利群商业街市场分析.doc

1.1 商业物业市场分析1.1.1 商业物业市场分布特征利群广场商业步行街，地处莱西市新城区，是新城区的主要商业区。莱西市目前分为：新城区和老城区。新城区以利群集团为主导，向全方面发展。利群广场商业步行街向一个综合性的休闲、购物、娱乐场所发展。老城区商贸中心新城区商贸中心莱西商业物业从经营业态上可分为百货大楼，专业市场（商业街），综合商业街三种商业类型。经营业态从大型专业批发市场到百货大楼综合购物。市级商业中心区的各类商业业态主要代表为：-百货大楼 ：利群超市、利客来、月宫超市、粮贸超市-专业市场 ：农贸市场、文化市场、富兴商城、新兴商城、乐好服饰等-专业街 ：长岛路由北向南：东面以：餐饮、厨卫为主；西面以：灯具、装饰材料、厨卫为主。靠近威海路：商贸服饰、青岛路-商业街 ：商业街莱西近来商业中心仍以老城区为主，集中了利客来，月宫超市，乐好服饰大厦，外贸大厦等，以及商业街，威海路，长岛路中南部，同时莱西汽车站也在老城区，成行成市的专业街/专业市场也较为集中。随着市政府的北移，新城区的商业开始发展，主要出现了利群这样的大型超市，以及在建的集购物、休闲、娱乐为一体的步行街，从长远来看，新城区的发展将会超过老城区。1.1.2 现有商业物业类型分析本部分将分别按照目前莱西商业市场上的四种商业类型来分析商业物业的市场情况。1）百货大厦百货大厦的代表主要有利群超市、月宫超市和利客来，其中利客来与月宫超市地处市中心位置，客流量较大。利群超市定位于中档，开业至今经营状况欠佳；月宫超市和利客来则定位于中档偏低档次，吸引中低档消费者，经营状况良好。表2-1代表性百货大厦经营概况企业背景莱西市月宫食品商场有限责任公司青岛利客来商贸股份有限公司青岛利群集团开业时间2003.022002.082004营业面积（M2）10000（建面）1200020000(建面)经营楼层共4层，1到4楼共4层，1到4楼共2层，1到2楼经营档次中低档中低档中高档消费群体吸引全市中高收入及工薪阶层吸引全市中高收入及工薪阶层吸引中高收入及工薪阶层经营状况一般一般欠佳周边商业发展威海路、商业街形成老城区商业中心位处新城区商业中心表2-2利群超市楼层功能楼层经营面积（M2）楼层功能经营种类210000超市小食品、烟酒糖茶、蔬菜水果、生鲜加工、日用百货110000器材、珠宝、服装化妆珠宝、钟表眼镜、皮具、运动休闲服装、男装、女装、针织、羊绒羊毛、床上用品表2-3利客来楼层功能楼层经营面积（M2）楼层功能经营种类43000服装女装、童装、羽绒服33000品牌服装男装、女装、童装、针纺织品、床上用品、鞋帽皮具23000综合超市生鲜食品、烟酒糖茶、生活用品、设有餐饮、风味小吃、冷饮13000器材、珠宝家用电器、交通通讯器材、金银珠宝、工艺品、化妆品、文化体育办公用品、儿童玩具表2-4月宫超市楼层功能楼层经营面积（m2）楼层功能经营种类42500休闲、娱乐小吃城、儿童玩具、影碟32500品牌服装服装22500超市以食品为主12500超市、首饰综合超市虽然目前利客来与月宫超市吸纳老城区及商业街人流，仍有一定的竞争力，但随着新城区的发展，其竞争力会被新城区相同或更高档次的商业所削弱。2）综合商业街莱西有较具规模的综合商业街，发展模式主要是依托百货商厦的客流逐步发展而成，业态上与百货商厦形成互补关系。表2-5商业街路商铺抽样调查情况地理位置店名营业面积(M2)租金水平月均租金（元/M2）北段均价408000/年16.6南段均价4011万/年23中间均价4016万/年33东段均价303万/年83西段均价4035万/年73蓬莱路一元店(双层)2415万/年52平均租金46.7特点是周末时间人气甚旺，商业街以经营服装类商品为主。蓬莱路和商业街主要吸引老城区消费者为主，商业街16.6-83元/M2.月的租金水平。3）专业市场/专业街目前莱西市形成具有一定规模的专业市场有7个，商业街如下图所示。农副产品交易市场温州商贸城水沟头农贸市场梅花山钢材市场胶东汽车城豪帝商城专业市场或专业街相对较集中在老城区，有统一管理，商业环境一般。以下是部分专业街经营情况调查情况。表2-7部分专业市场经营情况昌隆市场始建于1993年5月，1994年正式投入使用，市场占地2.47公顷，建筑面积3.5万平方米，大小门店580个，市场露天摊位650个（含外环路小摊位45个），摊位出租率达70%，年成交额9800万元（含门店）。主要经营服装、针织、小百货、鞋类、皮货、布匹、床上用品等农副产品交易市场位于城区黄海西路两侧，长途汽车站以北，温州商贸城路南。建于2000年8月，总投资4000万元，占地13.3公顷，设计总经营面积10万平方米，总摊位5000个，市场内建有门店房473间，利用率达70%，日上市3000人次，日交易额5万元，为莱西城区最大的农副产品交易市场和冬季山会主会场温州商贸城位于黄海西路7号，由青岛温州商贸城建设开发有限公司独资创建，是我国大型服装批发市场之一。2003年6月16日奠基，2004年5月1日开业。占地5.4公顷，建筑面积6万余平方米，另设有2万平方米大型客、货运物流中心，6000平方米办公楼。市场投资总额7000多万元，商铺800余间，主要经营服装、鞋帽、小商品、床上用品、箱包皮具等。市场内设有背景音乐广播系统、现代程控交换机系统、大型配电室、纯净水厂、餐厅、银行、医疗门诊、超市、网吧、顾客休息座椅、儿童游乐玩具等。水沟头农贸市场由水集二村兴建，位于洙河南岸，龙口路北烟台路东，交通便利。市场占地面积约10公顷，1997年开业，先后投资3500多万元，硬化路面4.8万平方米，建设面积5000平方米的钢梁大棚8个，经营房300多间。2000年，又投资1600万元，建设集商贸、办公于一体的四层楼房2栋，供外地客户使用的公寓楼1栋。截至2004年底，市场有固定摊位1300个，流动摊位800个，日成交额150万元，年成交额约5亿元，经营范围包括禽蛋、五金建材、日用百货、家具等，是一个规模较大、门类齐全、功能设施完善的综合型批发市场。豪帝商城位于威海东路北侧，南临月湖公园。由水集一村豪帝房地产公司投资3000万元开发，昊海建筑工程有限公司承建。商城占地2.67公顷，建筑面积3万平方米，有322个商业网点，为四门式建筑。商城内规划有塑料制品、文化古籍书画、陶瓷装璜、餐饮娱乐4条街。梅花山钢材市场由封家泊村投资2000万元兴建，位于省道804线北、锐宗路南，东距烟青一级公路3公里，北临潍莱高速公路，交通便利。市场占地面积4.67公顷，基建面积1.2万平方米，可容纳业户40户，与20多家经营业户达成合作意向。项目营业后，年可销售建筑钢材5万吨，不锈钢2000吨，各种管材、板材、彩涂板等6万吨，实现销售收入3亿元，上交税金360万元，可安排300多人就业。胶东汽车交易市场位于潍莱高速公路莱西出口，同三高速公路及省道804线与青岛路交汇处，占地7公顷。1999年9月始建，2000年9月开业。市场设有汽车专卖店、1800平方米的展销大厅、2000平方米的各种车型中转库、4万平方米的停车场和2万平方米的汽车维修检测站，是胶东最大的汽车交易市场。4）现有商业物业类型分析小结位于老城区的商业中心占据主导地位，经营业态组合多样；新城区的商业中心以利群集团为主，正在稳步发展。利群广场商业步行街正在建设中。设计建设，包含休闲、娱乐、购物。是一条综合的商业街。必奖带动新城区的商业发展和经理。1.1.3 商业物业开发现状目前莱西商业物业开发项目较少，除住宅楼底层网站外，主要的项目有：莱西影视中心和利群广场商业步行街。如下图所示。莱西影视中心利群广场商业步行街1）月宫超市月宫超市地处月湖广场之上，南倚美丽的月湖公园是人民商城的重点工程。月宫食品商场成立于1992年9月3日，于1998年5月3日进行了股份制改造，创立了莱西市月宫食品商场有限责任公司。公司地址位于莱西市月湖广场（威海东路90号），集“购物、餐饮、休闲、娱乐”于一体，素有“购物圣地、名吃之都；人间天堂、月宫超市”之称。表2-13月宫超市物业基本概况月宫超市商业规模1万个平方建筑及规划特点购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型现代化商场2）利客来购物中心利客来莱西购物中心位于莱西市商业黄金地段烟台路62号，2002年8月2日开业，总建面积建筑面积17000平方米，经营品种五万余种，商场内设中央空调、现代化自动平梯一应俱全。一层经营家电、金店、钟表眼镜、化妆品、文体、办公用品、儿童玩具、工艺品等；二楼为大型综合性超市，主营：生鲜食品、烟酒糖茶、百货日常用品、快餐服务；三楼经营服装、鞋 帽、皮件箱包、床上用品、针纺织品，另设淘气堡儿童乐园等：负一层为大型停车场。表2-14利客来购物中心商业规模总建筑面积17000M2建筑设计4层，每层设独立间隔商铺，地下设仓库。楼 层功 能1楼家用电器、交通通讯器材、金银珠宝、工艺品、化妆品、文化体育办公用品、儿童玩具等。2楼二楼为大型综合性超市，生鲜食品、烟酒糖茶、生活用品、设有餐饮、风味小吃、冷饮等。3楼男装、女装、童装、针纺织品、床上用品、鞋帽皮具等交铺时间2002年8月开始营业3）利群购物中心利群莱西购物广场坐落于莱西市上海路与烟台路交界处，是利群集团的第二十二座万米商厦，总建筑面积近20000平方米，是一座集休闲、购物、娱乐为一体的综合性商厦。 商场一层主要经营化妆珠宝、钟表眼镜、皮具、运动休闲服装、男装、女装、针织、羊绒羊毛、床上用品等二层为综合性超市。主要经营各种小食品、烟酒糖茶、蔬菜水果、生鲜加工、日用百货等。表2-15利群购物中心物业楼层功能经营种类铺位租售情况1F名品商场化妆珠宝、钟表眼镜、皮具等100%2F超市综合超市-上海花园商品房颐和花园二期万福家园怡景圆主体功能民住房+临街商铺民住房+临街商铺沿街商铺沿街商铺铺位设计1-2层独立沿街铺位1层独立套型1-2层独立沿街铺位1-2层独立沿街铺位铺位租价（元/ M2）1.2万/年(100 M2)5000元/年（20 M2）售3180元/ M2售3800元/ M2（50 M2）-17部新市区，以利群购物中心和新华大厦为代表，物业形式多为商品房和中型商厦，商业环境比较成熟，销售情况较好。1.1.4 商业物业发展趋势通过对莱西现有商业物业的现状及在建情况的分析，可以发现，目前莱西商业物业的发展形式主要是新建、扩建项目，如莱西利群、利客来、月宫连锁超市及一些新建、扩建的专业市场等。多种形式的发展变