上海鸿翔大厦市场调研报告.doc

F 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第一章 区域宏观市场概述第一节 区域综合概况黄浦区位于上海市城区的几何中心部位，东临黄浦江；西至成都北路、金陵路、西藏南路、肇周路、制造局路；南沿高雄路、江边路、黄浦江；北邻苏州河，上海市的0公里就位于本区内的国际饭店。黄浦区位于全区面积4.6平方公里（其中水域面积0.4平方公里），辖4个街道，人口26.8万人。黄浦区内拥有丰富的历史文化资源和众多的城市新景观，并成为近几年景点旅游和都市旅游的热点，目前沿外滩、豫园、西藏路、人民广场、南京东路步行街的旅游环线已经形成，成为黄浦区商贸旅游得天独厚的景观资源。黄浦区是上海历史最悠久的城区，是上海近代商业的发祥地，是上海中心商业区的核心区域，是上海的行政文化中心，是上海发展都市旅游的精华之地，是体现上海国际大都市繁荣繁华的重要窗口；黄浦区将以其特有的资源优势，在未来发展中迸发出巨大的能量。第二节 商业发展概述 黄浦区是上海市中央商务区（CBD）的重要组成部分和中心商业区的核心区域，是上海市行政、金融、文化、商贸中心。外滩地区集中了中外金融机构63家。区内拥有市百一店、华联商厦、新世界城等一大批名特商店。南京路有“中华商业第一街”之美誉，其全长五分之二贯穿该区。北京路生产资料一条街、福州路文化街、金陵路中华名品街和西藏路旅游街都各具特色。入夜，华灯初放，沿外滩、南京路、人民广场和金陵路构成的灯光环路，异彩缤纷。 “八五”期间，黄浦区改革开放和现代化建设进入了全面发展阶段。按照功能定位，该区积极调整产业结构和经济布局，大力发展以金融、房地产、贸易、旅游和信息咨询服务为主的第三产业。1996年，实现区增加值32.5亿元；完成财政收入16.8亿元；商业销售额达182.0亿元；工业销售产值13.8亿元；固定资产财务用款完成80.5亿元。五年中批租土地32幅，拆除旧危房12.4万平方米，动迁危棚简屋居民7600多户；完成建设项目98个，竣工面积130.8万平方米。完成了一批市政建设及综合改造项目，投资环境大大改善。 黄浦区将在塑造城区功能和扩大对外经济合作方面继续努力，基本形成符合中央商务区和中心商业区功能的产业配置、辐射国内外的经济格局、适应市场经济特点的运作机制、有效的城区经济管理体制、社区服务体制、较为和谐的城市生态环境等经济和社会发展要素。以功能开发为主导，全区三个功能分区，即外滩至河南路金融贸易功能区、河南路至西藏路中心贸易功能区和西藏路以西行政、文化功能区，将以南京路商业街为中心连成一片，形成经济繁荣、文化事业发达、环境优美的综合性的城区。第二章 区域写字楼市场发展概况第一节 上海历年写字楼供需情况分析历年来办公楼供应量（竣工面积）单位：万m2 办公楼市场在1998年处于鼎盛时期，之后随着亚洲金融危机的大爆发一度陷入了发展的低谷，供应量体开始大幅度下滑。 2003年由于经历SARS的影响，办公楼市场供应达到历史供应量最低点为40。8万平方米。以后随即供应量呈逐渐上升趋势，2004年达到55。6万平方米。 随着上海宏观经济的良好发展，各种跨国公司不断进入上海，对于甲级写字楼的需求必将上升，在此需求下，甲级写字楼呈现合理的供应放量。出售型的写字楼占到今后供应量的17-20%，结构比例较为合理。进入2004年，上海甲级写字楼市场经历了最快的新增供应增长，2004年第三季度共计增加写字楼供应面积达到22万平方米，新近入市的世纪商贸广场和华敏国际广场也开始入住客户。大多数新增供应面积由于已经预租完成，加上持续的跨国企业对办工面积的需求使得整体吸纳量十分巨大，合计约24万平方米。许多企业为了扩张仍然在近期完工的写字楼中寻求更大的办公面积，市场条件仍显得较紧张。整体平均空置率目前略微下降了8.5%, 浦西中心城区大部分区域空置率小于5% 。总体而言由于需求强劲，本季度租金增长4.2%，平均为每天每平方米0.73美金。 历年来办公楼吸纳量 单位：万m2从上海办公楼市场需求情况来看，中心区域还是占了较大的比例，中心城区消化办公总面积551 万平方米，占到全市办公消化总面积的54，与供应相对应，最大的成交量还是在徐汇区，共192 万平方米，占到中心城区成交总量的35。值得注意的是：与供应状况相反，长宁区有较大的成交体量，这从一个侧面反映长宁区今年在消化空置写字楼的能力方面大有长进。次中心城区的办公消化面积总量为4531 万平方米，占到全市总量的44。 由于2004年新近写字楼物业不断完工入市，上海甲级写字楼市场吸纳量大大增长，预计有24.3万平方米，大约达到了前三个月的2倍。前几个月，大部分需求集中在浦西，特别是长宁和徐汇。另外，卢湾市场表现突出，企业天地几乎满租。上海中心城区紧俏的写字楼市场和市场进入的方便化使得越来越多的跨国公司寻求在上海长期使用办公场地。上海写字楼市场特征明显的表现在高端写字楼市场预租成绩日益显著。市区楼盘表现活跃，例如K. Wah 中心, Grand Gateway, and 总部大厦。此外，一些大面积需求的跨国企业已经开始探求试验包括扩张到次级或城郊写字楼区域，例如Shanghai Business Park 以及一些量身定做的选择等等。由于明年在浦西重新选址/扩张的选择十分有限，上述趋势会得到延续。第二节 上海市写字楼市场的发展特征伴随整个国民经济的景气回升，上海市经济也呈现快速增长的势头，消费、投资、出口等指标均增长迅速，市场进一步繁荣和活跃。作为上海市国民经济支柱行业之一的房地产业也日渐升温，写字楼市场在经历了上世纪末近三年时间的底部徘徊后，终于在21世纪初，迎来了前所未有的上升行情。新开工写字楼尤其是高档次写字楼、精品写字楼不断增多，另一方面，由于新竣工写字楼的大量涌现，市场已基本趋于饱和，导致大部分楼宇空置率上升，市场竞争更为激烈。具体来讲，上海写字楼市场呈现以下特点： 写字楼市场总体供需两旺根据相关资料显示，今年第二季度，本市写字楼市场总体上保持供求两旺的局面，承买客户比例高达29%，承租客户比例达34%，这说明投资者购买写字楼的意愿比较强烈，作为商用房产的主流产品，写字楼正日益受到投资者的追捧。经过详细调查，目前客户对于租赁写字楼的区域主要集中在长宁、徐汇、黄浦、浦东、卢湾、静安等市中心地区，而这些地区的共同特点是：交通便利、大多数有轨道交通经过，且写字楼相对集中、办公氛围良好。事实上，从市场供应来看，上海写字楼市场正从最早的虹桥地区逐步发展成为目前以浦东陆家嘴中央商务区为龙头，以南京西路、淮海中路、虹桥等为区域性CBD地区的多级发展格局。未来五年，小陆家嘴、淮海东路、徐家汇、人民广场、北外滩、五角场、中山公园、松江新城、上海南站等地均有大量商务写字楼上市，预计总量将超过500万平方米。我司认为，上海正在向着国际大都市发展的过程中迈进，对于写字楼的需求面积将是一个不断增长的过程，因此，未来上海的写字楼供应还将会创出新高。 小型写字楼销售趋热在近期写字楼市场中，原先因烂尾而沉寂多年的项目，通过成功改造、成功上演“灰姑娘神话”的案例可谓比比皆是。比如两大代表楼盘，毗邻徐家汇商圈的“飞洲国际广场”和地处八佰伴商圈的“远东广场”。前者是由一家来自温州的民营企业收购沪上面积最大的烂尾楼宝通大厦引发的后续效应，此项目在开盘第一个月内，就销售15000平方米，创下了上海甲级写字楼销售速度的新纪录。而后者则是来自上海房屋销售有限公司的神来之笔，重新挖掘了全天候5A产权式写字楼的最大卖点，现场销售反响也颇为热烈。我司分析上述两大项目成功的关键原因，在于重新塑造了产品的市场竞争力。如“飞洲国际广场”坚持完善的硬件设施，改变了徐家汇地区高档写字楼稀缺的局面，其品质得到了客户的认可。而在浦东八佰伴地区，面对高标准甲级写字楼众多的市场局面，“远东广场”另辟蹊径，推出了最小面积仅为50平方米左右的自由办公空间，满足了更多普通中小企业的实际需要，从而受到买家的青睐。从宏观因素来看，小户型可售写字楼具备广阔的市场前景，主要表现为：上海经济发展继续走好，第三产业比重不断加大，预计到2005年，上海三种产业的比例将为1.546.552；劳动力数量不断增大，预计到2005年，上海市从事第三产业的劳动力比重将超过50%；内环线以内将以第三产业为重点，适当保留都市型工业；内外环线之间，将以高科技、高增值、无污染的工业为重点，调整、整治、完善现有工业区；外环线以外，将以第一、二产业为重点，提高经济规模和集约化水平，集中建设市级工业区，发展现代化农业和郊区旅游业。这些因素的存在，客观上都为中小企业提供了良好的发展机会。当然，小户型写字楼产品由于客户特殊，所以它们所需要的产品品质和服务内容都有较强的个性，市场存在很大的差异化发展前景，专家指出，只有品质较高、定位准确、人性化的产品才能立于不败之地。 甲级写字楼再掀热浪滚滚毋庸置疑，在写字楼市场中，甲级写字楼始终还是市场的主体。随着上海国际地位的逐步提高和WTO承诺下的完全放开在即，越来越多的跨国公司将把地区总部迁到上海，沪上甲级写字楼市场将焕发出无穷魅力。2004年6月，全球著名的专业服务机构、最大会计师事务所普华永道为其在瑞安“企业天地”包租的整幢新写字楼举行揭幕庆典。对于跨国公司来说，租下瑞安“企业天地”整幢楼不是小手笔。而作为上海市中心最繁华的地段之一，瑞安集团开发的这些甲级写字楼品质高、租金也不菲。据悉，目前其均价已达到每天每平方米0.9美元，而房型、视角最好的部位，更是高达每天每平方米1.8美元，可以说已经处于本市写字楼租金的峰顶位置。“企业天地”的租售两旺，正是上海甲级写字楼市场一片红火的生动写照。之所以让这些跨国公司对甲级写字楼“趋之若鹜”的原因在于目前普华永道在上海已经拥有超过1000名员工，业务蒸蒸日上，原先的写字楼已不适应发展需要，所以此次决定不惜巨资，包租下整幢甲级写字楼以求更好的发展。可以预见，随着金融保险、电信服务和商业等行业限制的逐步取消，外资机构必然会在中国建立各种机构，再加上世博会的拉动效应，都在客观上形成了对沪上写字楼市场的推动力。其中，甲级写字楼更是以优越的地理位置、良好的办公环境和完善的配套服务受到客户的青睐。第三节 上海写字楼市场不断走热的原因 金融机构需求庞大中国入世使上海作为金融中心的形象凸显。2004年以后，金融业的逐步开放，为上海写字楼市场带来了前所未有的机遇。预计未来几年，外资金融业会加速扩展其在中国内地的业务，包括摩根斯丹利在内的大财团、大银行等会陆续进驻上海，从而将产生大量的高级写字楼需求。 跨国公司总部入沪上海推出的跨国公司设立地区总部的优惠政策，吸引了源源不断的外资企业进入。据有关部门预计，2004年还将有约50家跨国企业的总部设在上海，估计他们需要的写字楼面积约为15万平方米，大概是两幢甲级写字楼的建筑面积。 民营企业的规模登陆由于上海被视为长江三角洲地区的经贸枢纽，其物流优势、金融优势必然吸引大型民营企业集团成立营销中心、研发中心，希望在上海建立窗口企业，直面全国市场及国际市场。 世博带来长期利好效应上海承办2010年世博会，直接影响到建筑业、旅游业、会展业和贸易业的写字楼需求。同时，基础设施建设的完善和城市环境的不断优化，将大大提升上海的国际关注度和城市认同感，从而吸引更多的国际优秀人才和国际资本进入上海。第四节 上海未来写字楼市场发展预测1、甲级写字楼后市预测 2002年底至2004年初，上海市政府批出了大量办公楼土地，按照新写字楼3年至4年的建设周期计，2006至2007年又将是新一轮供应热潮。预计至2007年底，陆家嘴核心区域将有90万平方米甲级办公楼供应，静安区60万平方米，卢湾区15万平方米，徐汇区29万平方米，黄浦区22万平方米，虹桥8万平方米，上海甲级办公楼的供应面积总计将达230万平方米。相比现今甲级办公楼总量330万平方米，今后三、四年内上海的甲级写字楼增长将达70%。届时这一大体量上市，不但供不应求的局面会瞬间逆转，上海的写字楼市场将进入新一轮的消化期。 在上海一直租用甲级写字楼的世界500强企业，由于其在国内业务的不断扩大以及在中国经营战略的稳定定位，加之租赁写字楼租金的上涨以及扩租空间的限制，也纷纷在打算购买写字楼，整合其在上海的业务部门。这是2003年以来写字楼需求市场出现的新现象，此类客户需求面积在10000-30000平方米之间，这对未来几年的写字楼需求市场是一个强有力的支撑。因此，一些原本打算出租(如：天安中心)，甚至已出租若干年的写字楼(如：港泰广场)，也及时调整营销战略，变租为售。很多楼盘(如：嘉华、天安、来福士等)在今年这个写字楼供应空缺期上市，就是为了与明年开始的写字楼集中供应期打一个时间差。2、乙级写字楼后市预测和甲级写字楼相比，虽然目前乙级写字楼市场的租金有小幅上扬，但从整体上看，供需基本上处于平衡状态。 随着静安、卢湾、黄浦和徐汇等地第三产业的高速发展，这些地区也成为目前乙级写字楼市场最活跃的几个地区。目前上海乙级写字楼的供需形势是求略大于供，但这对市场价格并不会产生太大影响。目前国家采取一系列防止经济过热的措施，使一些原本有扩容想法的企业，开始把公司扩充计划暂时放缓，这样一来，就大大缓解了乙级写字楼市场上稍显紧张的供需形势，因此可以说目前上海的乙级写字楼市场供求基本平衡，未来的价格水平将保持平稳。新盘未来3-5年内上海楼市仍将持续繁荣。第五节 黄浦区写字楼市场概况根据戴德梁行提供的数据得出，从2004 年110 月办公楼市场供应总量为556 万平方米，其中中心城区的办公总面积为395 万平方米，占全市总量的71，占到商品房总面积的16。次中心城区的办公楼供应主要集中在虹口、闸北、普陀和浦东四区，供应总量为149 万平方米，占到办公面积总量的27。中心城区的几个核心CBD以及泛 CBD 区域的商务环境日渐成熟，上市量最多的是徐汇区，而黄浦区则是供应量紧跟徐汇区的传统商务区域之一。据统计，黄浦区2004年新上市写字楼项目有12个，总建面积达到10万平方米。约占当年总供应体面积10。4。代表项目有华盛商务楼、世界贸易大厦、新上海城市广场、上海外滩京城等等。价格大体分布在15000元25000元/M2之间，最高价位为华盛商务楼，价位在2500033000元/M2之间。平均售价在29000元/M2。以上这些项目均分布在黄浦区的南京东路商业圈、北京东路商业圈、南京西路商业圈、外滩商业圈等传统区域。这些商业圈的特点是为上海传统商务区域，市中心商务集中区、高档宾馆集中区。其中甲级写字楼主要集中分布在北京路-成都北路路-延安路-西藏中路区位内。图：黄浦区主要商业圈写字楼租金水平与其他商业圈比较单位：$在租金水平上，与上海中心地区的商业圈写字楼租金相比，人民广场写字楼租金水平处于中等水平，但空置率也维持在较低水平，当前北京东路、南京东路各写字楼的入租率都在90%以上。第三章 竞争个案分析第一节 周围写字楼市场租赁价格调查现选出周围写字楼市场与本项目产品类似的7个物业项目来进行租赁价格方面的调查。（物业其他具体情况见附表）项目名称租金（$/M2*天）港陆黄浦中心0.35科技京城大厦0.39来福士广场0.95天安中心0.7仙乐斯大厦0.75新一百大厦0.45永新广场0.6第二节 区域在售楼盘竞争个案分析我们对项目周边进行了市场调查，选取和鸿详大厦接近的在售楼盘进行逐一分析比较如下：华盛商务楼外立面效果图名 称华盛商务楼建筑面积10800M2层 数23F地 址成都北路600号（北京西路口）内部结构530M2标准楼层，一层一企业空 置 率5%内 装 修花岗石地面,墙面采用进口乳胶漆外 墙 面独具匠心的椭圆形建筑外形，高级铝板，中空耀华皮尔金顿玻璃幕墙、高级铝合金窗配套设施风冷热泵机组采用日本进口“开利”产品。三台三菱GPS-型客用电梯物业管理情况物业费30元/平方米/月租、售价格均价2500033000元/平方米周边环境人民广场繁华商业圈交通情况轨道交通1、2号线。15。21路等等。入驻情况未交房（05年3月）新上海城市广场新上海城市广场外立面名 称新上海城市广场建筑面积140000M2层 数25F地 址上海市河南南路33号内部结构97-110M2空 置 率3%内 装 修一流建材装潢外 墙 面浅绿色铝合金玻璃幕墙配套设施一流的智能化配套设备（国际智能标准）。一流的物业管理水准（FPD提供物业管理指导物业管理