2008年北京小关综合楼可行性研究报告.doc

小关综合楼可行性小关综合楼可行性 研究报告研究报告 北京北京 投资开发有限公司投资开发有限公司 20082008 年年 4 4 月月 1818 日日 北京九州天昱投资开发有限公司 可行性研究报告 - 2 - 目目 录录 前前 言言 - - 4 4 - - 第一章第一章 项目概况项目概况 - - 5 5 - - 1.1 项目名称- 5 - 1.2 项目简介- 5 - 1.2.1 租赁范围- 5 - 1.2.1 渔阳集团结论：.- 6 - 1.2.2 结论：.- 6 - 1.2.3 综合结论.- 6 - 第二章第二章 项目投资环境和市场分析项目投资环境和市场分析 - - 7 7 - - 2.1 北京市商业物业需求分析- 7 - 2.2 北京市商业体量分布情况分析- 7 - 2.2.12.2.1 商商业业分布情分布情况况 .- 7 - 2.2.2 各环路项目分布情况分析- 9 - 2.3 各环路的商业发展与城市发展关系分析.- 12 - 2.4 北京交通干线和沿线商业的分析.- 15 - 2.5 已落成、正报规、待建项目情况对比分析.- 18 - 2.6 商业项目物业形态对比分析.- 20 - 第三章第三章 区域分析及经营定位区域分析及经营定位 - - 2121 - - 3.1 项目区域分析.- 21 - 3.2 项目优劣势分析.- 23 - 3. 3 项目功能定位 - 25 - 3.3.1 定位方向：.- 25 - 3. 4 消费群定位 - 26 - 3. 5 价格定位 - 26 - 第四章第四章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 - - 2727 - - 4.1 项目投资估算的主要假设和标准.- 27 - 4.2 投资估算.- 27 - 1、租金水平 - 27 - 第五章第五章 项目经济效益评价项目经济效益评价 - - 2828 - - 5.1 收入.- 28 - 5.2 现金流量分析.- 28 - 第六章第六章 项目不确定性分析项目不确定性分析 - - 2929 - - 北京九州天昱投资开发有限公司 可行性研究报告 - 3 - 6.1 盈亏平衡分析.- 29 - 6.2 敏感性分析.- 30 - 第七章第七章 结论结论 - - 3131 - - 前前 言言 近年来，北京房地产市场快速发展并日趋成熟，呈现 以市场机制为主导、以有效需求为依托、健康向上的繁荣 局面。北京商业的全面发展促进了商业地产的同步发展， 商业业态日益的多元化和现代化，拉升了对商业地产的需 求。而且，商业与地产相互融合、相互促进已到了一个全 新的阶段，直接壮大了商业地产市场。城市总体规划、奥 运行动规划、商业发展规划、商业物流规划、基础设施建 设与发展规划等北京市各项规划的相继出台及实施对商业 地产市场发展都将有积极的导向和促进作用。 北京 投资开发有限公司在综合考虑市场供需状况、 城市规划、以及合作方效益及自身社会效益、经济效益和 环境效益等诸多因素前提下，充分利用公司在商用物业经 营方面所积累的经验和资金，决定租赁小关综合商业楼项 北京九州天昱投资开发有限公司 可行性研究报告 - 4 - 目的经营权，因此编制此可行性研究报告。 第一章第一章 项目概况项目概况 1.11.1 项目名称项目名称 小关综合楼小关综合楼 1.21.2 项目简介项目简介 1.2.11.2.1 租赁范围租赁范围 小关项目位于北京市朝阳区安定门外小关北里 43 号， 东至市运四场职工住宅区，西临北苑路，南至北京市冶金 医院，北至四运四场场区。大厦共建有 11 层，其中地下 3 层，地上 8 层，地下 2-3 层设为停车场，地下 1 层至地上 四层用于商业；地上 5-8 层作为写字楼，建筑面积 40280.17 平方米，为渔阳集团与市运四公司合作开发项目。 北京九州天昱投资开发有限公司 可行性研究报告 - 5 - 1.2.21.2.2 可行性研究结论可行性研究结论 税前指标： 财务净现值 NPV=￥8290 本方案在经济上是可行的。 投资内部收益率 IRR=17.85% 大于基准收益率在经济上是 可行的 税后指标： 财务净现值 NPV=￥3790 本方案在经济上是可行的。 投资内部收益率 IRR=12.78% 大于基准收益率在经济上是 可行的 1.2.11.2.1 渔阳集团结论：渔阳集团结论： 收益稳定增加收益稳定增加：现整体租赁方案年均租金收入 2249 万元万元，租赁期租金总额 4.7054 亿元。 资产增值资产增值：租赁期结束后，北京 投资开发有限公 司投入的约 300 万元的装修成本渔阳集团，起到了资产保 值和增值的作用。 零经营风险零经营风险：渔阳集团不需承担项目经营的风险，如 商铺培养期、安全隐患处理等。 品牌提升品牌提升：本项目对该项目的整体包装宣传有利于区 域品牌提升，将使渔阳集团获得后继的经营优势。 区域价值提升区域价值提升：投资带动的最终价值提升将更多地表 现在物业价值的提升，渔阳集团可最终享有价值提升和更 大的获利机会。 北京九州天昱投资开发有限公司 可行性研究报告 - 6 - 本项目的合作对本项目的合作对渔阳集团来说是低风险、高回报来说是低风险、高回报。 1.2.21.2.2 结论：结论： NPV￥829 万元 内部收益率 IRR17.85% 结论:此项目在经济上是可行的，但存在较大的风险存在较大的风险。 1.2.31.2.3 综合结论综合结论 此方案对于建设单位和经营单位在经济上都是可行的。 第二章第二章 项目投资环境和市场分析项目投资环境和市场分析 本章主要从北京市商业物业市场情况出发进行系统分 析。 2.12.1 北京市商业物业需求分析北京市商业物业需求分析 据北京市统计局资料显示，北京市人均商业面积仅为 0.78 平方米，而国外发达国家的平均水平却早已达到 1.51.8 平方米，北京的人均商业面积也相继超过了 1 平 方米。根据商务部对北京商业发展的规划，到 2010 年人均 商业面积达到 1.0 平方米。北京商业升级存在巨大的空间， 如农改超等。这也是北京近段时间商业物业快速发展的市 场基础。根据对国内商业物业市场的研究，商业物业发展 北京九州天昱投资开发有限公司 可行性研究报告 - 7 - 与社会消费品零售总额的增长呈高度正相关，近年北京社 会消费品零售总额年增长率在 16%左右，可根据此对北京市 商用物业的发展进行预测和量化。 2.22.2 北京市商业体量分布情况分析北京市商业体量分布情况分析 2.2.12.2.1 商业分布情况商业分布情况 随着北京商业地产投资热的升温以及各商业项目的上 马，北京市商业地产市场已经进入一个集中供应的高峰期。 根据伟业商业对北京市商业地产市场的跟踪分析，截止到 2007 年 11 月，北京市商业地产总供应量约为 1,600 万平方 米，并且在未来的三到五年内，还将新增 300400 万平方 米左右的供应量。如果按此增长速度计算，届时静态总量 将基本满足北京对商业地产的需求，但以发展的观点来看， 北京市短时期内不可能达到整体饱和。 从各区商业地产体量统计情况看，朝阳区稳居头名，占到 总体量的 25%，海淀区紧随其后，占 21%。 北京九州天昱投资开发有限公司 可行性研究报告 - 8 - 朝阳区、海淀区面积最大，其商业放量也比较大。朝 阳区主要商业放量位于几大商圈内，包括 CBD、建国门、朝 外、燕莎、亚奥区域等，虽然看起来分布较散，但几大商 圈形成时间较长、辐射力强劲、相互之间能够形成互动， 未来四环内大的商业面积增加的可能性不大，放量基本围 绕这几大商圈展开，东扩北进的趋势明显，北部区域的亚 奥地区未来的商业放量巨大。 海淀区主要的商业放量位于中关村区域，包括中关村 西区、当代双安区域、世纪金源 mall、公主坟区域、大钟 寺商业广场等，主要以集中商业体形式出现。 东城区和西城区商业发展势头比较平缓，主要围绕王 府井和西单两个大的商圈来进行，物业形式以集中商业为 主，大部分物业经营状况良好。东城区近期商业放量不大， 西城区主要放量围绕在西直门北大街和西直门区域。 2.2.22.2.2 各环路项目分布情况分析各环路项目分布情况分析 如图表，从开发体量上可以看出，北京市整体上除二三环 之间，其它各环路在体量上无明显差异；这与这些地区面 积呈反比，商业项目供应由中心向外环路逐渐减少。二三 北京九州天昱投资开发有限公司 可行性研究报告 - 9 - 环之间项目开发体量明显少于其它环路，只有 911,288 平 方米，占总开发体量的 11%，主要原因在于，二三环之间受 整体功能的限制，项目多为商住公寓、写字楼、或酒店底 商形式，如建外 SOHO、主语城、顺驰蓝调、枫蓝国 际等。其它环路项目，在体量上并无明显差异。 二环路内包含了西单商圈、王府井商圈、阜成门 复兴门商圈、宣武门前门崇文门商圈等众多已经 趋于成熟的商业圈，随着金宝街大型综合性项目的兴建以 及东单“银街”的改造，大面积商铺将被推出，东单商圈 更趋成熟，这必然加强了二环路内良好的商业氛围。但同 时我们也应该看到，由于二环路内的商业发展已经趋于成 熟，这么多项目的兴建，也使二环路内的竞争更加激烈。 尤其以西单商圈和王府井商圈竞争最为明显。 二三环路之间：东二环到东三环区域驻扎了各大金融 机构和外资企业的办公地点，拥有大片 5A 级写字楼和高尚 住宅区，随着北京市政建设的进一步发展，这里将形成一 个顶级企业聚居区、一个高品质的富人生活区。现阶段此 处可供大规模商业开发的面积极少，已基本饱和。而南部 二三环间由于居民消费水平与商业发展环境都不太成熟， 所以商业项目相对较少，没有能够形成强有力的商圈。二 三环之间的西部区域随着马连道地区交通、教育及购物生 活配套设施日益完善，以及马连道商圈被规划为中央采购 区,其周边的商业地产开发也日趋兴旺。二三环之间的北部 北京九州天昱投资开发有限公司 可行性研究报告 - 10 - 区域由于拥有东直门、西直门两大交通枢纽商业和北三环 沿线马甸、双安商业区的带动，相对而言发展比较稳定。 北部区域的大钟寺地区将会建起体量较大的大钟寺国际商 业中心，此物业经营的成功与否将会影响到北三环商业区 的经营与定位。综上，二三环之间的区域东部已基本饱和， 西部和北部平稳发展，南部属于待启动地区，未来可挖掘 的潜力大。 三四环之间：南三四环之间依然是发展相对比较薄弱 的一个区域，但是随着木樨园商业圈的相成，百荣世贸的 组建，给南城带来了希望。南城的发展日益受到社会各界 的广泛关注，尤其是在政府建设南城，开发南城的大的方 针政策指引之下，随着南城开发建设的步伐正在不断加快， 京津塘、京石、京开等快速路相继通车，地铁 5 号线正在 建设，若干条市政道路即将开通，加上城市环线、铁路和 南苑机场，南城已经形成便捷、立体的交通网络，南城必 将成为一个新兴的商业区域。西三四环的发展则弱于北三 四环，这是由于北三四环处于亚奥商圈，发展比较快，生 活气息浓厚，被称为中心居住区(CLD)。以餐饮、娱乐、超 市等生活配套 行业为主形成了亚运村独特的商圈氛围， 并且规模正在日益壮大。东三四环由于包含了 CBD 和燕莎 两个北京最大的商业圈，尤其是 CBD 商业圈，在他的周围 兴建了大量的项目，例如万达广场、金地国际花园、华贸 中心等，形成了 CBD 次商圈，并不断延伸。 北京九州天昱投资开发有限公司 可行性研究报告 - 11 - 四五环之间：南四五环之间的商业项目主要集中在南四五环之间的商业项目主要集中在 郊县大兴，本项目所在的区域是热点开发区域之一郊县大兴，本项目所在的区域是热点开发区域之一。东四 五环的项目则主要集中在望京商业圈一带和 CBD 的次商业 圈一带。北城则或以奥运为依托，发展奥运经济；部分以 中关村的巨大人流量为依托发展商业项目。而从商业项目 的分布数量上我们又可以看出，同在四五环之间，北四五 环就发展的比较好，项目数量众多，这主要是受到 2008 年 奥运会的影响，依托奥林匹克公园发展开了。 五环以外：可以看出北五环外的昌平和东五环外的 通州发展较其他郊县更好。其中尤其以北五环外项目最多， 而其中的亚北天通苑，无论是在社区面积上，还是在建筑 面积上都是最大的。 总的来看，北京各环线之间是以二环发展最好，三 四环相对比较成熟，五环以外发展势头迅猛。同一环线之 间，则是东部和北部优于西部和南部，在二环和三环之间， 以及三环和四环之间以东部发展相对比较成熟与完善，项 目众多，竞争也相对激烈。而四到五环之间以及五环以外 则以北部为最优。 2.32.3各环路的商业发展与城市发展关系分析各环路的商业发展与城市发展关系分析 根据北京城市总体规划的部署，北京市将在市 域范围内，构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构。 下面我们将根据这一城市规划来分析各环路的商业发展情 况及将来的发展趋势。 北京九州天昱投资开发有限公司 可行性研究报告 - 12 - 首先简单的介绍一下这一规划的主要内容： 两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。 两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的 “东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟 的“西部发展带”。 多中心：指在市域范围内建设多个服务全国、面向世界 的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包 括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务 区(CBD)、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基 地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石 景山综合服务中心等 从 1993 年的“分散集团式布局”到如今的“两轴两 带多中心”，新规划必然会改变旧有的北京城市空间布 局，而城市空间布局的变化也必然导致北京房地产格局的 变化，这种变化很可能将是质的变化。 北京九州天昱投资开发有限公司 可行性研究报告 - 13 - 新的城市总体规划实施后，人们将不会再像以前那样以 天安门为中心生活，居住形态亦将发生重大变化， 从商业 角度来看，此种规划也将改变以往人们购物的习惯。在北 京市新的功能划分上，我们不能再把北京简单地划分为不 同的功能区，造成吃饭的地方吃饭，睡觉的地方睡觉，工 作的地方工作，大家在这些功能区之间疲于奔波，造成资 源和人力的浪费。以后身边的中型社区购物中心和郊区的 大型 shoppingmall 可能将成为人们购物的首选。 新规划中中心城市轴线及功能区分析图 通过上面两张图的对比可以看出北京市现有商圈与新 规划中的两轴并不完全相符，现有商业聚集区主要位于三 环以内，并且表现出非常明显的向东部倾斜的态势，北部、 西部和南部都是较分散的中型商业聚集区，属于区域型商 业中心。而在北京市新规划中，三环以外的商业规划被重 视起来，CBD 东部、大红门区域、石景山区域、亚奥区域都 北京九州天昱投资开发有限公司 可行性研究报告 - 14 - 被列入重点发展的部分。 可见在北京市未来的发展中，将逐步突出三环以外的 大型商业的发展，按照多中心的规划进行整体布局。商业商业 发展将不再仅限于东部发展将不再仅限于东部 CBDCBD 区域的集中商业区，而是围绕区域的集中商业区，而是围绕 两个中心轴，逐步在整个城区建立多个区域级商业中心。两个中心轴，逐步在整个城区建立多个区域级商业中心。 本项目所在区域是北中轴线亚奥组团的重要节点。本项目所在区域是北中轴线亚奥组团的重要节点。新的城 市总体规划实施后，人们将不会再像以前那样以天安门为 中心生活，环线将不再是考评房子的惟一标准，作为城市 规划的重要实施者，房地产开发商也会迅速顺应这一形式。 2.42.4北京交通干线和沿线商业的分析北京交通干线和沿线商业的分析 从目前北京的交通系统看，由四条环线和 15 条快速联 络线组成的快速系统是北京交通的骨架，连接主要交通干 线的支线和次级道路构成道路网络。近年来四环、五环已 经建成通车，预计六环建成后，五个环线总长将达到 431.3 公里，到 2008 年，北京将建成五环加八射的高速环路系统。 北京市的商业项目主要分布在现有道路沿线，面积约 800 万平米，还有 400 多万平米商业集中在近几年来建设的 交通路线沿线，如地铁十三号线、朝阳北路以及四环沿线， 四环路被称为“黄金大道”，这不仅因为四环工程耗资巨 大，更因为其带来的效益要 10 倍于产出。公路建设每投入 100 亿元人民币，将会拉动周边的国内生产总值 1000 亿元 北京九州天昱投资开发有限公司 可行性研究报告 - 15 - 人民币。四环路的开通，使分布在北京市区边缘的中央商 务区（CBD）、中关村高新技术园区、奥运村、大运村、亦 庄经济开发区等连点成线，起到辐射作用，以带动北京科 技、文化产业的高速发展。另外地铁十三号线的开通也大 大拉近了城乡的距离，方便了居民出行的便利，同时也带 动了沿线商业的发展。 交通干线示意图 未来北京市将大力发展轨道交通，这是因为北京和它 们的最大差别不是路的宽窄而是公共交通，尤其是地铁数 量的差距。像巴黎地铁长度是三百多公里，莫斯科也是三 百多公里，东京也是几百公里，而北京只有几十公里。这 个差距是非常大的。大力发展公共交通特别是轨道交通， 这是世界大城市解决交通问题的一个主要经验。由于轨道 交通具有很多特点如：没有堵塞问题，而且很准时；它不 受气候气象影响；安全系数高；它是环保，由于北京是个 发展中的城市，原来道路比较缺乏，路面不够宽，面积也 北京九州天昱投资开发有限公司 可行性研究报告 - 16 - 不够。受到北京古都风貌保护和其它方面的限制，道路增 加是有限的，道路面积增加也是受到限制的在这种情况下， 只能通过大力发展地下交通，才能够既保护北京的历史风 貌，同时又解决了交通问题。 根据北京市规划，到二零零八年之前，北京将建成八 通线、地铁五号线、十号线一期、奥运支线、四号线、九 号线一期、机场线、亦庄线，加上已经开通运行的三条地 铁线路，二零零八年北京市区轨道线路将有望达到十一条。 地铁的开发将带来沿线土地的升值，地铁站周围的土 地是开发商进行房地产的开发或者是商业开发的上上之选。 根据伟业商业资料统计，截止到 2008 年，北京市分布 在原有交通干线的商业项目共有 289 个，面积总计 405 万 平米；分布在未来轨道交通干线周边的商业项目数量共有 85 个，面积总计 231 万平米，轨道交通对商业带来的增值 北京九州天昱投资开发有限公司 可行性研究报告 - 17 - 效应由此可见。 根据目前地铁的建设情况，5 号线于 2007 年 6 月率先 进入运营，加上奥运的影响，毫无疑问，除了已经建立的 “东西轴”与二环线地铁，“南北轴”的 5 号线周边商业 将会逐步发展起来的。 2.52.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析已落成、正报规、待建项目情况对比分析 从 1996 年以来，为了改造旧城，彻底整顿遍地小商贩， 露天市场管理混乱的现象，北京市政府大力整顿商业物业， 数量众多的住宅底商，临时建筑被勒令关闭、拆除，由此 造成商业供应量锐减，由于消费市场的强劲增长，市场开 始产生巨大的商业需求，商业地产的开发速度大大加快， 仅 20022007 年的商业供应量就达 1300 多万平米，其中 已建商业面积 700 万左右，占到总体供应量的 60%多，另外 还有 200 多万平米在建商业，这些在建商业基本上将于 2006 年推向市场，因此 2008 年，将是商业地产供应激增的 一年；正在报批的商业面积约 150 万平米，占到总体面积 的 17%。 北京九州天昱投资开发有限公司 可行性研究报告 - 18 - 20022007 年间，北京市城八区的落成项目以东城区 为最，达到该区总体面积的 72%，这主要是因为东城区商业 比较成熟，以王府井商圈为核心的东城区基本上没有多少 新建项目；已落成项目最少的区是丰台区，比例仅为 43%， 丰台区由于历史原因，整体商业发展水平较低，除了大红 门服装批发市场外，其他零售商业落成数量远远少于其他 城区； 在建项目最多的是是朝阳区，比例高达 35%，众所周知， 北京市 2008 年将举行奥运会，奥运的巨大商机带来亚奥区 域的商业地产大开发，同时，朝阳区的 CBD 地区及朝阳北 路大量的写字楼底商、社区商业都为朝阳区的商业发展添 砖加瓦，发展势头如火如荼； 待建商业项目数量最多的是丰台，因为丰台区已落成 项目数量相对较少，因此未来有大量商业项目规划待建， 主要集中在木樨园大红门地带；规划数量较少的是崇文 区，仅为 10%，这主要是因为崇文区的商业数量较多，尤其 是近两年来大量社区商业的投入使用使得该区商业放量过 多，一时难以消化。 据统计，北京市现有商业面积 1260 万，人均商业面积 0.9 平米，依据北京市 2010 年人均规划商业面积 1 平米的 规划，未来五年在建及待建商业项目面积将达到 200300 万平米，因此预计到 2010 年，商业供应量每年都在五十万 平米以上。 北京九州天昱投资开发有限公司 可行性研究报告 - 19 - 本项目所在本项目所在亚运村商圈属于典型的餐饮、娱乐、超市亚运村商圈属于典型的餐饮、娱乐、超市 等生活配套商圈的气氛，但鉴于周边未来庞大的商业地产等生活配套商圈的气氛，但鉴于周边未来庞大的商业地产 规模，该区域的竞争风险会很大。商圈的消费规模虽然在规模，该区域的竞争风险会很大。商圈的消费规模虽然在 增加，但与商业地产规模的增加相比似乎有些失衡。增加，但与商业地产规模的增加相比似乎有些失衡。 2.62.6 商业项目物业形态对比分析商业项目物业形态对比分析 北京市现有的商业地产中，以独体商业比例为最高， 达到 35%；写字楼底商越来越受到投资者和经营商户的欢迎， 这是因为写字楼本身有大量的消费人群，这些人群提供了 商业发展最基础的盈利元素，是当今商业发展最快的商业 形态，这部分物业占到总体比例的 24%；临街商铺虽然占据 比例不高，只有 19%，但是以其贯有的地理优势一向深受商 家和消费者的喜爱，一直是最受关注的物业形态，发展前 景良好；至于近年来发展迅速的社区商业，更是以立足于 社区，面向周边的姿态在众多商业形态中突围而出，受到 多方的注目，众所周知，北京市的社区便利店远远低于北北京市的社区便利店远远低于北 京市的社区数量，巨大的市场契机被多个零售巨头觊觎，京市的社区数量，巨大的市场契机被多个零售巨头觊觎， 快客、快客、7-117-11、迪亚天天、联合利华等世界知名连锁巨头目、迪亚天天、联合利华等世界知名连锁巨头目 北京九州天昱投资开发有限公司 可行性研究报告 - 20 - 前在北京市的各大社区拼命扩张，以期抢先占领市场。前在北京市的各大社区拼命扩张，以期抢先占领市场。 在北京市城八区中，独体商业比例最高的是海淀区， 占比 54%，这要归功于海淀区近年来一系列大的巨量商业陆 续竣工，如世纪金源 Mall,大钟寺国际广场等；写字楼底商 比例最高的为东城区，比例为 25%；社区商业比例最高的为 石景山区，比例达到 35%；临街商铺比例最高的为东城区， 比例为 23%。 第三章第三章 区域分析及经营定位区域分析及经营定位 3.13.1 项目区域分析项目区域分析 亚运村商圈位于北京城正北部，在风水学理论中处于亚运村商圈位于北京城正北部，在风水学理论中处于 上风上水的地位，包括自然环境、地质、水文等状况都是上风上水的地位，包括自然环境、地质、水文等状况都是 比较适合居民生活和居住。比较适合居民生活和居住。2020 世纪末，随着北京经济的不世纪末，随着北京经济的不 断发展和城区外扩，京城北部逐渐发展成为又一新兴居住断发展和城区外扩，京城北部逐渐发展成为又一新兴居住 区。由于亚运会的影响，京北发展迅速，人民生活水平不区。由于亚运会的影响，京北发展迅速，人民生活水平不 断提高带动商业及房地产业的发展，该地区建立起大量的断提高带动商业及房地产业的发展，该地区建立起大量的 中高档商品房，吸引了北京高端人群迁入此地，亚运村逐中高档商品房，吸引了北京高端人群迁入此地，亚运村逐 渐成为京城渐成为京城“富人区富人区” 。 北京九州天昱投资开发有限公司 可行性研究报告 - 21 - 1.商业 （1） 、百货业 百货业是亚运村地区主要的经营业态，尽管本区域内百货 档次偏低、数量较少，但是，由于本区域住宅建设速度较 快，目前已经成为北京市重要的交通主干道。加之周边百 货数量较少，没有出现恶性竞争带来的负效应，且几家百 货分布集中，群聚效应较为显著，商业区域逐步形成。受 这些大环境的影响，目前，本区域内几家百货物业总体经 营状况良好。同时，百货的良性经营更加带动了其周边的 商业发展。 （2） 、大型超市 该区域内几乎没有家乐福、易初莲花、沃尔玛、乐购等大 型知名品牌超市，仅有旺市百利、物美超市、家和超市等 连锁经营的品牌超市。同时，存在百货店自行设立经营的 超市，但品牌知名度和市场认知度不高，无法以商业龙头 项目引导并带动消费人群对其商品的认可。 （3） 、休闲娱乐业 由于该区域餐饮业发展迅猛，特别是在目前的亚运村商圈 内，数百家餐饮供应体量大、分布集中，因此，在就餐后 对休闲娱乐的需求自然较高。而本区域内休闲娱乐业态稀 缺，目前区域内几家大型的娱乐场所即使档次及内部环境、 服务水平较低，但由于消费人群的选择空间较小，因此， 不论是哪家商户，其经营状况都基本良好。而目前随着青 北京九州天昱投资开发有限公司 可行性研究报告 - 22 - 鸟、钱柜这些品牌商户的陆续进驻，解决了区域内相当一 部分娱乐消费者的消费需求，受到了大家的欢迎，区域内 娱乐休闲业的整体发展水平直线上升，经营前景十分乐观。 2.写字楼 集聚区规模：亚运村集聚区内的写字楼个数及总建筑面分 别为 19 个及 92.03 万平方米，是一个高级的写字楼核心集 聚区。商务配套设施的档次及数量：亚运村写字楼商圈其 实是依托其比较成熟的居住社区而兴起的，具有配套齐全， 生活设施完善等优点，商住氛围浓厚，但比较缺乏商务氛 围。就商业而言，亚运村商业的特点在于其社区商业特别 发达，以餐饮、超市、便利店等生活配套为主，作为商业 主体、商圈核心的百货业却不能形成规模，难于承担区域 内商业中心的重任。会议、酒店等配套也比较缺乏。不过 作为从亚运村发展而来的社区，区内的体育场馆比较完善。 总体而言，其商务配套设施的档次及数量只能算是一般。 区域内部的商务资源：亚运村区内一个比较有特色的商 务资源是其良好的社区氛围及商住传统，区内的很多商户 对该区域有深厚的情结，其业务虽不存在区域属性，但他 们会从亚运村内的一个楼搬到另一个楼，却很少会迁出亚 运村核心区。正是这种客户忠诚度及其良好的商住氛围保 证了亚运村商务资源的内敛性。 北京九州天昱投资开发有限公司 可行性研究报告 - 23 - 3.23.2 项目优劣势分析项目优劣势分析 （1 1）优势）优势 区位优势 本项目位于亚奥商圈的核心位置，区位 优势显著； 规模优势 本项目建筑规模 4 万平米,可形成规模 效应； 投资商资源整合优势： 在商用物业的开发、经 营、管理和资源整合方面有丰富的经验和可利用资源。 （2 2）劣势）劣势 宏观劣势 2008 年北京市商用物业供应面积较大，空 置率高，商业市场整体不景气。 业态劣势 项目周边配套已有相同业态存在，容易互 形成竞争； 交通劣势 项目周边不邻主路，进出不便，对商业影 响较大 建筑本身劣势 （1）项目地下面积过大，可产生商业利益有限，对投 资者有着巨大经济损失。 （2）项目层高较底，对商业部分招商影响较大。 （3）项目上层垂直交通不便，不利于后期经营。 （4）停车位相对于建筑面积不足，对后期经营有影响 （3 3）机会）机会 奥运商机 北京九州天昱投资开发有限公司 可行性研究报告 - 24 - 政府未来规划机会 区域机会 小关社区为北京最早最成熟的社区，相对消 费人群比较稳定，且目前周边的超市和娱乐规模还没有满 足市场需求。 （4 4）威胁威胁 区域无规划发展过快，可能导致市场严重饱和，产生不 良竞争。 周边大型餐饮聚集，经营存在风险。 3. 3 项目功能定位项目功能定位 3.3.13.3.1 定位方向：定位方向： 根据本项目的自身特征、周边商用物业市场机会和 在商用物业经营管理方面的优势，本项目经营方向初步定 为： 集中型超市、中高档餐饮、高档办公为一体的商业综集中型超市、中高档餐饮、高档办公为一体的商业综 合体合体 功能及业态定位为： 地下一层以标准超市为主，以吸引周边人流，保障社 区居民日常生活需求。其余用作物业管理用房、员工房和 设备用房等。 一层留出超市主要出入口；引进中国建设银行（有自 动存取款机，24 小时营业） ；引进一家快餐店（部分一层和 二层） ；余下面积引进两家大型饭店 二层利用政府对小关区域的规划做网吧和台球厅，并 同时引进一家洗浴中心 北京九州天昱投资开发有限公司 可行性研究报告 - 25 - 三层、四层引进一家大型酒吧 KTV（旗舰型） 五层以上为写字楼 3. 4 消费群定位消费群定位 周边居民。 旅游人群 商务人群。 远区人群（主要靠餐饮和娱乐带动） 3. 5 价格定位价格定位 小关项目价值评定小关项目价值评定 小关周围项目 地下 1 层 （元/平方米 /天） 底商（元/ 平方米/天） 2-3 层商业 （元/平方米/ 天） 5-8 层写字楼 （元/平方米/ 天） 长新大厦 3.2 安华发展大厦 3.5 金瓯大厦 2.7 企发大厦 2.6 胜古办公楼 3 北京金融信托大 厦 3.2 古玩城 43 3 市场法综合价格市场法综合价格 34.53.5 2.55 元 小关项目商业地下 3-地下 2 建筑面积 10474.63 平方米（地 下停车位 189 个，每辆车每月 150 元），每天总收入：1496 地下 1 层建筑面积 4227.62 平方米，每天总收入：8455.24 元 北京九州天昱投资开发有限公司 可行性研究报告 - 26 - 1 层建筑面积 3651.07 平方米，每天总收入：16064.708 元 2 层-4 层建筑面积 10953.21 平方米，每天总收入： 43812.84 元 5 层-8 层建筑面积 10973.56 平方米，每天总收入： 38407.46 元 根据北京市商业地产市场的繁荣景象，结合本项目地 块的位置、规模、个性特点等优势进行综合分析和预测， 制定出在各个不同年份的租金水平的变化，根据区域特点 确定入市散租价格为 2.55 元/平方米/天。 第四章第四章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 4.14.1 项目投资估算的主要假设和标准项目投资估算的主要假设和标准 根据国家现行财税制度和价格体系进行分析。 本项目内部装修及招商周期按 6 个月考虑。 4.24.2 投资估算投资估算 投资开发有限公司总投资约 300 万元。 4.34.3 项目收入项目收入 1 1、租金水平、租金水平 根据北京市商业地产市场的繁荣景象，结合本项目地 块的位置、规模、个性特点等优势进行综合分析和预测， 制定出在各个不同年份的租金水平的变化，根据区域特点 北京九州天昱投资开发有限公司 可行性研究报告 - 27 - 初步零售价格为 2.55 元/平方米/天。 2 2、资金筹措、资金筹措 本项目装修改造成本由北京 投资开发公司自行筹 措。 第五章第五章 项目经济效益评价项目经济效益评价 5.15.1 收入收入 本项目收入来源为商用物业租赁收入，其他广告等收 入不计算在内。 该项目第 1 年对外经营，从谨慎的原则出发出租率年 平均按 60%，从第 2 年开始达到正常水平 85%，并一直维持 在此水平 。 租金水平按价格 2.55 元/平方米/天估算。 营业税、城市维护建设税和教育费附加按经营收入的 5.5%计算 5.25.2 现金流量分析现金流量分析 为了便于快速决策，现金流量进行简化计算，以上面的 经营收入和运营成本为主，以便于更直观的反映项目现金 流入流出情况。由于公司在此方面的优势，在操作层面比 此模型会更优化。 根据模型可得各项目财务指标如下： 北京九州天昱投资开发有限公司 可行性研究报告 - 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