2010年2月南昌房地产市场分析报告101138618.doc

南昌房地产2010年2月市场分析报告 一、2010年2月房地产行业政策法规提要中央政策国土部土地调控还有“后招”土地督察范围将扩大国土部有望出台细则 “囤地”或使房企资金断链国土部将治理闲地囤地炒地 重点清理小产权房等国十一条地方版两会前亮相 新调控政策陆续出台房屋征收条例规定机关办公房建设属于公共利益地方政策广东：首次购买90以下的住宅仍可享1%契税优惠公积金贷款购二套房首付4成 投机购房无优惠空间北京二套房公积金贷款首付比例提高至不低于4成成都实行商品房调价申报制 长沙楼市将再次洗牌北京对楼市下“狠手” 全面废止购房优惠政策香港或提高房地产印花税 将促资金投资广州深圳解决夹心层住房问题 重庆公租房不设户籍限制京11条新政:房企获预售证3日内公开全部房源广州将放宽廉租房申请标准解决夹心层住房难业主购买公房须自交电梯费 部分房管所将变物业海南将制订旅游标准调控市场应对天价房重庆今年将建20万平米公租房 申请不受户籍限制物业成本每季度公布 将引入第三方机构测算物业费金融政策银监会收紧房地产信托业务 不得发放土地储备贷款南京收紧公积金贷款政策 最高可贷额降至20万青岛银行拟收紧房贷 改善型住房的首付一律四成银监会严控贷款：个人贷款须说明用途且面谈银监会要求上调第三套住房贷款利率和首付比例第 23 页 共 23 页二、南昌楼市2010年2月土地交易量分析2月份挂牌拍卖及成交宗地一览表地块名称 所属板块 地址 土地性质 容积率 建筑密度 面积(亩)成交单价(万元/亩)成交总价(万元)竞得人 成交时间JDP1001京东板块 昌东工业园昌东二路以西 商业金融（兼容办公）、居住用地 2.228%94.22617816772.228江西洪城房地产开发有限公司 2010-02-01 JDP1002京东板块 南京东路以北原工商行政管理学校 居住用地(配套商业按居住小区可计算容积率的建筑面积2%以内控制)3.522%13.7711622230.9020江西和苑房地产开发有限公司 2010-02-26 GDP1001京东板块 天祥大道以南、江西赛维BEST太阳能高科技有限公司用地两侧 工业用地(建设太阳能大宗气体站项目)0.8容积率1.635%建筑密度40%190.98758.251575.6469江西赛维BEST太阳能高科技有限公司 2010-02-26 GDP1002昌北 南昌经济技术开发区瑞香路以南、龙潭路以西 工业用地 1.446.2%54.4317.92975.3856江西方大投资有限公司 2010-02-09 GDP1003京东板块 高新区火炬六路以东、富大有堤以南 工业用地 0.8容积率1.633%建筑密度40%115.726525.922999.6309南昌轨道交通有限公司 2010-02-26 JDG1003湾里板块 湾里区罗亭镇罗亭村(南安公路南侧)商业用地 1.240 114.13530JDP1003朝阳洲板块 朝阳新城云飞路以南、彭泽路以东、元亮路以北、鲁直路以西（控规CY4-3-D07-02地块） 居住用地 2.225%76.067390JDP1004朝阳洲板块 朝阳新城彭泽路以东、12米规划路以北、规划B路以西（控规CY4-1-D17-05地块） 服务业用地（兼容办公、旅馆业、文化娱乐业用地） 5.040%28.995396JDP1005朝阳洲板块 朝阳新城云飞路以南、抚生路以西、元亮路以北、鲁直路以东（控规CY4-3-D07-03地块） 居住用地 2.225%78.238396JDP1006朝阳洲板块 朝阳新城云锦路以南、滨江辅路以东、江韵路以西、规划一路以北（控规CY4-1-D15-02地块） 居住用地 3.520%32.710590GDG1002昌南板块 昌南工业园B-06-1地块 工业用地（医药物流业） 0.8 35%12.00825.64GDG1003昌南板块 昌南工业园B-06-2地块 工业用地（医药物流业） 12.043GDG1004昌南板块 昌南工业园B-06-3地块 工业用地（医药物流业） 12.043GDG1005昌南板块 昌南工业园B-06-4地块 工业用地（医药物流业） 10.000GDG1006昌南板块 昌南工业园B-06-5地块 工业用地（医药物流业） 15.087GDG1007昌南板块 昌南工业园B-06-6地块 工业用地（机械-数控制造业） 32.422GDG1008昌南板块 昌南工业园B-06-7地块 工业用地（服装制造业） 15.000GDP1004昌北板块 南昌经济技术开发区龙潭路以西、水仙路以北1#宗地 工业仓储（医药仓储、配送中心项目）用地 0.7 30%建筑密度50%10.725.6273.92江西林源生物医药科技有限公司 2010-02-26 GDP1005昌北板块 南昌经济技术开发区龙潭路以西、水仙路以北2#宗地 工业仓储（医药仓储、配送中心项目）用地 9.7248.32江西吉源投资有限公司 2010-02-26 GDP1006昌北板块 南昌经济技术开发区龙潭路以西、水仙路以北3#宗地 工业仓储（医药仓储、配送中心项目）用地 9.7248.32江西金拓投资发展有限公司 2010-02-26 GDP1007昌北板块 南昌经济技术开发区龙潭路以西、水仙路以北4#宗地 工业仓储（医药仓储、配送中心项目）用地 9.7248.32南昌金宝马营销有限公司 2010-02-26 GDP1008昌北板块 南昌经济技术开发区龙潭路以西、水仙路以北5#宗地 工业仓储（医药仓储、配送中心项目）用地 9.7248.32江西程宇投资有限公司 2010-02-26 GDP1009昌北板块 南昌经济技术开发区龙潭路以西、水仙路以北6#宗地 工业仓储（医药仓储、配送中心项目）用地 10.5268.8江西程宇投资有限公司 2010-02-26 GDP1010昌北板块 南昌经济技术开发区龙潭路以西、水仙路以北7#宗地 工业仓储（医药仓储、配送中心项目）用地 10256.0江西省仁德医药有限公司 2010-02-26 GDP1011昌北板块 南昌经济技术开发区白水湖消防站用地以南、金港路以东、蛟桥路以北 工业用地（钢材加工） 0.7 33% 64.6225.61654.2720江西华盛钢铁实业有限公司 2010-02-26 JDP1008京东板块 学苑路以东、瑶湖以西 公建用地(商业、办公、旅馆业等)和商业、居住用地(以下简称商住用地)2.228%279.919560JDG1004青山湖板块 天香园旅游风景区 旅游风景用地（兴建天香园景区配套服务的公共设施） 0.055502.8237456JDG1005青山湖板块 天香园旅游风景区 旅游风景用地（兴建天香园景区配套服务的公共设施） 0.055162.877从上图中可以看出，2月南昌市土地交易市场挂牌成交面积占挂牌出让土地总量的30%，共成交13宗土地，从用地性质上来看，成交用地以工业用地为主。本月成交的土地中，一块由江西洪城房地产开发有限公司竞拍购得的昌东工业园昌东二路以西JDP1001地块用以商业金融（兼容办公）、居住用地建设，另一块由江西和苑房地产开发有限公司竞拍购得的南京东路以北原工商行政管理学校JDP1002地块用以居住用地建设，以上两块用地是本月成功竞拍土地中唯一的两块居住用地。 本月各区域挂牌土地总面积中，以京东板块出让用地面积总量最大，总面积为694.6305亩，占总挂牌出让土地总量的35%。 朝阳洲地块本月有4宗土地挂牌出让，将于3月正式竞拍。1块为服务用地，3块为居住用地，起拍均价均在390万/亩以上，其中位于朝阳新城云锦路以南、滨江辅路以东、江韵以西、规划路一路以北的宗地起拍价为590万/亩，是此次出让土地价格最高的一块宗。 此次，3月即将出让的四块宗地呈现出新的变化，起拍价提高，用地面积增大。最高起拍价为590万/亩，最大土地面积为78.238亩，这些新特点也充分表明政府对于朝阳洲建设的信心。 该区域前期住宅项目偏少，随着政府改造力度的加大，近期集中土地放量，将极大的刺激朝阳新城房地产市场的活跃。 三、南昌楼市2010年2月各板块成交均价统计3.1整体分析延续一月的政策，调控力度加大2010年2月份房地产业最轰动的新闻要属京“国十一条”的出台，接着全国各地颁布相应政策来规范房地产市场，国家总理温家宝也在27日的媒体见面会上发言，任期里一定管好房地产，如此简单的一句话却表明了政府这次调控房地产的决心与信心。延续1月份的政策，2月份全国各地相继出台了不少相关政策，但纵观2月份所有政策，主要内容还是围绕打压囤地、炒房、稳定房价、收紧房贷、二套房首付提高等问题，抑制炒房、稳定房价依然是政策重点之重。此外，2月份政策中政府对“打压囤地”有了更为严格的规定。经历09年式的疯狂后，政府已经意识到09年房地产过热的局势，在2010年的调控政策上加大力度，废止了09年的所有楼市优惠政策，下决心严格规范房地产市场机制。市场暂时清冷，市场呈现价升量跌本月由于受春节影响，以及全国调控政策继续加大的影响，2月份南昌市房地产市场较为清冷，但是总体房价依然是小幅上升的。2月份南昌市整体房地产均价达到5847元/,环比上月价格上涨了0.4%，同比上涨了29.8%。从图标分析得知2010年2月受到调控政策影响，及2月份春节原本就是楼市一贯的淡季的影响，加上年前一系列政策效应的延续，让不少买房人陷入观望之中，市场较先前清冷，价格上涨的幅度也减缓，这是至09年2月后南昌市房地产市场成交量较低的一月。据南昌市房地产信息网官方数据统计，2010年2月份南昌市房地产整体成交面积617105.93平方米，成交套数为5768套（除去新增楼盘2月总成交套数为2197套），平均成交户型在106平米。楼盘营销花样多，送面积成促销热潮本月由于处于传统节日春节期间，所以不少楼盘都推出营销活动促进销售，楼盘营销可谓花样百出，但是总体来说买房送面积、送契税及物业费成了楼市的一大营销热潮，如奥林匹克、金桥慧景、香溢花城、正荣大湖之都等楼盘都相继推出类似促销活动。本月，爱房网在春节期间制作的“新春购房攻略”专题上，统计了所有南昌在售楼盘春节期间的销售时间表，大多楼盘选择在大年初三、初四就上班，甚至不少楼盘春节期间并没休息，可以看出，春节期间的购房人群还是不少，不少开发商更是利用这个节气，大打亲情牌，希望通过“以老带新促进销售。根据图标分析，2010年2月南昌市各大板块的均价相比一月均没有太大浮动，九大板块中，其中红谷滩和昌南板块均价并无变动，朝阳洲、青山湖板块、象湖板块、新建湾里板块四大板块价格有所回落，而京东板块、红角洲板块以及市中心板块却是小幅上扬。从2月份几大板块的价格变化来看，京东板块、红角洲板块以及市中心板三大板块的价格一直很稳定，抗跌性强。而朝阳洲、象湖板块一直以来市场价格随市场行情的变化较快。总体来说2010年2月南昌房地产市场，由于受传统春节淡季影响，以及年初一系列调控政策的影响，房地产市场呈现观望状态，2月份南昌房地产整体价格平缓上扬、成交量萎缩。但本月新增销售的楼盘较多，而且成交数量较大的内销房整体带动了南昌房地产的成交量。3.2市中心板块（09年1-2月市区板块价格走势比较图 单位：元/）| 数据来源：爱房网）根据图标我们可以看出，2010年2月延续09年平稳的上升趋势， 2月份南昌市中心的房价突破7000继续上涨。2010年2月市中心整体均价为7325元/，较2010年1月上涨了405元/，涨幅为5.85%。（南昌2010年2月市区板块各楼盘及其板块参考价柱形图 单位：元/） | 数据来源：爱房网）由于最近几年南昌房地产的高速发展，市中心土地被开发的所剩无几，市中心房源一直呈现紧俏状态，所售房源并不多，个别在售楼盘也是处于清盘状态。 2月份景河星宫14#楼高层房实景准现房发售均价8300元/，85.2两房（最大赠送2.61），138三房（最大赠送13），目前还剩几套房源而已；高氏音乐花园目前也只有少量小高层在售；水榭花都全湖景四房，目前还剩20多套，预计下半年将会推五星级酒店式公寓。蓝天郡在春节期间推出“新春送三万元航空级大礼相赠”活动，但均价并无变化，目前所剩房源也不多。 整体来说，市中心目前的可售房源甚少，值得期待的是位于市中心核心地段的央央春天即将推出，自去年年底动工后，一直受到不少购房者关注，除了市中心核心地段的优势以外，此楼盘的楼盘品质以及升值空间都得到众人肯定，在如此寸土寸金的板块上，央央春天是否会刷新市中心房价，还将拭目以待！ 3.3 青山湖板块（09年1-2月青山湖板块价格走势比较图 单位：元/） | 数据来源：爱房网 ）青山湖板块由于竑鼎福第等楼盘已售罄，价格较上月的7761元/出现小幅下降，降幅为3.8%。（南昌2010年2月青山湖板块各楼盘及其板块参考价柱形图）单位：元/ | 数据来源：爱房网从上图我们可以看到，青山湖板块开发资源已十分有限，房源供应量也日趋减少，中大青山湖、青山湖香溢花城以及青山湖香寓都在进行最后的尾盘销售。 未来该板块值得关注的是万科青山湖8号，作为地产大佬的万科在供需不足的2010年又将在青山湖掀起一场新的价格风暴。作为低密度住宅开发的板块，无论是区域特质，还是项目的产品构成，青山湖板块无疑都符合作为高档住宅区定位的要求；同时，品牌开发商万科的进驻大大提升了该区域整体档次，丰富了区域产品结构，成为今年的亮点。3.4红谷滩板块（09年1-2月红谷滩板块总体价格走势比较图 单位：元/） | 数据来源：爱房网 经过上个月的大幅上涨，二月的红谷滩板块承接上月的态势，价格与上月持平，依旧保持在8878元/。（南昌2010年2月红谷滩板块各楼盘及其板块参考价柱形图）单位：元/ | 数据来源：爱房网 本月该板块虽然供应量不足，春节淡季成交出现下滑，但价格却依旧坚挺。即使出现少量打折促销，多半也是吸引购房者的手段。究其原因，一是推盘少，二是不差钱。开发商正在对后期的工程加紧赶工，春节期间推盘较少，也没有降价的需求。 保利国际高尔夫花园一期收官之作极少墅依旧保持15000元/的高价位；天赐良园前期在售洋房及其他房源已全部售罄，三期联排别墅“城墅”以8500元/的均价正在热销；联发广场以及绿地中央广场本月以万元的高价消化前期的房源。除此之外，洪城比华利、金桥慧景、南天阳光等盘进行尾盘销售。 纵观整个板块，土地供应日益减少，住宅项目销售也销售殆尽，绿地中央广场、中航国际广场等楼盘后续将推出部分写字楼，板块未来将以商业地产销售作为主流趋势，继续发挥楼市风向标的作用。 3.5红角洲板块（09年1-2月红角洲板块与南昌总体价格走势比较图 单位：元/） | 数据来源：爱房网 红角洲板块2月由于地中海阳光的售罄以及联泰香域滨江江景房的销售，整体价格较上月出现上涨趋势，涨幅为8.1%。 （南昌2010年2月红角洲板块各楼盘及其板块参考价柱形图）单位：元/ | 数据来源：爱房网）本月的红角洲板块个别前期热销楼盘出现短期房源供应中断现象，但众多楼盘在这个月依然加紧工程建设，为后续的面市做足准备。 绿地香颂在本月进行蝶墅的尾盘销售，预计在4月开展高层房源的销售活动；新地阿尔法国际社区则于本月下旬在福州路开始了户外的推广活动，预计将于不久上市；另外还有奥克斯集团投资的盛世经典都让人充满了期待。 除此之外，恒茂红谷新城以及联泰香域滨江则推出部分新房源，联泰香域尚城、联发江岸汇景等楼盘基本已经进入收官阶段。 随着近三年的飞速发展，如今，红角洲已然成为南昌城市又一个仅次于红谷滩中心片区的新城市中心。众多地产巨头纷纷进驻更是印证了这个新兴板块有着无限的开发潜力。对于2010年的南昌楼市而言，红角洲无疑成为最为瞩目的区域，吸引着购房者的眼球。 3.6象湖板块2010年1月至2010年2月板块均价下降33元/，跌幅0.95%象湖板块2月价格小幅下跌，本月正值农历新年，版块内大体量的开盘新推不多，多数楼盘都开展了“新春房源的特惠促销活动”，因为这一原因，板块本月整体均价稍有下降。2月象湖板块各楼盘价格波动不大，依旧保持着前期的价格进行销售。本月南昌县新房销售成交总套数为434套，比1月1471套总成交套数下降1022套，跌幅69.48%。成交量下滑一方面是因为传统楼市淡季，另一方面，开发商新推房源不多，可供购房者选择的房源不多，难以刺激购房者下定成交。2010年2月象湖板块商品房销售套数排行榜 排名 项目名称 开发商 销售套数 面积（） 金额（元） 1江西奥林匹克花园 江西林波投资管理有限公司 322964.09108466942罗马景苑 江西中体实业有限公司 191762.3367012053南昌小商品城 南昌小商品城有限公司 161067.0429834224南昌保集半岛 南昌申标房地产发展有限公司 12996.3534138876力高国际城 江西万和房地产开发有限公司 8807.6327374237中新幸福时光 江西中新置业有限公司 3255.217883128天伦华庭 南昌金星物业有限公司 3332.9311552259平安象湖风情二期 江西平安房地产开发有限公司 3350.791190060合计 96 9372.6 32760778 象湖板块成交套数、成交面积和成交金额均较上月大幅下降。但随着农历新年的结束，新的推盘计划陆续推出，象湖板块的新房销售将会有较大幅度的增长。3.7京东板块从图标可以看出，2010年2月京东板块的房价并无太大的变化，房价出现小幅度的增长，2010年2月京东板块均价为4775元，同比上月上涨了3.1%。自09年2月京东板块的房价一直呈现平缓上升的趋势。 2月份，京东板块楼盘动态较少，相比1月份的房价，并没较大浮动。主要原因在与此板块的价格稳定，另外，春季期间，许多楼盘所剩房源甚少，无大量推盘活动。中兴和园在2009年12月中一期已经全部售磬，目前二期即将推出，二期价格待定；世纪风情延续春节前期的活动，继续加推三期公园前小高层以及洋房房源，由于受活动影响，本月世纪风情总售出180套，较上月成交有所下降。凯美怡和目前正在推出小高层100两房现房房源，140-178的三房现房房源，本月凯美怡和成交量也较少，此外已售完的万科、格林晴天也有少部分尾房售出。整体来说，京东板块的房价依然呈现小幅上扬状态，区域板块的价格一直很稳定。本月京东板块的楼盘在春节期间并无大型的推盘活动，板块楼盘继续延续上月价格销售，整体成交量也并不乐观，除世纪风情外，其他楼盘的目前所剩房源甚少，成交量较低。3.8朝阳洲板块2010年1月至2010年2月朝阳洲板块均价下跌367元/，跌幅4.61%。 朝阳洲板块在售项目不多，新房源体量不大。从上图中可以看到，本板块价格近几月价格波动都不大，成交量萎缩。虽然目前该板块在售项目多，但本板块开发前景较好，作为市区最有一块相对集中的房地产开发区域，朝阳洲有着优质的发展前景。3月朝阳新城将有4宗土地集体出让，土地市场的活跃，也预示着该板块未来房地产开发的繁盛。朝阳洲紧邻赣江，交通便利，市政改造已初见成效，众多开发商已经认识到朝阳洲的开发潜力，1月，该板块一宗地以701万/亩的高价成交，成为当月的地王。3月即将出让的四块宗地同时呈现出新的变化，起拍价提高，用地面积增大。最高起拍价为590万/亩，最大土地面积为78.238亩，这些新特点也充分表明政府