经路写字楼分析.ppt

经 纬 大 厦 项 目 市 场 简 析 目 录 1 5 2 3 6 经纬大厦区域概况 周边竞品写字楼概况 周边市场分析 经纬大厦SWOT分析 经纬大厦项目概况 4 周边竞品写字楼要点 经 纬 大 厦 项 目 背 景 1 经纬大厦项目概况 经纬大厦由中国银行天津分行建造，于1999 年5月正式使用，由于近期河西区友谊路新楼 已竣工，中国银行天津分行已全部搬迁至新楼 ， 经纬大厦除一二层中国银行河东支行使用外其 余部分已空置。 1经纬大厦项目概况 经 纬 大 厦 地 理 位 置 经纬大厦地处天津河东区十一经路59号，北 临十一经路东接津塘公路。本项目位于城市 交通主干线上，距离十一经路里交桥100米左 右，是天津机场、经济开发区的必经之路， 交通便利快捷，周边生活教育、金融、商务 、休闲等配套齐全成熟，与小白楼中心商业 圈和解放北路金融街一桥之隔。 1经纬大厦项目概况 经 纬 大 厦 基 础 数 据 经纬大厦高：地上共25层，地下两层 电梯配置：四部电梯 建设单位：中国银行天津分行 竣工时间：1999年5月 层高： 目测2.4米左右 建筑结构：核心筒结构 单层面积层：目测1600平米左右 2经纬大厦项目概况 经 纬 大 厦 周 边 交 通 陆路交通：紧邻津塘公路、十一经路 立交桥、津滨大道等天津市重点规划 的交通路网，通达便捷前往市中心、 开发区及机场等市内的各个位置。 地铁9号线：天津地铁9号线的全线投 入运营实现了与地铁2、3号线的零距 离换乘，使开发区与市区紧密链接。 公交站点：大光明桥站(十一经路上) ：600路、613路、643路、651路、 673路、840路、842路、866路、871 路、963路、机场巴士4路、校线1路 2经纬大厦区域概况 河东区是天津市中心市区之一，位于天津市东部，占地40平 方公里。现有居民73万人，河东区是天津的发源地之一，是 市区连接滨海新区的前沿，是实现天津市经济中心战略东移 的要地,按照天津市2010年“一主两副”空间布局规划、“金贸 河东”功能定位，重点建设一个市级中心、三条经济发展带 、六个功能区，重点发展六大产业，形成以现代服务业为主 的产业结构体系。整合十一经路资源，大力发展金融服务业 和总部经济，形成十一经路金融服务业聚集区。 区 域 概 述 2 区域概况 五区三带区位图 2区域概况 区 域 概 述 天津南站商务区 十一经路至新开路金融 商务区 六纬路商务商业发展带 河东区重点打造规 划中的五区三带， 经纬大厦所在的十 一经路区域占有两 区一带 2 区域概况 天 津 南 站 商 务 区 区域概况2 十 一 经 路 至 新 开 路 金 融 商 务 发 展 带 2区域概况 六 纬 路 商 务 商 业 发 展 带 3 周边竞品项目概况 经纬大厦周边重点写字楼基础数据 3周边竞品项目概况 万 隆 太 平 洋 大 厦 万隆太平洋大厦为销售 型物业，1-2层为商业 （目前太平洋保险、农 业银行等商家租用）3- 5层为开发商自用，14 层至20层为太平洋保险 整体购买，（6-12层） 散售，销售面积集中在 60平米-150平米，该楼 设施陈旧电梯等候时间 过长，车位使用非常紧 张，吸引的租户集中在 国内私营小企业，楼内 杂乱无序，物业管理水 平有限。 3周边竞品项目概况 天 星 河 畔 大 厦 天星河畔为销售型物业，目前该楼租金为十一经路区域最高 。该楼1-5层为商业（目前有东方之珠、登瀛楼餐饮等商家 租用因大光明桥的扩建改造对其商业造成极大影响），6至 40层写字楼，高区部分吸引了大型船运公司和电力公司整层 购买，中底区散售面积集中在60-120。该楼的客群超过80% 为货代、物流、海运相关行业，在业内也被称作物流楼。该 楼的整体建造及物业有非常好的水准，硬件如电梯、空调、 层高都已接近甲级写字楼的配置。 3 鼎 泰 大 厦 鼎泰大厦为烂尾楼改造项目，1-5层为商业（因十经路立交桥的影 响至今未能找到合适商家租用），6至20层为销售型写字楼，面 积集中在56-110平米，室内有独立卫生间，21至32层为住宅型公 寓，写字楼部分已经销售完毕，销售均价为每平方米11000远， 购买及租赁客户以中小企业为主。该楼在建造上有一设计缺陷， 层高局部不到2米，虽然该楼竣工时间不长，但整体感觉不到任 何新意。 周边竞品项目概况 3周边竞品项目概况 三 联 大 厦 万 泰 大 厦 三联大厦与万泰大厦为子母楼，高楼为三联大厦，矮楼为万泰 大厦，均由三联集团开发建造。三联大厦为销售型物业，1-5层 为商业（已全部租售完毕），该楼整体销售多以整层客户为目 标，吸引了包括钢材，电力，地产等方面的企业购买，部分散 售面积集中在100左右，散售部分客群比较多样，多以中小企业 为主。该楼空调系统为非中央空调系统，电梯等候时间过长， 且物业管理水平不高，影响都了该楼品质。车位设计较少，大 部分租户无停放车位。 矮楼万泰大厦，该楼由万泰进 出口贸易有限公司整体购买， 1-5层为商业外，11-16层为该 公司自用，6至10层对外出租 ，该楼不散租，招租目标客户 为需求整层的企业，目前该租 金为每天每平米3.1元，其中 25%为物业费，15%为能源费 。 3周边竞品项目概况 津 东 大 厦 津东大厦为租赁型物业，因该楼是河东区楼宇经济的重点项目之 一。2001年5月被区政府命名为“私营经济培育发展基地”及“重 点服务保护单位”，作为河东区“经济园区”，入住津东大厦可享 受河东区引进企业优惠政策。该楼1-3层为裙房商业（目前有麦 当劳、招商银行等商户租用），3-13层的写字楼部分主力租赁面 积在44-80平米，因该楼的建造时间较早，未能充分考虑业主停 车因素，车位非常紧张。 4 该区域写字楼平均净租金为2元-2.5元 该区域写字楼电梯配置较低，电梯运速非常慢。 该区域写字楼租赁面积多为60-120平米左右 该区域除鼎基大厦外其它楼宇建造时间均为10年以上 该区域物业费较低楼宇物业管理水准较差 该区域租户多以国内中小企业为主 该区域写字楼层高偏低，净高多为2.3米-2.5米 该区域写字楼车位非常紧张 周边竞品写字楼要点 5 周边市场分析 无行业内认定的甲级写字楼，该市场被行业内定为天津写字楼的 二级市场，不作为重点研究对象。 该区域与南京路高端商务区一桥之隔，在消化区内注册企业的同 时，其便利的交通及低廉的租金同事也能吸引到其他区域的租户 该市场聚集了多家企业自行开发使用的写字楼，如人保大厦（ 人保保险）、天津金融大厦（工商银行大楼）、金耀集团大厦 等。 该区域楼宇出租率基本上都可打到80%以上，我们分析可能与宏 观经济形势不好，各企业降低成本，加速了中低端楼宇的需求。 该市场已经形成了一定的商务氛围，但是市场中没有培育出有影 响力项目，未能吸引中高端客户进入，一些有影响力的企业也开 始迁出该区域。 该区域缺乏中高端的商务配套设施。 6经纬大厦SWOT分析 优 势 S T R E N G T H 经纬大厦地处城区交通主干线，紧邻十一经路立交桥，可顺 势快速延伸至津滨大道、卫国道、京塘公路等市内主要干线 ，便捷通往机场、开发区等市内各个区域。 经纬大厦距离地铁9号线300米，9号线的开通使该区域进一 步融汇到开发区、市区的商务氛围中，提升这一区域的商务 竞争力。 该区域与小白楼商业区、南京路商务区比邻，地理位置佳。 6经纬大厦SWOT分析 劣 势 W E A K N E S S 由于经纬大厦建造竣工时间为1999年，已13年的时间，在 设计之初未能充分考虑车位因素，造成现阶段车位的紧缺 。 经纬大厦所在的区域，为天津市写字楼的二级区域，在吸 引高端客户的能力上会有一定的障碍。 经纬大厦四部电梯的配置也是该楼劣势之一，作为25层的 高楼电梯数量略少。 经纬大厦虽然地处交通干线，但在上下班高峰期会有拥堵 发生。 6经纬大厦SWOT分析 机 会 O P P O R T U N I T P 经纬大厦所在区域是河东区政府规划的重点五区一带的范 围之内，该区域集商务、商业、金融等概念于一体，具有 很高的发展前景，使该区域内的物业带来更多的机会。 该区域已经有香港嘉里集团、中信集团、中粮集团进入开 发高端写字楼，未来的5至8年时间必将带领该区域走向商 务写字楼的发展的新阶段，完成该区域写字楼市场由底端 到高端的整体升级。 该区域目前缺少甲级写字楼，新建高端楼宇还需时间，如 能很好利用甲级写字楼的概念，将经纬大厦包装推入该市 场，填补市场空白，存在非常大的利润价值。 6经纬大厦SWOT分析