1月天津房地产市场分析报告.doc

2011年1月天津房地产市场分析报告政策篇一、行业政策1、商品房租赁管理办法2月施行住房和城乡建设部发布商品房屋租赁管理办法，该办法将于2011年2月1日起施行，住建部1995年5月9日发布的城市房屋租赁管理办法同时废止。在房屋租赁管理方面，住建部规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。登记备案工作由当地建设（房地产）主管部门监管，发现违反者责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。同时，办法规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。办法规定，直辖市、市、县政府建设主管部门应定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。办法对于分割出租行为有明确规定，出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。如果出租人违反了上述规定，由当地主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。此外，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。办法还明确规定了多种不得出租房屋的情形，其中包括：属于违法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的；法律、法规规定禁止出租的其他情形。2. 国税总局明确：地价计入房产原值征收房产税国税总局下发了关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知，对土地使用税和房产税等有关问题加以明确，土地成本计入房产原值征收房产税。国家税务总局在通知中明确，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 关于出租房产免收租金期间房产税问题，通知规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。3. 央行2011年首次上调存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次央行准备金率调整是2011年首次上调存款准备金率，此次上调存款准备金率后，大型金融机构存款准备金率达到19.0%。4. 国务院通过国有土地房屋征收与补偿条例国务院总理温家宝1月19日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）。取消行政强制拆迁，被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。该条例草案规定，对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。该条例草案对征收程序也做出规定，扩大公众参与程度，征收补偿方案要征求公众意见，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，还要组织听证会并修改方案。政府做出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。草案规定，政府是房屋征收与补偿的主体。禁止建设单位参与搬迁，承担房屋征收与补偿具体工作的单位不得以营利为目的。 此外，条例草案还对违反本条例的行为设定了严格的法律责任。5、国务院八项措施调控楼市 限购全面升级国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 （二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。6、国务要求地方城市2月中旬前出台住房限购细则国务院办公厅27日发出通知，对新一轮房地产市场调控作出具体部署，要求进一步做好房地产市场调控工作。通知提出，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。二、本地新闻1、天津市2011年20项民心工程确定为深入贯彻落实科学发展观，进一步保障和改善民生，市委、市政府决定2011年继续实施20项民心工程。一、改善住房条件 开工建设保障性住房1200万平方米、19万套，其中公共租赁住房480万平方米、10万套，经济适用住房290万平方米、3.8万套，限价商品房430万平方米、5.2万套。向8.5万户中低收入住房困难家庭提供租房补贴。拆迁危陋房屋200万平方米。维修直管公房340万平方米，使7.5万户居民直接受益。完成大板楼居住建筑隔热保温改造30万平方米。扩大就业规模、提高群众收入、发展公共卫生、促进教育事业、完善社会保障、缓解出行难、加快公交发展、完善养老服务、加快社区建设、提升市容环境、打造绿色天津、改善环境质量、改造供水管网、延伸燃气管网、方便市民健身、建设村镇设施、实施文化惠农、关爱残疾人生活、建设和谐天津 2、天津征收土地闲置费闲置2年以上收回土地使用权天津市物价局、财政局联合发出通知，出台土地闲置费征收标准。天津市严格按照国家闲置土地处置的规定，对闲置1年以上的必须收取闲置费，闲置2年以上的必须收回土地使用权。通知提出，建设项目使用国有土地经土地行政主管部门依法认定为闲置土地的，用地单位应当按月缴纳土地闲置费，收费标准按照所在区域土地级别基准地价的2%计收。基准地价未覆盖区域的土地闲置费缴费标准，按所在区县最低级别基准地价计算确定。非农业建设经批准占用耕地后一年以上未动工建设的，由用地单位按照每平方米10元的标准，一次性向土地行政主管部门缴纳土地闲置费。市和各区县土地行政主管部门分别负责征收中心城区和本区县的土地闲置费。通知还提出，土地闲置费为行政事业性收费，收入全部纳入同级财政预算，实行收支两条线管理。收费单位不得擅自增加收费项目，扩大收费范围，提高收费标准，并应认真执行收费公示制度，自觉接受物价、财政主管部门的监督检查。天津的土地闲置费征收标准从今年2月1日起执行。3、天津出台新六条加码楼市为贯彻落实国家宏观调控措施，巩固房地产市场调控成果，天津出台了关于进一步规范我市房地产市场持续健康发展的若干意见，6条具体措施将为天津房地产市场平稳健康发展起到积极的促进作用。保障性住房暂不预征土地增值税 房地产开发企业销售商品房，每平方米销售价格2万元(含)以下的，土地增值税预征率为2%；每平方米销售价格2万元至3万元(含)的，土地增值税预征率为3%；每平方米销售价格3万元以上的，土地增值税预征率为5%。保障性住房暂不预征土地增值税。 商品房不明码标价 暂停销售 房地产开发企业申请办理商品房销售许可时，销售方案中须填报每套房屋的销售价格；取得商品房销售许可证后，一次性在销售现场公开全部房源及每套房屋销售价格，并在天津市房地产综合信息网上进行公示；房地产开发企业如上调销售价格，需经市房地产市场行政主管部门备案，并在销售现场和天津市房地产综合信息网上重新进行公示。凡未明码标价或未经备案、公示上调销售价格的，由市价格主管部门或市房地产市场行政主管部门依法责令限期整改，整改期间暂停其房屋销售。房地产开发企业不得在公开标明的商品房价格以外加收任何费用，也不得委托物业服务企业在房价外追加任何费用。新建商品房价格实时监控对新建商品房交易价格进行实时监控，对销售价格明显高于同地段、同品质房屋平均交易价格的进行跟踪监测，并对其交易的合法性、合规性进行调查。对不规范的交易行为由相关部门采取约谈、公开曝光等形式予以警示，对违法、违规行为，依法进行查处，查处期间暂停其房屋销售。严格控制酒店型公寓规模严格按照土地出让合同中规划条件的约定办理规划审批，严格控制住房套型比例，商品住房总面积中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上。严格控制酒店型公寓的规划审批。酒店型公寓的建设规模占开发项目中商业金融业的总建设规模比例不得超过30%，并严格执行关于酒店型公寓建筑设计的技术规定。房地产广告列入监测重点将房地产广告列入2011年虚假违法广告专项整治工作重点，对房地产广告发布量大、违法率高的区域和媒体进行重点监测。对发布严重违法房地产广告的责任人可处1至6个月暂停发布房地产广告直至取消广告经营和发布资格。对情节严重的虚假违法房地产广告公开曝光。核查开发商企业所得税加强房地产开发企业的销售、成本、费用支出管理，对房地产开发企业2008至2010年缴纳企业所得税情况进行专项核查。重点核查2008年以前开工、2008年以后完工的项目。房地产开发企业存在偷税行为的，按照企业所得税法及有关规定补缴税款，并依法予以处罚。土地篇一、土地市场整体综述2011年1月共成交65宗土地，成交面积439.99万平米，成交额77.77亿元，成交宗数环比下降18.75%，同比上升41.3%；成交面积环比下降7.5%，同比下降7.53%；成交总额环比上升127.69%，同比上升59.06%。从成交土地宗数来看，2011年1月共成交65宗，其中住宅用地未成交；工业用地成交43宗，占成交宗数的66%；商业用地与综合用地都未成交；其他性质用地成交22宗，占成交宗数的34%。2011年1月，土地成交总面积为439.99万平米，环比2010年12月份土地成交面积475.68万平米，下降了7.5%，同比2010年1月份土地成交面积475.85万平米，下降了7.53%。在1月份成交土地中，工业用地成交面积为302.26万平方米，占总成交面积的69%；其他性质用地成交面积为137.74万平方米，占总成交面积的31%。从成交土地体量结构来看，2011年1月，5万平米以下地块共成交39宗，其中工业用地成交27宗，其他性质用地成交12宗；5万平米至10万平米地块共成交12宗，其中工业用地成交5宗，其他性质用地成交7宗；10万平米至20万平米地块共成交10宗，其中工业用地成交7宗，其他性质用地成交3宗；20万平米以上地块成交4宗，均为工业用地。从成交土地分布区域上分析，中心城区成交1宗土地，位于和平区，成交面积为1.06万平米，成交额为3.94亿元；环城四区共成交23宗土地，成交面积为195.95万平米，成交额为36.54亿元。其中西青区成交土地3宗，成交面积为8.97万平米，成交额为0.35亿元；北辰区成交土地15宗，成交面积为141.97万平米，成交额为5.02亿元；津南区成交土地5宗，成交面积45.01万平米，成交额31.1亿元。远郊区县共成交26宗土地，成交面积为140.86万平米，成交额为6亿元。其中静海成交13宗，成交面积为91.08万平米，成交额为4.73亿元；宝坻成交土地3宗，成交面积为8.36万平米，成交额为0.18亿元；蓟县成交土地1宗，成交面积为3.35万平米，成交额为0.07亿元。武清成交土地9宗，成交面积为38.07万平米，成交额为1.02亿元；滨海新区、开发区、高新区等区域共成交土地15宗，成交面积为439.99万平米，成交额为23.24亿元。其中塘沽成交土地8宗，成交面积为39.76万平米，成交额5.09亿元；汉沽成交土地3宗，成交面积为9.91万平米，成交额为2亿元；大港成交土地1宗，成交面积为7.39万平米，成交额为1.22亿元；天津港成交土地2宗，成交面积为36.02万平米，成交金额为1.54亿元；津东港成交土地1宗，成交面积为9.05万平米，成交额为3.29亿元。从土地成交均价来看，2011年1月土地成交均价为1768元/平米，环比上升146.16%，同比上升72.02%。其中工业用地成交均价为316元/平米，环比下降6.08%，同比下降18.05%；其他性质用地成交均价4953元/平米，环比上涨31.46%，同比大幅上涨125.16%。市场篇一、住宅总体市场分析1、新建商品房(1)成交量2011年1月，天津新建商品房共成交8483套，环比2010年12月12598套的成交量下降了32.66%，同比2010年1月8515套的成交量下降了0.38%。从成交面积来看，2011年1月新天津建商品房共成交90.29万平米，环比2010年12月份134.04万平米的成交量下降了32.64%，同比2010年1月86万平米的成交量上涨了4.98%。 (2)成交均价从成交均价走势上来看，2011年1月天津新建商品房成交均价为9106元/平米，环比2010年12月份成交均价9553元/平米，下降了4.68%；同比2010年1月成交均价9097元/平方米，上涨了0.09%。(3)各区域新建商品房成交量及成交均价对比同比2010年1月，2011年1月天津市内六区新建商品房成交面积下降了51.26%，环城四区上涨了36.98%，滨海新区包括开发区下降了35.85%，远郊区县上涨了113.5%价格方面，同比2010年1月，2011年1月各区域新建商品房成交均价均保持了上涨的趋势，其中市内六区上涨了19.4%，环城四区上涨了23.61%，滨海新区包括开发区上涨了5.56%，远郊区县上涨了21.25%。2、二手房(1)成交量2011年1月，天津二手房成交5378套，环比2010年12月下降了28.48%；同比2010年1月4657套，上涨了15.48%。从成交面积来看，2011年1月天津二手房成交面积为43.3万平米，环比2010年12月61.26万平米，下降了29.3%，同比2010年1月37.53万平米，上涨了15.4%。(2)成交均价从月度成交均价走势来看，2011年1月天津二手房成交均价为7766元/平米，环比2010年12月成交均价7125元/平米，上涨了9.01%；同比2010年1月成交均价6596元/平米，上涨了17.73%。 (3)各区域二手房成交量及成交均价对比06从各区域二手房成交量对比来看，同比2010年1月，2011年1月天津各个区域二手房成交量都呈现出上涨的趋势。其中，市内六区成交量上涨了5%，环城四区上涨了23%；滨海新区二手房成交量上涨了10.9%；远郊区县上涨了47.2%价格方面，2011年1月各区域二手房成交均价，同比2010年1月也都保持了上涨的趋势。其中市内六区上涨了18.9%，环城四区上涨了31.1%；滨海新区上涨了20.4%，远郊区县上涨了26.4%。二、天津各区域新建商品房及二手房月度成交分析1、市内六区(1)新建商品房112011年1月，天津市内六区新建商品房成交1067套，环比下降35.18%。同比下降55.17%；成交面积为11.55万平米，环比下降37.55%，同比下降了51.26%。价格方面，2011年1月市内六区新建商品房成交均价为15648元/平米，环比下降7.04%，同比增长了19.4%。(2)二手房2011年1月，市内六区二手房成交2685套，成交面积20.41万平米，环比分别下降了22.22%、23.47%，同比分别上涨了8.22%、5.40%。价格方面，2011年1月市内六区二手房成交均价为9797元/平米，环比上涨6.06%，同比增长了18.83%。2、环城四区（1）新建商品房2011年1月，天津环城四区新建商品房成交2539套，环比下降了49.99%，同比上涨24.64%；成交面积为27.52万平米，环比下降了47.19%，同比上涨了36.98%。 价格方面，2011年1月天津环城四区新建商品房成交均价为9975元/平米，环比上涨了1.03%，同比增长了23.61%。(2)二手房2011年1月，天津环城四区二手房成交901套，成交面积为7.60万平米，环比分别下降了34.38%和34.10%，同比分别上涨20.45%、23.07%。价格方面，1月环城四区二手房成交均价为6913元/平米，环比上涨11.65%，同比增长了31.14%。3、滨海新区及开发区(1)新建商品房2011年1月，滨海新区及开发区新建商品房成交1624套，成交面积为16.56万平米，环比分别下降了14.71%、9.42%，同比分别下降37.78%、35.85%。价格方面，2011年1月滨海新区及开发区新建商品房成交均价为9266元/平米，环比上涨0.16%，同比增长了5.56%。(2)二手房2011年1月，天津滨海新区及开发区二手房成交866套，成交面积为6.85万平米，环比分别下降了31.70%、30.77%，同比分别上涨了10.46%、10.92%。价格方面，2011年1月滨海新区及开发区二手房成交均价为6927元/平米，环比上涨了9.03%，同比上涨了20.39%。4、远郊区县(1)新建商品房2011年1月，天津远郊区县新建商品房成交3288套，环比下降15.08%，同比上涨120.97%；成交面积44.23万平米，环比下降20.52%，同比上涨113.50%。价格方面，1月远郊区县新建商品房成交均价为6151元/平米，环比下降21.76%，同比上涨了21.25%。(2)二手房2011年1月，天津远郊区县二手房成交936套，成交面积为8.55万平米，环比分别下降了30.72%、31.47%，同比分别上涨了45.34%、47.22%。价格方面，1月远郊区县二手房成交均价为4304元/平米，环比上涨了7.09%，同比上涨了26.39%。三、天津2010年12月份住宅项目销售排行榜根据富思博得专业数据信息网（/tj）2010年12月天津市各项目成交金额排名、各企业成交金额排名。天津市12月各项目成交金额排名 排名 区域 项目 销售套数 销售总面积 销售额 均价 （套） （万平米） （亿元） （元/平米） 1中新天津生态城 世茂湿地公元 4625.3 5.3 101002南开区 时代奥城 450.9 2.4 272003中新天津生态城 万科锦庐 1882.0 2.0 99004河北区 格调艺术领地 1501.6 1.9 122005西青区 富力津门湖 1001.2 1.9 162006西青区 万科金奥国际 2321.1 1.7 156007静海县 新华英郡 2072.1 1.6 73008塘沽区 远洋城 1831.7 1.5 89009津南区 金地叁拾峯 1421.6 1.5 9200备注：以上均为商品房数据，监测时间2010年12月1日-2010年12月31日数据来源：富思博得-打造地产专业数据信息平台2011年1月各企业成交金额排名 2011年1月各企业成交金额排名排名企业项目销售套数销售总面积销售额成交均价（