房地产行业深度：未雨绸缪-130208.ppt

12/2/8,12/3/8,12/4/8,12/5/8,12/6/8,12/7/8,12/8/8,12/9/8,12/10/8,12/11/8,12/12/8,13/1/8,table_main,维持,苏雪晶,23%,13%,-7%,3%,-17%,43%,13.01.21,china securities rese arch 证券研究报告行业深度 行业深度模板,未雨绸缪 未来楼市成交可能低于预期，房价上涨风险增大,table_indusname 房地产,1 月份各地成交持续火热符合我们前期的预期，但持续三个月的 成交火爆后，我们认为未来成交量很可能低于市场的预期，一方,table_invest,0422,增持,面是近期的成交已经部分透支了未来的需求，再者价格的上涨也,在挤出部分刚需，加之价格的上涨带来的政策预期会使得部分需 求重新进入观望。房价方面，库存如我们预期的持续下降，近期 成交大多在消化前期的库存，我们担心进入 3 月份后房价加速上 涨，而此时我们正面临着两会这个重要的时间窗口，因此未来一 段时间地产的总体环境并不好。 关注资金成本下降带来的估值提升 1 月份的板块指数如我们前期预期的跑输了指数，我们仍然认为 目前的地产股的估值相对合理，未来我们将持续关注资金成本下 降带来的估值提升，目前时点选股仍然以销售增速高与结算业绩 确定性高的品种为主。 成交环比回落，价格保持坚挺，去化速度加快 1 月，一线四大城市的成交，除了深圳环比上涨 33%，其余三个 城市均环比小幅回落，但仍然处于高位，同比大增。价格方面则 都保持坚挺。由于 1 月新入市楼盘相对较少，即使成交略有回落， 我们看到库存仍在下降，这使得未来房价上涨可能增大。更值得 注意的是，四个城市的二手房市场在 1 月非常火爆，均呈现量价 齐升，在一定程度上反映了一线城市住宅供需矛盾的日益尖锐。 二线城市成交环比回落幅度大于一线城市，北上广深四大城市的,执业证书编号：s1440512030001 乐加栋 执业证书编号：s1440512030002 发布日期： 2013 年 2 月 8 日 市场表现 table_industrytrend 33%,楼市成交量环比微降 5%，而我们统计的 12 个二线城市的楼市成 交量环比下滑近 15%。二线城市房价同样保持稳中有升。 从开发商的角度看，一线城市的空间日益狭窄，各大规模房企和 区域龙头继续在二线城市进行角逐。1 月的推盘情况和成交数据,相关研究报告,房地产,上证指数,也对此作了脚注。 一线城市土地供应增加，重点关注土地政策 进入 1 月，各地土地市场出现分化。北京和上海等重点城市延续 了去年年底的火热，土地市场供需两旺。尤其是北京，1 月宅地 供应量达到 116 万平米，是本月唯一一个住宅供地超过百万方的 城市。同时，规模房企也于年初重回一二线城市进行布局。除了 住宅用地之外，13 年土地市场的重要看点集中在宅基地和工业用 地，对于土地流转的探索以及工业用地指标置换，将会对我国房 地产行业长期供给产生深远的影响。 本月组合情况 进入 2 月，我们的配置标准是选取销售增速较好、业绩确定性较 高和 pe 低的公司。因此，2 月份的组合将加入我们前期持续推 荐的金地集团，同时加大对金科股份与阳光城的配置力度。,table_report 13.02.04 13.02.01,房地产行业：房价上升，库存持续 下降 房地产行业：挥之不去的“阴霾” 房地产行业：深圳 1 号文件“土改” 试水,请参阅最后一页的重要声明,http:/research.csc.com.cn,table_page,房地产,行业深度研究报告 目录 写在前面的话 . 1 国内房地产市场概览 . 1 一线四大城市楼市 . 1 二线重点城市楼市成交 . 7 全国土地市场分析 11 国内房地产公司动态 . 12 估值指标与评级 . 14 每月组合配置 . 14 海外楼市环顾 . 16 附录 . 18 国内房地产公司资本市场融资情况 . 18 图表 图：北京期房住宅成交情况 . 1 图：北京期房住宅库存情况 . 1 图：北京二手住宅成交情况 . 2 图：北京二手住宅库存情况 . 2 图：上海一手住宅成交情况 . 3 图：上海一手住宅库存情况 . 3 图：上海二手住宅挂牌量和挂牌均价 . 3 图：上海二手房成交量和成交均价 . 3 图：上海一手住宅成交价格构成 . 4 图：上海一手住宅成交面积构成 . 4 图：广州一手住宅成交情况 . 5 图：广州二手住宅成交情况 . 5 图：广州一手住宅库存面积 . 5 图：广州一手住宅去库存时间 . 5 图：深圳一手住宅成交情况 . 6 图：深圳二手住宅成交情况 . 6 图：深圳一手住宅库存面积 . 7 图：深圳一手住宅去库存时间 . 7 图：天津一手住宅成交情况 . 8 图：青岛一手住宅成交情况 . 8 图：南京一手住宅成交情况 . 8 图：杭州一手住宅成交情况 . 8 图：苏州一手住宅成交情况 . 9 图：东莞一手住宅成交情况 . 9 图：重庆新建商品房成交情况 . 9,请参阅最后一页的重要声明,http:/research.csc.com.cn,table_page,房地产,行业深度研究报告 图：成都一手住宅成交情况 . 9 图：长沙一手住宅成交情况 . 9 图：厦门一手住宅成交情况 . 9 图：武汉一手住宅成交情况 . 10 图：哈尔滨新建商品房成交情况 . 10 图：全国土地购置面积 11 图：跟踪城市宅地成交溢价率 11 图：2013 年 1 月 10 日-2013 年 2 月 8 日的组合指数、行业指数与 a 股指数比较 15 图：2010 年 4 月 1 日以来的组合指数、行业指数与 a 股指数比较 15 图：美国住宅获建筑许可数（截至 12-12-31） 16 图：美国单户住宅成交情况（截至 12-12-31） 16 图：英国房价指数（截至 13-01-31） 16 图：莫斯科房价（截至 13-01-31） 16 图：巴黎地区公寓成交情况（截至 12q3） 16 图：巴黎地区 house 成交情况（截至 12q3） 16 图：东京一手公寓成交情况（截至 12-11-30） 17 图：东京二手公寓成交情况（截至 12-11-30） 17 图：新加坡中心区独立式住宅成交情况（截至 12-09-30） 17 图：新加坡中心区公寓成交情况（截至 12-09-30） 17 图：香港住宅新开工量和成交量（截至 12-11-30） 17 图：香港住宅均价（截至 12-11-30） 17 表：2013 年至今北京预售政策性住宅项目 2 表：北京新入市楼盘销售摘录（2013 年 1 月）. 2 表：北京旧盘销售摘录（2013 年 1 月） 2 表：上海新入市楼盘销售摘录（2013 年 1 月）. 4 表：上海旧盘销售摘录（2013 年 1 月） 4 表：广州新入市楼盘销售摘录（2013 年 1 月）. 5 表：广州旧盘销售摘录（2013 年 1 月） 6 表：深圳新入市楼盘销售摘录（2013 年 1 月）. 7 表：12 个二线城市月度成交面积（2013 年 1 月） 7 表：重点二线城市新入市楼盘销售摘录（2013 年 1 月）. 10 表：重点二线城市旧盘销售摘录（2013 年 1 月）. 10 表：国内房地产公司拿地摘录（2013 年 1 月）11 表：国内房地产公司借壳上市情况 . 13 表：覆盖公司估值指标与评级变化 . 14 表：每月组合配置推荐（2013 年 1 月） 15 表：2010 年以来上市房企融资进度跟踪 18,请参阅最后一页的重要声明,http:/research.csc.com.cn,table_page,房地产,行业深度研究报告 写在前面的话 1 月份各地成交持续火热符合我们前期的预期，但持续三个月的成交火爆后，我们认为未来成交量很可能 低于市场的预期，一方面是近期的成交已经部分透支了未来的需求，再者价格的上涨也在挤出部分刚需，加之 价格的上涨带来的政策预期会使得部分需求重新进入观望。房价方面，库存如我们预期的持续下降，近期成交 大多在消化前期的库存，我们担心进入 3 月份后房价加速上涨，而此时我们正面临着两会这个重要的时间窗口， 因此未来一段时间地产的总体环境并不好。 1 月份的板块指数如我们前期预期的跑输了指数，我们仍然认为目前的地产股的估值相对合理，未来我们 将持续关注资金成本下降带来的估值提升，目前时点选股仍然以销售增速高与结算业绩确定性高的品种为主。 国内房地产市场概览 一线四大城市楼市 13 年 1 月，一线四大城市中，北京、上海以及广州的成交环比都小幅下滑，例外的是深圳，1 月成交环比 实现近 33%的上涨。同时，一线城市的成交均价均有不同程度的上扬。二手房市场也异常火爆，成交量价齐升， 反映了一线城市住宅供需矛盾的日益尖锐。 北京市,图：北京期房住宅成交情况,图：北京期房住宅库存情况,180 150 120 90 60 30 0,住宅期房网上签约面积（万平米）,商品住宅成交均价（元/平米） 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0,1500 1200 900 600 300 0,住宅期房库存面积（万平米）,住宅期房去库存周期（月）,25 20 15 10 5 0,jan-09,jul-09,jan-10,jul-10,jan-11,jul-11,jan-12,jul-12,jan-13,jan-09,jul-09,jan-10,jul-10,jan-11,jul-11,jan-12,jul-12,jan-13,资料来源：北京市住房和城乡建设委员会，中信建投研究发展部,资料来源：北京市住房和城乡建设委员会，中信建投研究发展部,1 月北京住宅期房网上签约面积 104 万平米，环比去年 12 月下滑 9%，同比涨幅则近 2 倍。成交环比出现 下滑除去季节性因素外，在前期较为集中释放的刚需入市放缓也是原因之一。不过，由于 1 月北京新盘入市非 常少，使得在成交环比下滑的情况下，库存水平继续下降，去库存速度也在加快，1 月末北京住宅库存（可售 期房+未签约现房）为 73478 套，较去年 12 月末减少 8182 套。正如我们此前预判，1 月北京住宅成交均价环比 上涨，这也是北京市住建委于月中重新强调地产调控的原因，稳定价格仍是重要的政策目标。 1 月北京二手房市场在去年 12 月创下成交新高后继续量价齐升，二手住宅成交面积 173 万平米，环比增长 9%，同比增长近 6 倍。成交均价也迈向 30000 元/平米的大关，对与楼市价格未来上涨的预期使得二手房购房者 提前积极入市。,请参阅最后一页的重要声明,http:/research.csc.com.cn 1,table_page,房地产 行业深度研究报告,图：北京二手住宅成交情况,图：北京二手住宅库存情况,400 300 200 100 0,二手住宅成交面积（万平米）,二手房成交均价（元/平米） 30000 25000 20000 15000 10000,400 300 200 100 0,二手住宅库存面积（万平米）,二手住宅去库存周期（月） 8 6 4 2 0,jan-09,jul-09 jan-10,jul-10 jan-11 jul-11,jan-12 jul-12,jan-13,jan-09,jul-09,jan-10,jul-10,jan-11,jul-11,jan-12,jul-12,jan-13,资料来源：北京市住房和城乡建设委员会，中信建投研究发展部,资料来源：北京市住房和城乡建设委员会，中信建投研究发展部,北京 1 月政策性住宅有 2 个新增项目，经济适用房和限价房各 1 个，合计准许销售面积 17.71 万平米。 表：2013 年至今北京预售政策性住宅项目,项目名称 新都名苑 梅兰家园,区域 石景山 顺义,预售证号 京房售证字(2013)经 2 号 京房售证字(2013)限 1 号,发证时间 2013-1-20 2013-1-9,准许销售面积 53289 123834,资料来源：北京市住房和城乡建设委员会，中信建投研究发展部 如前所述，1 月北京新推盘数量锐减，包括旧盘新推的也仅有 3 个项目入市，整体去化率约为 60%。规模 房企中仅有万科在北京有新盘入市。去化较快的新盘中仍以首置首改项目为主，位于通州的 k2 玉兰湾推出 216 套两至四居产品，均价 23500 元/平米，开盘去化 70%；而位于丰台的万科蓝也推出 142 套两居三居产品，均价 35000 元/平米，开盘认购率亦达 70%。 表：北京新入市楼盘销售摘录（2013 年 1 月）,楼盘名称 k2 玉兰湾 万科蓝 浅山香邑,开发商 北京祈连房地产开发有限公司 万科地产 北京天正华特房地产开发,地区 通州 丰台 顺义,推盘套数 216 142 140,当周去化率 70% 70% 52%,主推户型 90 两居，129 三居、159 四居 82 两居，96-102 三居 85 二居、105-158 三居,均价 23500 35000 9000,装修情况 毛坯 精装修 毛坯,资料来源：搜房网，中信建投研究发展部 旧盘项目中，规模房企项目销售优异，北京城建的文龙家园项目揽金 10 亿，万科紫云家园项目揽金近 4 亿， 首开股份美唐家园项目揽金 3 亿。从集中度来看，招保万金四大房企 1 月在北京共录得 8.43 万平米的签约销售， 合计市场份额 8%。 表：北京旧盘销售摘录（2013 年 1 月）,楼盘名称 紫金新干线家园 文龙家园 望京茂家园 路劲家园 紫云家园,开发商 北京新领域 北京城建 融创中国 北京路劲隽御 万科,区域 昌平 海淀 朝阳 昌平 房山,发证时间 2012-12-2 2012-10-24 2012-12-7 2012-12-2 2012-12-2,签约面积（平米） 49745 28103 13446 23456 21193,均价（元/平米） 20523 35316 44990 19674 17753,金额（亿） 10.21 9.92 6.05 4.61 3.76,请参阅最后一页的重要声明,http:/research.csc.com.cn 2,table_page,房地产 行业深度研究报告,颐景润园 远洋和苑 中信禧园 远洋和苑 美唐家园 水岸庄园,顺义新城建设 远洋地产 中信房地产 远洋地产 首开股份 北京润泽庄苑,顺义 朝阳 宣武 朝阳 昌平 朝阳,2012-4-22 2012-8-30 2012-8-9 2012-6-9 2012-7-22 2012-9-19,49290 6205 5754 5865 13030 12318,7444 51727 55518 52992 23612 24953,3.67 3.21 3.19 3.11 3.08 3.07,资料来源：北京市住房和城乡建设委员会，中信建投研究发展部 上海市 1 月上海一手住宅签约面积约 155 万平米，环比下降近 12%，同比增长 90%。同北京类似，尽管成交下滑， 但由于推盘数量减少，1 月末上海一手住宅库存面积进一步降至 934 万平米，共计 60332 套，去化速度进一步 加快。成交均价则继续保持稳定。,图：上海一手住宅成交情况,图：上海一手住宅库存情况,300 250 200 150 100 50 0,一手住宅成交面积（万平米）,一手住宅成交均价（元/平米）,30000 25000 20000 15000 10000 5000 0,1200 1000 800 600 400 200 0,一手住宅库存（万平米）,一手住宅去库存周期（月）,12 10 8 6 4 2 0,jan-09,jul-09,jan-10,jul-10,jan-11,jul-11,jan-12,jul-12,jan-13,jan-09,jul-09,jan-10,jul-10,jan-11,jul-11,jan-12,jul-12,jan-13,资料来源：网上房地产，中信建投研究发展部,资料来源：网上房地产，中信建投研究发展部,二手房市场则继续回暖。根据搜房网数据显示，1 月上海二手房挂牌数量进一步下滑，业主惜售情况明显， 挂牌均价持续上扬，成交则是量价齐升。近期上海二手房市场一个有意思的现象是，为防止房东跳价给二手房 购房者造成损失，越来越多的购房者干脆一次性砸下几十万元定金，一来表明自己的诚意，二来也让卖家不敢 轻易违约。这从侧面反映了上海二手房市场的火爆。,图：上海二手住宅挂牌量和挂牌均价,图：上海二手房成交量和成交均价,18 17 16 15 14,月末二手房挂牌量（万套）,挂牌均价（元/平米） 28000 26000 24000 22000 20000,2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0,二手房成交量（万套）,成交均价（元/平米）,18000 17000 16000 15000 14000 13000,jan-11,may-11,sep-11,jan-12,may-12,sep-12,jan-13,jan-11,may-11,sep-11,jan-12,may-12,sep-12,资料来源：搜房网，中信建投研究发展部 请参阅最后一页的重要声明,资料来源：搜房网，中信建投研究发展部 http:/research.csc.com.cn 3,table_page,房地产,行业深度研究报告 分析上海 1 月一手住宅成交的均价构成和面积构成，我们发现，成交均价超过 2 万元/平米的占比相比去年 12 月在上升，但是面积在 140 平米以上的占比却下降了，这在一定程度上反映了非大户型产品的价格也在持续 上涨。由于供需矛盾仍然较为尖锐，我们认为一线城市的房价仍将保持坚挺。,图：上海一手住宅成交价格构成,图：上海一手住宅成交面积构成,100% 80% 60% 40% 20% 0%,1万元以下 1-2万元 2万元以上,100% 80% 60% 40% 20% 0%,90以下,90-140,140以上,jan-09,jul-09,jan-10,jul-10,jan-11,jul-11,jan-12,jul-12,jan-13,jan-09,jul-09,jan-10,jul-10,jan-11 jul-11,jan-12,jul-12,jan-13,资料来源：网上房地产，中信建投研究发展部,资料来源：网上房地产，中信建投研究发展部,上海 1 月新盘入市数量环比去年 12 月同样出现较大幅度下降。新盘整体去化率接近 60%，热销产品以首置 为主。位于青浦的君悦湾，推出 50 套 2 房 3 房产品，开盘当周去化率近七成；位于宝山的恒盛豪庭推出 150 套 首改首置房源，开盘当周去化率同样达到七成；位于嘉定的合景叠翠峰，推出 105 套小三房产品，在开盘当周 售出近 70 套。旧盘项目中，万科、保利和金地均有项目在 1 月销售过亿。从集中度来看，上海房地产市场集中 度较低，当地开发商与全国规模房企竞争较为激烈。 表：上海新入市楼盘销售摘录（2013 年 1 月）,楼盘名称 君悦湾 恒盛豪庭 阳光家园 合景叠翠峰,开发商 上海君强置业 上海胜通房地产开发 上海江海置业有限公司 上海鸿誉房地产开发,地区 青浦 宝山 奉贤 嘉定,推盘套数 50 150 284 105,当周去化率 68% 68% 25% 66%,主推户型 86 2 房，114 、133 3 房 80 、100 2 房，125 、135 平 3 房 98、133 二房、三房 89-91 3 房,均价 20000 23800 17000 16200,装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 精装修,资料来源：搜房网，中信建投研究发展部 表：上海旧盘销售摘录（2013 年 1 月）,楼盘名称 瑞虹新城四期 中海紫御豪庭 润地华庭 浦江坤庭 凯旋滨江园 万科名琉苑 保利叶轩 旭辉华庭 华年艺庭 练祁佳城叠翠峰苑,开发商 瑞虹新城 中海地产 上海润地 上海爱利特 新鸿基 万科 保利 上海旭强置业 金地 合景泰富,区域 虹口 普陀 杨浦 闵行 浦东 浦东 宝山 嘉定 南汇 嘉定,发证时间 2013-1-19 2012-11-12 2013-1-18 2012-11-17 2012-3-23 2012-12-15 2012-9-26 2012-11-28 2012-10-19 2012-8-20,签约面积（平米） 41969 11599 8210 12325 1416 4255 4923 6489 6285 7148,均价（元/平米） 44378 40011 37207 17984 127980 37621 23039 16920 17229 14607,金额（亿） 18.63 4.64 3.05 2.22 1.81 1.60 1.13 1.10 1.08 1.04,资料来源：网上房地产，中信建投研究发展部,请参阅最后一页的重要声明,http:/research.csc.com.cn 4,table_page,房地产,行业深度研究报告 广州市 1 月广州一手住宅成交 125 万平米，环比回落 5%，同比增长近 3 倍。成交均价保持平稳，仍在 14000 元/ 平米下方。同样的，尽管成交回落，但是新推盘较少使得库存下降较快，1 月末，广州商品房可售面积 690 万 平米，环比去年 12 月末减少了 50 万平米。值得注意的是，自 12 年以来广州一手住宅市场的成交量节节攀升， 同时成交均价也按压不住，升幅较为明显，二手房价格涨幅更是惊人。因此我们在近期看到，广州市政府再次 表态严格执行限购政策，同时进行制度完善工作（如打击税单造假的行为），以稳定市场预期。,图：广州一手住宅成交情况,图：广州二手住宅成交情况,200 160 120 80 40 0,一手住宅成交面积（万平米）,一手住宅成交均价（元/平米） 16000 14000 12000 10000 8000 6000,140 120 100 80 60 40 20 0,二手住宅成交面积（万平米）,成交均价（元/平米）,11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000,jan-09,jul-09,jan-10,jul-10,jan-11,jul-11,jan-12,jul-12,jan-13,jan-09,jul-09,jan-10,jul-10,jan-11,jul-11,jan-12,jul-12,资料来源：阳光家缘，中信建投研究发展部 图：广州一手住宅库存面积 一手住宅库存（万平米） 900 800 700 600 500 400 300,资料来源：阳光家缘，中信建投研究发展部 图：广州一手住宅去库存时间 一手住宅去库存周期（月） 18 15 12 9 6 3 0,jul-09,jan-10,jul-10,jan-11,jul-11,jan-12,jul-12,jan-13,jul-09,jan-10,jul-10,jan-11,jul-11,jan-12,jul-12,jan-13,资料来源：阳光家缘，中信建投研究发展部,资料来源：阳光家缘，中信建投研究发展部,同北京类似，1 月广州新盘项目不多，房源较少，不过去化情况仍较为理想，整体去化率接近七成。新盘 项目中，位于番禺区的富宾星悦国际推出 48 套二房三房产品，开盘当周去化率超过 70%；而位于白云区的卡布 奇诺项目推出 28 套三房产品，开盘当周去化率也超过 70%。 表：广州新入市楼盘销售摘录（2013 年 1 月）,楼盘名称 富宾星悦国际 卡布奇诺,开发商 广州富宾物业管理 广州市嘉捷投资咨询,地区 番禺 白云,推盘套数 48 28,当周去化率 超过 70% 超过 70%,主推户型 二房、三房 125 三房,均价 15500 19000,装修情况 精装修 毛坯，精装修,资料来源：搜房网，中信建投研究发展部,请参阅最后一页的重要声明,http:/research.csc.com.cn 5,table_page,房地产,行业深度研究报告 旧盘项目销售中，品牌房企几乎一统广州市场。碧桂园、越秀、保利、中海和万科的项目均在 1 月份取得 良好的销售业绩。 表：广州旧盘销售摘录（2013 年 1 月）,楼盘名称 碧桂园山湖湾 可逸江畔花园 南沙滨海花园滨海珺城 保利天悦花园 j-11（19-20#） 保利天悦花园自编 j-4 号（6-7#楼） 可逸阳光花园 保利花香美苑 中海云麓公馆 保利汇海花园 中海云麓公馆 保利紫林香苑 中海花城湾 万科东荟花园,开发商 碧桂园 越秀地产 越秀地产 保利 保利 越秀地产 保利 中海 保利 中海 保利 中海 万科,区域 番禺 番禺 南沙 海珠 海珠 番禺 荔湾 白云 白云 白云 荔湾 天河 萝岗,发证时间 2012-11-30 2012-9-14 2012-9-25 2012-10-20 2013-1-11 2012-9-10 2012-12-19 2012-12-21 2013-1-18 2012-12-21 2012-12-20 2012-11-16 2012-12-13,签约面积（平米） 39509 26515 34467 8461 5456 18909 10192 4622 9243 4172 9627 4026 10853,均价（元/平米） 11165 12898 9345 34356 49496 11390 18538 38277 19086 38854 16078 37579 13376,金额（亿） 4.41 3.42 3.22 2.91 2.70 2.15 1.89 1.77 1.76 1.62 1.55 1.51 1.45,资料来源：阳光家缘，中信建投研究发展部 深圳市 1 月深圳一手住宅成交 57 万平米，继续创下单月新高，环比大涨 32%，同比增长 360%，成交均价则企稳。 深圳 1 月成交的意外大涨，一方面是消化去年年底集中入市的新盘以及 1 月加推的新盘，另一方面是首置首改 需求在春节前更有动力入市，因为一般而言在节前购房有一次价格相对稍低的机会，同时银行贷款申请条件也 较为宽松。受益于 1 月成交大涨，深圳一手住宅库存下降显著。供需两旺促成一手住宅成交大涨的同时也带动 深圳二手房市场量价齐升。,图：深圳一手住宅成交情况,图：深圳二手住宅成交情况,80 60 40 20 0,一手住宅成交面积（万平米）,成交均价（元/平米）,26000 22000 18000 14000 10000,90 75 60 45 30 15 0,二手住宅成交面积（万平米）,二手房成交均价（元/平米） 21000 20500 20000 19500 19000 18500 18000,jan-08 jul-08 jan-09 jul-09 jan-10 jul-10 jan-11 jul-11 jan-12 jul-12 jan-13,jan-11,apr-11,jul-11,oct-11,jan-12,apr-12,jul-12,oct-12,jan-13,资料来源：深圳市规划和国土资源委员会，中信建投研究发展部 请参阅最后一页的重要声明,资料来源：深圳市规划和国土资源委员会，中信建投研究发展部 http:/research.csc.com.cn 6,table_page,房地产 行业深度研究报告,图：深圳一手住宅库存面积 一手住宅库存（万平米） 330,图：深圳一手住宅去库存时间 一手住宅去库存周期（月） 16,300 12 270,240,8,210 4 180,150 oct-10 jan-11 apr-11 jul-11 oct-11 jan-12 apr-12 jul-12 oct-12 jan-13 资料来源：深圳市规划和国土资源委员会，中信建投研究发展部,0 oct-10 jan-11 apr-11 jul-11 oct-11 jan-12 apr-12 jul-12 oct-12 jan-13 资料来源：深圳市规划和国土资源委员会，中信建投研究发展部,根据搜房网的统计，深圳 1 月新盘以及旧盘加推数量虽然减少，但是房源数上涨至接近 3000 套，整体去化 率高达 80%以上。新盘项目中，位于龙岗区的信义御城推出 470 套首改首置产品，开盘当周几近售罄；南山区 的两个首置项目南园枫叶国际广场以及栖游记，合计推出套 800 套精装修两房三房产品，开盘去化率超过 70%。 表：深圳新入市楼盘销售摘录（2013 年 1 月）,楼盘名称 南园枫叶国际广场 栖游记 和成世纪 信义嘉御山 光明大第 信义御城,开发商 深圳市南园枫叶投资 深圳广容丰投资发展、深圳市蛇 口湾厦实业 深圳市金安业房地产开发 深圳市信贤房地产开发 深圳市金城光明房地产 深圳市信义房地产开发,地区 南山 南山 龙岗 龙岗 光明新 龙岗,推盘套数 300 500 460 850 336 470,当周去化率 超过 70% 超过 70% 超过 70% 超过 70% 超过 70% 96%,主推户型 两房、三房 两房、三房 两房、四房 两房、三房、四房 三房、四房、五房 两房、三房、四房,均价 34000 31000 18000 19000 17500 16500,装修情况 精装修 精装修 毛坯 毛坯，精装修 毛坯，精装修 毛坯,资料来源：搜房网，中信建投研究发展部 二线重点城市楼市成交 1 月二线城市成交整体较去年年底有较大回落，从总量上来看，受益于深圳成交大涨，北上广深四大城市 的楼市成交量环比微降 5%，而我们统计的 12 个二线城市的楼市成交量环比下滑近 15%。我们认为，二线城市 的刚需在去年四季度加速入市，配合今年元旦的开发商促销活动，成交活跃的情况一致延续到 1 月初。但随着 前期需求消化较快，1 月中旬和下旬的成交则出现了合理回落。 表：12 个二线城市月度成交面积（2013 年 1 月）,城市 天津 青岛 南京 杭州 苏州 东莞,12 月成交面积 81.25 90.33 77.11 83.06 56.29 61.78,11 月成交面积 97.57 153.64 75.24 72.01 72.17 74.10,环比 -16.72% -41.21% 2.48% 15.34% -22.00% -16.62%,同比 435.45% 356.54% 257.75% 504.74% 47.46% 349.97%,请参阅最后一页的重要声明,http:/research.csc.com.cn 7,table_page,房地产 行业深度研究报告,重庆 成都 长沙 厦门 武汉 哈尔滨 12 个二线城市 一线四大城市,220.75 96.85 89.78 53.20 138.62 49.16 1098.18 440.58,284.40 78.20 130.16 34.46 137.70 75.91 1285.56 464.67,-22.38% 23.85% -31.02% 54.38% 0.66% -35.24% -14.58% -5.18%,191.61% 232.26% 278.43% 490.76% 158.64% 284.94% 236.77% 171.08%,资料来源：中信建投研究发展部 价格方面，我们跟踪的 12 个二线城市 1 月成交均价涨多跌少。百城价格指数的数据也显示，1 月全国 100 个城市（新建）住宅平均价格环比去年 12 月上涨 1%。我们前期已经不断提到，资本市场要持续警惕房价上涨 带来的风险。,图：天津一手住宅成交情况,图：青岛一手住宅成交情况,150 120 90 60 30 0,天津一手住宅成交量（万平米）,成交均价（元/平米） 11000 10000 9000 8000 7000 6000,150 120 90 60 30 0,青岛一手住宅成交量(万平米）,成交均价（元/平米） 10000 9000 8000 7000 6000 5000,jan-09,jul-09,jan-10,jul-10,jan-11,jul-11,jan-12,jul-12,jan-13,jan-09,jul-09,jan-10,jul-10,jan-11,jul-11,jan-12,jul-12,jan-13,资料来源：天津市国土资源和房屋管理局，中信建投研究发展部 图：南京一手住宅成交情况,资料来源：青岛网上房地产，中信建投研究发展部 图：杭州一手住宅成交情况,180 150 120 90 60 30 0,南京一手住宅成交量（万平米）,成交均价（元/平米） 14000 12500 11000 9500 8000 6500 5000,180 150 120 90 60 30 0,杭州一手住宅成交量（万平米）,成交均价（元/平米） 27000 24000 21000 18000 15000 12000 9000,jan-09,jul-09,jan-10,jul-10,jan-11,jul-11,jan-12,jul-12,jan-13,jan-09,jul-09,jan-10,jul-10,jan-11,jul-11,jan-12,jul-12,jan-13,资料来源：南京网上房地产，中信建投研究发展部 请参阅最后一页的重要声明,资料来源：透明售房网，中信建投研究发展部 http:/research.csc.com.cn 8,table_page,房地产 行业深度研究报告,图：苏州一手住宅成交情况,图：东莞一手住宅成交情况,160 120 80 40 0,苏州一手住宅成交量(万平米）,成交均价（元/平米） 14000 12000 10000 8000 6000,80 60 40 20 0,东莞一手住宅成交量(万平米）,成交均价（元/平米） 10000 9000 8000 7000 6000,jan-09,jul-09,jan-10,jul-10,jan-11,jul-11,jan-12,jul-12,jan-09,jul-09,jan-10,jul-10,jan-11,jul-11,jan-12,jul-12,资料来源：苏州商品房销售网上管理系统，中信建投研究发展部 图：重庆新建商品房成交情况,资料来源：长沙房产政务信息网，中信建投研究发展部 图：成都一手住宅成交情况,300 240 180 120 60 0,重庆商品房成交量（万平米）,成交均价（元/平米）,8000 7000 6000 5000 4000 3000,250 200 150 100 50 0,成都一手住宅成交量(万平米）,成交均价（元/平米）,7000 6400 5800 5200 4600 4000,jan-09,jul-09,jan-10,jul-10,jan-11,jul-11,jan-12,jul-12,jan-13,jan-09,jul-09,jan-10,jul-10,jan-11,jul-11,jan-12,jul-12,jan-13,资料来源：重庆网上房地产，中信建投研究发展部 图：长沙一手住宅成交情况,资料来源：成都市城乡房产管理局，中信建投研究发展部 图：厦门一手住宅成交情况,250 200 150 100 50 0,长沙一手住宅成交量（万平米）,成交均价（元/平米） 8000 7000 6000 5000 4000 3000,60 50 40 30 20 10 0,厦门一手住宅成交量(万平米）,成交均价（元/平米） 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000,jan-09,jul-09,jan-10,jul-10,jan-11,jul-11,jan-12,jul-12,jan-13,jan-09,jul-09,jan-10,jul-10,jan-11,jul-11,jan-12,jul-12,jan-13,资料来源：长沙房产政务信息网，中信建投研究发展部 请参阅最后一页的重要声明,资料来源：厦门网上房地产，中信建投研究发展部 http:/research.csc.com.cn 9,table_page,房地产 行业深度研究报告,图：武汉一手住宅成交情况,图：哈尔滨新建商品房成交情况,180 135 90 45 0,武汉一手住宅成交量(万平米）,成交均价（元/平米）,8000 7000 6000 5000 4000,300 250 200 150 100 50 0,哈尔滨商品房成交量（万平米）,成交均价（元/平米）,9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000,jan-09,jul-09,jan-10,jul-10,jan-11,jul-11,jan-12,jul-12,jan-13,jan-09,jul-09,jan-10,jul-10,jan-11,jul-11,jan-12,jul-12,jan-13,资料来源：重庆网上房地产，中信建投研究发展部,资料来源：wind，中信建投研究发展部,考察我们统计的二线城市楼盘具体成交情况，我们看到，1 月，规模房企在一线四大城市几乎没有推新盘， 但是在二线城市中，身影最活跃的恰恰是规模房企。新盘项目中，万科在南昌的万科城推出小三房项目，开盘 售罄，在杭州的三居项目也是开盘售罄；恒大在南昌的恒大城、龙湖在杭州的龙湖滟澜山以及华润置地在重庆 的华润二十四城，新推盘当周均实现热销；绿地在南昌的绿地未来城推出 120 套首置产品，也取得了超过 50% 的开盘去化率。 表：重点二线城市新入市楼盘销售摘录（2013 年 1 月）,楼盘名称 霞飞路 63 里弄 中天官河锦庭 华润二十四城 恒大城 龙湖滟澜山 万科良渚文化村 柳映坊三期 绿地未来城 红谷十二庭 天祥棕榈湾 万科城,城市 天津 杭州 重庆 南昌 杭州 杭州 南昌 南昌 南昌 南昌,地区 西青 滨江 九龙坡 南昌 下沙 余杭 高新 红谷滩 南昌县 青山湖,开盘/加推 1 月 1 日 1 月 2 日 1 月 13 日 1 月 12 日 1 月 12 日 1 月 19 日 1 月 26 日 1 月 24 日 1 月 26 日 1 月 27 日,推出套数 252 132 168 245 188 50 120 209 156 92,当周去化率 91% 超过 90% 70% 超过 90% 超过 90% 售罄 超过 50% 超过 50% 超过 50% 开盘售罄,主推户型 二居 73-136 2-4 居 53-115 平方米一房至三房 88-110 2-3 居 87-97 平方米 3 居 118-138 3 居 87 两房，104、126 三房 40-48 精装公寓 88 两房，115、127 三房 95-115 三房,均价 8500 20500 12500 6000 16300 18000 5600 9600 6500 8000,装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 精装修 毛坯，精装修 全装修 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯，全装修,资料来源：搜房网，中信建投研究发展部 旧盘项目的销售也反映了各大开发商在二线城市的角逐。杭州和重庆成为 1 月品牌房企争夺的焦点城市。 从产品类型来看，仍然以二居三居的首改首置户型产品销路最旺。高端公寓如武林壹号，尽管均价接近 70000 元/平米，去化依然良好。 表：重点二线城市旧盘销售摘录（2013 年 1 月）,楼盘名称 保利玫瑰湾一期 保利城市果岭,区域 天津东丽 杭州下沙,开发商 保利 保利,最近推盘时间 2011-3-25 2012-12-17,类型 高层 高层,签约面积（平米） 14225 19394,均价（元/平米） 11048 10826,金额（亿） 1.57 2.10,请参阅最后一页的重要声明,http:/research.csc.com.cn 10,8,3,1,3,3,3,table_page,房地产 行业深度研究报告,武林壹号 滨江金色黎明 金地天逸 金地自在城二期 万科城 金茂珑悦 保利花半里 龙湖嘉屿城 禹洲中央海岸 保利国际广场,杭州拱墅 杭州江干 杭州萧山 杭州西湖 苏州吴中 重庆九龙坡 重庆九龙坡 厦门集美 厦门集美 长沙天心,滨江集团 滨江集团 金地 金地 万科 方兴地产 保利 龙湖 禹洲地产 保利,2012-12-6 2012-12-20 2012-12-19 2011-5-6 2012-12-25 2013-1-12 2012-12-22 2012-12-1 2012-11-17 2011-8-27,小高层 小高层 高层 小高层/高层 小高层/高层 高层 高层 别墅 高层 高层,3988 32119 15544 12434 14849 27648 21339 8252 17807 12207,69930 16941 25604 16148 10570 7254 7783 19420 11932 25093,2.79 5.44 3.98 2.01 1.57 2.01 1.66 1.60 2.12 3.06,资料来源：搜房网，中信建投研究发展部 全国土地市场分析 进入 1 月，各地土地市场出现分化。北京和上海等重点城市延续了去年年底的火热，土地市场供需两旺。 尤其是北京，1 月宅地供应量达到 116 万平米，是本月唯一一个住宅供地超过百万方的城市。同时，规模房企 也于年初重回一二线城市进行布局。除了住宅用地之外，13 年土地市场的重要看点集中在宅基地和工业用地， 对于土地流转的探索以及工业用地指标置换，将会对我国房地产行业长期供给产生深远的影响。,图：全国土地购置面积,图：跟踪城市宅地成交溢价率,土地购置面积累计（亿平米）,累计同比,2013年1月城市宅地成交溢价率,4.8,100%,90%,76%,3.2,50%,60%,51%,46%,39%,1.6,0%,30%,28%,0.0 jan-08 jul-08 jan-09 jul-09 jan-10 jul-10 jan-11 jul-11 jan-12 jul-12,-50%,0%,深圳,南京,上海,北京,杭州,0% 武汉,0% 广州,0% 重庆,资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 表：国内房地产公司拿地摘录（2013 年 1 月）,资料来源：搜房网，中信建投证券研究发展部,企业名称 万科,地块数量,拿地城市 东莞 1 宗、深圳 1 宗、合肥 1 宗、南京 1 宗、烟,占地面积 155.80,规划建筑面积 335.45,土地价款 93.97,台 1 宗、天津 2 宗、北京 1 宗,招商地产,镇江 1 宗、昆明 1 宗、大连 1 宗,33.55,58.74,15.30,中天城投 中南建设 荣盛发展 保利地产 金科股份,19,贵阳 19 宗 泰安 1 宗 南京 2 宗、成都 1 宗 青岛 1 宗、南京 1 宗、成都 1