中级会计实务第五章投资性房地产.doc

第五章 投资性房地产一、考情分析本章是2007年新增的内容，本章的内容2007年考试以客观题为主，但2008年也很有可能在计算分析题或综合题中出现。注意：（1）固定资产、无形资产投资性房地产非货币性资产交换（或债务重组）相联系的考题；（2）投资性房地产按公允价值计量与所得税相联系的考题。二、本章主要考点(一)投资性房地产的范围1.属于投资性房地产的项目（1）已出租的土地使用权（2）持有并准备增值后转让的土地使用权【要点】按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。上述规定中并未列入“持有并准备增值后转让的房屋建筑物”。（3）已出租的建筑物【要点】已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。2.不属于投资性房地产的项目（1）作为存货的房地产这部分房地产属于房地产开发企业的存货(类似工业企业产品)。（2）企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。3.需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产的项目（1）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产，不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。也就是说自用部分和投资部分的成本能够单独分清，投资部分能单独出售，可随时交割产权，可以确认为投资性房地产，否则不可以。（2）企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。（3）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。(二)后续计量 1. 后续计量模式的选择（1）通常应当采用成本模式进行计量； （2）只有符合规定条件的，可以采用公允价值模式进行计量； （3）同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。（4）成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。 （5）已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。2.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产（1）要按期计提折旧或摊销；（2）有减值迹象，减值测试，发生减值，要计提减值准备3.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产1）不计提折旧或进行摊销、不再进行减值测试，不计提减值准备。（2）以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。（三）房地产转换1.成本模式下的转换在成本模式下，将房地产转转换前的账面价值作为转换后的入账价值，不确认损益。2.公允价值模式下的转换（1）投资性房地产转换为自用房地产应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。（2）非投资性房地产转换为投资性房地产转换后形成的投资性房地产按转换日公允价计量。转换日公允价值小于原账面价值，差额计入当期损益，计入“公允价值变动损益”科目。转换日公允价值大于原账面价值，差额计“资本公积其他资本公积”。【要点】该资本公积，应在处置该投资性房地产时，转入处置当期损益（其他业务收入）。（四）投资性房地产的处置将实际收到的处置收入计入“其他业务收入”，所处置投资性房地产的账面价值计入“其他业务成本”。公允价值模式计量下，“公允价值变动损益”转入“其他业务收入”。自用房地产转换为投资性房地产时产生的“资本公积”转入“其他业务收入”。 在将公允价值变动损益结转至其他业务收入时，二者都是损益类科目，一借一贷对净损益是没有影响的。 三、典型例题（一）单选题1.下列各项中，属于投资性房地产的是（ ）。A.房地产企业开发的准备出售的房屋 B.房地产企业开发的已出租的房屋 C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权 D.企业以经营租赁方式租入的建筑物2.企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为100万元，投资性房地产的账面余额为80万元。其中成本为70万元，公允价值变动为10万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为10万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产的净收益为（）万元。A.30 B.20 C.40 D.103.甲公司对投资性房地产采用公允价值计量。209年1月1日，甲公司将某项投资性房地产对外出售，取得收入7000万元。该投资性房地产系207年2月26日自行建造完工的写字楼，207年3月1日至208年12月31日出租给乙公司使用，月租金为100万元。207年3月1日，该写字楼账面余额为5000万元，公允价值为6000万元；207年12月31日，该写字楼公允价值为7000万元；208年12月31日，该写字楼公允价值为6800万元。假定不考虑相关税费，甲公司209年1月1日出售该写字楼时应确认的其他业务收入为（ ）。A2000万元 B7000万元 C7800万元 D8800万元4.下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（）。A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量（二）多选题1.下列项目中，属于投资性房地产的有（）。A.企业已出租给合营企业的房地产B.已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置C.房地产企业持有并准备增值后出售的房屋D.企业持有并准备增值后转让的土地使用权2.下列有关投资性房地产的说法中，正确的有（）。A.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销B.企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租时，其转换日为租赁期开始日C.企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，在成本模式下，应当将房地产转换前的账面余额作为转换后投资性房地产科目的入账价值D.企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入所有者权益3.下列有关投资性房地产的后续计量的提法中，不正确的是（）。A.对于投资性房地产企业均应计提折旧或进行摊销B.对已采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，不得转换为公允价值模式进行后续计量C.对已采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不得转换为成本模式进行后续计量D.对采用公允价值模式进行计量的投资性房地产，无需计提折旧或摊销（三）判断题1.企业通过经营租赁方式租入的建筑物再出租的也是属于投资性房地产的范围。（）2.无论采用哪种计量模式，企业的投资性房地产发生减值的，均应计提投资性房地产减值准备。（）3.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。（）（四）计算分析题慧德房地产公司（以下简称慧德公司）于2006年12月31日将一建筑物对外出租，租期为3年，每年12月31日收取租金150万元，出租时，该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限为20年，慧德公司对该建筑物采用年限平均法计提折旧，假设无残值。由于此时无法取得公允价值，采用成本模式进行后续计量。2007年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1710万元，预计未来现金流量现值为1650万元。并且慧德公司认为，其所在地的房地产交易市场逐渐活跃和成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项出租的建筑物从成本模式转换为公允价值模式计量。公允价值资料如下：（1）2007年12月31日该建筑物的公允价值为2410万元。（2）2008年12月31日该建筑物的公允价值为2610万元 2009年12月31日租赁协议到期，慧德公司将该建筑物对外出售，收到2710万元存入银行。按资产负债表债务法核算所得税费用，不考虑其他相关税费，按净利润的l0%计提盈余公积。要求：（1）编制慧德公司出租建筑物的会计分录；（2）编制慧德公司收取租金和计提折旧的会计分录；（3）编制慧德公司资产减值相关的会计分录；（4）编制慧德公司成本模式转换为公允价值模式的账务处理；（5）编制慧德公司公允价值变动相关的会计分录；（6）编制慧德公司出售建筑物相关的会计分录。四、典型例题解析（一）单选题1.【答案】B【解析】房地产企业开发的准备出售的房屋，属于企业的存货；企业持有的准备建造房屋的土地使用权属于无形资产；企业以经营租赁方式租入的建筑物，产权不属于企业，不属于企业的资产，更不能确认为投资性房地产。 2.【答案】A 【解析】计入其他业务收入的金额为110（含实际收到的金额和在处置时将转换日公允价值大于账面价值的差额10万元转入其他业务收入的部分）万元，计入其他业务成本的金额为80万元，所以处置净收益为1108030（万元）。 3.【答案】D 【解析】7000万（售价）+1800万（公允价值变动金额）=8800万元。4.【答案】D 【解析】投资性房地产采用成本模式计量的期末也应考虑计提减值损失；公允价值模式核算的不能再转为成本模式核算，而成本模式核算的符合一定的条件可以转为公允价值模式。选项C应是计入公允价值变动损益。（二）多选题1.【答案】ABD 【解析】C不属于投资性房地产，应作为存货处理。 2.【答案】AB 【解析】在成本模式下，将房地产转转换前的账面价值作为转换后的入账价值，不确认损益。企业将自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）。 3.【答案】AB 【解析】成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销、不再进行减值测试，不计提减值准备。（三）判断题 1.【答案】 【解析】作为投资性房地产的建筑物，该企业必须拥有所有权，而经营租赁方式取得的建筑物企业并不拥有所有权，所以不属于投资性房地产的核算范围。 2.【答案】 【解析】公允价值模式计量下不计提减值准备。 3.【答案】 【解析】转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）。（四）计算分析题【答案】（1）2006年12月31日借：投资性房地产2800累计折旧500固定资产减值准备300贷：固定资产2800投资性房地产累计折旧 500投资性房地产减值准备 300（2）2007年12月31日借：银行存款150贷：其他业务收入150借：其他业务成本100 （200020）贷：投资性房地产累计折旧100（3）2007年12月31日，投资性房地产的账面价值=2000-100=1900万元，可收回金额为1710万元，应计提减值准备190万元。借：资产减值损失190贷：投资性房地产减值准备 190（4）2007年12月31日，成本模式转换为公允价值模式计量，需要追溯调整借：投资性房地产建筑物（成本）2410投资性房地产累计折旧 600投资性房地产减值准备 490贷：投资性房地产建筑物 2800 递延所得税负债