2007年2月份深圳市三级市场月度报告.doc

2007年2月份深圳市三级市场月度报告前言 第一部分：供给分析第一篇：住宅三级市场一、出售部分（一）全市概况（二）各片区二手房挂牌价格分析1、2月份罗湖区二手房价格分析2、2月份福田区二手房价格分析3、2月份南山区二手房价格分析4、2月份盐田区二手房价格分析5、2月份宝安区二手房价格分析6、2月份龙岗区二手房价格分析（三）2月份发布住宅出售信息最多的前10名中介二、出租部分（一）全市概况（二）各片区租赁价格分析1、2月份罗湖区住宅租赁价格分析2、2月份福田区住宅租赁价格分析3、2月份南山区住宅租赁价格分析4、2月份盐田区住宅租赁价格分析5、2月份宝安区住宅租赁价格分析6、2月份龙岗区住宅租赁价格分析三、本月挂牌频次最高楼盘行情第二篇：商业三级市场一、出售部分二、出租部分第三篇：写字楼三级市场一、出售部分二、出租部分第二部分：成交分析一、2月份全市二手商品房成交概况二、2月份各行政区自助交易的比例三、2月份各行政区成交面积最大的前5名中介排名情况后记附：各行政区二手住宅挂牌均价走势图研究对象：深圳市二手住宅、二手商业、二手写字楼数据来源：Szhome二手房栏目数据库样本容量：在Szhome二手房栏目挂牌的375602条房源信息发布频率：每月中旬发布上月统计分析报告风险提示：本报告的全部数据均来源于szhome二手房栏目平台所发布的房源信息，报告中的价格为租售挂牌价格，与最终成交价格可能存在一定误差。本报告仅供参考，不作投资指导。前言Szhome二手房栏目新版平台于2006年5月底推出，以其友好的界面，丰富的内容，旺盛的人气，为业界提供一个信息沟通的理想平台，帮助买卖双方降低交易成本，特别是其创新的报版系统和精选房源系统等功能，更是得到业界的广泛好评和热捧。Szhome二手房栏目新版平台虽然推出时间不长，但发展神速，挂牌房源信息数量呈几何级数增长。目前栏目加盟中介公司达154家，开设网上中介地铺1584间，注册用户总量41488名。日均发布总出售信息（包括新增和重发）3万余条，出租信息2万余条。信息涵盖了深圳1300余个小区，有效信息总量接近100万条。现根据Szhome二手房栏目数据库的海量数据整理成月度报告，以供业界参考。本报告包括住宅三级市场、商业三级市场、写字楼三级市场三篇，每篇包括出售、出租两部分。本月所采集的数据为Szhome二手房栏目2007年2月份挂牌的租售信息，总量为375602条。其中住宅出售类217000条，住宅租赁类146984条；商业出售类2135条，商业租赁类1947条；写字楼出售类2777条，写字楼租赁类4759条，所有信息均来自154个中介公司在Szhome二手房栏目所发布的信息。第一部分：供给分析第一篇：住宅三级市场一、出售部分（一）全市概况根据szhome二手房栏目的监测，2月份深圳全市二手住宅的挂牌均价为9180元/平方米，环比上涨2.0。虽然2月份是农历新年，对楼市来说是传统的销售淡季，但二手房的挂牌楼价并没有呈现下跌现象，反而突破9000元/平方米，楼价在淡季尚且平稳上涨，因此随着淡季的过去，如果没有出台调控政策，二手房楼价将会明显上涨。各行政区方面，2月份全市六个区的二手房挂牌均价都呈上涨态势，关内四区除福田区涨幅稍大外，南山、盐田、罗湖的涨幅都比较温和，福田区本月挂牌均价突破11000元/平方米，为11518元/平方米，环比上涨5.4，仍然是全市挂牌均价最高的行政区；南山区和盐田区自上月破万后，表现平稳，本月涨幅分别为3.8和3.0；罗湖区保持小幅上涨的步调，本月挂牌均价为8534元/平方米，环比上涨2.2；关外两区本月的涨势都较明显，宝安区已经达到6900元/平方米的价位，环比上涨4.5，距离7000元/平方米不远；龙岗区的挂牌均价为5847元/平方米，环比上涨5.9，也很接近6000元/平方米（二）各片区二手房挂牌价格分析1、2月份罗湖区二手房价格分析根据szhome二手房栏目的监测，2月份罗湖区的二手房挂牌均价为8534元/平方米，环比上涨了2.2，保持平稳上涨态势。片区走势方面，本月罗湖全部的片区二手房挂牌均价都呈上涨态势，涨幅最大的是银湖，挂牌均价接近11000元/平方米，环比上涨5.9，蔡屋围、笋岗的上涨速度较快，连续两月的涨幅都超过5，洪湖、怡景黄贝、莲塘的挂牌均价也比较坚挺，涨幅在4左右，其他片区的涨幅则相对较小，不超过3；另外，莲塘和洪湖的挂牌均价在本月已经突破8000元/平方米。2、2月份福田区二手房价格分析根据szhome二手房栏目的监测，2月份福田区的二手房挂牌均价为11518元/平方米，环比上涨5.4。除黄木岗环比下跌1.5，福田其他片区的二手房挂牌均价都有不同幅度的上涨，其中涨幅较大的片区有莲花北、莲花村-田面，涨幅超过7，并且这两个片区的挂牌均价本月突破了万元大关，其次是南园巴登，环比上涨6.3，新洲沙尾、园岭白沙岭、景田也有5左右的涨幅，新洲沙尾也突破了万元大关，至此福田区17个片区中已有13个片区的二手房挂牌均价超过10000元/平方米；福民石厦、保税区、景田、车公庙、香蜜湖-农科等价位较高的片区比较稳健，涨幅在4上下，其他片区的涨幅都相对较低。另外，梅林和八卦岭本月的挂牌均价也突破9000元/平方米；黄木岗由于阳明山庄等高档物业比重有所下降，导致本月的挂牌均价环比小跌1.5，但仍然在万元至上。3、2月份南山区二手房价格分析根据szhome二手房栏目的监测，2月份南山区的二手房挂牌均价为10593元/平方米，环比上涨3.8。和上月一样，2月份南山各片区的二手房挂牌都呈上涨态势，但大部分片区的涨幅都较上月小。本月涨幅最大的是红树湾片区，环比上涨8.4，挂牌均价高达17361元/平方米，是深圳二手房挂牌均价最高的片区；后海和蛇口的挂牌均价在本月突破11000元/平方米，分别为11551元/平方米和11420元/平方米；南头和南油本月也突破9000元/平方米，分别为9209元/平方米和9120元/平方米；华侨城、科技园、西丽等片区以小幅上涨。4、2月份盐田区二手房价格分析根据szhome二手房栏目的监测，2月份盐田区的二手房挂牌均价为10499元/平方米，环比上涨3.0。本月盐田的两个片区二手房挂牌均价涨势明显，大梅沙片区环比上涨4.5，挂牌均价突破13000元/平方米，沙头角片区环比上涨5.8，挂牌均价已经很接近8000元/平方米。5、2月份宝安区二手房价格分析由于宝安区的三级市场主要集中在新安、西乡、龙华、宝安中心区四个片区，其他片区如观澜、石岩、松岗、福永、沙井、光明的二手房存量非常少，故忽略不作分析，仅研究新安、西乡、龙华、宝安中心区的二手房市场。根据szhome二手房栏目的监测，2月份宝安区的二手房挂牌均价为6900元/平方米，环比上涨4.5。所监控宝安的四个片区继续小幅上涨，龙华的涨幅相对大些，为5.7，新安、西乡和宝安中心区在涨幅在4左右。6、2月份龙岗区二手房价格分析由于龙岗区的三级市场主要集中在布吉、龙岗中心城、横岗、坂田四个片区，其他片区如坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳的二手房存量非常少，故忽略不作分析，仅研究布吉、龙岗中心城、横岗、坂田二手房市场。根据szhome二手房栏目的监测，2月份龙岗区的二手房挂牌均价为5847元/平方米，环比上涨5.9。所监控龙岗的四个片区都呈上涨态势，其中坂田的涨幅最大，环比上涨8.5，并且突破8000元/平方米，与所监测的其他三个片区拉开约3000元/平方米的差距；龙岗中心城的涨幅也较大，环比上涨6.1，横岗和布吉的涨幅相对小些，分别为4.3和3.7。（三）2月份发布住宅出售信息最多的前10名中介根据szhome二手房栏目的监测，2月份发布住宅出售信息最多的前10名中介分别为：创辉租售、创道地产、中原地产、世华地产、中联地产、招商置业、中天置业、金地置业、海王地产、深房联地产。排名上，大部分的中介维持上月的排名，稍有不同的是深房联地产取代上月的卓越地产进入前10名；发布信息量上，各中介的信息发布量较上月都大幅较少，大部分的中介本月信息发布量仅相当于上月的三分之一，创辉租售保持榜首的位置，但信息发布量仅相当于上月的一半稍多。二、出租部分（一）全市概况根据szhome二手房栏目的监测，2月份全市的住宅租赁挂牌均价为34元/平方米/月，与上月持平。各行政区方面，除盐田区的住宅租赁均价环比上涨3.1外，其他五区均与上月持平，租赁市场自从上月略微调整了一下，本月进入一个供需相对均衡的阶段。（二）各片区租赁价格分析1、2月份罗湖区住宅租赁价格分析根据szhome二手房栏目的监测，罗湖区2月份的租赁均价为36元/平方米/月，与上月持平。租赁均价下跌片区方面，本月罗湖区有7个行政区的租赁均价下跌，较上月多两个，其中跌幅最大的是银湖和水库太宁，环比下跌2元/平方米/月，跌幅超过5，其他片区的跌幅都在3左右；租赁均价上涨片区方面，本月罗湖租赁均价涨幅最大的片区为怡景黄贝，环比上涨2元/平方米/月，涨幅为5.7，清水河、笋岗、蔡屋围环比上涨1元/平方米/月；布心太白与上月持平。2、2月份福田区住宅租赁价格分析根据szhome二手房栏目的监测，福田区2月份的租赁均价为42元/平方米/月，与上月持平。部分高尚住宅片区租赁均价下跌，如香蜜湖-农科、竹子林等，租赁均价环比有1元/平方米/月的回落；商业旺区及其周边片区的租赁均价也回来，如华强北、南园巴登等，也呈下降态势，其中，南园巴登片区的租赁均价回落较大，环比下跌了3元/平方米/月，另外，由于缺少阳明山庄的支撑，黄木岗片区的租赁均价环比也回落了3元/平方米/月。本月租赁均价涨幅最大的片区是八卦岭，环比上涨2元/平方米/月，涨幅为5.7，其他片区如园岭白沙岭、梅林、景田、田面等环比都上涨1元/平方米/月；另外，办公区的物业租赁均价大都与上月持平，如福田中心区、车公庙等。3、2月份南山区住宅租赁价格分析根据szhome二手房栏目的监测，南山区2月份的租赁均价为36元/平方米/月，与上月持平。普通住宅为主的片区租赁均价上涨，如南头、前海、后海、南油等较上月都上涨了1元/平方米/月；豪宅片区的租赁均价走势差异较大，如华侨城本月的租赁均价保持不变，而一路之隔的红树湾片区却上涨5元/平方米/月，涨幅达8.2；龙珠片区由于龙珠花园、龙辉花园、龙联花园等低端物业挂牌较大，导致片区的租赁均价环比下跌2元/平方米/月，跌幅为6.9。4、2月份盐田区住宅租赁价格分析根据szhome二手房栏目的监测，盐田区2月份的租赁均价为33元/平方米/月，环比上涨1元/平方米/月，涨幅为3.1。片区走势方面，大小梅沙片区的租赁均价环比上涨2元/平方米/月，涨幅为4.8；沙头角片区的租赁均价与上月持平。5、2月份宝安区住宅租赁价格分析根据szhome二手房栏目的监测，宝安区2月份的租赁均价为25元/平方米/月，与上月持平。本月西乡的租赁均价较上月上涨1元/平方米/月，龙华则环比下跌1元/平方米/月，新安和宝安中心区的租赁均价则与上月持平。6、2月份龙岗区住宅租赁价格分析根据szhome二手房栏目的监测，龙岗区2月份的租赁均价为21元/平方米/月，与上月持平。所监测的四个片区的租赁均价都与上月持平。三、本月挂牌频次最高楼盘行情项目名称开盘成交均价元/1月挂牌均价元/2月挂牌均价元/环比2月租赁均价元/月2月租售价格比1月租售价格比中信红树湾1期：100002期：1200018382194145.6%811：2401：263波托菲诺天鹅堡1期：8500天鹅堡2期：10000天鹅堡3期：23000纯水岸1期：10000纯水岸2期别墅：5000019758212957.8%881：2421：225阳光带海滨城1期：72002期：700014958159306.5%431：3701：356南海玫瑰花园1期:62002期:83003期:1450015714169207.7%691：2451：246蔚蓝海岸1期：55002期：61003期：66004期：1000013262138274.3%411：3371：332桂芳园5期：43006期：54007期：52008期：5100658969475.4%231：3021：286益田村68009849100251.8%341：2951：298根据szhome二手房栏目对挂牌频次较高的楼盘跟踪，2月份所监测的7个楼盘出售均价的平均涨幅为5.6，除益田村的涨幅稍小外，其余六个楼盘的挂牌均价环比都有较大的涨幅，涨幅最大的是波托菲诺，环比上涨7.8，该盘挂牌均价已经超过20000元/平方米，本月挂牌均价高达21295元/平方米，中信红树湾的挂牌均价也接近20000元/平方米；租赁均价方面，所监测的7个楼盘本月的平均租赁均价为4.5，其中，中心红树湾和南海玫瑰园的涨幅最明显，环比分别上涨了11元/平方米/月和5元/平方米/月，涨幅分别为15.7和7.8，不过由于售价涨幅也很大，所以这两个盘的租售仍然没回归到合理范围（1：1001：230），其余五盘的租赁均价或窄幅上涨或保持不变，因此租售比更原来合理底线。第二篇：商业三级市场一、出售部分根据szhome二手房栏目的监测，2月份全市的商业物业挂牌均价为31165元/平方米，环比微跌0.4，虽然本月的商业挂牌均价仍然没能扭转跌势，但跌幅趋小，说明商业物业正慢慢的走出淡季的阴影。各行政区走势方面，福田区环比有4.4的涨幅，挂牌均价接近40000元/平方米，罗湖环比下跌1.8，挂牌均价跌破70000元/平方米，南山和宝安上月刚刚扭转跌势，本月又呈下跌趋势，龙岗的跌幅最大，环比下跌4.8，另外，盐田区的商业虽然环比上涨5.2，但目前盐田的商业市场小到几乎可以忽略。二、出租部分根据szhome二手房栏目的监测，2月份全市商业物业的租赁均价突破149元/平方米/月，环比下跌5元/平方米/月，跌幅为3.2。各行政区走势方面，罗湖、福田商业汇集地本月仍有微小的下跌，导致全市的商业租赁挂牌均价下跌，南山和盐田有接近3的涨幅，关外方面，宝安的涨幅较大，环比上涨4.5，商业租赁均价超过90元/平方米/月，龙岗则小幅下跌1.6。某些区域的商业行情出现较大幅度的波动，部分原因是由于商业物业的统计样本量相对较小，如盐田区，低档或高端物业挂牌量的增加一定程度上拉低或拉高了区域的价格。第三篇：写字楼三级市场【注】：由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。一、出售部分根据szhome二手房栏目的监测，2月份全市出售写字楼的均价为15440元/平方米，环比上涨6.2。罗湖区二手写字楼以90年代的老旧物业为主，而像地王大厦、嘉里中心等高档办公物业的放盘量较少，因此罗湖本月二手写字楼出售挂牌均价仍呈下降态势，环比微跌0.1，基本与上月持平；福田区由于福田中心区的高档写字楼挂牌较多，使得区域挂牌均价环比涨幅较大，为7.1，挂牌均价超过16000元/平方米，由于福田区是全市写字楼主力市场，因此福田区的写字楼价格走势绝大部分决定了全市写字楼价格的走势；南山区本月也小涨2.2，并且挂牌均价突破了13000元/平方米。二、出租部分根据szhome二手房栏目的监测，2月份出租写字楼的均价为88元/平方米/月，环比上涨5元/平方米/月，涨幅为6.0。所监测的三个行政区中，福田区和罗湖区的二手写字楼挂牌均价涨幅最较，环比分别上涨4元/平方米/月和6元/平方米/月，涨幅都接近7；南山区本月的写字楼租赁均价与上月持平。第二部分：成交分析一、2月份全市二手商品房成交概况行政区成交面积环比增幅成交套数环比增幅罗湖34827.16-9.6%518-0.6%福田109604.95-9.1%1195-13.3%南山120080.9640.8%131737.2%盐田4799.22-52.1%55-58.0%宝安85156.39-3.7%990-5.4%龙岗178086.54-12.7%1066-29.3%全市532555.22-2.6%5141-7.3%数据来源:深圳市国土资源和房产管理局【注：成交数据的统计口径为二手商品房，包括住宅、商业、写字楼等。】根据统计数据，2月份全市二手商品房的成交面积为532555.22平方米，环比小幅下跌2.6，成交套数为5141套，环比下降7.3。受农历新年传统销售淡季的影响，2月份二手房在成交量方面有所下降。各行政区成交方面，除南山区的成交量有较大的增长外，其他区的成交量环比都呈不同幅度的下降，跌幅最大的是盐田区，成交量环比下跌超过一半，龙岗区、罗湖区、福田区也有较大的跌幅，成交面积环比分别下跌12.7、9.6、9.1，宝安区的成交面积跌幅相对较小，为3.7，南山区2月份的成交面积逆市上涨，成交面积环比大涨40.8。二、2月份各行政区自助交易的比例行政区自助成交面积（平方米）占全区成交面积的比例罗湖15365.0744.1%福田46576.8542.5%南山35529.7529.6%盐田1711.9935.7%宝安81359.595.5%龙岗138013.5377.5%全市318556.6959.8%数据来源:深圳市国土资源和房产管理局根据统计数据，2月份全市共有318556.69平方米的二手商品房是通过自助交易成交的，占全市总成交面积的59.8。各区的自助成交比重都较大，关内的自助交易比重在3045之间，关外的自助成交比重明显大于关内，其中宝安区本月的自助交易比重高达95.5，导致关外自助交易比重奇高的原因是绝大部分中介的总部都设在关内，其在关外的地铺在成交时为了方便，不回中介公司总部打印合同，直接到当地的房产管理部门打印合同，这样在国土局的备案就显示为自助交易。三、2月份各行政区成交面积最大的前5名中介排名情况【注：由于成交数据属中介公司的商业秘密，故在此隐去每个公司的具体成交数据】1、罗湖区名次公司名称第一名深圳中原物业顾问有限公司第二名美联物业代理(深圳)有限公司第三名深圳市创辉租售房地产顾问有限公司第四名深圳市世华房地产投资顾问有限公司第五名深圳市广天地房地产交易评估有限公