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住宅禁商、关于商住、商务公寓、酒店公寓、阶层专题关于商住、商务公寓、酒店公寓、一、词解5什么是商住住宅5二、广州“住宅禁商”专题5广州“住宅不得商用” 有过渡政策5广州“住宅不得商用”政策炸了锅6广州规划局出台新办法五种住宅可申请改商用8广州违规“住宅商用”煽火9“住宅禁商”：良方还需斟酌用9专家就解决“住宅商用”提建议：让科技企业借屋孵化10“住宅禁商”不是正式文件？11“住宅禁商”富了写字楼12“住宅禁商”话题一串串14“住宅禁商”为哪般？15“住宅禁商”引发商机16“住宅禁商”引发商务公寓热17“住宅禁商”迎来中低档写字楼热潮18“住宅禁商”综合楼商业部分不受影响19大户型业主孤苦“住宅禁商”19商户看“住宅禁商”20闲话“住宅禁商”20住宅商用你爱我憎21住宅商用有所松动21专家点评“住宅禁商”22三、伟业顾问“年北京地产市场预测报告”232003京城市场：商住市场趋热 户型面积回归23四、潘石屹25潘石屹：从SOHO看商住楼的发展趋势25五、商用物业策划师周颖舟25商用物业策划师周颖舟谈全程控制策划25六、分级27商住楼物业分级参考标准如下27商铺物业分级参考标准29七、争鸣30纯住、商住 四个回合见胜负30SOHO：商住楼到底有没有市场？32销售前景看似光明 商住物业在是与非中行进34商住公寓：楚河汉界间的“亚特兰帝斯”35商住两用两全其美？还是两不能用？37商住两用楼闯进法规真空地带38八、“拒绝商住”39“蓝堡国际公寓”“拒绝商住”只为生活品质更好39拒绝商住 绝非口号41拒绝商住两用 “纯住宅”如何烹出纯味道44纯居住反击商住概念45纯商住概念楼智取中关村中小企业46南京“商住楼”身价节节跌47热点探访北京商住楼：火暴背后存隐忧47商住概念吓走住宅买家 田女士要求退房49商住公寓里的业主如何维护自身权益？50商住类住宅租金跌势惊人 投资慎投商住楼51商住楼：为何要打擦边球? 开发商住楼是短期行为52商住楼从重商轻住到只商不住54北京逾六成被访者反对商住混合55开发商学者质疑商住两用市场的“钱”途56众说纷纭拒绝商住商住楼，想说爱你真的很难58市场观察 商住两用，捉襟见肘62九、赞同观点633到5年终结商住，商务公寓替代中档写字楼63SOHO销售23.6亿潘石屹赢得“国际眼球”642002年北京新商住热销记67北京楼市主要商住项目一览表72北京商住两用楼市场透析73北京商住物业前景光明75京北商住形成“小气候” 亦商亦住左右逢难76商住楼市场越做越大77新鸿基80亿港元开砸沪“商住”引发投资内地潮78中关村中小企业钟情商住楼79十、纯住宅与商住楼研讨会80财经时报“纯住宅”向“商住楼”开炮80业主：商与住 水火不容 专家：二者应 油水分离81陈雪根在“纯住宅与商住楼”研讨会上的发言84柯焕章与开彦谈纯住与商住85邓智仁在纯住宅与商住楼研讨会上的发言89刘刚处长仲文先生和邓智仁谈纯住与商住90业主黄抒列谈纯住宅与商住楼94业主刘宏诚在“纯住宅与商住楼”研讨会上的发言96十一、新(后)商住概念101SOHO之后的新商住概念商住升级TOP 1O101北京中关村崛起“新商住”楼105中关村第三代商住楼拯救“商住”声誉106新“商住”终结商住危机拒绝“住”的“商住”108第三代新型商住楼：拯救“商住”声誉111新型商务楼再热中关村112中关村有了新型商务公寓为创业成长型中小公司量身订做113分户式产权公寓CONDOMINIUMS丽阳天下：中心区浪漫之都115十二、商务公寓116北京中关村商务公寓叫板写字楼116概念公寓层出不穷 商务公寓悄然蹿红CBD116高档公寓外租利润不菲118商务公寓地段很重要配套不可少119商务公寓投资要诀119商务公寓以租代售发展空间大120住宅改头换面再入市“商务公寓”缘何热销？121开发商解了套，投资者赚了钱：商务公寓卖火了122公寓是块淘金的地儿？123公寓式写字楼租旺有因125商务公寓投资要诀125专家论公寓126高档外销公寓如何将热销进行到底127公寓式写字楼租旺有因129公寓租赁盯上小企业129财富阶层非凡生活：光彩国际公寓国际时尚豪宅规划说明130广州公寓面临的机遇和问题132国际公寓广州豪宅的另类活法133外企人员选择公寓六要求137十三、酒店式公寓专题138北京酒店式公寓异军突起138酒店式服务公寓的市场潜力日益显著139酒店式公寓并不都能成为“提款机”140酒店式公寓又成新宠141CBD、中关村催生房地产新品种：酒店式商务公寓热了142深圳：入世助燃酒店式公寓144酒店式公寓又起SOHO仍热144静观酒店式公寓146关于“酒店式服务公寓”（简称服务公寓）147社会经济“决定”酒店式公寓149广州：“第四种房产”产权商务酒店亮相150商务酒店掀起投资狂澜151智能化商务酒店京城现身153新型商务楼再热中关村153中关村有了新型商务公寓为创业成长型中小公司量身订做154分户式产权公寓CONDOMINIUMS丽阳天下：中心区浪漫之都156十四、概念：“中关村公司公园”“ STUDIO”157“中关村公司公园”叫板SOHO、 STUDIO157SOHO、Townhouse、Studio别再拿洋字码唬人158SOHO？商住？SOHO等于商住吗？158SOHO火了 TOWNHOUSE凉了 北京又兴STUDIO了160继SOHO、TOWNHOUSE后studio偷袭北京楼市161十五、SOHO一族分析163SOHO生活，你适合吗163SOHO一族：都市职业隐者164SOHO在SOHO的天地167一个SOHO被富人当头棒喝171戏说SOHO173一、 词解什么是商住住宅商住住宅是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合于小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。二、 广州“住宅禁商”专题广州“住宅不得商用” 有过渡政策本报记者杨黎虹黄海云新快报记者张桂萍吴凡2001.01.20羊城晚报备受关注的“住宅楼不得商用”有新进展。广州市工商局经过反复研究，已拟定内部掌握执行的条调整措施。 记者发现，条调整措施对已经“住宅商用”的业户要求大大放宽了，工商部门只对两种情况不予工商登记：一是企业与个体工商业户拟设场所，如已被规划部门定性为违章建筑的，一律不予工商登记；二是利用住宅及宅基地作为经营场所的，一律不许从事生产、加工、化工、易燃易爆危险品以及其它关系人民生命财产安全的项目，不得经营饮食及娱乐场所项目。 如此一来，广州市工商部门去年月日出台的关于企业经营场所登记有关问题的通知还要不要执行？现在去工商部门登记或年审与月日前有什么不同？ 工商部门人士说，通知的精神仍在部分执行。凡新申请营业执照的企业严格按通知执行，对“住宅商用”已成事实的，如对周围环境危害不明显，允许通过年检。 据悉，通知经媒介披露后引起各界强烈反响，各工商分局也反映新政策在实际操作中有一定难度。为此，市工商局经过反复讨论协商，决定根据广州的具体情况，按照“三个有利于”方针及地区经济发展平衡的需要，对工商登记问题暂时作出以上调整。这些调整只是工商部门内部作为具体操作的参考指导，是一种过渡性政策，在没有正式文件出台之前暂时试行。 另据一位区工商局的负责人透露，自从试行调整措施以来，企业不来办年检登记或注册登记的现象已改观，来的企业八成以上可以高高兴兴离开。与月日之前不同的是，现在企业年检要求提供所需证件的原件，工商部门核对后把复印件存档，同时做好统计工作。 工商部门有关人士表态说，登记工作朝着规范化发展的大方向不会改变，新办法将本着规范、便于操作、又有利于发展的大方向制定。至于住宅最终是不是可以用于商业用途？还是要听取规划部门的意见。 附：调整措施的主要内容 企业与个体工商业户拟设场所，如已被规划部门定性为违章建筑的一律不予工商登记； 租用宾馆、写字楼的，要提供出租营业执照复印件和租赁合同； 租用市场的，要提供市场登记证和租赁合同； 属镇一级产权的，要镇政府提供同意出租证明和租赁合同； 属街道产权的，由街道办事处出具同意出租证明和租赁合同以及产权证； 属政府机关产权的，由机关办公室出具同意出租证明及租赁合同； 部队场地，由军以上营房管理部门出具同意出租证明及租赁合同； 学校场地，由学校的上级主管部门出具同意出租证明及租赁合同，但如利用学校围墙搭建的，一律不予工商登记； 属铁路部门的同样要求； 属大型企业自有房产，因历史原因没有房产证的，由该单位出具同意出租证明及租赁合同； 属部队干休所的，由干休所出具同意出租证明及租赁合同； 属农村房屋，要提供宅基地证、村委会（或公司）同意出租证明以及建设用地批准书、租赁合同，工商登记只限一年； 属住宅改作商用的，提供房产证和租赁合同； 广州“住宅不得商用”政策炸了锅中国青年报林炜2001.01.22有广州人大代表认为，有关部门突然严格执行这条规定，可能会逼得一些公司从写字楼少的老城区迁往区外，这对老城区政府来讲意味着税源流失，财政收入锐减 中山大学一位资深教授认为，城市土地功能分开、避免彼此干扰的原则在国际规划界奉行了80多年，但目前有所松动。随着新经济的发展，住宅多功能化可能是趋势 广州市经济社会发展研究中心的一位处长则认为，将广州的写字楼价格降下来，也许是解决“住宅不得商用”的一个好途径 1月19日，原本想在新春之际让新公司开张大吉的叶先生，一纸诉状将广州一家房地产开发商告上了公堂。 令叶先生在春节的喜庆气氛中大动肝火的，是广州市工商局在2000年底下发的那份关于企业经营场所登记有关问题的通知（下称通知）。 该通知规定，凡没有产权证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证的违章建筑及产权证注明用途为住宅的房，一律不准发照。已经在住宅等非商业写字楼登记注册的企业，必须在2001年1月开始的年度年审时，办理变更企业法定地址的手续，并把企业的经营场所迁到注明为商业用途的写字楼。 叶先生是在1997年与广州中广大厦开发商签订了该大厦两套商品房的房地产预售契约的。签约之初，开发商多次向他承诺，大厦可以作为公司的办公场所。谁知叶先生去年年底去办理营业执照时，广州市海珠区工商分局根据通知的规定，以叶的房屋用途是“住宅”为由拒绝发照。无奈之下，叶以开发商涉嫌欺诈为由，将其推上被告席。 自去年底以来，和叶先生相似的、到工商部门办理年审或注册新的公司时遭到拒绝的企业，在广州还有不少。据有关部门提供的数字，广州在册的企业中，有70左右的注册地址是住宅。在越秀、白云等区，在住宅楼或居民小区中办公的企业高达90以上。这些公司大多数因为企业太小或处于创业阶段，花不起高昂的写字楼租金而无法进入富丽堂皇的写字楼。 其实，早在叶先生“发难”前，广州市工商局“住宅不得商用”的通知就在广州众多租不起写字楼的中小企业中炸开了锅。他们纷纷质疑政府部门：“是否如果他们租不起写字楼，公司就得宣布破产或被迫停业？” 更有人怀疑这一政策的合法性，“我们公司是依法登记成立的，公司法规定登记公司的条件之一是有固定场所，难道住宅楼就不是固定场所？” 广州市的一些人大代表也对匆忙实施这一政策的后果普遍表示忧虑。广州市人大代表叶丽琳说，有关部门突然严格执行这条规定，过于仓促，不仅企业没有准备好，基层政府也没有准备好。荔湾、越秀等老城区由于区内写字楼少，很多公司只能迁往区外，这对老城区政府来讲意味着税源流失，财政收入锐减，政府运作可能会乱套。 在人们的质疑之下，政府部门才匆忙出来解释通知的出台背景。据称，通知的依据是1997年4月广州市人大常委会通过并实施的广州市规划条例，其出发点是“加强城市功能分区，提高市民生活和环境的质量”。于是，在报请市政府批准后，由规划、房管和工商部门联合出台的“住宅楼不得商用”的规定就正式下文了。 据知情人透露，政府急于实施这一规定，还有另一方面的考虑为广州的房地产市场增加助推力。广州市国土房管局调查发现，广州市已建成的商务写字楼闲置率高达27至34，还有大量规划中的写字楼用地无人问津，原因是一些中小企业大量购买成本远比写字楼低的住宅楼办公。在苦于找不到激活写字楼市场的良策之际，官员们发现了广州市规划条例中的政策“依据”。据了解，自通知出台后，广州市内写字楼已经普遍提价，有的区的写字楼已经坐地起价1倍有余。 于是，人们争论的焦点由“住宅楼能否用作商业用途”转到了“这个政策现在实施是否已经成熟”上来。 广州市房地产信息中心主任黎文江认为，“住宅不能用于商业用途”这一规定早已有之，但执法不严，现在如果用快刀斩乱麻的办法处理，效果不一定好，建议有个缓冲期。 中山大学一位资深教授接受记者采访时说，城市土地功能分开、避免彼此干扰的原则在国际规划界奉行了80多年，但目前是互联网时代，在家办公的人越来越多，这一“金科玉律”已有所松动，国外已经特许小型高新企业在住宅里办公。随着新经济的发展，住宅多功能化可能是趋势。 广州市经济社会发展研究中心的一位处长则认为，将广州写字楼的价格降下来，也许是解决“住宅不得商用”的一个好途径。 在人们的追问之下，广州市工商局“经过反复研究”，终于在1月19日为通知补充了一份“由内部掌握执行”的15条调整措施，大大放宽了已经在住宅登记注册企业的年审条件。工商部门说，这些调整只是一种过渡性政策，在没有正式文件出台之前暂时试行。 有人预料，虽然工商部门的“过渡性政策”可以暂时安抚那些中小企业主，但是对“住宅不得商用”这一政策是否合法、合适的争论，将会成为广州市今年“两会”上人大代表们关注的一大焦点。 广州规划局出台新办法五种住宅可申请改商用南方都市报2001-02-28备受关注的“住宅禁商”问题，近日终于有了一个明确的说法。新出占的广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法明确规定应按城市规划部门审批的建筑物的使用功能使用建筑物，未经批准不得擅改使用功能。如要改变，须在申请营业执照年审前向各级规划部门申请，由后者依法作出处理。对于目前住宅商用现象，针对使用的时间、地段、历史背景等因素，条例制定大致分为三种处理方法：不得改变住宅使用功能；依法可以改变；属擅自改变、但经规划部门同意可以永久或者临时保留使用的，要按所定标准收取罚款。新规定从两点出发，一是规范市场，二是照顾现实，对在过去特定历史条件下、而且已经形成了商业气氛的“住宅商用”政策有所松动，但对新区和新建建筑管理仍然较严。按规定，有关住宅用途变更的申请处理手续由产权人本人申请，或由产权人委托他人申请，规划部门在收齐资料之日起个工作日内办。据悉，规划、工商、房管等部门还将联合商议一些细节，作为对新办法的补充。依法可以改变住宅使用功能的五种情况：（一）历史上已经形成商业街区并经市城市规划部门认定或者按照广州市城市总体规划规划为商业街区的；（二）于年月日之后、年月日之前合法建设的，并且位于米以上道路两侧第一线的居住区或者单体住宅建筑，变更使用功能对城市规划没有影响的。但位于米以上交通主干道、市容达标路、快速路两侧的除外；（三）于年月日之前、经依法批准建设的住宅区和单体住宅建筑之内或者解放前已经建成的建筑物内（包括房管部门代管房、经租房），并且不属于本办法第十条第一项规定情形的；（四）变更使用功能与用地性质相一致的；（五）变更使用功能与城市规划要求相符合的。 广州违规“住宅商用”煽火 2001-11-16由于天河软件园已成为天河区的信息产业基地，吸引了众多大型高新科技企业入园。不少与之业务相关的中小型公司为了能借地利之便，开拓市场，也纷纷在附近租用写字楼办公。但由于写字楼的供应有限，附近的一些高层电梯楼便成为他们的选择。住宅暗中转为商用，是拉升这一带二手物业价值的主因，也是造成这一带的一手物业比不上二手楼售价“怪现象”的“元凶”。虽然政府已明令“住宅禁商”的规定，但据知情人士透露，一些租用住宅楼作办公用途的“有办法”的公司还是能搞到营业执照。例如，某贸易公司，在其他写字楼内分租了一部分办公场地，平时就摆张桌子在那里，派个职员闲坐着。同时，又在工业园租用了住宅楼里的三房两厅，作为日常办公地，而营业执照上登记的，却是“摆张桌子”的那个地址。有些住宅楼的管理处甚至可出具“商住”的证明给租住的公司，并且介绍“能办事的熟人”为他们申请营业执照。“住宅禁商”：良方还需斟酌用2001.01.13羊城晚报规划人士澄清误解 对“住宅商用”，拟区分解放前、条例实施前及实施后作不同处理 “住宅不能商用”的推行，是否意味着住宅楼里的所有商办机构都得搬出？政府的政策是否有延续性？本报最近接到大量此类咨询。为此，记者再访规划部门。 有关人士解释，这是误解。工商部门的通知已经写明：“凡没有产权证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证的违章建筑，以及产权证注明用途为住宅的以及宅基地房，一律不准发照。”此项规定其实是广州市清理违法用地、违法建设的延续和深化。 这位人士强调，“住宅不得商用”针对的是“三证”不全的违章建筑和批准为住宅用途的建筑，而经规划部门批准的商住综合楼内的“商业部分”不受影响。 据悉，年代以来，广州借鉴香港模式，考虑到本地气候潮湿、一楼不宜居住的特点，加上不断出现的新建楼房和小区需要配套设施，因此在建设功能单一的住宅楼外，还允许临街一线建设功能混合的综合商住楼，主楼是住宅，裙楼则用于商业、办公，对商业用途还有所限制，规定不得影响环境。如果可能扰民，要征得楼上住户的同意。 据了解，有关方面在规划审批中，对商住综合楼中商业与住宅面积的比例有明确规定，不能随意改变。主要是因为两者需要的公共建设配套全然不同，住宅要重点考虑水、电、煤气、幼儿园、学校等的安排，而商务办公场所则重点考虑停车场、消防等因素。 据悉，国土、规划、工商等部门正在研究“住宅不得商用”的执行细则。针对不同的历史背景，大致会划分解放前、规划条例实施前及实施后三条界限分别处理。对于上下九、北京路等已形成商业一条街、并成为广州特色风貌的，会尊重历史事实和客观事实。本报记者杨黎虹新快报记者张桂萍 通知并没规定变更场所的最后期限 工商人士谈“区别对待” 记者近日获悉：广州市工商局发出的关于企业经营场所登记有关问题的通知，有望在依法的基础上，相应给予一定的过渡期。 据了解，市工商局去年月日发出关于企业经营场所登记有关问题的通知规定：根据广州市城市规划条例、市委市政府关于坚决制止违法用地、违法建设的紧急通知和省工商局关于全面清理企业登记情况的通知三项规定，从月日起，“三证”不全和产权证注明用途为住宅的及宅基地房，不再发照；已发照的，要求企业补齐有关资料和变更经营场所。 这一通知并没有规定变更场所的最后期限。 某区工商分局的有关负责人表示，目前该分局执行此政策，已对企业区别对待。对正在申请的新企业和场地租用合同期已满的企业，都严格按照通知规定执行；对租用合同期未满的企业，允许企业在正常经营的同时，要求业户到分局登记变更场地。 该负责人还介绍，前几年，为了支持个体、私营等非公有制企业的发展，工商部门在办理营业执照时，尽量简化申请手续。当时对于企业经营场所的性质，并没有硬性规定为商业用途，申请人只要能提供场地的合法证明就可获批，因此现在市内相当多个体、私营企业的经营场所是住宅用地。如白云区某镇，有以上的企业经营场所，都是住宅用途。 本报记者黄海云 专家就解决“住宅商用”提建议：让科技企业借屋孵化 本报记者杨黎虹本报“住宅不得商用”的连续报道引起广泛关注，各界专家近日纷纷发表看法，提出了一些建设性意见。 专家们认为，从长远看，“住宅不得用于商业用途”的方向是可取的，但在执行中要充分考虑城市发展的复杂性。“公益”与“私益”一向都是难以平衡但又必须兼顾的矛盾，政府要妥善解决。 市房地产信息中心主任黎文江认为，“住宅不能用于商业用途”这一规定早已有之，但执法不严，现在如果用快刀斩乱麻的办法处理，效果不一定好，建议有个缓冲期。 中山大学魏清泉教授认为，这项政策最好细分，不宜一概而论。城市土地功能分开，避免彼此干扰的原则在国际规划界奉行了多年，但互联网时代，在家办公的一族涌现，这一“金科玉律”已有所松动。受美国“硅谷”私家车库里冒出大富翁的创业模式启发，国外流行“孵化器”，特许小型高新企业在住宅里办公。随着新经济的发展，住宅多功能化可能是趋势。魏清泉建议，最好将住宅里的商业办公活动作区分，可能对公众造成妨碍、影响环境的零售、饮食、加工等，坚决让其搬出；但从事信息处理等不影响环境的，可以留下。 展研究中心研究处处长谢天祯说，要考虑市民的生活环境，也要体谅创业阶段的小企业的困难，写字楼高昂的租金对它们确有压力，此项政策能不能根据企业发展分阶段执行？比如，按注册资金、经营业绩、税收等指标划一条线，允许小企业在住宅里创业，“达标”后再进驻写字楼。为鼓励中小企业进写字楼，开发商能不能考虑启动分期付款等优惠政策？他认为，广州的写字楼过去在开发中承担了一些不合理的费用，成本偏高，政府应该调整政策，让其价格降下来。 “住宅禁商”不是正式文件？南方都市报2001-02-23去年月日通知一出，市场即理解为：今后住宅一律不得用作商业用途。于是，在各种反对、疑惑、愤懑、高兴中，写字楼率先受益。今年月中旬，工商部门透露，这一通知是过渡性政策，在正式文件出台之前暂时试行。对于“住宅不能商用”，规划部门人士说，这是误解。他说，工商部门的通知针对的是“三证”不全的违章建筑和批准为住宅用途的建筑，而经规划部门批准的商住综合楼内的“商业部分”不受影响。广州的楼房建设有其自身特点。据了解，相关部门考虑到本地气候潮湿、一楼不宜居住的特点，借鉴港澳经验，规定在建设功能单一的住宅楼外，还允许临街一线建设功能混合的综合商住楼，主楼是住宅，裙楼则用于商业、办公，同时对商业用途规定不得影响环境。国土、规划、工商等部门透露，他们在研究执行细则时，会针对不同的历史背景，按解放前、规划条例实施前和实施后三条界限分别处理，对北京路等历史性商业名街会尊重历史事实和客观事实。工商部门一位人士介绍，以前，为了支持个体、私营等非公有制经济的发展，他们在办理营业执照时，就对相关手续尽量简化。申请人只要能提供场地的合法证明即可，对经营场所的性质，并没有硬性规定为商业用途。按规划和工商部门的上述“利好”解释，批准为住宅用途的建筑还是不能商用，还是必须变更经营场所，尽管并没有规定变更场所的最后期限。一位在住宅中经商的人士说，其实这一精神早就有了，但从未见认真执行。现在又突发“通知”，我们从商人员很被动。要是发通知前吹吹风，讨论一下，论证一下，效果可能会更好，内容也可能更会为大家所接受。有人直言不讳地说，各部门有各自的出发点，打自己的算盘，根本未对各方利益进行整合。规划部门的目的是为了增加税收，因为商用房和住宅房的验收标准不同，征收的房产税前者要高于后者。因为住宅和写字楼的租金不同，工商部门认为，这是为了营造公平的竞争环境。照此类推，所有写字楼的租金不应该有差别，因为租价不同，各经营者的竞争起点也不一样。国土房管局则是为了解决空置写字楼太多的问题。发展商投资建写字楼，后来卖不出去，政府部门何必为他着急？如果某政府部门有责任，发展商追索、追诉就是了。纳税人维持运转的政府部门没责任去为一个私人企业的利润担忧。建设部负责人此前提出，对于住宅和非住宅的结构，年以来国家一直在做宏观调控，至年以后，房地产开发中住宅的比例基本上保持在以上。但个别地方，非住宅的比例仍相对较高，形成很大积压。因此，各地在安排商品房开发计划时，一定要做好当地市场的需求预测，据此控制非住宅的比例，以免造成新的积压。对各部门的辩争，年前不少人大代表在会议上说，现在政府部门出台各种规章制度，还是在从方便自己工作的角度出发，没有去考虑市场经济的一些基本原则甚至一些基本常识。通知披露并引起强烈反应后，各工商分局反映新政策在实际操作中有难度。广州市工商局经过反复研究，已拟定出条调整措施。通览一遍，就会发现措施对已经“住宅商用”的商户有大大松动。工商部门只对三种情况不予工商登记：、企业与个体工商业户拟设场所，如已被规划部门定性为违章建筑的一律不予工商登记；、如利用学校围墙搭建的，一律不予工商登记；、所有利用住宅及宅基地作为经营场所的，一律不得从事生产、加工及易燃易爆危险品以及其他关系人民生命财产安全的项目，不得经营饮食及娱乐场所项目。他们同时表态，这些调整只是一种参考指导，是一种过渡性政策，正式文件会本着规范、便于操作又有利于发展来制定。前述调整措施是在正式文件出台之前暂时试行，至于住宅最终是否可以用于商业用途，还要听取有关部门的意见。张道 “住宅禁商”富了写字楼南方都市报 2001-01-17这一则同时引起工商界和房地产界关注、后来被业界简称为“住宅禁商”的公文，就是去年月日广州市工商局发出的关于企业经营场所登记有关问题的通知。该通知明白写着：“凡没有产权证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证的违章建筑，以及产权证注明用途为住宅的以及宅基地房，一律不准发照。”换句话说也就是，正在申请营业执照的新企业和场地租用合同期已满申请工商年检的企业，都要严格按照此通知规定执行；租用合同期未满的企业，在正常经营的同时，也要到所属工商分局登记变更场地。这一通知在市民的理解当中，其实用一句简单的话就可予以概括：今后住宅一律不得用作商业用途。从此以后，凡申报工商年审的企业，如果办公地址为住宅用途的物业，将过不了工商年检那道“关卡”。乙级写字楼先得益广州房地产市场最先意识到这一通知会对商品房产生直接影响的，是乙级写字楼的发展商。乙级写字楼的发展商之所以会对这一通知格外敏感和乐观，是因为他们意识到有关部门的这一招，会显而易见增强乙级写字楼对中小企业的吸引力，并由此带动乙级写字楼的租售，并有可能使乙级写字楼从此告别市场冷板凳。房地产市场随之而来的市场反应，证明了这一乐观估计的正确性。从去年写字楼交易情况来看，中小企业占了相当的份额。但中小企业正处于发展阶段，资金一次性积压太多会让客户喘不过气来，会在价格及使用成本上考虑得更多，因此从付款方式上减轻买家的资金压力，从配套服务及物业管理上减少不必要的摆设，才是最现实的。湖景华厦、东环商厦、柏丽广场等乙级写字楼，抓住中小企业的需求，把潜力市场变成了现实可行的市场。这些楼盘虽然不在传统的三大写字楼热闹地段，但同样位于城市中心，同样具有交通便利的优势。对于企业来说，降低办公成本，就意味着效益的增加，因而乙级写字楼相对便宜的价格，无疑就成了最大的一个卖点。虽说甲级写字楼豪华气派、管理周到，从中央空调到小时闭路监控，一应俱全。但有时，优点恰恰会变成缺点，一是造价太高，二是使用不方便，要加班就得承担所有中央空调的费用，另外管理处的人还会因此诸多限制，这就在一定程度上削减了甲级写字楼的竞争力，使乙级写字楼有了向甲级写字楼叫板的可能。“住宅禁商”带动写字楼回暖前几年，为了扶持中小企业的发展，工商部门在办理营业执照时，在简化申请手续的同时，对于企业经营场所和办公场所的性质，并没有硬性规定为商业用途和办公用途，申请人只要能提供场地的合法证明就可获批，因此现在相当多私营企业的经营场所和办公场所都是住宅用途。因此，从八十年代以来，广州借鉴了香港的一些做法，在建设功能单一的住宅楼外，允许临街一线建设功能混合的综合商住楼，主楼是住宅，裙楼则用于商业、办公。虽然有关方面的规划审批中，对商住综合楼中商业与住宅面积的比例有明确规定，不能随意改变。但久而久之，这方面的规定在不少商家和发展商的眼中形同虚设，不少发展商更是打起了擦边球，住宅不好卖，就换个门脸，打打中小企业的主意，擅自改变建筑物用途，把住宅当作写字楼和商用物业来租售。中小企业也乐得个自在，纷纷瞄准了写字楼集中区周边的高档住宅楼，门脸不错，地段较好，一年下来又能省下一笔可观的物业管理费。于是，像天河北、环市东、体育东一带的高档住宅，在写字楼叫苦连天的同时，却在滋滋润润地过着小日子。关于企业经营场所登记有关问题的通知的实施，成了一条分水岭：随着“住宅禁商”的推行，在住宅楼里办公或从事商业活动的企业不得不一一搬出。这对于写字楼尤其是乙级写字楼销售来说，是个绝对利好。甲级写字楼租赁活跃对于“住宅禁商”推行，国土房管部门有人明白地指出，此举目的之一就是为了解决空置写字楼的问题。事实摆在眼前，就在不久前，不少写字楼的空置率少说也在左右。虽然广州市国土房管局为了消化空置写字楼，采取了控制源头的做法大幅减少批准写字楼预售面积，但写字楼销售的坚冰仍然难以逾越，写字楼市场的低迷也没有因此得到缓解。“住宅禁商”实施后，天河北、环市东及体育东一带甲级写字楼有了明显的回暖迹象。但透过这种表象，有业界资深人士一针见血地指出，目前广州甲级写字楼的销售仍处于停顿状态，活跃在市场上的大部分是租赁客户。这种说法不无道理。广州目前的写字楼多是香港甲级写字楼的“克隆”产品，虽说较高的综合质素为使用者提供了舒适、豪华的办公环境，但同时也引发了连带问题，一是售价高，二是管理费昂贵，还有就是使用不方便（没有加班自由尤其令人恼火）。这些都大大限制了甲级写字楼的消费市场。于是为了争夺市场，广州各大写字楼纷纷放低姿态。姿态调整准确点说应该是从降低租金开始的。目前甲级写字楼的租金较之以前有了较大幅度的回升，但仍较年、年下降了。二手租赁市场的行情实际就是一手楼市场的风向标，二手跳楼，一手跟着缩水。正是买家的趁低吸纳，造成了近段时间甲级写字楼销售势头的上扬。不管怎么样，最近的统计数据还是令人振奋的，广州市去年批准预售的写字楼面积不足万平方米，但成交量与前年相比上升了，成交面积比批准预售面积多出平方米。通过政府部门宏观调控的见效及发展商自身的一些举措，相信甲级写字楼销售也能如乙级写字楼销售一般，早些迎来春天的到来。本报记者黄花 “住宅禁商”话题一串串洪强华2001-02-23南方都市报去年月日出台的关于企业经营场所登记有关问题的通知颁发后，在羊城各界引起巨大反响。毫无疑问，政府部门已经下定决心，开始把“住宅商用”这由来已久的问题放在了解决的议事日程。但由于新政策在实际操作中存在一定的难度，而且存在着“一刀切”和简单化方面的缺陷，通过对反馈信息的消化，工商局已经拟定内部掌握执行的条调整措施，对已经“住宅商用”业户大大地放宽了条件，终于使不少人松了一口气。但是，月日的“通知”，显然给打“住宅商用”牌的不少中小企业、发展商、投资者敲了一次警钟，“过渡期”毕竟有限，目前应该是未雨绸缪的时候了。作为已经住宅商用的中小企业公司，入驻住宅生活区后的“扰民”问题，历来是大多数住户盼望解决的重要话题，作为以“降低运营成本”为目的的这些公司，如何自觉地处理同其它住户的邻里关系，不损害他们的利益，已经到了非正视不可的地步。此外，住宅小区毕竟非久留之地，如何提高公司运营效益、树立品牌形象，尽早跨入写字楼办公，也是当务之急。否则，难免会有措手不及被扫地出门或关门大吉的一天。作为政府部门，如何为中小企业的运营创造宽松的环境，使他们合理地降低运营成本，给这些藏在居住区里的中小公司雪中送炭，而不是雪上加霜，这可不是一个“住宅禁商”的一“禁”了得。因此，如果相关政府职能部门能够联合出台一些综合配套政策，增强服务意识，显然比各自为政的“一刀切”式的“禁止”政策收效好得多。作为发展商，如何抓住“住宅禁商”的商机，开发出“又平又靓”的写字楼，吸引中小公司从住宅楼里走出来，对于抢占写字楼市场大有裨益。毕竟只有让这些公司主动“出来”，写字楼市场才会有生机和后劲。二是，作为曾经打过或正在打“住宅商用”牌的发展商，无论是尝了甜头或苦头，或先甜后苦亦罢，都不能否认，自身对楼市的风险必须有更多的心理准备和适应能力，政策性的东西可能一下子会令人找不着北。有笑的就有哭的，那种“亦商亦住”的“假商住楼”立刻熄火，没了脾气，而那些待字闺中老姑娘般的写字楼一下子炙手可热。因此，研究房地产这个市场，细化这个市场，大胆而又谨慎地开发出适应市场需求的好产品，是考验发展商真功夫的关键所在。有房地产专家预言：住宅禁商已是大势所趋，随着大批中小公司撤离住宅，连动字楼市场的趋旺，住宅大单位面积将会失宠，最近流行小户型单位即是最好的说明。但凡事都有物极必反的道理，楼市就是在这反反复复中造着商机，聪明人总会有机会。“住宅禁商”为哪般？2001-01-17南方都市报规划部门：增加税收为何实行此规定？规划部门有人称，是为了增加税收，因为商用房和住宅房的验收标准不同，征收的房产税前者要高于后者。为了一时增加税收甚至只是为了方便征税，就可以损害企业的利益，结果是伤了下蛋的母鸡，税收未必能多收。房管部门：解决写字楼空置国土房管部门有人称，是为了解决过剩空置写字楼的问题。写字楼过剩到底是谁的错？如果写字楼当初是发展商决定建筑的，只能责怪自己没眼光；如果是政府部门规划的，那政府部门也要负很大责任。但这些都与好好呆在住宅里办公的企业没半点关系。工商部门：公平竞争工商部门有人称，是为了营造公平的竞争环境。但令人不明白的是，为什么有些公司在租金贵一点的写字楼办公，有些公司在便宜一点的住宅楼办公就不公平了？市场公平的第一要义难道不是：企业有选择的自由，包括选择低成本和高效率的途径的自由吗？人大代表：没从市场经济则出发年前参加人大的会议，不少代表提批评意见：现在政府部门出台规章制度，还是从方便自己工作的角度出发，而没有从市场经济的原则出发。这便是例证之一。魏清泉：不宜一概而论中山大学魏清泉教授认为，这项政策最好细分，不宜一概而论。城市土地功能分开，避免彼此干扰的原则在国际规划界奉行了多年，但互联网时代，在家办公的一族涌现，这一“金科玉律”已有所松动。随着新经济的发展，住宅多功能化可能是趋势。最好将住宅里的商业办公活动作区分，可能对公众造成妨碍、影响环境的零售、饮食、加工等，坚决让其搬出；但从事信息处理等不影响环境的，可以留下。谢天祯：体谅小企业难处发展研究中心研究处处长谢天祯说，要体谅创业阶段小企业的困难，写字楼高昂的租金对它们确有压力，此项政策能不能根据企业发展分阶段执行？比如，按注册资金、经营业绩、税收等指标划一条线，允许小企业在住宅里创业，“达标”后再进驻写字楼。 “住宅禁商”引发商机南方都市报 2001-02-23【写字楼：春暖花开】去年月日，广州市工商局出台了关于企业经营场所登记有关问题的通知，从而引出了“住宅禁商”的话题，不少曾经屈居在住宅小区内的中小公司，开始思考寻找合适的写字楼，目光敏锐的投资者纷纷把注意力集中到写字楼，寻找新的商机。广州好世界物业管理公司总经理王友华认为：“住宅禁商”政策出台后，在社会上引起强烈反响的，许多人认为整个写字楼市场会立马升温。但从市场反应看，甲级写字楼如好世界广场、电子大厦等，基本保持平静，未见什么影响，分析原因，不外是住宅里的中小公司即使被赶出来，也跑不进甲级写字楼里去，这完全是实力使然。因此，中小公司从住宅小区里撤出后首选目标会是商住楼和中低档写字楼，这块市场升温是必然的趋势。广州世贸中心的小业主香港人杨先生回忆说：他在世贸中心的一间写字楼单位是从别人手里买下的二手物业，他觉得以当年成交价约一半的价格买下这个物业非常合算。因为、年的时候，当时的花园酒店、白云宾馆、世贸中心的写字楼市场十分火爆，其中世贸中心的写字楼每平方米的租金已经高达港币多元，还不包括管理费，此后逐渐回落，甚至达到近年每平方米跌破元，他认为写字楼租金已经跌至谷底，租价反弹是必然的，随着中国经济快速复苏增长、及“入世”的成功，写字楼的需求量会不断扩大，从长线投资看，写字楼的回报率一定是相当可观的。世贸中心管理公司总经理罗小纲也证实，这里的出租率一直保持在左右，市场前景非常好。据了解，像好世界广场、电子大厦这些甲级写字楼，其出租率都达到了上下，这主要归功于从去年开始的“网络热”，不少行业的公司对通讯的硬件要求很高，要求配套充足的线路、光纤电缆传输、数字数据网络、接驳有线电视、卫星电视接收系统等综合布线网络，即“智能化”的要求较高。此外，天河北的甲级写字楼出租率也达到了近年来少有的水平。因此，有行家分析，目前广州不少中高档写字楼，由于价格较高，但硬件配套还有待提升，小公司没实力问鼎，大公司又看不上，所以“高不成、低不就”，市场竞争比较激烈。而直接面向中小公司设施全、功能好、价格平的新型写字楼还有较大的缺口，有效供给不足。【商住楼：活色生香】最近去国土房管局咨询的发展商不少，他们询问能不能在预售契约上将“住宅”改成“商住”二字，因为只要“商住”标签一贴，楼盘立刻就不愁卖了。天河北一幢单体高层楼，下面裙楼作写字楼、市场，裙楼之上是住宅，买家中有五分之三是打算用来作办公用途的，去年月日广州市工商局“住宅禁商”的通知发布前，办好注册经营地址变更和年检的，现在皆大欢喜，而没有办的，现在愁眉苦脸，新的准买家也打起了退堂鼓。广州木匠世家装饰工程公司负责人强先生最近就从珠江新城一高层住宅中退出，在天河北花巨资租用了多平方米的写字楼，而且合同一签就是年，对后市非常有信心。据市场人士分析，当初不少发展商在项目中申报上因为地价税费方面的原因，并没有将整幢楼申报为商住楼，小部分是商住（如裙楼），大部分是住宅，尽可能在设计上考虑商住的成份，在卖点上也是“亦商亦住”，即住宅中的“写字楼”，如今，住宅禁商，使这些楼盘一下子对商住的买家失去了吸引力，因而给销售带来了很大的困难。此外，那些在市区交通位置较好的中心区域的楼盘，那些面积动辄在一、二百平方米的大单位，也一下子乏人问津，价格会有所下调，原因也是原先定位的买家、租家大多是中小公司作办公用途的。因此，有人说广州中心区域的小户型单位将更加盛行，工商局的“住宅禁商”政策一出台，真是让人有哭有笑，发展商、投资者，谁会想到？“住宅禁商”引发商务公寓热2001-04-09“住宅禁商”政策的出台，对淘金路和天河这两大住宅改做写字楼较集中的区域影响较大，部分改作写字楼用途的二手住宅楼价如今已有一定的跌幅。而城内其他一些原打算定位为可投资出租做写字楼的楼盘则开始调整销售策略。 【部分二手住宅住宅租价走低】像天河北作为广州中央商务区，目前分布在该区域住宅楼中办公的企业多达五六千家，部分用家将会在两年后撤离住宅租赁市场，必定给天河北住宅造成一定的打击。统计资料表明：入市天河北的买家中有相当比例是投资者，他们看中的是这个板块的商业潜力，如今新政策出台，住宅功能趋向单一化，出租物业目标客户群只能是用于居住，出租难度相应加大。目前，该区域用于办公的住宅租金，降幅达10%左右。整体住宅价格水平将不可避免受到影响。 【老城区部分物业转营】过去，老城区一些交通便利的住宅楼盘在推销时也打商用自住两种招牌，如今却不得不面临商用市场承接力丧失的窘境而开始转营。像荔湾区一个单体楼盘由于靠近专业批发市场，以往一直以100平方米左右的大户型作写字楼，如今受政策限制，唯有将大户型分割成两个小单元作纯住宅出售。 【商务公寓SOHO屋将热】在此市场大环境下，商务公寓趁市场空档开始冒头。目前市面上推出的公寓大多属于商业用地性质，但为照顾使用者的实际需要，往往不少单位都会配置独立洗手间及不用明火的配餐间，以及独立空调系统、24小时全天候物业管理和酒店服务。这种商务公寓恰好符合许多广告公司、设计公司的办公模式加班不受限制、关门可休息，甚至可作为临时居住场所。这类物业将填补介于住宅与写字楼功能之间的空白，对房地产市场是一个很好的补充。近期，在天河北、环市路等地都有商务公寓在抢占市场份额。此外，在家办公的SOHO概念盘则又重新露面。像金桂园新一期楼盘推出SOHO概念的中等户型，在网络以及生活配套上可满足新人类在家工作的自住要求。业内人士预计，今年下半年和明年将会出现“商务公寓热”，而SOHO屋则因应部分买家的需要也将有一定的市场空间。 “住宅禁商”迎来中低档写字楼热潮南方都市报 2001-02-23去年月日，广州市有关部门发出关于企业经营场所登记有关问题的通知，有人称该通知为“住宅禁商”政策。对广州的写字楼市场来说，“住宅禁商”，无疑又是一次绝佳的发展机会。据说，东山、越秀、天河等繁华地段的高层住宅约有用作商务办公，个别楼盘更高达，若