成壁垒。在我国，房地产企业的开发资质从低到高分为五个等级，任何一家新成立的房地产公司不论拥有多大的资本实力、人才资源，都得从最低的资质等级起步，新成立的房地产公司无论有多大的实力，也不可能拥有业绩.因此凡是可能限制新企业进入的招标条件应该全部取消.让更多的社会资金进入房地产业，促进竞争，防止形成由几家房地产公司垄断局面。5.7以不同的政策区别对待不同的房地产需求 房地产市场的需求分为三类:自住性需求、投资性需求、投机性需求.应该针对不同需求制定首付款、税收、利息、购房面积、个人信用等相应政策。5.7.1保证自住性需求购买第一套住房按现行政策执行。居民首次贷款购买第一套普通自住房，享受贷款利率7折和首付款比例最低为20%的优惠政策，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。改善性购房者在购买新房时，不可能即时把原有住房出售，尤其是在购买期房的情况下，虽然不是投资投机性购房，但是与投资性购房和投机性购房在购房时无法分辨，因此如果是第二次通过按揭贷款购买改善性住房者，也得采用家庭第二套房贷和税收政策，即首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。优惠措施为取得新购置房产证后2年内将原有房产出售者，给予差额退税政策，即按原房产价值因纳税额退税给房主，以新购房应纳税领为上限，银行再给予唯一自住房的利率优惠政策。5.7.2承认房地产投资性需求存在的必然性；保护投资性需求房地产的生命周期长达几十年，加上土地的稀缺性，使得房地产具有保值增值的特性，是良好的投资品。房地产投资是以出租房屋获利为目的，这种购买力是发展租赁市场的基础。随着流动人口的增加，对租赁房屋的需求也会随之增加，繁荣成熟的租房市场应该是解决居民住房问题的合适的选择之一。投资性需求与投机性需求在购房时无法辨别，因此贷款购房时执行家庭“第二套”住房贷款政策，首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍、贷款首付款比例和利率水平会随套数增加而大幅度提高的规定。目前绝大部分租赁房源为普通住宅，为中低收入者尤其是流动人日提供住所，建议不要对房租征税，以保护投资者收益。5.7.3严格遏制投机性需求 投机性购房需求是指持有房地产