惠民商业项目市场分析.doc

惠民商业项目市场分析调查设计调研背景本次报告是针对惠民的商业地产建设事宜所进行的调研和策略设计，为了深入了解惠民县房地产的发展现状及趋势，了解当前惠民县消费群体对于商业网点的需求心理及偏好，以制定更加有效的市场进入策略、产品竞争策略等，我司组织专人到当地进行了一系列相关调研。调研内容1、 城市概况l 地理位置l 面积l 历史沿革l 特色l 城市功能定位及发展方向l 目标区域概况及发展趋势2、 惠民县经济发展水平l 人均收入水平l 国民生产总值l 人口资源l 人口数量l 分布状况l 教育水准l 消费水平3、 惠民县商业地产市场l 商业网点的调研4、惠民县房地产市场未来发展趋势l 城市整体规划l 旧城改造规划及措施5、惠民县房地产市场供应需求分析l 供应量、开发量、销售量及供应产品分析l 客户群体划分l 客户消费心理调研方法1、一手资料收集l 当地业内人士访谈l 市场问卷调查2、二手资料收集l 历年惠民县房地产市场统计数据l 当前房地产动态信息调研结论1. 惠民县总人口62.16万人。其中非农业人口5.94万人，农业人口56.22万人。人口继续低速增长。 2. 城乡居民收入继续增长，生活水平进一步提高。2002年，政府加大了社会保障力度，提高了低收入人群体的收入，城乡居民收入在上半年有较大增加的基础上集训增长，消费水平不断提高，生活质量进一步改善。全县在岗职工平均工资7148元，教上半年增长5.7%，农民人均纯收入实现2653元，较上半年增加103元，农民生活消费支出1591元。3. 惠民县国内生产总值实现39.59亿元 。比上年增长13.1%。人均国内生产总值6369元，增长12.8%。4. 未来几年中，惠民县的商圈的规划发展重点是新城区(政府南迁,规划商业步行街) 。5. 2002年建筑业实现增加值2.3亿元，较上年增长27.8%。实现利润总额87万元。6. 惠民已经进行大规模的旧城改造和动拆迁，潜在的房地产需求量较大，值得关注。7. 新城区受惠民经济影响，集中了大量的外资企业，区域内的房价相对较高，品质较好。8. 惠民人对生活品质的要求，特别是住房的要求将由解决型向改善型以及享受型转变。9. 惠民商业地产整体发展水平逐年增长，供大于求， 空置率很高，有相当部分的商业网点处于闲置状态。10. 物业形态以三层的独栋（一层是门面，二、三层为居住，大多为村民自己建设的）和多层形式（住宅一层至二层）。11. 居民购房意识落后，按揭付款方式存在一定抗性，银行按揭比例约为30%。12. 商业布局：鲁北大厦，百货大楼，大观园服装市场，延安南路建材市场13. 经营业绩：80%处于亏损状态14. 主要品牌：山东省内服装名牌15. 租金：140元/（年平均）16. 管理费：1%营业额17. 联营扣点：1%-5%18. 年营业额：5.5万19. 建筑面积-每平方米/年营业额: 1800元左右80%处于亏损状态20. 本基地价格优势明显，是未来惠民的经济政治中心，开发风险较低，利润空间充足，可以投资。21. 本案一期目标客户定位为 区域范围内的企业领导者、高级经理和白领工作者为主，以及外地和外商的投资客。22. 依据民意调查显示，新城区当前客户对商业网点的发展还存在质疑，原因是这里的规划、绿化、周边配套和物业管理还处于滞后状态。23. 在新城区，商业网点供应量过大，客户选择的余地很大，供大于求，其中有特色的商业网点不多。宏观经济分析惠民县基本情况一、 惠民县概况惠民县历史悠久，文化灿烂，是我国古代军事家、思想家孙子兵法作者孙武的故里。区位优越，交通便利，农副产品资源、劳动力资源十分丰富，消费市场潜力巨大，地处黄河三角洲对外开放区。地理位置、行政区划 惠民县地处黄河三角洲对外开放区，位于黄河下游的山东省北部平原，版图面积1357平方公里，人口62万。惠民县作为黄河三角洲对外开放区和环渤海经济开发带的结合部，占据着“天时、地利、人和”的优势。惠民县位于黄河北岸，北纬3763736，东经1171611749。东与滨州市接壤，西与商河县、济阳县毗连，南隔黄河与高青县、邹平县相望，北与阳信县为邻。南北长51公里，东西宽465公里，总面积1357平方公里。气候特征 属东亚暖温带亚湿润大陆性季风气候，冬冷夏热，雨热同期，四季分明。全市平均气温13.7，极端最高气温38.2，极端最低气温-17.8。年平均降水量537.2毫米，平均日照2526.9小时。人口及分布 全县总人口为62.16万人。其中，农业人口56.22万人，占总人口的90.4%；非农业人口5.94万人，占总人口的9.6%。全年出生人口6425人，净增人口2556人，人口自然增长率为3.5%名胜古迹惠民县历史悠久，是我国古代军事思想家孙子兵法作者孙武故里。孙子故园为一园林式仿古建筑群，建筑总面积四万三千平方米，拟建孙子书院(已建成)、孙子博物馆、孙子阁、孙子纪念堂、乐安湖和湖心亭，假山和其他服务设施。这里有秦始皇东巡置县厌次的史记，有汉代大文学家东方朔美丽的传说，有饱经沧桑的宋代古城墙，有国家重点文物保护单位清代城堡式民居“魏式庄园”魏氏庄园是鲁北地区唯一的一处国家级重点文物保护单位，是一处独具特色的城堡式建筑群。建于清光绪年间，系当地缙绅魏肇庆家族的宅第。魏氏庄园由树德堂、福寿堂和徙义堂三组独立的豪宅组成了一处庞大的建筑群。其中以树德堂的城堡建筑最具特色。 有大型仿古园林式建筑“孙子故园”，突出体现了有山有水和楼、台、殿、阁、亭榭的园林胜地，将成为国内外专家学者研究孙子兵法的中心，全省乃至全国观光旅游的主要景点。更有风光秀丽的黄河自然风景。2003年10月7日 孙子兵法城在孙子故里惠民县开城。孙子兵法城规划面积7200亩，预计总投资5亿元。目前完工的一期工程武圣府由15座秦汉式风格仿古大殿和224间厢房组成，全面展示了孙子兵法13篇及三十六计等兵学文化。孙子是中国历史上著名的军事家，其孙子兵法被誉为“兵学圣典”“天下第一兵书”，在古今中外享有盛誉。孙子兵法城总体规划为五大组团景区，即武圣府景区、演兵场景区、八阵园景区、中外兵器大观景区、朝圣祭祀景区，计划2005年全部完工。基础设施惠民县地域广阔，土沃水肥，农业生产条件得天独厚，是山东省重要的粮棉产区和黄淮海平原农业开发重点县，全国农区畜牧业十佳县，全国生态农业示范县。工业基础雄厚，全县初步形成了机械、纺、织、酿酒、地毯、食品加工等门类齐全的工业体系。基础设施完善，这里公路四通八达，是联结华东至华北的交通枢纽。县内电力充足，拥有220KV变电站一座、110KV变电站两座。通讯设施先进，可及时与世界各地沟通信息。 对外经济2002年全年共批准利用外资项目384项，累计实际利用县外资金7.48亿元，分别较沙锅年年增长17.1%和53%。其中，利用境外资金375万美元，是去年的38倍。外贸出口继续增加。全年外贸出口总值实现401万美元。教育、科技、文化惠民县教育事业蓬勃发展。 2002年末，全县普通中学28所，专业教师1773人，班级563个，在校学生3.54万人，较上年减少6.6% ；其中，普通初中在校生人数 29218人，较上奶奶减少11.4%；普通高中在校生人数6181人，较上年增长24.9%。全县共有小学137所，专任教师2566人；在校学生4.44万人，下降2.2%。学龄儿童入学率99.99%，初中入学率达99%。 全县拥有专业科技人员 15343 人，平均每万人口有科技人员 247人；全县共有各类文化机构25处，电影院1处，电影队60个，公共图书馆1处、文化馆1处，广播电台1座电视台1座。二、惠民县宏观经济分析产业结构国民经济综合势力显著增强，产业结构进一步优化。全县实现国内生产总值39.59亿元，比上年增长13.1%。其中，第一产业实现增加值12.01亿元，较上年增长2.1%；第二产业实现增加值14.41亿元，较上年增长15.6%；第三产业实现增加值13.17亿元，较上年增长18.4%。三次产业结构由上年的32.9：36.0：31.1变化为30.3：36.4：33.3，表1居民经济水平（划表）在岗职工可支配收入 7148元，增长幅度：5.7%农民人均纯收入 2653元 增长幅度：103元农民生活消费支出 1591元 社会消费品零售总额分析消费品市场稳定增长。全年社会消费品零售总额实现7.54亿元，较上年增长10.9%。城镇市场明显好于农村。2002年县及县以上实现消费品零售总额3.3亿元，总长24.4%；县以下农村市场消费品零售总额4.5亿元，增长7.5%。从经济类型看，国有及国有控股单位实现零售总额9270万元，较上年增长12.6%，占全部零售总额的12.0%；个体单位实现42938万元，增长17.8%，占全部零售总额的55.4%；私营经济实现8100万元，较上年增长9.5%，占全部零售总额的10.4%；其他经济实现17235万元，较上年增长8.1%，占全部零售总额的22.2%。2002年1月到12月（划表）指标 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12月社会消费零售总额7238 6575 6250 6166 6730 7052 7365 7212 8470 8814 9653 11781（万元）同比增长% 3.2 5.5 12.5 11.3 16.8 12.2 17.9 19.8 14.9 12.9 13.7 23.8按销售单位县2745 2650 2514 2375 2530 3150 3088 2850 3574 3750 4256 5055县以下 4493 3926 3736 3791 4200 3902 4277 4362 4896 5064 5397 6726按行业分组批发零售贸易业6018 5296 5130 5016 5175 5382 5465 5162 6220 6670 7123 8276个体户5552 4757 4692 4600 4726 4988 4998 4789 5720 6157 6507 7571 餐饮业900 830 820 950 955 1020 1100 1300 1450 1656 1700 2000其他 320 450 300 200 600 650 800 750 800 488 830 1505按经济类型分组国有及国有控股单位660 620 610 800 850 970 1000 1000 1050 1060 1100 1300个体经济4021 3748 3655 3230 3438 3647 3938 3817 4924 4957 5606 6519私营经济700 600 500 600 750 750 750 750 800 800 800 1000其他经济1857 1608 1485 1536 1692 1685 1677 1645 1696 1997 2147 2962利用外资利用外资成绩显著。全年共批准利用外资项目384项，累计实际利用县外资金7.48亿元，分别较上年增长17.1%和53.%。其中，利用境外资金375万元美元，是去年的38倍。外贸出口继续增加。全年外贸出口总值实现401万美元。城镇居民生活消费水平2002年城镇居民生活消费指出总额25079万元，人均支出4128元。（划表）消费项目 人均支出额（元） 指出总额 （万元）食品 1432.00 8506衣着 530.00 3148 住房 251.00 1491家庭设备、用品及服务 358.00 2127医疗保健 260.00 1544交通和通信 398.00 2364娱乐、教育、文化服务 859.00 5102其他商品和服务 134.00 796惠民工业企业个数和主要经济指标（划表）按登记注册类型分组：项目 （个） 工业总产值 （千元） 工业销售产值 （千元） 工企业总共53 1527876 1501803 国有企业15 399832 392192 集体企业15 545785 526832 私营企业22 422290 407312 港、澳、台商投资企业 1 159969 175467按经济类型分组： 独资企业44 1085733 1053242 国有企业15 399832 392192 集体企业15 410704 526832 私营独资企业14 140116 134218 合作合伙企业14 20450 19849 私营合伙企业2 20450 19849 有限责任公司7 421693 428712 金融、财政 全县认真贯彻落实中央的文件货币政策，有针对性地扩大贷款力度，有利促进了企业的发展和居民个人消费的增长。2002年年末金融机构各项存款余额20.41亿元，比年初增加2.49万元，其中：企业存款余额1.83亿元，比年初减少2341万元；城乡居民储蓄存款余额16.95亿元，比年初增加1.64亿元。各项贷款余额13.97亿元，比年初增加2.38亿元。其中：短期贷款余额12.4亿元，比年初增加4540万元；中长期贷款余额8051万元，比年初增加2499万元。财政收支基本平衡。全年共实现财政收入17001万元，较上年增长2.6%。其中，地方财政收入12189万元，较上年增长1.6%；地方财政支出实现22526万元，较上年增长4.6%，基本实现了保工资、保稳定、保法定支出。总结：近几年来惠民县物价持续平稳，经济增长率也维持在10%的水平上，可以说惠民县的经济增长率是健康的。按照现在的发展趋势,惠民县的经济仍将会得到积极的发展，经济总量不断的扩大；另外GDP总量的不断增长与人均收入的提高，同时也表明惠民县市不断扩大的投资与消费能力。这将使本案得以在一个良好的宏观经济环境中开发运行。本案的定位重点在商业网点，但较低的人均收入基数从根本上显示出惠民县人民具有的购买能力、消费能力，也从一个侧面将影响本案的定价。三、 惠民房地产市场分析惠民县自1996年实施“安居工程”计划，自筹资金征用土地建设住宅楼，已解决200户住房困难户的安居问题，并力争2003年前完成5万平方米，安居500户的建设任务，基本解决现有干部、职工的住房困难。截止2002年底，全县售房9780户，占总户数的82.5%，聚集住房资金1258万元，住房公积金1300万元，促进了惠民的经济发展。2002年住宅竣工房屋面积总计60829平方米，其中住宅；基础建设总计50361平方米，其中住宅3477 1；更新改造10468平方米。施工项目总计61个，本年新开工47个项目。本年施工房屋面积总计203215平方米，地方201215平方米；基础建设192447平方米，地方10768平方米；更新改造10768平方米。总结：惠民在2002年在解决现有干部、职工的住房困难，安居了500户。全县售房9780户。大大促进了惠民的经济发展，改善了生活条件，提高了居民的生活质量。而且施工面积和竣工面积也比上年有所增长，为广大居民提供了更为宽余的选择机会，改善生活的条件也充裕了，生活质量也在逐年提高。四、 惠民商圈分析1、 商圈分布 惠民县的商业网点主要分布在：东门大街、南门大街以及规划中的开发区、新市府商圈 。惠民东门大街和南门大街的商场有：鲁北大厦、南门商场、光明商厦、百货大楼、供销大楼、东方商厦、兴梁商场、家电商场、高档油漆家具配件总汇、东方家具城、黄河家电商场。其他的有：开发区、新市府商圈（规划中）总结：东门大街和南门大街是惠民县最繁华的两条大街，如大观园等服装市场，鲁北大厦，百货大楼等都分布在这一区域。该地段商业氛围浓厚，人气很旺，交通顺畅，一派繁荣景象。而开发区和新市府的商业网点则处于较滞后的发展状态，原因是这一区域目前还处于规划中，人流、车流还未形成规模，交通、配套、其他相关设施有待进一步完善。2、 商业网点的主要业态主要形式有两种：个体和私营为主。邻街的商业网点主要是个体经营和私营企业经营。3、 总销售额全县商业网点全年实现总销售额达5.71亿。4、 地理位置 惠民县位于济南、滨州、德州交界处，作为黄河三角洲对外开放区和环渤海经济开发带的结合