厦门海沧商业中心街区分布专题.ppt

海 沧 区 域 专 题 商业中心街区分布 目 录 一、海沧区商业简况 1、主要商业街区分布 2、主要商业街区现状（基本资料） 3、整体业态简述 二、与岛内前埔的横向对比 三、对海沧商业布局规划的认识 四、小结目前商业的不完善对海沧住 宅楼市影响较小 五、海沧商业中心街区周边主要住宅小区基 本情况 六、楼市攀升带动商业（社区商业）发展 七、综述 一、海沧商业街区简况 目前，海沧区域主要商业街 为：沧虹路、海裕路、沧林 路、海富路等，较为集中地 围合成一个商业小片区，以 沿街店面为主，商业档次不 高，缺乏大型购物中心、专 业卖场等。 1、分布情况 商业街售价（元/ ）租金（元/）层高主要业态 沧虹路 8500203.8五金、建材、超市等 海裕路 7000153.5小吃、食杂店、服装等 沧林路 7500154.0二手房、家装建材等 海富路 9000354.0餐饮、服装等 个别数据体现： 2、基本资料 各主要商业街独立店面新旧比例大多在8：2左右，周边住宅小区密集，入住率可观（平 均可达70以上），直接服务人群近4万人，且现今附近在售楼盘颇多，销售情况总体良好； 值得提及的是沿滨湖北路东方名园、银河花园、鑫星河、湖景华庭等底层的独立店面，现在 开业不多，但随着内湖环境整治，相信未来将成为居民休闲、娱乐消费的好去处。 商业街介绍 （1）案例 金 龙 商 城 靠近海沧西桥头，紧挨着现在的海沧行政中心，周边社区配套相对成熟。 金龙商城商铺，面积在25600平米，每平米销售价在7788元起，如果在此购买 50平米的店面，需要资金近40万元，银行提供10年5成的按揭，首付需20万元， 月付约2250元，每月租金在750元左右，加上物业管理费每平方米1.8元的费用， 约需45年才能收回投资资金。有点不足之处是投资回报期较长。 泉舜新旺府 店面价格均价在80009000元每平方米左右，周围住宅小区林立；业态分散：家 装建材、房屋中介、网吧、餐饮、日常杂货、茶叶等。独立店面，面积从30 120平方米不等，现只剩下两间：59.6、85。值得关注的是，该项目位于海 沧公交总站旁边，人流量有保证。且周围规划有利于项目商业发展：附近一村规 划为长途汽车站、有一未来海岸住宅的地块及将建设青少年宫的地块等，很有发 展潜力。 商业街介绍 （2）案例 阿罗海商业街 定位为“夏威夷风情步行街”的阿罗海商业街，位于未来海岸社区的浪琴湾小区内， 全长300米，占地6600多平方米，共有68个沿街独立店面，在步行街西端是一个3 万多平米的大卖场。除了铜锣湾百货入住以外，进驻的高档商品店还有：雅馨布 艺、好爱佳厨柜、纯剪派、安德鲁森。据悉，将于07年初投入使用。 商业街开业后的两年内将由开发商委托的经营管理公司来经营，管理公司给业主 的投资回报率是4。现浪琴湾小区入住率70；当整个社区规模完全形成后，入 住人口是30000以上，按厦门新区千人商业网点13-22个的布局规划要求，整个未 来海岸社区的商业网点将可达到390660个。 商业街介绍 （3）街区 海 富 路 嵩屿南路 这一街区新旧店面大概比例为8：2，旧店面多集中在海富路与沧虹路交汇处两侧。新 店面部分层高4米，面积在40平方米以上；旧店面一般面积较小，不超过30平方米， 且规划陈旧，不带夹层。海富沿街店面经营业态以餐饮业为最多，其次为服装服饰店 和食杂日杂店，店面面积普遍较小，大多集中在20平方米左右，且位置上较为分散。 将来如果要把店铺拿来做档次较高的经营项目，怕周边的人气与环境配比不上。 这一街区的居住者以学生和外地居民租住为主，购买力一般；虽距离厦门第一大盘未 来海岸较近，但入住率很低，人气不旺，配套设施又不齐全，导致商业氛围不浓，再 加上主体经营品种以磁砖、厨柜、水暖、铝合金、不锈钢等建材产品，市场总体经营 状况一般。现有店面租金每月在900元1500元之间。在售的海湾锦园二期店面，面 积在3290平方米，均价大约1万元平方米。假如要购买50平方米的店面，需要50 万元，租金每月1000元，需40年左右，投资回报期也显得较长。 银行：主要集中在沧虹路上，包括建行、工行、农行、兴业、光大等。 购物：海沧的商场店面配套主要集中在沧虹路、沧林路、海裕路、海富路等几条区内道路 沿街店面，主要经营家装建材，以及小吃店、药店、网吧、二手房中介、服饰等。 购物商家有新东海超市、沧客隆、振业百货，大型的卖场只有位于沧虹路的思文电 器。嵩屿片区未来海岸社区有自己的生活配套设施，主要有佳丽海鲜大酒楼、玛琪 雅朵咖啡厅、10万平方米的铜锣湾百货2007年7月将开始经营。 其他：如菜市，公交海六路站旁有一菜市场，及海沧集贸市场位于兴港路一带，预计将于 2007年投入使用。 主要服务于本地居住人群；目前海沧还缺乏一个大型的 综合商场，相信未来的铜锣湾百货项目将极具抢眼，不足之处 是现海沧楼市整体入住率不高，消费群体分散。 3、业态简述 相 关 图片 展示 海富路沿街店面滨湖北路沿街店面 沧虹路沿街店面沧林路沿街店面 二、与岛内前埔的简要对比 地域现状阐述、数据体现 前埔 95年后由政府统一规划建设的大型住宅区， 包容了公务员 、白领及解困户等人群，入住 率接近100。社区商业贴 近日常生活。商 铺售价：不夜城18000元以上、国贸新城附 近15000左右、会展以南8000左右。 海沧 2002年楼市起飞，现大多大盘仍未完全交房 ，分期入住较多，以致周边环 境不理想；且 投资者比重相对高。总体入住率低，而滨海 、滨湖等高档板块的住宅尚待建设。现主要 街区商铺价格在9000左右，买点集中在未来 的规划和未来的大盘社区。 人流量得不到保证； 交通不方便且较为混乱； 没能形成特色商业街，档次较低； 大型超市（或卖场、购物中心）缺 乏，无法带给人们一站式购物、逛 足、玩够的乐趣和满足； 业态不协调：生活配套体现不明显， 家装建材比重大、二手房店颇多等。 对比分析对比分析 三、对海沧商业网点布局规划的认识 相关资料体现 按人口规模及部分城市指标对比，整个厦门市应形成若干个区域 性商业中心，如同安、海沧、新阳、杏林、前埔、江头等。但从 现状商业发展情况来看，海沧商业总建筑面积没达到指标要求。 商业网点的布置有很大的人为因素，但还是与人口密度，地域风俗、旅游、物流、 交通、房地产开发等有很密切的关系，并有一定的规律性。 1、海沧楼市在05年出现供需两旺的局面。 2、强大的需求直接表现的是人口数量的剧增，在此前提下，相应的配套生活、 市政设施、交通、教育、医疗等都形势紧迫。可以看到巨大的商业潜力！ 社区（居住区）商业：发达的商业中心是满足居民综合消费的有效载体，是体现 城市现代化合综合竞争力的重要部分。目前的厦门社区商业发展形势较好。海沧 区域目前主要是分布不理想，缺乏大型的超市、百货等，及休闲娱乐商业的匮乏。 相关因素 楼市推动 匹配展望 展望2010年！日趋 完善的“海沧区域 商贸中心”将服务 于33万的庞大消费 群，潜力巨大。但 相应的配套拭待完 善，如交通、环境 等。 一个区域商业中心，主要在海沧 生活区、新阳、嵩屿、排头等片 区形成社区商业；特别是日趋完 善的海沧生活区，在滨海板块未 来规划里有一个完善的社区商业 建设，档次定位较高，主要位 于绿苑生活区。周边休闲、娱乐 设施的建设完善，将提升该区域 的商业人气、档次。 依据厦门城市总体规划，马銮湾 因其特殊地理位置被定位发展成 为厦门城市副中心，并作为厦门 实施城市联盟的一步战略之棋。 具体定位是滨水居住、休闲旅游 、高科技产业及物流四个方面。 规划里有个区级商业中心，社区 商业分布密集。 四、小结目前商业的不完善对海沧住宅楼市影响较小 海沧已成为分流岛内人口压力的替代区 域，海沧与岛内的竞争关系日益突显，特别是 随着海沧配套的不断完善及06年大规模沿海、湖区域 的推介和开发，海沧与岛内楼市间的竞争将从幕后走到台前。 价格优势一直是海沧地产与岛内楼市竞争的一把利器！户口政策（80平） 一样吸引着人们。 但随着海沧地产项目目标客户的高端化，价格的诱惑力将 被渐渐弱化，购房者对产品品质及生活环境、人 文景观、身份地位的考量也显得至关重 要。现今，“海沧房产居住价值”正 转变着消费者原有 “岛内房 产居住价值”。 看重海沧住宅的消费者，更注重其生活环境、产品品质、价格优 势，商业配套虽然重要，但目前在海沧它扮演着”次要矛盾”的角色。 五、海沧商业中心街区周边主要住宅小区基本情况 天乙广场 名士园 金茂花园 海青花园 亚桥花园 海富广场 信海花园银都花园 都市恬园 文轩花园 文圃花园 富佳苑 富裕园 入住率较低（6成） 房子新旧：9成 入住率较高（9成） 房子新旧：7成 入住率：7成以上 房子新旧：8成 沧 林 路 滨 湖 北 路 沧虹路 鑫星河 东方名园 周边小区内、或小区之间的附要道两旁大多也以沿街地理店面 出现，可目前开业 情况不乐观，参差不齐，一间食杂店的远端才有了另一家小吃店，几乎没有什么 “人流量”。如沧林二路、沧林三路等，本来就没有什么商业气氛，而两边的小区入 住率低更打击了沿街的社区配套的发展。 六、居住区规划、建设将进一步提升海沧社区商业的发展 海沧的成熟与发展，是在政策与城市效区化发展规律的共同推动下形成 的。随着厦门海湾型城市的建设，厦门城市发展重心向岛外倾斜，当面积超 百万平米的大型社区未来海岸在海沧崛起时，它给海沧带来发展的新契机， 使得海沧成为目前厦门岛外房产市场升温最快的区域。海沧大桥的票制改革 已呼之欲出，海湾大道的建设、马銮湾的改造、漳州角美与厦门海沧合并规 划，让海沧更具潜力。 未来海岸社区建成后是一个有10000套住宅、30000以上常住人口的 大社区，消费后劲强大。同时，由于未来海岸的兴起，拉动周边地产的发展 ，如嵩屿海景城将入住1万人口、京口岩居住区将入住2万人口等，还有其他 居住社区，这里将发展到20万人的规模，这些将促使一些零售巨头率先到岛 外布点，拉开了大型卖场向岛外市场进军的序幕。 七、综述 区 域 优 势 随着05年海沧土地推介会的召开， 相关配套设施的完善及海沧大桥年费制 的执行，辅以高起点、大规模海、湖景 观区域的开发，一座现代化的新城已经 浮出水面。 作为厦门城市副中心的海沧，随着 06年沿海、湖周边优质景观地段的高品 质产品开发，海沧的价值已经得到越来 越多较高端客户的认可。 地理、交通、景观（楼盘）等优势 明显；海投未来海岸全面挑动海沧楼 市的神经，它渐渐形成了一个名校区域 ，房地产价值日益突出；且相对于岛内 150平米的购房落户门槛，岛外80平米即 可落户海沧（离岛内最近、配套最 完善）优势更加明显。 可以预见海沧商业街区的发展将取 决于人口的数量、稳定性和消费力。而 且整体庞大。 区 域 劣 势 总体来说，工业影响楼市，配套不 齐全以及附近区域的竞争。商圈未形成 ，大多只是以商业街或社区底商的形式 出现，分散了人流。且业态重合，没有 特色的商业模式。 即使未来规划成功实现，在生活 区分布上也显得较为分散，四个主要片 区的商业配套规划显得独立。五銮湾片 区将显得突出旅游休闲、而海沧新市区 生活配套为主，无法形成具有竞争力的 商业中心，而多是日常生活配套或特色 旅游消费等。 与其他岛外区域一样，受到岛内 各大商圈的辐射，节假日、周末等休息 日人们涌向岛内体验热闹和繁华。 整体上，海沧商业给人的会是一 个普通的家居作用，无法形成高档次的 消费市场，且目前工业影响楼市，难免 也波及投资者对商业的信心。 滨海板块目前还没有入住的楼盘，而像在售的蓝湾半岛、泉舜滨海上城都带有底层商业 ，但体量不大（现共3300平米左右），价格在9000元/平方米。