地产数据包分析.docx

地产数据分析班级xxxxxxxxxxxxxxx 学 号 xxxx 姓 名 xxx指导老师xxx 浙江理工大学理学院信息与计算科学2013年 7 月基于DEA的房地产上市公司绩效分析xxx（浙江理工大学理学院数学系）摘要：本文应用数据包络的理论及方法，通过对15家房地产上市公司建立DEA模型，测算了各公司的总体效率、技术效率、规模效率及其规模效益状况。对非DEA有效的公司提出使其达到有效的可行措施，分析了经营效率与资源配置效率之间的关系，提出若干促进房产有效健康发展的政策性建议。关键词：DEA 房地产企业 总体效益 规模收益1 引言我国是一个人口众多的发展中国家。伴随人口增长的是各种基本设施需求的增加。尤其是住房的需求。住宅市场需求与供给结构不匹配，出现严重供小于求的现象。人均住房面积小，住房设施简陋，住房情况复杂没有安全保障是大部分人们面临的住房现状。而归根究底就是房地产的问题。房地产业在一个城市的建设中起着至关重要的作用。城市文化、建筑风格、特色标志等都将由城市的建筑这一载体体现出来，房地产业是一个城市的代表!从推动经济发展的“三驾马车”投资、消费和出口对中国经济发展的作用来看，投资特别是房地产投资的地位相当突出。这也是我国政府将房地产行业定位为国民经济发展的支柱产业、将住宅业作为国民经济发展的新增长点进行培育的根本原因。房地产又是一个政策敏感性相当高的行业，无论是房地产的供应、还是房地产的需求，或者是房地产中介，都受政府政策和法律的严格调控和规范，特别是我国经济仍处于转轨时期，政府对国民经济的调控往往以房地产投资为切入点。自改革开发以来发展迅速并且对国民经济产生巨大影响激发人们去探索其理论基础和客观发展规律的浓厚兴趣。近年来中国经济的高速增长、城市化进程的加快、居民收入水平的提高、消费结构的升级、大量外资的进入和劳动力的流动形成的市场有效需求，成为促进我国房地产业持续稳步增长的主导因素。但是由于非理性投资泛滥大大超前于国民经济发展的水平和社会有效需求的能力引发了投资热和结构失衡，不仅对房地产业造成重创，而且使大量社会资金沉淀进去，对金融市场，进而对整个经济运行造成危害，将会危急到整个社会的稳定。2 DEA模型理论介绍1. DEA概况1978年著名的运筹学家查尼斯（ACharnes）、库珀（WWCooper）及罗兹（ERhodes）首先提出了一个评价部门间相对有效性的数据包络分析法（the method of data envelopment analysis），简称DEA方法。它是根据一组输入和输出的观察值来估计有效生产前沿面。他们的第一个DEA模型称为模型，是用来评价部门间的相对“规模有效”的。1985年提出了单纯评价“技术有效”性的。1986年根据研究具有无穷多个决策单元的情况，提出了模型。1987年给出具有“偏好”的锥比率的模型。这些模型已经在实际中得到成功的运用。数据包络分析方法(Data Envelopment Analysis，DEA)是建立在线性规划基础之上的计算多个同类型企业投入产出相对效率的数学方法，它通过计算可以反映一家企业在其同类型企业中的技术效率、规模效率和纯技术效率及规模报酬综合后的总体效率的情况，这些结果恰当地揭示了该企业在同类企业中的内部业务能力，当判断企业效率为无效时给出调整投入规模的正确方向和程度，因此可以作为企业实行“标杆对比”法的一个途径。DEA方法在评价企业效率的应用方面已经得到了广泛的研究，并可以用于地区间企业整体水平的比较，且在各个行业得到广泛的应用。2. DEA基本原理2.1基于输入的评价DMU的总体效益的模型设有个同类型的部门（又称决策单元），对每个部门都有种不同的输入以及种不同的输出，其输入向量记为，输入向量记为，它们由下表1.1给出。表1.1 部门 权数指标 输入输出其中： 表示第个决策单元关于第种类型投入的总量，； 表示第个决策单元关于第种类型产出的总量，； 表示第种类型输入的度量（也称为权系数）； 表示第种类型输出的度量（也称为权系数）；和为已知的数据，它可以根据历史的资料或预测的数据得到；和是变量。则可得总体效率的具有非阿基米德无穷小的 模型为式中：为一变量，和分别为输入输出的松弛变量向量，表示在所有受到评估的平面所占权重。 模型反映总体效率，能综合反映的技术和规模效率状况。设（1）式的最优解为，则有：即规模和技术有效，即在这个决策单位组成的系统中，在输入为的条件下，输出已达到最优；即在这个决策单位组成的系统中，输入的可减少而保持输出不变；或者在输入的保持不变而输出可以增加；即在这个决策单位组成的系统中，可以将输入降到原来的，即降为而保持输出不变。对于、两种情况，说明被评价的决策单元产出不足或者投入过多，如果令：则称为对应的在DEA相对有效面上的“投影”，它相对于原来的是是DEA有效的。显然，若原来的非DEA 有效，则通过对其投影，可在不减少输出的前提下，使原来的输入有所减少，或者在不增加输入的前提下，使输出有所增加，这对于提高作业的相对有效性具有非常重要的经济意义。2.2基于输入的评价DMU的纯技术效率的模型。 基于输入的评价纯技术效率的具有非阿基米德无穷小的 模型为:式中：为一变量，和分别为输入输出的松弛变量向量，表示在所有受到评估的平面所占权重。 模型得出的效率是纯技术效率，反映的纯技术状况。设式（2）的最优解为，则有即纯技术有效；2.3 纯规模效率根据理论，纯规模效率的计算公式为： 其中为总效率，为纯技术效率，则由此可以分析规模收益：2.4 不变输入的利用率设有个决策单元，对有维输入向量、维输出向量。设对应，考虑基于输出的 模型其最优值为所有输入分量都有约束的情况下产出所能增加的最大比例，记为，即。在一定时期内输入向量的分量中有的分量被认为是固定不变的，称为不变输入，由它们组成的向量记为，其下标集记为，其余每个分量称为可变输入，由其组成的向量记为，其下标集记为。考虑只有不变输入受约束的情况下，产出所能增加的最大比例，记为，即问题的最优值为为的不变输入的利用率，。若，称对不变输入的利用率有效，说明产出的所能增加的最大比例与可变输入分量受限制与否无关，不变输入得到充分利用。若，称对不变输入的利用率非有效。问题与问题相比少了可变输入的约束，设问题的最优解中，将其代入上式左端得到，称为的可变输入分量的输入利用率。当时，对而言，只有在和所有同时成立才是最佳的生产状况3 15家房地产上市公司绩效实例分析1. 公司投入产出数据以我国15家房地产上市公司的相关统计数据为样本，设计到的变量有总资本、股本、总产值、利润总额、每股收益，样本数据均来自各上市公司2013年度年报（年报取自网易网，金融界网站），相关统计数据见表1表 1 2011年15家房地产公司的统计数据序号代码名称总资产（万元）股本数（万股）总产值（万元）总利润（万元）每股收益（元）1002305南国置业70828396200220900446000.462600077宋都股份105522108100306300387000.363000537广宇发展34678651300178100280000.554600736苏州高新1901981105800277100183000.175002016世荣兆业3300356460061800170000.376000732泰禾集团1477743101700260300344000.347000511银基发展3826871155006670042450.048000043中航地产152104966700418500414000.629600657信达地产19614091524004007614000.410000069华侨城A748434472710022284003850000.5311600823世茂股份37234511171006786001366001.1712600675中华企业2635271155600358300565000.3613600067冠城大通1517913118900625600831000.7114000024招商地产1153418417170025297003318001.9315600565迪马股份94502372000308100118000.162. DEA数据处理结果及分析2.1.DEA数据处理结果根据数据口径的统一性、可比性原则，同时考虑可得性，选用总资本、股本作为系统的输入，总产值、利润总额、每股收益作为系统的输出，15家房地产公司作为决策单元。数据取自各上市公司2012年度年报，分别采用模型和模型计算，结果见表2和表3,表4.表2 上市公司DEA总效率有效性的评价结果序号DEA有效 松弛变量总效率10.82600000.429 无效20.6490007638.9240.348 无效3100000有效40.42500043341.6150.258无效50.7070002597.8740无效60.4710001788.8340 无效70.33900018390.4090.489无效80.94900017570.9380无效90.57400000.217 无效100.83300005.127无效11100000有效120.45300000.272 无效13100000有效14100000有效150.80400036225.6370.233无效表3 上市公司纯技术效益计算结果序号纯技术效率10.96800000.074无效20.6820004626.4720.119 无效3100000有效40.43100043748.90.358无效51000 00有效60.4800003406.90无效70.34800017481.10.440无效80.96200018021.40.051无效90.5990000 0.056无效10100000有效11100000有效120.47200000.084无效13100000有效14100000有效150.86500036650.10.443无效表4 上市公司纯规模效率计算结果统计表序号总体效率纯技术效率纯规模效率规模收益10.826无效0.968无效0.854无效递减20.649无效0.682无效0.951无效递减31有效1有效1有效不变40.425无效0.431无效0.986无效递减50.707无效1有效0.707无效递减60.471无效0.480无效0.981无效递减70.339无效0.348无效0.976无效递减80.949无效0.962无效0.987无效递减9 0.574无效0.599无效0.959无效递减100.833无效1有效0.833无效递减111无有效1有效1有效不变120.453无效0.472 无效0.960无效递减131有效1有效1有效不变141有效1有效1有效不变150.804无效0.865无效0.929无效递减2.2.效率与规模效益分析在当前的技术和管理水平条件，房地产业中处在总体效率前沿的公司有：广宇发展，世茂股份，冠城大通，招商地产，占总样本的26.7%；处在纯技术效率前沿面的家电公司有：广宇发展，世荣兆业，华侨城A，世茂股份，冠城大通，招商地产，占样本总数的40%；处在纯规模效率前沿面上的公司有：广宇发展，华侨城A，冠城大通，招商地产，占总样本的26.7%。我国房地产业的发展在产品质量和技术含量与发达国家水平还有差距。4 结论与建议如何对房地产业进行有效的调控,使其与经济发展协调发展,这是一个长期的调控过程。针对我国宏观经济和微观经济环境,针对我国房地产业特性,提出政策建议如下: (1)加强对房地产业的宏观调控不动摇,保证房价的平稳。房地产的价格上涨过快,房价在民众的消费支出中所占将会大大提高,人民不得不降低对其他消费的支出。比如服装、汽车、家电、餐饮等,这些厂商利润的将会降低,企业利润降低,对员工的剩余价值榨取得更加严重,职工的工资收入随着降低。 (2)坚持完善住房政策,加大保障性住房建设力度。.以各级财政补贴和配套资金、银行信贷资金、社会资金、个人自筹资金为组成部分,初步搭建起了我国保障性住房建设的资金投入长效机制。针对低收入劳动者,政府应该加大对廉租房、经济适用房的建设。由政府来提供廉租房和经济适用房,以保证这一弱势群体的住房需求,提高这一群体的生活水平。另一方面,要注意规范发展经济适