合肥仓储物流项目业态规划及建筑形态论证.ppt

合肥仓储物流配送中心项目 论证建筑形态 目录 市 场 调 研 招 商 思 路 业 态 规 划 1.0 一期市场调研 一期商户电话访谈，1079家，其中建材商户430家，石材商户87家，钢 材商户490家。上门拜访及邀约一期商户82家； 外围专业市场走访，安徽大市场、长江批发市场、义务小商品城、白马 服装城、漕冲物流园、宝文大厦、居然之家、光太物流园等十几个专业 市场，拜访商户140余家； 第一部分 市场调研 一期市场的运营直接关系到仓储物流园的招商 零担、物流必须引进 零担、物流的引进关系到整个市场的运营 不考虑分拨 1.3 访谈客户核心观点 目标标客户户需求调调研表 业态业态包含品类类需求面积积仓库仓库 特殊要求仓库现仓库现 状物流模式建议议楼层层 建材 瓷砖、卫浴、 板材、橱柜、 地板、吊顶、 门窗、水暖配 件、墙纸 布艺 、灯饰、电工 电料、石材、 钢材、油漆 一般品类 200左右 ，钢材、石 材、板材 500左右 1、石材需周转区、加工区，对水电要求高 2、钢材周转区、加工区、行车都有高要求3 、油漆消防、通风、防潮要求高 4 、板材须店仓一体 5、 有专业 的装卸人员 6、防潮、承重 7、方便叉车做业 8、管件需求纵深6m，大仓需求2个出入口 9、门窗、布艺、电料需加工区，便于小型 车辆进 出； 10 、不考虑二次分拨(二次分拨增加货物的破 损率及物流成本) 1、专业 市场配套仓库 2、市场周边租用仓库 3、店仓一体 4、市场配套 5、店仓一体，PVC管道及配 件以租赁市场配套仓库为 主，PE大件露天堆放 6、石材钢材仓库现 有市场 租赁，有行车叉车配套，有 加工区 1、到货方式：专 线整车到货/零担 拼车到货 2、发货 方式：零 担专线 配送/客户 上门自提/轻卡配 送 1、瓷砖、卫 浴、板材、 地板、石材 、钢材须放 1F 2、 其他品类可 放2F以上 家具 客厅、软体睡 眠、沙发、板 式/儿童、实 木、红木、欧 美、户外家具 、办公家具 一般品类 200左右 ，红木、欧 美、办公、 户外500 左右 1、防潮、防火； 2 、需要有专业 装卸队伍； 3、不考虑二次分拨(二次分拨增加货物的破 损率及物流成本) 1、一般商户需求面积不大 ，自己在外租用仓库 ； 2、大商户需求面积大，租 用废弃厂房或自建仓库 。 1、到货方式：零 担拼车到货。 2、发货 方式：轻 卡、三轮车 配送 。 2F以上 酒店 用品 酒店布草、酒 店劳保、客房 用具、大堂用 品、酒店家具 、 200左右 1、有便捷的物流配送服务； 2、专业 装卸队伍； 3 、不考虑二次分拨(二次分拨增加货物的破 损率及物流成本)； 4、 防潮、防火。 1、专业 市场配套仓库 ； 2、大户需求面积大，在市 场外租用仓库 ； 1、到货方式：零 担专线 整车到货 ； 2、货车 配送/客 户自提。 陶瓷、玻璃 器皿、厨房 设备 可放1F ，其他可放 2F以上 电器 大家电、小家 电、影视类 、 通讯类 大家电1000 左右，其 他200-300 左右 1、防潮 2 、需要专业 装卸队伍 3、大家电仓库净 高4米以上 4、需要方便快捷的零担物流作配套服务 5 、大家电需要叉车进 行装卸作业 6、折损率高、装卸费用高，不考虑二次分 拨 1、小户租用市场配套仓库 ； 2、国美、苏 宁等电器卖场 店内设有仓 库，店外有自己的配套仓库 ； 3、大经销 商自建仓库 或租 用废弃厂方做仓库 ，需求面 积大 1、到货方式：专 线整车到货/零担 拼车到货 2 、发货 方式：零 担专线 配送/客户 上门自提/轻卡配 送 大家电可放1 -2F，其他可 放2F以上 1.3、目标客户需求表 目标标客户户需求调调研表 业态业态包含品类类需求面积积仓库仓库 特殊要求仓库现仓库现 状物流模式建议议楼层层 小商 品 玩具、钟表眼镜、文 化办公用品、体育娱 乐用品、针纺织 品 、护理及美容用品、 日用品、辅料及包装 、工艺品、首饰 100-200 1、防潮 2、需要方便快捷的零担物 流作配套服务 3、首饰、 工艺品对安保要求很高 1、店仓一体为主； 2、租用市场配套仓库 ； 3、租用周边住房； 1、到货方式：专线 整车到 货/零担拼车到货 2、 发货 方式：零担专线 配送/ 客户上门自提/轻卡配送 2F以上 服装 零售为主(省市级代 理)、专业 市场批发 为主、服装加工、体 育用品 100-300 1、总仓 需交通发达、仓 库安全； 2、仓库 离店面近，有便捷 的物流零担配套服务； 3、能提供再加工场地； 1、租用市场配套仓库 ； 2、店仓一体为主； 3、租用周边住房； 1、到货方式：专线 整车到 货/零担拼车到货 2、 发货 方式：零担专线 配送/ 客户上门自提 2F以上 五金 机电 机电五金、工具、机 电设备 、建筑五金、 锁具安防、日用五金 、通用配件、家电厨 房、电子电工、机械 设备 、原材料 家电厨房、 机械设备 500 ，其他品 类200左右 1、有配套加工区； 2、需方便快捷的物流配送 服务； 3、机械设备 便于叉车作 业； 1、小户以店仓一体为主 （部分产品露天堆放）； 2、租用专业 市场周边民 房； 3、市场配套仓库 ； 4、机械设备 由企业自建 仓库为 主。 1、到货方式：专线 整车到 货/零担拼车到货 2、 发货 方式：零担专线 配送/ 客户上门自提/轻卡配送 机械设备 、 原材料可放 1F,其他可放 2F以上 食品 饮料、烟酒、糖果、 调味品、焙烤食品 200左右 1、干燥； 2、有一定存储温控要求； 3、部分需再加工包装配套 区。 1、小户以店仓一体为主 ； 2 、租用专业 市场配套； 3、市场周边民房作为仓 库； 1、到货方式：专线 整车到 货/零担拼车到货/专用车 辆 2、发货 方 式：零担专线 配送/客户上 门自提/轻卡配送/专用车辆 2F以上 肉制品、蛋制品、特 殊营养食品、乳制品 、脂肪制品、冷冻饮 品、水果蔬菜、粮食 制品 1、冷藏； 2、国家卫生要求较高； 3、仓库 建筑要求较高； 1、大型专业 市场配套 2、厂商自建仓库 3、国有企业有专用仓库 1、到货方式：专用车辆 / 专线 整车到货/零担拼车到 货 2 、发货 方式：专用车辆 /零 担专线 配送/客户上门自提/ 轻卡配送 暂不考虑引 进 1.3、目标客户需求表 到货方式 专线整车到货 零担拼车到货 零担专线配送 发货方式： 客户上门自提 三轮车、私家车配送 轻卡配送 1. 物流模式 1.5 物流货车规格 序号车辆规格（长 宽高） 车辆净空间（长宽高 ） 承重载重（T）备注 19.6m长的货车9.52.32.6（货高）0.732T/单桥：16T车身高：1.4m 0.824T/双桥：18T 29.6m长的货车9.52.252.6（货高）0.749T/单桥：16T车身高：1.4m 0.842T/双桥：18T 313m长的货车12.52.352.6（货高 ） 0.851T/25T车身高：1.4m 413m长的货车12.52.352.5（货高 ） 0.851T/25T车身高：1.4m 517.5m长的货车172.652.6（货高）0.777T/35T车身高：1.4m 6 17.5m长的平板 车 173.02.6 （货高）0.686T/35T 车身高:1.25m ，（前面高 0.4m，长3.3m ） p荷载：原方案10T，无法满足重卡上楼；建议20T； p净高：原方案3.3m，无法满足招商品类堆高，后退式装卸货及叉车正 常运作；建议4.0m； p主通道、次通道：原方案8-10m，无法满足物流园车流动线，无法实现 物流带动仓储；建议主通道30m，次通道20m； p转弯半径：原方案8m，无法实现重卡转弯；建议转弯半径16m。 1.6 建筑形态 原方案在建筑形态上有局限，存在硬伤！ p目标招商客户中，一期商户：板材、型材、管材、瓷砖，红星家具、 建材，酒店用品类均须放在一楼；其他品类服装、百货、小商品、文体 类可以上楼。零担物流、钢材、五金机电、大小家电、陶瓷、卫浴、地 板、烟酒副食类均无法满足。 p一楼招租面积有限，5万占比25%；服装、百货、小商品、文体类需 求面积有限，2.4万占比12%。零担物流、钢材、五金机电、家电类、 陶瓷卫浴等，占比63%无法满足。 1.7 目标客户分析 原方案在实际操作中不可行，建议修改！ 二、招商思路 招商思路： 带动 配套 迅速旺市 3.0业态规划依据： 一、产品特性 二、承租能力 三、周转期（流通速度） 四、目标客户调研 三、业态规划 ： 零 担 物 流 区 板材 管材 型材区 瓷 砖 区 钢材区 1F：总面积4.8万 零担物流区：1.6万 板材、管材、型材区：1.6万 瓷砖区：0.4万 钢材区：1.2万 钢 材 区 3.1 一层： 酒店用品区 陶瓷卫浴、地板区酒水区 五金机 电区 2F：总面积4.8万 酒店用品区（陶瓷、玻璃器皿 、厨房设备、清洗设备） ：1.2 万 五金机电区：0.8万 大家电区：0.8万 陶瓷卫浴、地板区：1.2万 酒水区：0.8万 大家电区 3.2 二层： 红星美凯龙家具区 3F：总面积4.8万 红星美凯龙家具区：2.8万