2006年深圳楼市回顾报告－美联.doc

美联:2006年深圳楼市回顾数字 81.62% 根据建设部的统计，2005年全国城镇人均住宅面积26.11平方米，其中东部地区28平方米，中部地区23.9平方米，西部地区25.24平方米。全国城镇户均住宅建筑面积83.2平方米，全国城镇私有住宅建筑面积87.9亿平方米，住宅私有率81.62。 70% 在国务院办公厅转发的建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见中，调整住房结构的“双70”硬指标（平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型）格外引人注意。中国楼市供应结构问题突出表现为中低价位、中小套型住宅比例偏低。从房地产开发投资完成额来看，以别墅为代表的高档住宅在2000年、2001年和2002年的投资增长率分别为51.2%，37%和39.7%，连续三年高于全部住宅的投资增长率。从竣工套数来看，2000年、2001年和2002年的高档住宅竣工套数增速分别为36%、20.6%和35.4%，而同期住宅竣工套数占比由1999年的2.3%上升到2003年的3.6%1。2005年经济适用房完成投资565 亿元，同比下降6.8%，降幅比年初减少4.6%。 69万套 根据深圳市住房建设规划（20062010），至2005年底，全市住房总建筑面积为24537.18万平方米。其中，通过基本建设和更新改造方式建造住房（含政府兴建政策性住房）2460.01万平方米，通过房地产开发方式建造住房6262.77万平方米，通过其他方式建造住房（含原农村集体经济组织及原村民个人住宅建设和其他自建住房）15814.4万平方米。到2010年，我市将规划建设各类住房69万套，总建设面积5700万平方米。其中商品住房55万套、政策性住房14万套。后者包括经济适用住房2.6万套和公共租赁住房11.4万套。深圳住房建设规划（20062010）是对城市近期住房建设进行控制和指导的法定依据，与深圳市近期建设规划20062010共同承担对全市住房建设的综合调控作用。 1121万 目前我市的流动人口已达940余万，全市总人口达到1121万人，成为深圳住宅刚性需求和房价上涨的重要原因。深圳人口逼近城市承载力极限。而近几年深圳在基础设施上的投入明显不足，造成城市环境恶化。与其他一线城市相比，在吸引高端人才方面竞争力减弱。撇开房地产，现在也是时候考虑如何控制深圳人口了。 6亿元 罗湖区政府已经把人民南“中央商业区”改造工程投资金额由原来的3个多亿追加到6亿元，目标是将人民南打造成代表深圳向世界展示国际化城市形象，成为国际著名的商业大街。人民南改造的目标是将罗湖口岸、国贸、东门步行街三大商圈激活和连通。地铁1号线是完成这一目标的载体。 57% 财政部日前对39家房地产企业的会计信息质量检查结果表明，房地产企业会计信息失真问题突出，隐瞒利润和偷漏税现象较为严重。个别房产企业利润高达57%。关于房地产开发企业的利润，一直是扑朔迷离。但外界普遍的估计是，远远高于社会平均利润率。赢利越多越好，这对企业来说无可厚非，但相应的，企业也应该承担一定的社会责任。 104.1万平方米 2006年度，我市计划供应土地总量为2828.9万平方米，其中城镇建设用地供应计划1228.9万平方米；重点能源、交通、水利等独立选址项目设施用地1600公顷。在总量为1228.9万平方米的城镇建设用地供应中，新增房地产用地为104.1万平方米，比上年的80万平方米增长30左右。该104.1万平方米新增房地产用地全部在特区外，特区内将连续第五年房地产用地零供应。此外，本年度计划预留40万平方米的政策性住房用地，用于未来几年建设中低收入家庭的住房需求。 32.3 经过了连续3年的土地紧缩之后，截至2006年12月中旬，深圳政府出让土地面积为1156233平方米，相比2005年有了32.3的涨幅，不过绝对数量还是较低，仅相当于2004年的五成左右。结合2005年以及2006年的深圳市土地出让计划来看，2006年出让的土地很多都是在补2005年的课，如果严格按照土地出让计划，土地交易面积的走势应当是单调递减的。美联物业市场研究部认为，造成2006年土地放量的因素除了前文所说的“补课”之外，房价的过快上涨还是使得政府或多或少的受到了宏观调控政策的压力。“地价上涨引发房价上涨”的说法已经相当普遍，土地作为一种特殊的商品，其价格水平也受到供需关系的制约，目前深圳的土地供应仍然是供不应求，未来几年如何拿地将成为考验深圳本地开发商的一道难题。 （数据来源：美联深圳市场研究部）95 从美联物业市场研究部所统计的2006年深圳各区土地出让面积比较可以看到，06年的土地出让重头戏仍然放到了宝安以及龙岗，两区已经占据了95的总成交面积。从出让面积上看，宝安以及龙岗两区的出让面积分别达到了602640.1平方米以及503156.4平方米，均超出了2006年土地出让计划的58.8万平方米以及40万平方米的目标。根据国土局的公告，12月27日以及12月29日还有六宗位于龙岗区的工业、商住用地入市，预计2006年龙岗区的土地成交面积将超过宝安区，占据深圳土地交易的半壁江山。根据2005年中共深圳市委、深圳市政府关于进一步加强城市规划工作的决定，深圳目前特区外工业用地已占所有建设用地的43.7，远远高于国家规定的最高占25的标准，可以看出近年来关外商住用地的集中放量更多还是政府对关外土地使用不平衡所进行的调整。 （数据来源：美联深圳市场研究部）3428.2元/平方米 根据美联物业市场研究部的统计，2006年深圳出让土地成交楼面地价均价为3428.2元/平方米，相比2005年上涨6.17，若加上建筑成本，这些土地未来的房地产项目的综合成本将达到6500元/平方米。结合出让土地所在地区来看，很多都是位于公明、观澜、坪地等较为偏远的地区，这些项目的入市，将直接带动这些地区的房价上涨。土地作为一种不可再生的稀缺资源，在相当的历史时期内都将供给不足，在目前招拍挂的土地交易形式下，很容易造就高价地的横空出世。 9175.18元/平米 06年1-11月深圳一手房价为9175.18元/平米，同比05年1-11月6958.42元上涨31.86%。深圳的房价高或不高，用不同的衡量标准会得出不同的结论。但房价升幅过猛，却是个不争的事实。关内新项目有限，价格自然不会降低。这样带动了关外房价，加上关外项目自身的炒作，价格被抬高甚至有泡沫的成分。由于市场自身的价格盘整，目前房价增幅已趋缓。北京、深圳等因06年房价猛涨被中央婉转批评，07年这些城市的日子可能有点难过。 （数据来源：美联深圳市场研究部）580.46亿 06年1-11月深圳一手房成交金额为580.46亿元，同比05年1-11月559.66元上涨3.72%。同期成交宗数和成交面积分别为66980宗和632.64万平方米，同比05年1-11月的89454宗和804.29万平方米减少25.12%、21.34%。本年度成交金额的上涨主要是由于房价飞涨带来的，而非成交量的增加。 6201781.6平方米 06年1-11月深圳一手住宅批准预售面积为6201781.6平方米，占同期深圳一手房批准预售面积的91.43%。同比05年一手住宅6466642.43平方米减少4.1%。06年1-11月一手住宅新增供给套数为62008套，同比05年71444套减少13.21%。结合上面的数据，06年1-11月一手住宅的供给和需求同比2005年均呈现下降的局面，预示着深圳楼市进入盘整期。 24.82 根据美联深圳市场研究部对深圳三级市场的监测表明，2006年111月份深圳全市三级市场均价为8300.60元/平方米，相比2005年全年均价6649.86元/平方米上涨24.82。从各区的成交价格上也可以看到，每区的价格均有三成左右的涨幅。在此美联深圳市场研究部认为，造成价格上涨有这样几个因素：首先，全市一手价格的普遍上涨带动二手价格的上涨；其次，在目前二手市场供需不平衡的大环境下，针对二手交易环节的税收政策对业主放盘价格的促升。 （数据来源：美联深圳市场研究部）关键字 银行业开放 银行业的“狼来了”喊了多年，终于在2006年12月11日彻底成为事实。在这一天，中国银行业全面向外资开放。银行业的开放，对中国经济而言是一把“双刃剑”。一方面，外资银行完善的公司治理，全新的服务理念，丰富的产品结构，可能会冲击内资银行的客户，尤其是跨国企业集团这种大客户更有可能，当然也是一种鞭策；另一方面，对于国内企业及个人而言，投资信贷将多了一个选择，但又不得不接受外资银行更为严格的审核。当然，这对中国银行业市场化的发展无疑是一个“福音”。不过中国银行业似乎为这一天也作好充分的准备，如：交行、中行、工行及招行的上市，还有人民币的参考“一篮子货币”的浮动汇率制度等一系列措施。但这些措施能否将外资银行的进入影响压缩到最小，还有待事实检验。 深圳金融 到2006年9月末，深圳金融业总资产达1.5万亿，在全国大中城市排名第四。本外币存款余额10257亿元，突破1万亿元大关；各种贷款余额7559亿元。金融业作为深圳的四大支柱产业之一，吸纳了近10万就业人口，金融增加值占GDP比重达9.8%，为深圳提供了80%的建设资金。截至2006年9月末，深圳市共有各类金融机构150家，网点总数2000多个，保险兼业代理机构2000多家，资信评估公司3家，信用担保公司近150家，金融押运公司1家，资产清算公司1家，金融行业自律机构7家，创业投资公司近200家。 人民币升值 从2005年7月22日开始，人民币不再钉死美元，而是实行以“一篮子货币”为参考的浮动汇率制度。从下图人民币的汇率走势来看，其升值速度越来越快。因此有关“人民币升值”的利弊分析也经常见诸报端。但分析得更多的是人民币升值后的负面影响，比如：外资热炒人民币升值现象。尤其是外资与房地产业的结合，赚取人民币升值和楼价上涨的双重利好，更是让人担心是否会重蹈当年日元升值的覆辙。不过我们分析认为，虽然人民币会继续升值，但在国家一系列“限外”政策的调控下，其升值步伐会逐渐放缓。 数据来源：国家外汇局，美联物业市场研究部房地产贷款 中国人民银行数据显示，2005年底我国房地产贷款达到3.07万亿元。2006年央行第三季度货币政策执行报告显示，第三季度房地产开发贷款增速进一步提高，购房贷款增速有所放缓。总体看，房地产开发投资和商品房销售涨势平稳，土地开发面积继续高速增长。前三季度，全国完成房地产开发投资1.3万亿元，同比增长24.3，比上年同期快2.1%。其中，商品住宅投资同比增长29.5，比上年同期加快8%；办公楼投资、商业营业用房投资、其他投资同比分别增长15.8、16.9和10.1，增幅同比下降。央行称，房地产开发投资平稳增长，商品住宅投资仍是推动房地产开发投资持续增长的主要原因。 9月末，全国商业性房地产贷款余额3.6万亿元，比年初增加6076亿元，同比增长24.35，增速比上年同期快5.54%。其中，房地产开发贷款余额1.38万亿元，同比增长28.85，增速比上年同期快12%；购房贷款余额2.18万亿元，同比增长17.9，增速比上年同期降低2.2%。 境外资金 受房价上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入中国内地，尤其是上海和北京。境外资金入境有以下四种基本形式：一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业；二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资地产中介以包销形式消化楼盘；三是外资银行对发展商和个人发放贷款；四是境外居民结汇购买房产。境外资金在中国楼市兴风作浪，其破坏性可能远远高于建设性，值得警惕。 加息 面对目前我国宏观经济过热的情况，央行采取了一系列的调控手段，其中最为突出的就是加息了。从提高准备金利率、贷款利率到最近的提高存款利率来看，加息已经成为了金融调控的主旋律，种种加息手段均是旨在控制目前过多的货币流通量。以房贷为例，根据中国人民银行的数据，1998年全国银行发放房贷426亿元，2005年房贷总额为49100亿元，7年间飙升115倍，巨额的货币通过房贷由银行流向市场，却并没有起到刺激消费的作用，而是向少数人集中，同时带来的一系列的问题。面对汹涌的固定资产投资上涨，央行能够做的就是提高利率，控制目前资金从央行流出的速度。目前我国已经进入了一段利率上升期，不过在利息税以及较高的CPI指数面前，我国的真实利率仍然处于一个较低的水平，相信在未来的1-2年内央行将会继续这种货币紧缩政策，存、贷款利率可能还会有100150个基点的上升幅度。 招标 自深圳土地市场实行公开交易之后，“招标”这个词似乎已经退出了历史舞台，自从“国六条”明确提出了限套型、限房价之后，“招标”重新成为了土地市场上令人瞩目的焦点人物。2006年共有8宗以招标的方式成交的土地，在10月31日的土地出让公告中，赫然出现了“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的70以上”的内容，这也是深圳土地部门积极响应宏观调控的具体行动。其中编号为A906-0312位于观澜的商住用地更是提出将其住宅建筑总面积中的15%（计31503平方米）的住房无偿提供给政府作公共租赁住房，产权归政府所有，这也开创了公共租赁住房由政府与开发商联合开发的新模式。总之，相对于单纯的拍卖而言，招标过程中政府可以附加更多的条件，对限制房价的过快上涨有积极作用。尽管目前看不到对房价的明确限制，但自从广州推出限价土地之后，深圳的限价房用地也将推出。 房价 房价一直是深圳楼市的风向标，对房价的各种判断一直络绎不绝。楼市的不同利益方对房价有着不同的判断。美联市场研究部认为，现在房地产的价格统计数据存在着几大问题：一是以总销售金额除以总成交面积的计算方法过于笼统，无法反映个案变化；二是预测性数据缺乏；三是同质/同期楼盘的比较数据。因此美联市场研究部在深圳推出了美联蓝筹物业，作为传统统计方式的又一种补充。房价披露的渠道多样化有利于消费者理性判断。房价说到底只是个数字游戏，也许说拐就拐，而隐藏在其后的楼市发展的动向才真正是大家关心的。 理性购房 自春交会以来，深圳市民理性购房的局面就显现出来。相信房价较快增长的势头将有望在半年到一年内得到遏制，目前房价增幅已有所回落。仅上半年中国居民消费价格中，居住价格同比上涨4.7%,食品价格上涨1.9%，医疗保健和个人用品价格上涨0.9%，家庭设备用品及维修服务价格上涨0.8%，烟酒及用品价格上涨0.3%，娱乐教育文化用品及服务价格与上年同期持平，其他类商品价格略降。根据央行第3季全国城镇储户调查，50城市储户调查显示，购房热情继续减弱。居民对当前收入满意度提高，但对物价上涨反映强烈，中低收入家庭对物价压力感觉尤其明显。银行最近加息后，居民储蓄意愿有所回升，购房热情继续减弱 2。同时，全国商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额较2005年同期均有不同程度的上升，显示楼市正向理性回归。 （数据来源：中经网物价统计）多军和空军 “空军”是网络上坚持房价要跌，吵着不买房的一帮人；“多军”则反之。房地产网络论坛中，“空军”全面压倒了“多军”。发表看好楼市的观点的个人或机构，在这段敏感时期内不断遭到“空军”谩骂。虽然空军中有一部分“愤青”，但其间也不无对全国楼市发展谨慎的肺腑之言。取其精华，去其糟粕，是关心地产人士应有的态度。但“空军”夸大了市场的阴暗面,正是他们招致口水的原因。 提高首付 “提高首付款”一直是被业界誉为最有“杀伤力”的招数。根据央行发布的新政，首套90平方米以下住房首付两成，第二套住房首付比例至少三成。针对购买第二套或多套住房的客户，各家银行亦有新的规定。作为调控手段，提高首付也是多管其下的方式之一。 二手一手 自从10月份以来，每天深圳二手房成交套数均在300-500上下，相比一手成交套数总是在200-300套之间徘徊的情况而言，基本上可以认为目前深圳的二手市场已经全面超出一手。而且从二手成交分布格局上看，目前的成交重心已经从关内向关外转移，宝安、龙岗两区的成交量已经多日占据每日全市成交的前两名。两区成交量自2005年以来均有所上升，紧跟一手市场的发展。不过美联物业深圳市场研究部认为，关外两区的二手成交量与价格的大幅上涨，且成交楼盘多数集中在新盘较多的如宝安中心区、龙华等片区，也说明存在相当数量的短线投资者，尽管目前关外二手成交均价相对关内较低，但已经超出了本地居民的真实需求，可能存在一定的泡沫。 加速整合 深圳的三级市场目前可以说是春秋时期，存在数百家中介机构在争抢这个巨大的蛋糕。随着宏观调控的进一步深入，2006年年中的市场上出现了较为浓厚的观望气息，成交量直线下滑，很多小型中介机构的门面上出现了“转让”二字，经过了多年的自由竞争之后，正如东周列国到战国七雄的转变，深圳的二手市场开始出现了加速整合的趋势，“大鱼吃小鱼”已经成为了普遍的现象。 很多大型中介抓住了这个市场契机，开始谨慎扩张，凭借雄厚的资金实力收购、兼并一些小型中介，尽可能的抢占市场份额。从国土局所公布的二手房每日成交前十名可以看到，除了国土资源与房产局之外，每日全市的成交前十名均能看到这些知名中介的名字。特别是在深圳关内，十余家大型中介基本上占据了市场上超过八成的份额。由此可以预见，在未来的几年内，深圳中介行业将进一步加速整合，可能会出现由少数大型中介占据绝大多数的市场份额的情况。 阴阳合同 12月14日的深圳晚报以一版的版面对于深圳二手房交易的“阴阳合同”进行了曝光。接受采访的深圳市房地产行业协会一名工作人员向记者发表了个人意见，她认为近年来深圳房地产经纪业务使用阴阳合同的现象的确存在，阴阳合同的签订往往是在中介的撮合下，买方与卖方自愿达成的，其目的就是在于规避二手房需要缴纳的营业税以及个人所得税等税收项目。美联物业深圳市场研究部认为，造成这种情况还是由于政府在出台政策的时候留下的漏洞，缺乏相应的处罚措施。古时有“苛政猛于虎”的说法，现实中交易双方能够冒犯法的风险也要逃避相关的税收的行为，也值得政府相关部门所思考。 福田口岸 根据粤港合作联席会议第九次会议精神，2007年上半年即将开通深圳福田至香港落马洲支线的新口岸。从地理位置上，福田口岸片区享有三大优势，可概括为“中心区优势、地铁优势、关口优势”。对于投资性客户，由于片区楼盘供应较多，买家选择余地大。租赁市场相对活跃，投资回报率高且潜力大。对于自住性客户，有两大需要注意的问题：一是本片区噪音较大。由于住宅物业主要夹在滨河路与口岸之间，且皇岗口岸长期作为货运关口，重型货柜车出入频密，噪音较大。二是片区内农民房密集，居住环境较差。外来暂住人员人口构成较为复杂，社会治安难以保证。 “一小时生活圈”、“两小时生活圈” 地产策划们不仅号召深圳人在本地买房，还要进军东莞、惠州等地。房地产一度有沦为大白菜的危险。“莞深同城生活”等辞藻看似豪迈，但在楼市投资热浪中，个体投资者相对处于弱势，切忌被冲昏头脑。 中小巴 中小巴在日益拥堵的深圳交通中，一直扮演着英雄救美的角色。深圳道路平均行驶速度下降到18公里/小时的国际警戒线下。听闻中小巴06年要退出特区历史舞台的消息，大多数深圳人都怀念起和中小巴一起度过的战斗岁月。 另一方面，根据深圳公交规划，未来深圳接驳网络可覆盖特区内所有建筑面积在10万平方米以上的小区，地铁最远接驳范围可延伸至松岗和龙岗中心城。公共交通承担率达到60%以上；城市公交平均出街时间基本控制在30分钟以内，高峰期不超过40分钟；税额平均候车时间控制在5分钟以内；公共汽车平均运行速度在20公里/小时以上；城市公共交通线网密度达到3公里/平方公里；万人城市公交车辆拥有率达到17标台。 深圳市商业网点规划(20062010) 深圳市商业网点规划(20062010)是深圳市建市以来第一个商业网点发展专项规划。规划将金三角商业区和华强北商业区规划为市级商业区，将福田中心商业区、南山后海商业区、宝安新中心商业区、龙城龙岗墟商业区等四个商业区规划为次市级商业区。我市商业在布局上将呈现出“一轴、两带、十四个特色街区”的新格局。规划通过对商业（街）区、零售业态、餐饮网点和批发市场的布局进行引导，提高网点配置的合理性，增强深圳商业的竞争力和辐射力。 毛坯房 从现在开始，深圳将对经济适用房等政府投资的住宅建设项目，在招标公告中就明确规定须采购使用达到标准的通用部品和采取新型工业化住宅建筑体系进行施工建设，以及对住宅性能等级提出具体的要求；逐步将通过住宅性能认定作为商品房销售许可条件之一，并在商品房销售许可证及房屋产权证中表明住宅性能认定等级；逐步禁止销售毛坯房，大力推进新建住宅菜单式全装修工作；将是否有通过住宅性能认定的项目、是否报送统计报表作为开发企业资质管理的内容；适时采用公告的形式发布限制淘汰的落后技术及产品的目录；对采用淘汰技术、淘汰产品的项目不予发放销售许可证。 经济适用房 在高涨的房价面前，“安得广厦千万间”已经成为了很多人遥不可及的梦，经济适用房则给了这些人梦想成真的可能。经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点，作为其社会保障性的体现，经济适用房多是由政府来负责开发以及分配，可惜现实往往比较残酷，面临僧多粥少的局面经济适用房被公务员或者事业单位员工取得的几率往往较高，这种落后的分配方式同时也造就了目前社会上不同阶层住房条件的极大差异。造成目前房地产市场过热的一个很重要的原因就是政府对于普通收入者的住房供应不足，使得需要廉租房以及经济适用房的普通民众的购买力过分地向商品房市场集中。5月17日国务院所推出的“国六条”里对廉租房、经济适用房的刚性要求正是在弥补多年来政府的社会责任缺位。 别墅 2006年中国地交会上，国土资源部地籍司司长樊志全这样定义“别墅”：指独门独院、两至三层楼形式。这样意味着现在常说的5种别墅中，除了独栋别墅，其他形式的联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅和空中别墅将躲过“别墅”的定义而不会被停止审批用地。广东省国土资源厅也已发出关于进一步做好房地产市场土地供应调控的意见。明确指出各市不得擅自突破省下达的计划，突破的要写书面检查，并且坚决停止别墅类房地产土地供应，严格限制低密度、大套型房地产的土地供应。 限价房 建设部拟在全国范围内推广限定价格的中低价位普通商品房，以解决中低收入人群的买房问题。中低价位普通商品房即房地产主管部门事先设定好商品房户型、面积和销售价格等条件，在市场上通过向开发商公开招标竞争来实现，其价格受到政府的事前限定。另外，6月22日建设部表示，国家将对中小套型房屋进行限价开发。新“游戏规则”为：向上竞地价，价高者得之；往下竞房价，报底者得标。 2变1 为防止开发企业通过建设两套房，最后改为一套房的行为进行了严格限制，建设部正制定细则,严控2套房改成1套房。建设部的讨论稿还规定，如果开发企业通过变通行为，突破规定的90平方米限制后，规划、设计、开发、建设及监理等相关单位都将受到严格处罚。有开发商认为，如果真按讨论稿中的内容制订细则，开发商的变通方式将会杜绝。当然，最终执行效果如何，还要看各地的执行力度。 楼市指导价 面对节节攀升的房价，深圳物价局表示，暂不会出台楼市指导价。这也符合自由经济的思想。类似河北省也只是对经济适用住房实行政府指导价，限价销售，对商品房没有规定。市场经济中的价格，更多还是依赖市场的自身调剂。深圳也有租赁指导价格，但对于普通老百姓，也是知之者寥寥。一方面是宣传力度不够，另一方面，住房总体来说仍是卖方市场，因此需求方讨价还价的能力始终处于弱势。 物管费 深圳市物业管理服务收费管理规定已于9月1日起正式实施。届时深圳市住宅物业将取消政府定价，实行政府指导价，其他物业实行市场调节价，同时还对一些易引发纠纷的问题进行了规范和确定。 物业管理费该交多少，过去一直由政府定价，即使物管企业与业主对价格不满也没得商量。现在可以根据管理好坏程度来协商价格，市场化的程度将越来越高。 新版一手房现售合同 深圳于11月1日起正式启用由市国土资源和房产管理局与市工商局共同制定的深圳市房地产买卖合同（一手房现售），现行的房地产买卖合同（现售）同时停止使用。所谓“现售”，是针对楼房已经建好，开发商已经办理房地产初始登记的房屋。与现行的深圳市房地产买卖合同（现售）相比，新版的一手房现售合同依据2006年3月15日启用的深圳市房地产买卖合同（预售）示范文本，参照现售的特点，全面进行了修改，有关开发商、购房者双方责任、权利、义务的规定更加明确，其中一个最大特点就是吸收了预售合同成功经验，将现行的房地产方面的法律法规中有关双方权益的条款直接引入新版合同，同时尽可能减少现行现售合同中限制业主权利的条款。此前，我市已于2006年3月15日启用新版房地产预售合同示范文本。工商部门也已联合国土资源和房产管理部门对二手房买卖合同进行调研并作出修改。 节能 建设部发布居住建筑节能设计标准征求意见见稿。指出居住建筑不宜设置凸窗（飘窗）。设置凸窗时，凸窗凸出（从内墙面至凸窗内表面）不应大于60厘米。严寒地区不应设置凸窗。 绿色节能住宅在深圳也已成为新宠。继颁布实施深圳经济特区循环经济促进条例之后，深圳经济特区建筑节能条例已从2006年11月1日正式实施。条例规定，新建12层以下住宅应采用太阳能。近几年深圳每年的新建竣工面积都在1000万平米以上。深圳市的建筑用电已占全市用电总负荷的43%，降低能耗成当务之急。 商品房逐户检查 深圳准备借鉴北京市住宅工程质量分户验收的做法，推行商品房逐户检查制度，其主要内容是，由开发商组织相关责任主体在竣工验收前，对每套商品房进行检查，改变目前抽样检查的做法，最大程度地发现质量问题，并在竣工验收前消除这些质量问题。 集资建房 11月15日，温州市“个人集资建房”牵头人、该市市场营销协会秘书长赵智强新闻在当地召开的“第二届全国个人合作建房研究会”上宣布：温州“个人集资建房”的委托开发商拿到政府挂牌出让地块，5个月后可望动工，将成为全国首例个人集资建房项目。集资建房自从2005年于凌罡所提出之后，在全国各地引起了巨大反响，可见民众对于目前仅有开发商一家说了算的房地产开发模式的不满，尽管面对着种种非议，“个人集资建房”终于提上了日程。不过对于这种开发模式将会面对权益、决策以及管理等方面的问题，不过从参与集资建房的合作者来看，更多是一些中高收入的人群，相信能够很好的处理这相关的问题。希望这种模式能够在全国各地进行广泛推广，对于打破目前房地产开发商作为唯一的房地产产品提供商的垄断地位有着积极的作用，从此房地产定价将不会由房产商一家说了算，而是由业主说了算，进一步来说，由一群人运用群体智慧采取DIY的开发模式也是一种民主精神的体现。 “反”调控 前面说到“个人集资建房”是利用人们的群体智慧，“群众的智慧是无穷的”这句话的确不假，当群体智慧开始充当“反调控”的角色时，调控就理所当然的居于了下风，在利益面前，群体智慧扮演了不光彩的角色，将“反调控”进行到底。当2005年开始对二手交易征收营业税的时候，市场上一片鸡飞狗跳，成交量一蹶不振，到了2006年6月1日开始征收所得税的时候，市场则平静面对，买卖双方“偷偷的成交，交税的不要”。二手交易过程中避税的方法可谓是层出不穷，如采取“阴阳合同”、假赠予等等。对于住宅的二手交易更多是采取了增加税收的调控手段往往被群体智慧所嘲笑，“反调控”的西风压倒了“调控”的东风，所以说调控采取这种治标的手段往往达不到效果，对于二手房交易中的税收也提高了二手房的交易成本，使得更多的买家开始转向一手房，需求的上升也促进了一手价格的上涨，调控往往变成“空调”，只有从根子上找到问题，通过一系列的严格监管与处罚手段而不是提高交易税费的方式来打击炒房者，才能保证二手市场的健康发展。 水涨船高 2005年中心区写字楼批量上市的时候，其均价也就14000元/M2左右，然而到了2006年，却立马被远远地甩在后头。2006年五月开盘的新世界中心最初均价20000元/M2；虽然到八月份荣超的经贸中心开盘时均价只有18000元/M2左右，但销售结束时整体均价却高达22000元/M2；而财富大厦截至11月底虽然没有开盘，但所报均价却高达25000元/M2。中心区写字楼新盘价格真可谓水涨船高，大有“呼摇直上”之势。这不得不得益于中心区开发建设的逐渐完善，比如：五个五星级酒店的建设（喜来登、香格里拉、祈年、丽兹卡尔顿及马哥孛罗好日子），三个商业中心的成型（星河购物公园COCOPark、怡景中心城和晶岛国际购物中心），以及中心区地下火车站的规划等。这一系列利好又刺激了中心区人气高涨，支撑了价格的上涨。 低调销售 2006年写字楼市场与2005年扎集上市不同的是，其上市较为分散。截止12月初，2006年写字楼市场的新盘大概有十来个，但基本上是错开上市。正是这一时间差，直接导致2006年写字楼销售新的流行色：悄悄地卖。虽然不是所有新盘是这样，但半数以上的写字楼在开盘时就已基本售罄，更有甚者还等不及开盘就已结束销售。其中天利中央商务广场、中国经贸大厦及经贸中心在开盘时就已基本售罄；而鹏基商务时空、敦煌大厦等压根就来不及开盘即告售罄。这与住宅大张旗鼓的开盘，集中签约，营造“抢购”盛况不同，写字楼销售显得异常的低调。其主要原因是写字楼中投资成份较高，并且涉及金额巨大，这在住宅市场受控，尤其是“限外”情况下，写字楼销售的低调就不难理解了；从另一个方面来讲，深圳写字楼的新增供给越来越少，而面对投资者对写字楼市场投资热情的高涨，高调销售已然不必要。 价格补涨 美联通过研究2006年写字楼6月-11月二手写字楼的价格与租金发现：价格的上涨速度要快于租金的上涨速度。这主要的原因是：一方面，深圳长期以来，写字楼市场不管是一手还是二手，其价格一直较低，与北京、上海，甚至南京等地的写字楼市场价格无法同日而语，甚至出现本地一手写字楼与住宅价格“倒挂”现象，所以目前写字楼市场价格的上涨属于正常的补涨；另一方面，由于住宅市场受控，部分客户纷纷撤出住宅市场转投商业地产，这必然会活跃写字楼市场的投资氛围，推高写字楼价格；同时，人民币升值利好，深圳经济发展的良好势头，也是写字楼价格高企重要原因。不过，作为深圳写字楼价格高地的中心区，情况就恰好相反，即价格上涨速度远慢于租金的上涨速度。其根本原因是中心区写字楼价格基数大，相应的租金偏低。 HKer 通过研究美联店铺部2006年4-11月的成交数据发现，租赁成交单数不及买卖成交单数的三分之一。统计成交客源发现，租赁客户全是大陆客户，而买卖交易的买方除大陆客户外，基本上都香港客户，甚至香港客户的占比在个别月份近九成（如下图所示）。无疑，港客成为深圳商铺市场的一支生力军。港客如此大规模投资商铺，一方面是因为商铺市场不像住宅市场那样容易受政策调控；另一方面人民币升值，通过投资商铺可以实现手中货币的保值增值，还可以赚取汇率差价。 （数据来源：美联物业）2007年深圳楼市展望宏观经济持续向好 GDP增长会随全球经济增长速度放缓、国家GDP降耗等而略有降低，但仍然会保持着快速增长势头；投资增速会延续06年下半年的下降走势，但仍然会保持高比例增长速度，以巩固此前的投资成果；鉴于出口退税政策实施及07年新的出口税则的实施，出口会减少，而中央鼓励进口的政策背景下，进口会继续增长，但仍然改变不了中国贸易顺