[法律资料]关于完善我州房地产政策法规的建议.doc

关于完善我州房地产政策法规的建议书记您好：我是临夏一名稍懂法律的公民，最近看到我州各地开发商和消费者经常发生纠纷，引发了一系列问题甚至是上访事件，经过考察其他先进省市处理这类问题的经验，结合我州实际特提出一下几条意见供您和其他领导考虑，望采纳：1、实测面积增大问题，开发商预售面积小于最后测绘单位预售面积，导致房子面积增大。对于此类问题上海就有明确规定沪房地资市20020263号（原文附后）“（一）共用部位分摊的建筑面积增减的处理办法1、预售合同约定的面积与交付时实测的面积若有误差，其面积误差比在0.8%以内（包括0.8%），预售合同约定的转让总价格不变。预售合同约定的面积与交付时实测的面积误差是指除房屋建筑设计变更外，其他原因引起的误差。实测面积大于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8%的，购房人也不承担超出部分的房价款；实测面积小于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8%的，房地产开发经营企业应退还超出0.8%部分的房价款。我州消费者经济能力普遍不好，故建议参照上海规定公摊面积大于预售面积的由开发商承担，消费者不再支付所超面积房款。2、消费者要求重新测量或者复核的，建议按照甘建房200299号甘肃省建设厅转发建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知的通知规定，由测绘单位和开发商将测绘成果（包括测绘报告、分幅图、分丘图、分层分户图和面积计算书等）向房屋当事人公布，并解释面积构成，消费者任然要求重新测量或者建设部门复核的，开发商应当委托更高资质的测绘单位测绘并邀请消费者代表、工商部门、建设部门参与，复核的应当依照房产测绘管理办法由州建设局组织有资质的工作人员进行并邀请消费者代表和原测绘单位代表参加，由于我州各县市建设部门专业测绘人员过少，建议尽快从相关单位进行选调或者招录，各县市建设部门无能力审核测绘结果的应当报州建设局审核。3、关于在合同中约定仲裁而发生纠纷的，由于我州没有仲裁机构，另仲裁程序不公开且一裁终局，不利于保护消费者权利，故建议在我州的房屋买卖合同中不得约定仲裁，否则建设部门不予备案。4、物业问题，各县市建设部门应当按照监督开发商按照物业管理条例和其他规章选聘物业单位，在选聘前应当征求业主意见。5、国有土地证问题，按照我国城市房地产开发经营管理条例和甘肃省城市房地产管理条例预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，故建议各级建设、土地部门应当督促开发商在交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更手续，对于不履行变更手续的依法处罚并禁止在我州进行房地产开发。6、房屋质量问题，建议各级建设部门应当按照建设部关于做好分户验收工作的通知规定进行分户验收，在验收时邀请该户业主到场，对业主有异议的在业主当成进行验收，对质量投诉按照甘肃省建设工程质量监督管理规定时限进行处理，并答复业主，为了我州房屋安全建议禁止在我州使用轻质隔墙板和易燃材料。以上意见如有不妥请您指正。关于预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法的通知沪房地资市20020263号各区县房地局、各房地产开发经营企业：近年来，本市房地产市场日趋规范，但商品住房面积纠纷仍较突出，已成为当前商品住房交易中主要矛盾之一。为进一步规范房地产开发经营企业商品住房销售行为，切实保障购房者权益，现根据建设部商品房销售管理办法、上海市房地产转让办法，就预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法作如下规定：一、房地产开发经营企业与购房人签订的商品住房预售合同必须明确载明房屋建筑面积（即总面积，下同）、套内建筑面积、共用部位分摊的建筑面积。房地产开发经营企业在签订商品住房预售合同时应向购房者提供房屋建筑面积计算表，交房时应向购房者提供房屋建筑面积测算表。二、商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积不一致时，按共用部位分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理：（一）共用部位分摊的建筑面积增减的处理办法1、预售合同约定的面积与交付时实测的面积若有误差，其面积误差比在0.8%以内（包括0.8%），预售合同约定的转让总价格不变。面积误差比计算公式如下实测共用部位分摊建筑面积预测共用部位分摊建筑面积面积误差比=-100预测共用部位分摊建筑面积2、预售合同约定的面积与交付时实测的面积误差是指除房屋建筑设计变更外，其他原因引起的误差。3、实测面积大于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8%的，购房人也不承担超出部分的房价款；实测面积小于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8%的，房地产开发经营企业应退还超出0.8%部分的房价款。（二）套内建筑面积增减的处理办法1、套内建筑面积按按实结算的原则处理，房地产开发企业应根据这一原则与购房人平等协商，通过预售合同约定具体的处理办法。2、凡合同没有约定处理办法的，实测面积大于预售合同约定面积的，购房人不承担超出部分的房价款；实测面积小于预售合同约定面积的，房地产开发企业应退还多收的房价款。三、商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积一致，但约定的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积与交付时的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积不一致时，仍按本通知第二条规定处理。四、预售合同载明房屋建筑面积，但未载明共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积，交房时房屋建筑面积增加的，购房人不承担增加部分的房价款；房屋建筑面积减少的，房地产开发企业应退还多收的房价款；但合同另有约定的，从其约定。五、凡2002年7月1日后交付的商品住房，预售合同约定的面积与交付时实测面积发生增减的处理均按本通知规定执行。特此通知上海市房屋土地资源管理局二二年五月二十七日甘肃省建设厅转发建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知的通知现将建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（建住房200274号）转发给你们，并结合我省当前在房屋建筑面积计算方面存在的问题，做出如下规定，请一并贯彻执行。一、各房产测绘机构要严格按照国标房产测量规范、房产测绘管理办法（建设部、国家测绘总局令第83号）和本通知规定，对竣工后的房屋进行实地调查测绘，并对测绘成果（包括测绘报告、分幅图、分丘图、分层分户图和面积计算书等）向房屋当事人公布。二、各城市房地产管理部门要对房产测绘成果的质量和资料的完整性、准确性进行认真验收，严把质量关。三、各城市房屋权属登记发证机关要严格按照城市房屋权属登记管理办法（建设部令第99号）规定的时限和承诺发放房屋权属证书，将房屋套内面积注记在产权证书的房屋状况栏，分摊项目和面积注记在房屋权属证书的附记栏。并将房产测量规范规定标注尺寸的分丘图、分层分户图附在权属证书上。未按规定给当事人造成直接经济损失的，登记发证机关应负赔偿责任。房产测绘管理办法(2001-5-1日起施行)中华人民共和国建设部令国家测绘局第83号房产测绘管理办法已经2000年10月8日建设部第31次部常务会议、2000年10月26日国家测绘局局常务会议审议通过（国家测绘局经国土资源部批准授权），现予以发布，自2001年5月1日起施行。建设部部长：俞正声国家测绘局局长：陈邦柱二年十二月二十八日房产测绘管理办法第一章总则第二章房产测绘的委托第三章资格管理第四章成果管理第五章法律责任第六章附则第一章总则第一条为加强房产测绘管理，规范房产测绘行为，保护房屋权利人的合法权益，根据中华人民共和国测绘法和中华人民共和国城市房地产管理法，制定本办法。第二条在中华人民共和国境内从事房产测绘活动，实施房产测绘管理，应当遵守本办法。第三条房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，对其完成的房产测绘成果质量负责。房产测绘单位应当采用先进技术和设备，提高测绘技术水平，接受房地产行政主管部门和测绘行政主管部门的技术指导和业务监督。第四条房产测绘从业人员应当保证测绘成果的完整、准确，不得违规测绘、弄虚作假，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。第五条国务院测绘行政主管部门和国务院建设行政主管部门根据国务院确定的职责分工负责房产测绘及成果应用的监督管理。省、自治区、直辖市人民政府测绘行政主管部门（以下简称省级测绘行政主管部门）和省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门（以下简称省级房地产行政主管部门）根据省、自治区、直辖市人民政府确定的职责分工负责房产测绘及成果应用的监督管理。第二章房产测绘的委托第六条有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘：（一）申请产权初始登记的房屋；（二）自然状况发生变化的房屋；（三）房屋权利人或者其他利害关系人要求测绘的房屋。房产管理中需要的房产测绘，由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行。第七条房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致。房产自然状况发生变化时，应当及时实施房产变更测量。第八条委托房产测绘的，委托人与房产测绘单位应当签订书面房产测绘合同。第九条房产测绘单位应当是独立的经济实体，与委托人不得有利害关系。第十条房产测绘所需费用由委托人支付。房产测绘收费标准按照国家有关规定执行。第三章资格管理第十一条国家实行房产测绘单位资格审查认证制度。第十二条房产测绘单位应当依照中华人民共和国测绘法和本办法的规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的测绘资格证书。第十三条除本办法另有规定外、房产测绘资格审查、分级标准、作业限额、年度检验等按照国家有关规定执行。第十四条申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提出书面申请，并按照测绘资格审查管理的要求提交有关材料。省级测绘行政主管部门在决定受理之日起5日内，转省级房地产行政主管部门初审。省级房地产行政主管部门应当在15日内，提出书面初审意见，并反馈省级测绘行政主管部门；其中，对申请甲级房产测绘资格的初审意见应当同时报国务院建设行政主管部门备案。申请甲级房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主管部门审批发证；申请乙级以下房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门审批发证。取得甲级房产测绘资格的单位，由国务院测绘行政主管部门和国务院建设行政主管部门联合向社会公告。取得乙级以下房产测绘资格的单位，由省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。第十五条测绘资格证书有效期为5年，期满3个月前，由持证单位提请复审，发证机关负责审查和换证。对有房产测绘项目的，发证机关在审查和换证时，应当征求同级房地产行政主管部门的意见。在测绘资格证书有效期内，房产测绘资格由测绘行政主管部门进行年检。年检时，测绘行政主管部门应当征求同级房地产行政主管部门的意见。对年检中被降级或者取消房产测绘资格的单位，由年检的测绘行政主管部门和同级房地产行政主管部门联合向社会公告。在测绘资格证书有效期内申请房产测绘资格升级的，依照本办法第十四条的规定重新办理资格审查手续。第四章成果管理第十六条房产测绘成果包括：房产簿册、房产数据和房产图集等。第十七条当事人对房产测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。第十八条用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。第十九条向国（境）外团体和个人提供、赠送、出售未公开的房产测绘成果资料，委托国（境）外机构印制房产测绘图件，应当按照中华人民共和国测绘法和中华人民共和国测绘成果管理规定以及国家安全、保密等有关规定办理。第五章法律责任第二十条未取得载明房产测绘业务的测绘资格证书从事房产测绘业务以及承担房产测绘任务超出测绘资格证书所规定的房产测绘业务范围、作业限额的，依照中华人民共和国测绘法和测绘资格审查认证管理规定的规定处罚。第二十一条房产测绘单位有下列情形之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告并责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款；情节严重的，由发证机关予以降级或者取消其房产测绘资格：（一）在房产面积测算中不执行国家标准、规范和规定的；（二）在房产面积