毕业论文-我国房地产经纪人核心竞争力分析.docx

我国房地产经纪人核心竞争力分析摘 要进入21世纪，随着科学技术的进步和新经济的发展，消费者需求的多样化等经济环境的改变，房地产企业面临的市场竞争环境发生了许多变化。在竞争日趋激烈的今天，房地产企业仅靠单项或几项诸如市场战略等外在与显性化的职能战略至多只能获得短时的优势，惟有追求企业核心竞争力的提高才能谋求长期竞争优势，促进企业可持续发展。我国房地中介起步较晚，但发展势头惊人，房地产中介行业应运而生的同时，也伴随着诸如执业标准不定，从业人员专业性不强，技术手段落后，企业规模小等问题，特别在运营管理模式方面还处于探索阶段，缺乏核心竞争力。因此本文研究的是我国房地产经纪人核心竞争力。关键词：房地产中介，核心竞争力，战略引言:在关于核心竞争力的研究中，对于企业核心竞争力这一概念有多种定义，包括资源论、能力论、资产机制、融合论、消费者剩余论、体制与制度论、创新论等几种论述，那么作为非生产型企业的房地产中介业的核心竞争力又是什么呢？笔者认为：服务型企业的核心竞争力是企业在特定的经营环境中的企业能力和企业竞争力的合力，想要深入了解这一问题首先就要从了解房地产中介行业的概念和特点人手。一、房地产中介业的概念与特点（一)概念房地产中介是为交易提供沟通和服务的机构，中介服务是指:具有专业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中,为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等活动的总称。我国房地产中介服务主要特征:第一，人员机构特定。从事房地产中介服务人员必须是具有特定资格的专业人员，企业必须具备一定条件，并不是所有人都可以从事房地产中介服务活动或提供房地产中介服务；第二，委托服务。房地产中介服务是受当事人委托进行的并在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动；第三,有偿服务。房地产中介服务是一种服务性的经营活动,委托人一般都应要按照一定的标准向房地产中介服务机构支付相应的报酬、佣金。(二)房地产中介机构的特点是:1.直接性:职务与消费是同步进行的业务与客户之间是直接的，面对面进行的属于当面消费、当面服务，服务的好坏直接受客户的检验,并对公司产生直接的影响；2.时效性:从接受委托开始,到客户需求满足而终止；3.公正性:中介的特定含义在于公正性,可参照性；4.专业性:人员的专业性与标的物的标准性。根据中介机构的概念和特点，我认为,中介企业的核心竞争力是 ;业所有能力中最重要、最关键、最根本的能力，核心竞争力的强弱决定了一个企业在市场竞争中的地位和命运。二、房地产中介存在的问题房地产中介服务业虽然已经有了一定的发展，但由于发展历史不长，经验不足，行业发展无序管理、不规范以及企业的水平良莠不齐，很多企业的管理和经营落后,与房地产中介业的发展趋势和中国市场的需求相比存在着很大差距。(一)相关政策和市场管理机制完善不够具体化这一问题是中国市场经济建设过程中各个行业都遇到过的问题，这个问题与计划经济转向市场经济的体制改革有关，也和我国社会主义市场经济建设的发展历程有关，用行政手段参与市场管理，造成企业竞争环境不公平、不公正。可见，建立一套完善的政策法规及相应的市场管理机制是需要在实践中不断探寻和完善的，因此我们行业的相关政策和市场管理机制还有待日后的发展和完。(二)行业准入门槛低，导致各中介公司和整体从业人员水平良莠不齐由于相关政策和市场机制的不完善，导致目前行业准入门槛低，评估行业的高折扣、高回扣，经纪行业的违规经营等问题层出不穷。（三)缺乏诚信，整体行业面临诚信危机行业相关政策和制度不完善，整体行业水平参差不齐，凡此种种究其根源便是诚信问题。在行业发展的这几年中,由于市场各方或多或少的缺乏诚信，使得中国房地产中介行业在快速发展的同时，也蒙上了一层阴影。尤其是2004年,房地产中介行业更是陷入了诚信危机，诚信问题成了社会广泛关注的问题，也成了制约房地产中介企业发展的瓶颈。 三、从2014年以来，国家一直在对经济政策进行调整，下调GDP等，力求经济平稳发展。最先开始的是房地产，以为它关系到国家各个行业的发展，随着经济下行的压力，房地产度过了两年的寒冬，很多小型企业由于经营不善，纷纷倒闭。面对这样的情形，我对国内的房产中介机构如何打造企业竞争力、如何以创新的观念应对万变的市场进行一些简单的分析与探讨，以期引发自己及同行对中介行业发展的思考。房地产中介的主营业务包括一手策划代理和二手房租售。这里二手房中介企业是本篇探讨的重点。房产中介公司发展的关键，集中在制度、管理、人才三大因素上。而这三大因素主要是通过企业的市场定位、业务模式、利益分配、管理和培训几个方面综合体现的。因此，本土中介企业要想在国际化的市场下发展,应该从以下几个方面深入研究与建设打造自己生存的竞争力。（一）、制定品牌发展战略房地产中介企业一方面面临的是巨大的市场潜力，另一方面是群狼分食的激烈竞争。而新一轮的竞争不再是本土企业之间比拼店面多寡，房源多寡的时代，而是真正进入一个品牌的竞争时代。一方面国外的公司非常重视品牌效应。另一方面，国内房地产法规及行业管理也在逐步趋向完善，企业经营成本也在加大。小的中介公司若没有资金与品牌作支撑，资源溃乏、业务品种单一、抗风险能力太小也将难以为继。例如今年七部委出台的稳定房价的系列措施，对房地产买卖业务影响非常大，更是改变了小中介“空身套白狼”的赚钱方法，一些单靠买卖吞吐业务为主的单门单店，不是被套牢，就是经营业绩入不敷出，纷纷面临倒闭。而一些大的品牌公司，一是靠其雄厚的资本及大量的客户资源的累积，二是靠买卖以外的业务例如房屋租赁业务的扶持，对国家宏观调控带来的市场风向的转变有着较强的抗风险能力，因此可以继续得以发展。从以上分析可以看到，未来房地产中介要想在行业里继续生存发展，唯有以品牌建设为理念，朝向规范化、规模化、品牌化发展才是立身之本。（二）、针对企业自身状况、合理定位商业模式从根本上说，房地产中介行业是一个市场导向型的产业，其核心竞争力更多表现为对市场需求及其变动的适应力，企业的商业模式也是企业取得成功的重要因素，因为不同的模式游戏规则不同的模式本身竞争优劣势也不同。随着行业竞争日益加剧，要求中介企业模式必须跟着市场需求及自身能力不断进行演进，才能不断增加自己的竞争力。目前市场上共有三种中介企业经营模式比较普遍：1、直营连锁模式直营连锁模式是指在中介企业中，所有的连锁门店都是由总部自己投资建立的，公司负担所有门店的成本开销，同时对于门店的经营收入和赢利也拥有完全的索取权，公司对门店重大事项有完全的经营决策权。2、特许加盟连锁模式采取特许加盟连锁模式的中介企业，实际上是特许人向加盟门店提供特许权，并给予加盟门店以人员培训、技术支持等方面的指导和帮助，在“特许加盟合同”的框架内，加盟门店拥有独立的经营管理权并自负盈亏。加盟门店由加盟人自己投资建设而非特许人投资。特许人也不享有加盟门店的所有利润，仅获取约定的加盟费和年金，有的还享受加归盟店业务收入的部分提成。 一般而言，采取的特许加盟连锁模式的特许人都有着国际背景或是本土知名品牌。3、直营和加盟混合连锁模式该类企业以直营连锁为主，同时也吸收加盟中介门店。对于自营门店，公司拥有完全的所有权和经营决策权；对于加盟门店，则按照“特许加盟模式”，加盟门店在加盟合同框架下“自主经营、自负盈亏”。这类企业的加盟体系一般处在尝试阶段，加盟企业数量不多，加盟体系规模很小。业内对直营店和加盟店的共识是,直营店易于管理,品牌风险小，但是经营风险大，而加盟店则反之。相对来说，直营店对资金和人才的需求更为渴望。随着房地产市场发展，投资性购房群体增加，房产中介的“专业性要求”将越发重要，中介企业需要能够为投资性顾客提供专业的咨询建议和市场分析研究报告，这类客户其实对于“价格收费”指标不敏感，而房产价格的快速上涨，则要求房地产流通服务能有更好的“便捷性”，这样使得成交更快，价格更有利。（三）、建立高素质的行业人才队伍企业的竞争归根结底是人才的竞争，员工素质高低对于房地产中介企业竞争力有着决定性影响，从业人员总体素质不高是中介行业中的普遍现象。据统计，北京市现有的中介经纪人中有大学学历的不到50%，部分从业人员没有执业资格，大多数人仅接受过系统的房地产知识教育和培训。随着房地产市场需求的变化,投资性购房需求的增加和购房群体职业层次和收入层次以及个人素质的提高，房地中介服务市场对中介企业服务品质的要求也在提升，人才素质问题显得越发重要。1、提高经纪人的入门门槛。经纪人的专业知识及经验、外貌、口才、做人做事的诚信度皆为客户评价的标准，房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时，还要具备公关能力和敬业精神。中介公司只有提高招收经纪人，才能逐步抬升行业整体从业水平。2、良好的教育培训机制。房产中介业是人的产业，拥有高素质的人才是公司致胜的关键，除公司录用时坚持相关学历较高、品德较好的人以外，录用后的教育训练，至关重要，要定期对经纪人员的进行培训，掌握最新制度政策，提高专业度，以及外在素养和能力的培养。(四)、打造服务深耕的能力服务是中介公司的立根之本，但却很少看到地产中介谈到服务的重要性。整个行业缺乏“服务至上”的意识，这也是制约中介行业的发展的原因之一。如果国内中介企业不能提高自身的服务水平，未来在与境外地产中介的竞争中，将使自身置于竞争劣势。而国外房地产企业却有着完善的服务，如：一是能够为客户承担租房后的很多事情，如再次出租、房子的折旧评估等。二是标准化服务流程。它从找房源到选客户都有一定的标准，上家下家有纠纷能得到及时解决，客户有安全感。三是内部机制完善。有投诉能很快处理，让顾客有“上帝”的感觉。国内的中介企业只有从根本上提高服务水平，对交易服务的各环节进行细节化研究，对服务进行深耕，技术含量，的服务标准，才能与之抗衡。例如从以下几个方面着手建设：1、用服务打造诚信品牌好服务来自诚信的态度。我国房地产中介行业整体诚信水平还很低，一些中介公司房屋出租、买卖广告，价格都是假的，为了吸引广大消费者，不坚守职业道德，不守规矩，专搞欺骗，不做真实的市场宣传，利用市场不规范,欺诈瞒骗，吃差价，卷钱逃跑。例如，2002年底恒基无限骗钱逃跑，2003年11月，坚石和金佰佳分部经理卷款“蒸发”，京城百姓对此反响强烈，对中介行业的形象产生了巨大的负面影响。在对国内中介机构失去信心后，面对更多具有国际服务标准的国外中介，消费者在选择服务的时候必定会出现偏移。因此，中介机构应努力贯彻诚信的经营理念，用规范的服务，不断深化诚信建设的内涵。2、保障买卖双方交易安全。买卖交易流程中，推行不动产说明书、产权调查、明示委托价、服务零瑕疵保证与付款保证制度等。国内市场公房居多，其房屋产权复杂，一般人很难判断其房屋上市资格，但目前中介接受业主售房的委托，很少真正对其产权进行实际调查，更不要说出具不动产说明书了，所以往往在为买卖双方实际办理过户时才发现产权存在问题，买方即使没有钱财损失，但经历那么多程序的折腾，浪费了很多精神与时间，中介也难逃其咎。因此中介企业应加强保障双方交易安全的建设。3、保证各连锁店统一的品质。对连锁企业而言，最担心客户在不同营业分店，受到不同的待遇而生抱怨，口碑对中介业者极其重要，因为中介业是人的产业，任何一个经纪人与顾客接触,都代表公司，服务水准不能参差不齐而损害公司整体的形象。知名度高的业者优先被消费者想起，形象良好的业者较易获得消费者的青睐。因此，必需花大笔经费做形象广告。(五)、信息网络化和资源共享房地产中介行业是一种信息密集型的产业，信息的准确性、时效性及信息通畅是中介机构从事经营活动的基础。特别是采用连锁模式的企业必然要求各连锁店之间通过电子业务系统实现信息共享，包括信息在各分店间的快速传递，以及汇聚于总部的综合分析，中介企业利用呼叫中心、电话、互联网以及短信WAP打造四网合一，增加自身的竞争力。随着信息产品进入家庭步伐的加快，顾客可以足不出户，通过互联网，随时获得所需要的物业信息，再通过中介达成交易，也可以把自己需要委托的物业信息以电子邮件的方式，传递给中介公司，双方通过互联网联系，提高交流的效率和速度。(六)、创新研发的能力创新是企业的灵魂。瞬息万变的市场变化中，企业唯有通过不断创造新产品和提供新服务，不断创新管理的能力，不断创新营销手段的能力才能保持企业的活力。以下是中介行业应该经常进行创新的领域:1、服务创新服务是中介企业赖以生存的产品，消费者是房地产中介企业的衣食父母，因此企业的一切经营活动和服务产品的创新都应围绕广大房产消费者的愿望、需求和价值观念来开展。推出的各项房产居间、代理服务产品不应该简单重复过去，而应该是在原有基础之上，不断契合市场推出更优质的产品，新产品的创新实现超前性和人性化并驾齐驱，切实使广大房产消费者得到实惠。2、企业内部管理模式的创新。一般大规模直营连锁中介企业都是采取扁平式的管理架构，即在公司总部设置行政、财务、业务、权证、法务等职能支持部门，公司总部下设为数不等的连锁门店。一般来说，这样的扁平化管理架构基本能适应市场需求，但在企业内部管理上还有以下几个方面有待改善：一应加强企业总部对门店的支持力度；二应降低成本，简化管理机构，提高管理效率。因此，大型连锁中介企业内部管理模式的创新可从以下几方面进行:（1）、加强总部功能，提升其服务、研发和业务支持功能。大型连锁中介企业之所以能提高专业化程度，很大程度上得益于其在业务门店之上，存在着总部层面的职能支持部门，如财务部门、人力资源部门、培训中心、网络技术部门和市场研究部门。这些职能部门能够为各个业务门店提供强力的财务、市场研究和人力资源培训等领域的支持，而这是单店模式和中小中介企业所不能做到的。考虑到当前市场对中介服务专业化要求的提高，以及总部对中介门店支持力度不强是行业普遍存在现象。因此，强化公司职能部门对各个业务门店的支持功能是企业组织机构变革的第一要素。为此，公司要搭建并加强培训、研发、企划三大平台，为门店提供人才培训、信息渠道和研发等方面的强力支持。（2）、整合资源，精兵简政。在强化总部职能部门支持功能的同时，也需要兼顾管理层的管理效率和管理成本问题。管理机构自身并不产生业务收入，过大的管理队伍会因为管理成本过高而将企业的赢利消耗掉。为此，中介企业要在满足职能部门对业务门店职能支持的前提下，整合总部资源，减少冗员，提高管理人员素质和工作效率。人才的吸引和培养机制的创新房地产中介企业创新人才吸收和培养机制，需要从用人制度和培训机制两个环节进行：、用人制度方面的创新所谓用人制度的创新，企业可根据自身发展的不同阶段启用不同素质的人才。企业朝高端专业化水平发展时，人员会跟不上企业的发展要求。因此企业需要更多接受新事物能力强，有冲劲的高素质年轻人来推动发展，并在实践中进行定点培养，使这些年轻人成为企业储备干部的组成部分，为公司中层管理人员和门店店长岗位做好人才储备。、人才培训机制上的创新人才引进是人才战略第一步，更为重要的是人才培训。一要克服培训目的的短视性和功利性，扩大培训对象和范围；二要丰富培训的方法，提高培训的效率，要大力采用双向灵活的教学培训方法。可以不定期组织知识竞赛，对员工的专业知识、企业文化、经营理念等进行充满趣味性的考核，让员工在娱乐中提升专业素质，在潜移默化中增强员工对企业文化的理解。、未来的房屋中介会向两极化发展，一者为全国性的连锁店越来越强大，