《住宅产品设计流程》PPT课件.pptx

居住产品设计流程 前期策划 项目建议书 甲方确认 定量经济 测算 可行性方案若 干 综合评估 深化方案 甲方确认 方案深化方案报批 施工图交 接 户型深化 立面深化 甲方确认 备案文本 前期策划项目建议书 基础资料收集 用地属性(规模，景观，交通等） 周边楼盘销售情况 当地售价 人均收入 消费偏好 当地成本 开发商特点（品牌，实力，业绩等 ） 政府关注点 开发商关注点 宏观经济周期判断 国家和地方法规 分析 楼 盘 整 体 定 位 建 议 甲方确认 外 形 风 格 建 议 开 发 步 骤 建 议 开 发 步 骤 建 议 政 府 沟 通 建 议 项目建 议书 定量经济测算 单一产品(Ln)强排 L1强排方案1 L2强排方案2 L3强排方案3 Ln强排方案n R1 R2 R3 Rn 获得 获得 获得 获得 注：Rn为某类产品在本用地条件强排下的一般容积率 Pn为某类产品的单位利润 （单位：元） PnRn反应n类产品单位用地下的利润 （单位：元） PnRn 产品单位利润P P1 P2 P3 Pn PR值初步筛选产品类型 R（目标容积率，由主管部门给出） 产品构成类型选定Ln由一个Rn 大于R的产品（一般是高层）和 若干Rn小于R的产品入围初选 PnRn比选 定量经济测算可行性方案制作 PnRn比选确定L1 确定L2（PR最高） 确定L3（PR次之 ） 确定L4（PR第三 ） 可行性方案1 可行性方案2 可行性方案3 可行性方案4 可行性方案5 可行性方案6 可行性方案n 综合投资收益表1 综合投资收益表2 综合投资收益表3 综合投资收益表4 综合投资收益表5 综合投资收益表6 综合投资收益表n 注：可行性方案数量根据项目具体情况会有所不同，主要视用地规模，产品类型数量而定 使用PR值筛选 后所定产品进 行总图初排 定量经济测算可行性方案筛选 净利润比较选择总利 润最高的三个方案 综合投资收益表1 综合投资收益表2 综合投资收益表3 综合投资收益表4 综合投资收益表5 综合投资收益表6 综合投资收益表n 附：方案综合投资收益表（上海盛大内蒙古项目） 可行性方案1 可行性方案2 可行性方案3 风险评估方案收益风险评估 可行性方案1 可行性方案2 可行性方案3 风险评估 方案总体质素 各产品市场存量 产品升级可能性 开发商风险偏好 各产品用户认可度 政府主管部门接受度 政策风险预判 方案1综合打分 方案2综合打分 方案3综合打分 确认深化方案 方案深化 确认深化方案 总图深化 户型立面深化 户型平面深化 注：其名字来自圣经新约马太福音中的一则寓言： “凡有的， 还要加给他叫他多余；没有的，连他所有的也要夺过来。”“马太定律 ”与“平衡之道”相悖，与“二八定律”有相类之处。 马太定律 最好产品处于最优位置，最佳朝向 户型越大配套越齐全，相应功能面积越大 户型越大立面构图越讲究，材料工艺越好 方案深化 总图深化 确认各项指标 符合各项法规 各类户型位置 消防 停车 配电 景观打造 点击此处 注：此标识表示另有专篇论述 竖向设计 停车设计 方案深化 户型平面深化 豪宅户型设计原则 常规户型设计原则 核心筒选择 空调位 墙积比 点击此处 注：此标识表示另有专篇论述 别墅室内外互动 空调位 墙积比 方