房产评估论文-XX市XX区XX5号楼一层、二层商铺商业房地_产.docx

房地产评估论文房地产抵押估价论文估价项目名称：XX市XX区XX5号楼一层、二层商铺商业房地产 委 托 方：XX有限公司估 价 方：XX有限公司估 价 人 员：XXX估价作业日期：2013年12月30日至 2014年1月3日估价论文编号：XX房估字(2014)第XXX号目 录一、致委托估价方函4二、估价师声明5三、估价的假设与限制条件6四、房地产估价结果论文71、委托方72、估价方73、估价对象概况及估价目的74、估价目的95、估价时点96、估价定义97、估价依据98、估价原则109、估价方法1010、估价结果1011、估价人员1112、估价作业日期1113、估价论文应用有效期 11五、房地产估价技术论文121、个别因素分析122、区域因素分析123、房地产背景分析134、最高最佳使用分析135、估价方法选用146、估价测算过程15六、房地产变现能力分析23七、房地产抵押估价论文使用提示24八、附件241、估价对象位置图2、估计对象相关相片3、任务分配表致委托估价方函孙先生：受贵方的委托，本公司对XX市XX区XX5号楼一层、二层商铺商业房地产进行评估。估价时点为2011年5月23日，估价的目的：为委托人购买估价对象在估价时点的权益价值提供价值参考而评估的房地产的市场价值。根据国家现行有关法律，法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法，公正，科学，准确的原则，经评估人员实地勘察核实，收集资料，分析计算，并与估价时点XX市房地产市场价格水平和类似，相关物业比较后，根据委估房地产地处商圈中心，市场开发较为成熟，其现时用途是摄影中心，具有稳定的收益这一特点，选取市场比较法，收益还原法。并以收益还原法为主，市场比较法为辅，对该房地产进行评估，评估确定房地产于2011年5月23日的市场公允价值为：8337955元人民币大写金额：捌佰叁拾叁万柒仟玖佰伍拾伍圆整。 法人代表：* XX有限公司 二零一四年一月三日 估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价论文中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价论文中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。但受到本估价论文书中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价论文中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-1999进行分析，形成意见和结论，撰写本估价论文。5、本论文估价人员中，我们已对本估价论文中的估价对象进行了实地查勘。6、没有人对本估价论文提出了重要专业帮助。7，本估价论文需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章,作为一个整体时有效,复印件无效。估价师：* *估价的假设和限制条件1、本项评估论文仅为委托人购买估价对象在估价时点的权益价值提供价值参考而评估的房地产的市场价值。2、本评估论文的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。3、本项评估论文自二零一一年五月二十三 起至一年内有效,未经许可不得发表于任何公开媒体。4、随着时间的推移和房地产市场行情的变化,房地产价格也会有相应变化,超过估价结论有效期时,房地产的价格须另行估价。 5、本评估论文的部分资料系委托方提供,并对其真实性负责。 6、本评估论文的估价结果是估价对象的完全权利价值,对估价对象在未来处分中涉及有关税费未予考虑。7、如发现本估价论文文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时,请通知本公司进行更正。房地产估价结果论文一、委托方:孙先生二、估价方机构名称：XX有限公司单位住址：郑州市淮河路1号三、估价对象概况及估价目的:一、估价对象概况（一）估价对象界定估价对象位于XX市XX区XX5号楼一层、二层商铺商业房地产洛房权证市字第（2007）字第X000538号，证载建筑面积为630.36平方米，国有土地使用权证为洛市国用（2004）第0401598号，证载使用权面积为64.79平方米.（二）估价对象权益状况A.房产状况估价对象房产房屋所有权证为洛房权证市字第X000538号，证载房屋产权人为孙连营，房屋坐落为XX市XX区XX5号楼一层、二层商铺商业房地产，建筑面积为630.36平方米，设计用途为商铺。B.土地状况估价对象土地 国有土地使用权证为洛市国用（2007）第X000538号，证载土地使用权人为XX市顺驰房地产置业有限公司, 土地座落为XX市XX区XX5号楼一层、二层商铺商业房地产， 地类(用途)为商业用途,使用权类型为出让,终止日期为2075年05月27日,证载使用权面积为64.79平方米.估价对象于估价时点不存在特殊交易 1. 估价对象实体状况A.房产状况估价对象位于XX市XX区XX5号楼一层、二层商铺商业房地产框架结构住宅楼，南北朝向，建成于2008年， 该楼外墙为饰面砖，内设二部TOSHIBA牌电梯，楼道踏步铺设地砖、普通涂料粉刷墙面。估价对象为630.36平方米的一层、二层的商铺，证载建筑面积为64.79平方米。一层地面铺设地砖，二层地面为实木地板，一、二层墙面均为乳胶漆，两层顶棚均采用轻钢龙骨石膏吊顶。商铺均安装玻璃推拉门，空腹钢窗，阳台空腹钢窗全封闭。室内设施完备，水、电通讯等配套设施齐全。B.土地状况估价对象地块内地表平整，地基坚实，土地形状规则，呈矩形，本次参评土地面积为估价对象应分摊土地使用权面积；土地开发程度已达“五通一平（五通为供水、排水、供电、道路、通讯畅通；一平为场地平整）”，该区域由电业局供电，供电保证率95%以上，自来水公司供水，通过城市地下管网排水，通讯可连入市话网，线路可满足用户装机需要，通讯状况良好；道路全部硬化，行车通畅，绿化程度较好；基础设施能够满足区域生活需要。2. 估价对象区位及周围环境状况位于XX市南昌路与滨河路交叉位置，紧邻王城大道、洛河、洛浦公园、西苑桥，环境优美。是洛阳滨河路上的一个标志性建筑，占地面积XXXXX平方米。顺驰城，以精致现代风格，内敛华贵气度矗立XX区，以合适尺度锻造阔大气派与实用的崭新关系，以高端富绅人群的生活为依归，全面升级豪宅价值，体现私有空间的绝对尊崇，体验生活真境界。四、估价目的: 为委托人购买估价对象在估价时点的权益价值提供价值参考而评估的房地产的市场价值。五、估价时点： 二零一四年一月五日六、估价定义： 本次评估是房地产的公开市场价值七、估价依据：(一) 本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章1.中华人民共和国土地管理法 2.中华人民共和国城市房地产管理法 3.中华人民共和国担保法4.城市房地产抵押管理办法 5.中华人民共和国房地产估价规范6房地产抵押估价指导意见(二)本次估价采用的技术规程1. 中华人民共和国国家标准GB/T 50291-1999房地产估价规范 ；2. 建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见 。(三)委托方提供的有关资料1. 委托估价方提供的房屋所有权证复印件 ；2. 委托估价方提供的国有土地使用证复印件 ；(四)估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料1.我们收集的具有可比性的交易实例资料；2.实地勘察情况。八、 估价原则：1. 合法原则: 本次估价是以估价对象的合法产权、合法使用及合法处分为前提；2. 最高最佳使用原则：本次估价是以估价对象继续保持现状为前提；3. 替代原则：本次估价是以房地产的正常价格为参考；4. 估价时点原则：本次估价结论是估价对象在估价基准日的客观合理价格。5. 独立、客观、公正原则：要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有厉害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理的进行估价。6. 谨慎原则：在面临不确定因素的情况下做出判断时，应保持必要的谨慎，应充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。九、 估价方法:根据委托方提供的有关资料和受委托方掌握的市场低价资料，在遵守有关法律法规政策和符合评估技术标准的基础上经过评估人员的实地勘察和认真分析，决定此次估价主要采用市场比较法对估价对象进行评估，并经过综合平衡剔除误差因素，对划拨土地使用权减价修正后，最终决定估价对象的房地产现时市场价格。一是通过可比实例近期交易的房地产实例与估价对象相关相近的实例，通过对比分析，运用市场比较法求出估价对象的价格。二是用收益法选取适当的资本化率，将预期的估计对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求和得出估价对象房地产价格。十、 估价结果:认定估价对象在估价基准日：二零一四年一月五日的评估房地产市场总价值为人民币8337955元。人民币大写：捌佰叁拾叁万柒仟玖佰伍拾伍圆整。估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币8337955元。人民币大写：捌佰叁拾叁万柒仟玖佰伍拾伍圆整。房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为人民币0元。大写：人民币零圆整。十一、 估价人员： * *十二、 估价作业日期：二零一一年五月二十三日至二零一一年五月二十七日十三、 估价论文应用有效期：本项评估论文自二零一三年十二月三十日起一年内有效,未经许可不得发表于任何公开媒体。估价技术论文一、个别因素分析：本估价对象位于XX，根据建设部有关房屋的经济耐用年限的规定，钢筋混凝土框架结构的房屋耐用年限为75年。估对象受到土地出让年限的限制，从而确定委估建筑物尚可使用年限为64年。估价对象地块内地表平整，地基坚实，土地形状规则，呈矩形，本次参评土地面积为估价对象应分摊土地使用权面积；土地开发程度已达“五通一平（五通为供水、排水、供电、道路、通讯畅通；一平为场地平整）”，该区域由电业局供电，供电保证率95%以上，自来水公司供水，通过城市地下管网排水，通讯可连入市话网，线路可满足用户装机需要，通讯状况良好；道路全部硬化，行车通畅，绿化程度较好；基础设施能够满足区域生活需要。二、区域因素分析：1 地理位置与周边环境估价对象位于位于XX市邻近高新区地段，南昌路商业繁华交通繁忙路段，该地区交通、水电、通讯等基础配套设施完备，各项公共服务配套设施齐全，南昌路商业项目云集，丹尼斯百货、锦贸大厦、洛阳小浪底大厦、洛阳大酒店、洛阳京安牡丹城酒店、a-gogoKTV、建设银行、工商银行等各大银行。2 交通条件南昌路要道交汇处，10多条公交线路在此经过；距XX市体育中心仅十分钟车程，据此分析本次估价对象所处地对外交通条件便利。三 、房地产背景分析：洛阳位于河南省西部、黄河南岸，是世界“四大圣城（耶路撒冷、麦加、洛阳、雅典）”之一，是中国唯一被命名为“神都”的城市，是中国建都最早、朝代最多、历史最长的都城。是国务院首批公布的历史文化名城之一。洛阳因地处古洛水之北岸而得名。以洛阳为中心的河洛地区是华夏文明的重要发祥地。洛阳是中华民族的摇篮。帝喾都亳邑，夏太康迁都斟鄩，商汤定都西亳；八百诸侯会孟津；周公辅政，迁九鼎于洛邑。平王东迁，高祖都洛，光武中兴，魏晋相禅，孝文改制，隋唐盛世，后梁唐晋，相因沿袭，共十三个王朝。汉魏以后，洛阳逐渐成为国际大都市，隋唐时人口百万，四方纳贡，百国来朝，盛极一时。 洛阳在历史上相当长的时期内，曾经是我国政治、经济、文化的中心，亦是道路四通八达的交通枢纽。 顺驰城位于XX市南昌路与滨河路交叉位置，紧邻王城大道、洛河、洛浦公园、西苑桥，环境优美。是洛阳滨河路上的一个标志性建筑，占地面积XXXXX平方米。是未来南南昌路上标志性建筑。顺驰城，以精致现代风格，内敛华贵气度矗立涧西商业区，以合适尺度锻造阔大气派与实用的崭新关系，以高端富绅人群的生活为依归，全面升级豪宅价值，体现私有空间的绝对尊崇，体验生活真境界。近来洛阳城区建设发展迅速，市场交易日趋活跃，城区改造强力推进，必将带动XX市房地产业的发展。又由于估价对象处于城市繁华地段有一定升值潜力。四、最高最佳使用分析：房地产估价中的最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估计对象产生最高最佳使用，由于估价对象地处在南昌路，靠近王城大道位置，属于较繁华商业区，从周围环境看，该地段人口密集，丹尼斯百货是附近较具规模的综合商场，故引起大量居民的青睐，满足了居民对购物的需求，据此分析，估价对象的最佳使用状态是保持现使用状态。五、估价方法选用：根据估价对象的特点和评估目的的实际情况，本次评估采用市场比较法为主收益法为辅对房地产的抵押价值进行估价，然后得出估价对象的评估总价值。由于再同一区域（或相类似区域）与估价对象相似的房地产交易实例较多，故采用市场比较法评估。 市场比较法是将与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法主要考虑繁华程度、临街状况、自然环境、交通状况、生活便利状况、价格因素、装饰因素等，确定估价对象的价值。具体思路：A. 采用市场比较法为主收益还原法为辅对估价对象的平均市场价值，即每平方米的价值，市场比较法主要考虑区位因素、繁华程度、自然状况、交通状况、生活便利状况、价格因素、装饰因素等。B. 依照XX市房地产价格评估管理实施细则，考虑其使用年 限等因素，测算估价对象的价值。六、估价测算过程：(1) 市场比较法：(2) 估价测算过程:(3) 确定可比实例可比实例A确定:：坐落于南昌路258号，交通便利，客流量大，在使用功能，交易日期，地理位置上都具有较强的相关性和可比性。交易实例调查表名 称富隆酒屋坐 落XX市南昌路258号卖 方XX市凯瑞房地产置业有限公司买 方XX市普通市民成 交 日 期2011-12-24成 交 价 格 9600元/平方米付 款 方 式人民币房地产状况说明实物状况说明使用年限50年权益状况说明商用区位状况说明交通条件便利，基础设施及公用设施完备度好，交易情况说明首期付款30%，余款于一年后付清调查人员: * * 调查日期： 2013-12-31可比实例B确定：坐落于滨河路，交通便利， 多家商场在其旁边，客流量大，在使用功能，交易日期，地理位置上都具有较强的相关性和可比性。 交易实例调查表名 称玉洁汽车美容中心坐 落XX市南昌路滨河路交叉地段卖 方 顺驰房产置业有限公司买 方XX市普通市民成 交 日 期2012-8-26成 交 价 格11500元/平方米付 款 方 式人民币房地产状况说明实物状况说明使用年限50年权益状况说明商铺区位状况说明交通条件便利，基础设施及公用设施完备度好，离市新区距离较近交易情况说明首期付款30%，余款于一年后付清调查人员： * * 调查日期： 2013-12-31 可比实例C确定：坐落于XX区南昌路与滨河路交叉口，交通便利， 丹尼斯百货大型商场在其旁边，客流量大，在使用功能，交易日期，地理位置上都具有较强的相关性和可比性。 交易实例调查表名 称洛阳天源投资担保中心坐 落XX市南昌路与滨河路交叉口卖 方XX市顺驰房地产置业有限公司买 方XX市市民成 交 日 期2013-11-26成 交 价 格12300元/平方米付 款 方 式人民币房地产状况说明实物状况说明使用年限50年权益状况说明商用区位状况说明交通条件便利，基础设施及公用设施完备度好，离市新区距离较近交易情况说明首期付款30%，余款于一年后付清调查人员：* *调查日期：2014-1-11编制实例比较表实例因素说明表比较项目可比实利A可比实例B可比实例C名称富隆酒屋玉洁汽车美容中心洛阳天源投资担保中心交易日期2011-12-242012-8-262013-11-26房产面积（平方米）360390580成交单价9600元/平方米11500元/平方米12300元/平方米交易情况正常正常正常用途居住居住居住区域因素相同相同相同个别因素交通条件相同相同相同基础设施及公用设施完备度很好较好较好离市中心距离相同相同相同环境条件较好很好很好平面布置相同相同相同建筑结构框架框架框架一般因素经济状况良好良好好人均收入相同好相同行政管理相同相同相同2. 交易情况修正：根据所掌握的资料，可比实例A，B，C均为正常交易，无需进行交易情况修正。3.交易日期修正：根据所掌握的资料，可比实例A，B，C均为交易大致相当，无需进行交易日期情况修正。4个别因素修正：个别因素比较表个别因素权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C楼层0.11009999102工程质量0.2100100100100装修标准0.2100102101102朝向0.2100100100100新旧程度0.210010096100建筑结构0.11001001001005. 区域因素修正：区域因素比较表区域因素权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C景观0.110010099100繁华程度0.210010099100交通便捷程度0.2100100100100环境0.2100100100100配套设施0.1100100101100规划限制0.21001001011006. 求比准价格项目实例A实例B实例C成交单价9600元/平方米11500元/平方米12300元/平方米交易情况修正100/97100/96100/97交易日期修正104/100101/10099/100区域因素修正102/100105/100106/100个别因素修正100/99100/95100/95修正后的单价10604.69元/平方米13372.50元/平方米14007.18元/平方米比准价格权重0.20.30.57.估价对象最后的修正单价为：10604.690.213372.500.314007.180.5=13136.284（元/平方米）8.估价对象的评估取整总价值为：13079.34630.36= 8280585（元）（2）采用收益法1. 情况说明： 根据委托方提供相关资料和相关信息，结合我公司掌握的类似地段的租金变化状况及估价人员针对估价对象的现场勘查及对类似房地产租金的调查，确定估价对象目前的正常客观租金，考虑到该房地产的路段繁华程度正不断提升以及物价上涨、通货膨胀等因素的影响，假定估价对象净收益按一定比率递增。 依照发地产估价规范、XX市房地产价格评估管理实施细则和估价人员针对估价对象的现场勘察情况及市场情况，测算出估价对象的报酬率及运营费用。依照估价对象使用年限、维护保养状况及剩余土地使用权年限限制等因素，确定估价对象的剩余收益年限。根据估价人员测算以上各项数据，综合考虑价格影响因素，运用合理的计算方法最终测算出估价对象的发地产价值。2、评估计算：根据公司掌握房地产租赁市场信息，结合估价人员针对估价对象的装修情况及现场勘察情况，结合估价对象所在商圈租金变化，确定估价对象租金收益水平95元/平方米/月. 测算得出出租运营期间房产税占租金毛收入的12%，营业税、交易附加税及维护费用共占租金毛收入的5.5%，物业维护费占租金毛收入的0.5%，物业管理费占租金毛收入的2%，保险费占租金毛收入的0.2% I： 年有效毛收入计算： 年有效毛收入为=9512630.36 = 718610.4元II： 运营费计算： 房产税=9512630.3612%=86233.25元维修费用=9512630.360.5%=3593.05元物业管理费=9512630.362%=14372.21元保险费=9512630.360.2%=1437.22元营业税、交易附加税和维护费=9512630.365.5%=39523.57元III：总价值计算：根据实际情况我们预测未来每年净收益不变，又知受益年限为有限年，即n=64，报酬率按6%计 套用公式为V = Ar【1-1（1+r）n】 式中：A年租金净收益 r房地产综合资本化率(报酬率)n收益年限总价值为：V =9512630.36（1-12%-5.5%-0.5%-2%-0.2%）（1-10%）【1-1（1+6%）64】6% = 8395324.09元估价对象成交单价=8395324.09630.36=13318.30元平方米七、综合以上两种方法得出此估价结果取整是：（8280585+8395324）2 = 8337955元经评估测算及综合