2014年土地估价师基础与法规模拟题2.doc

2014年土地估价师土地管理基础模拟试题(2)一、单项选择题(30题，题号130，共15分。每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题0.5分，选错不得分，不倒扣分)1.因为土地具有()优势，决定了土地使用者为取得土地使用权或所有权而愿意支付的基本地价数额。A.价值B.使用价值C.区位D.成本2.道路功能与宽度属于城镇土地定级的()因素。A.繁华度B.城镇基础设施C.交通通达度D.城镇规划3.某评估公司承接某国有煤矿企业改制的评估业务，需评估一风井用地的价格。经实地调查，该风井所处区域有供水管网，但风井未接入供水;风井用电由企业投资自宗地外5km处的变电所接人,并由企业投资修建一条2km长的道路与区域干道相连，无其他设施。据此，在进行土地价格定义时，土地开发程度应设定为()。A.宗地红线外“一通”(通供水)及宗地内场地平整B.宗地红线外“二通”(通电、通路)及宗地内场地平整C.宗地红线外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整D.宗地红线内外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整4.对有关因素因子指标进行标准化处理，并结合相应权重()，以初步划定城镇等别。A.开展城镇土地分等准备工作B.计算分等对象的综合分值C.资料整理及定量化D.验证、调整分等初步结果5.某级功能的功能分可按商业服务职能种类、商业服务专业化程度、规模等计算，多采用()中心功能扣除法。A.高级B.次级C.中级D.低级6.甲企业因改制的需要，委托某评估公司对其一宗土地使用权进行了评估，土地用途为工业，评估结果200万元。时隔3个月，在完成改制后，为了与乙公司洽谈土地作价人股问题，甲再次要求评估公司对该宗地地价进行评估，并表明对估价结果的期望值为250万元。以下分析内容正确的是()(以企业改制评估时的估价期日为基期，已知该区域工业用地价格在3个月内的变化幅度为+1.0%)。A.估价报告仍在有效期内，评估公司可直接修改估价目的，不需重新评估价格B.评估目的不同，估价结果有一定差异，因此评估公司可以接受甲企业的期望值要求C.估价对象未变，估价时间相差较近，价格水平变化不大，企业可以直接使用原估价报告D.如果接受委托，评估公司应该脱离原估价结果重新评估7.在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为-3.0%4.0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。对于修正系数的确定，下列做法不恰当的是()。A.两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致B.根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-4.0%8.0%C.不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体隋况确定D.同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3.0%4.0%8.不考虑交通等基础设施的影响时，衡量基础设施完善度是从三方面进行的，其中不包括()。A.设施类型是否齐备B.设施水平C.使用的保证率D.人均使用率9.计算土地经济系数不包括()。A.计算“产量一成本”指数B.确定指定作物的最高产量一成本指数C.计算样点指定作物土地经济系数D.计算等值区土地经济系数10.定级因素凶子指标的量化方法为采用最大最小值或均值度法的是()因素。A.面状B.线状C.点状D.有交叉影响的11.土地利用总体规划的本质特征是()。A.综合性和战略性B.综合性和控制性C.控制性和权威性D.战略性和长期性12.住宅用地影响因素不包括()。A.城市规划限制B.住宅区的位置C.基础设施完善度D.公用设施完善度13.专项规划在土地利用规划体系中具有()。A.控制性B.专业性C.独立性D.灵活性14.城镇土地分等结果要符合城镇本身的()，充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经济水平发展保持相对一致。A.经济特征B.环境特征C.经济效益D.利用效益15.土地定级必须充分考虑()对土地的影响，因地制宜地确定土地定级项目和标准，提高土地质量评定的针对性。A.区域差异B.地域差异C.区域经济水平发展D.地域经济水平发展16.在确定土地等级的初步方案时，以()为主。A.定量计算B.定性分析C.定量分析D.定量与定性相结合17.根据评估目的不同，宗地地价的分类不包括()。A.基准地价B.标定地价C.出让底价D.交易地价18.现有一临街宗地A，深度为25ft，宽度为10ft，路线价为2000元/英尺，设标准深度为100英尺，试运用“四三二一”原则，计算得其价格为()元。A.8000B.14000C.65400D.4000019.在进行城镇土地分等时，拟采用极值标准化的方法进行因子分值计算。在分析城镇人口规模时，该指标最高值和最低值分别为58万人和30万人，参评的甲城镇对应指标为43万人;在分析区域农业人口人均耕地时，该指标最高值和最低值分别为3.6亩/人和1.2亩/人，参评的乙城镇对应指标为2.3亩/人，则甲、乙城镇计算的因子分值分别为()。A.53.6、54.2B.46.4、54.2C.56.6、45.8D.46.4、45.820.房地产估价原则中，不包括()原则。A.合法B.公平C.分配D.替代21.估价的基本事项不包括()。A.估价目的B.估价对象C.估价时点D.估价原则22.在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和()四者的内在联系。A.估价原则B.估价方法C.不动产自身状况D.不动产市场状况23.不动产估价最初的目的就是为()服务，以保证税赋的公平性。A.国家B.社会C.纳税人D.税收24.土地出让转让过程中的地价评估，不包括()评估。A.基准地价B.标定地价C.保险地价D.出让底价25.下列情形中不需要对不动产资产进行估价的是()。A.企业兼并B.企业解体C.投资D.参股26.为了调解纠纷，确定估价对象的合理价值而进行的评估称为()。A.遗产评估B.家产分割评估C.纠纷、司法鉴定等评估D.不动产征用、征收、拆迁等补偿评估27.下列关于基准地价评估技术途径的表述，最准确的是()。A.在市场欠发达地区，以土地定级为基础，用市场交易价格等资料评估B.在市场发达地区，以土地定级为基础，以土地收益为依据评估C.在市场发达地区，在土地定级或均质地域划分基础上，用市场交易价格等资料评估D.在市场发达地区，以影响地价的土地条件和按因素划分的均质地域为基础，以土地收益为依据评估28.对不动产市场研究而言是不可缺少的基础知识是()。A.经济数学B.线性代数C.数理统计D.多元微分方法29.由因素中的不同水平造成观察值之间存在差异的，称为()误差。A.组内B.随机C.组间D.系统30.根据某城市的基准地价图，市中心区商业、居住用地的土地级别分别为一级和三级，而城市边缘某新兴区域的商业、居住用地土地级别却为二级、四级，从基准地价评估的原理分析，对这种现象的正确评价为()。A.不符合土地使用价值相同、城市不同区域不同行业用地基准地价分布规律应一致的原理B.体现了依据土地利用边际效益原则，城市不同区域不同行业用地基准地价呈现不同空间分布规律的原理C.体现了依据土地报酬递减原则，城市不同区域不同行业用地基准地价的变化规律D.不符合影响土地质量因素一致、不同行业用地基准地价分布范围应一致的原理二、多项选择题(20题，题号3150，共30分。每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有2个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题1.5分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0.35分)31.影响土地价格的区域因素有()。A.繁华程度B.物价变动C.交通条件D.环境质量E.城市规划限制32.以下关于土地估价假设条件的说法中，属于假设条件应说明的范围包括()。A.估价对象土地使用年期为无限年期，估价时设定为40年B.估价对象土地现状用途为发电厂，估价时设定为工业C.估价对象现状容积率为0.8，估价时设定为1.2D.估价对象现状为国有划拨土地使用权，估价时设定为国有出让土地使用权E.估价对象不在基准地价覆盖范围，估价时参照了城市末级地基准地价33.城镇土地分等中的区域土地供应潜力因素包括()。A.区域生产总值B.区域人口密度C.区域农业人口人均耕地D.区域农业产业产出效果E.科技水平34.城镇土地分等的城镇用地投入产出水平因素包括()。A.城镇对外辐射能力B.城镇商业活动强度C.城镇固定资产投资强度D.城镇非农产业产出强度E.城镇劳动力投入强度35.中心地体系的基本模型所体现的是()原则。A.区位B.市场C.交通D.行政E.经济36.基础资料汇编内容应涉及分等对象所在区域的()条件、因素因子评价指标的原始数据和标准化处理的数据、市场资料数据、有关文件和技术处理说明。A.自然B.社会C.人文D.经济E.政治37.对于以具体数据方式为指标的因子分值计算，可以通过位序标准化或极值标准化方式来实现，如()等因素对应因子分值计算。A.城镇集聚规模B.城镇区位C.城镇基础设施D.区域综合服务能力E.城镇人均生活水平38.在城镇土地定级过程中，对土地级别进行初步划分时可采用的方法有()。A.多元统计聚类-判别法B.剖面图法C.动态网格法D.数轴法E.主导因素判定法39.综合计算土地利用系数的步骤有()。A.根据指定作物的单产量，计算标准粮实际产量B.计算样点的综合土地利用系数C.编制土地利用系数等值区D.计算各等值区的土地利用系数E.修订指定作物土地利用系数等值区40.所收集的资料()直接影响基准地价评估结果。A.真实性B.全面性C.准确性D.广泛性E.时效性41.评估国有土地使用权出让价格时，应遵循()等要求。A.土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准B.用成本逼近法评估时，土地取得成本应包括土地使用权出让金C.采用两种以上的方法进行评估D.估价时点一般为估价作业日期以后某一时点E.搜集市场资料时，应注重所选实例的可替代性42.标定地价的主要作用有()。A.确定土地出让价格的依据B.国家行使优先购买权的依据C.核定地产增值，征收土地增值税和管理地产市场的标准D.企业清产核资和股份制企业中土地资产评估、作价人股的标准E.明确土地所有权的依据43.标定地价是划拨土地使用权()时补交土地使用权出让金的标准。A.出卖B.转让C.承典D.出租E.抵押44.影响价格的建筑物的自身因素有()。A.面积、结构、材料B.临街状况C.建筑物的年代D.设计、设备和施工质量E.朝向、楼层、建筑物外观45.基准地价评估中，下列对样点数据进行检验的主要内容和技术处理方法中，正确的有()。A.为了消除样点资料处理时因可变参数的选择而造成的地价水平系统误差要对样点资料归类B.样本总体分布类型检验，在基准地价评估中常用的方法是X2检验C.剔除异常数据，就其中常用的t检验法，对于给定的显著水平和自由度，若统计量，则样点数据为异常值，反之为正常值D.不管采用何种方法，剔除样本总体中的异常数据均需要在样本总体分布类型检验基础上进行E.资料处理方法检验，一般也称为同一性检验，其主要方法为多总体秩和检验法46.不动产的需求主体是人，()等对不动产价格有着很大的影响。A.人口密度B.人口数量C.人口素质D.家庭规模E.人口分布47.根据农用地估价规程的规定，农用地基准地价评估可以采用的技术路线包括()。A.级差收益测算法B.样点地价平均法C.定级指数模型法D.标准田法E.样地法48.下列有可能影响不动产价格升降的有()。A.经济发展B.城市化进程C.城市规划D.国家或行业领导人的升迁变故E.不动产价格政策49.德尔菲法一般用于()的预测。A.长期预测B.短期预测C.宏观预测D.对新产品的投产E.微观预测50.某城市拟开展路线价评估工作，作为土地估价师，你认为以下意见中()是合理的。A.可以在同一条街道的两边设定不同的路线价B.可以在同一条街道分段设定路线价C.同一条街道只能设定一个路线价D.两条街道不能划分为同一个路线价区段E.同一条街道划分路线价区段时一般从十字路口或丁字路口的中心处划分三、情景分析题(2题，内含l0小题，题号5160，共l0分。每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有1个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题1分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0.25分)(一)某企业拥有A宗地的划拔土地使用权，并于2009年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/。A宗地土地面积为30000，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下：(1)B宗地：占地45亩，于2005年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到“七通一平”的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从2005年9月1日到2009年9月1日期间，征地费用和达到“七通一平”的土地开发费用分别上涨了20%和30%。(2)C宗地：占地25000，于2005年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到“三通一平”的开发程度。按照2009年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。(3)D宗地：占地3.5h，于2009年9月以国家作价入股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元/。表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。根据当地2009年9月的土地市场情况，从征地到完成“七通一平”的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入;设定土地开发资金的贷款季利率为l.5%，需按季度按复利计算利息;土地开发的投资回报率为l0%;土地增值收益率为20%;土地还原率取6%。相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因于发程度不同而有差异：达到“七通一平，时地价比“五通一平”高100元/，达到“五通一平时地价比“三通一平”高60元/。根据以上资料，回答5155小题的问题。51.以宗地B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2009年9月1日的单位地价为()元/。A.383.86B.370.57C.388.58D.392.6552.市场比较法中交易案例修正的主要因素有()。A.交易情况B.个别因素C.期日和年期D.区域因素53.宗地A于2009年9月1日的市场年租金为()元/。A.28.56B.26.45C.24.35D.30.2554.宗地A于2009年9月1日的承租土地使用总价格为()万元。A.463.54B.456.06C.488.50D.423.8655.应用市场比较法估价时，应具备的条件有()。A.交易类型全面B.丰富的交易案例C.待估土地与交易案例有相关性和替代性.D.发达的不动产市场(二)某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年10月31日。评估对象位于华南K城市的S湖边，面积为500，是委托方于2000年10月通过拍卖方式购得的土地，使用期限为50年。目前该地块内有一座900砌体结构的写字楼，建于2002年lO月。写字楼现用于出租，每月租金收入3万元。市场调查显示，该类房屋耐用年限为55年，残值率为2%，当时建筑物综合造价为2000元/，目前重置价格为2500元/。该写字楼的利用率为90%。当地同类写字楼出租正常空置率为10%，租金一般为每月50元/(建筑面积)，每年需支付的总费用约80元/(建筑面积)。假定土地还原率和房屋还原率分别为7%和8%。根据上述情况，计算并回答56-60题。56.如果没有其他损失和市场波动的考虑，根据已知的条件，该写字楼的客观年总收益为()万元。A.48.6B.43.74C.54D.3657.假定该写字楼按照自然折旧，则年折旧为()元。A.46875B.37500C.45000D.4090958.在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋年折旧固定为5万元，则房屋的现值为()万元。A.205B.210C.215D.22059.在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋现值为250万元，写字楼年总纯收益为50万元，则土地的纯收益为()万元。A.50B.51C.48D.5260.如果其他条件不变，假定土地的纯收益为50万元，则土地总价格为()万元。A.648B.658C.678D.698四、计算题(2题，共45分。其中第一题25分，第二题20分。答案要求：分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代人数据计算式、计算结果及单位;计算中间结果均保留两位小数，单价为元/，总价为元;计算最终结果均保留整数，单价为元/，总价为万元。评分说明：分项分步记分;计算式(包括代人数据计算式)和计算结果分别计分;只有计算结果的不得分)(一)甲公司于2004年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为80