《工程管理工作流程》PPT课件.ppt

中国物业管理协会培训中心 2019/1/16 中国物业管理协会培训中心 物业管理之工程管理 工作流程 培训师: : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 n内容提要: n前期介入工作流程 n接管验收工作流程 n装修管理工作流程 n维保工作流程 n日常设备设施管理工作流程 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 第一节 前期介入管理 v前期介入概念 v前期介入工作内容 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 前期介入管理概念: 前期介入是指物业公司在签定物业管理 合同后,本着对开发商、业主负责的态度， 本着后期更好的做好物业管理工作，针对 小区的规划设计及现场情况提出有效的建 议及为正常的物业管理而做的一系列准备 工作。 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 前期介入顾问的工作内容 一、从管理及业主后期使用的角度编写项目建议书 。 1、审阅设计图纸，从管理及使用的角度提出改善 性意见。（如空调冷凝水集水管的设置） 2、参与项目的交通组织规划设计，保证项目的人 车合理分流。 3、参与项目设备设施以及安防系统的选择，在保 证项目管理及使用的基础上尽可能给开发商减少 投入。 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 二、施工现场实地考察，掌握工程的第一手 资料 1、准确掌握预埋管线等隐蔽工程的施工位置，避 免将来图纸与现场不相符的管理尴尬。 2、现场参加设备设施的安装调试，为将来管理做 好准备。 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 第二节 工程接管验收 n接管验收概念 n接管验收的重要性 n接管验收条件 n接管验收程序 n接管验收分类及标准 n接管验收记录 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 接管验收概念： 接管验收是指物业管理公司在接管 开发商、建设单位或个人托管的新建或原 有房屋等物业之前，对该项物业以主体结 构安全和满足使用功能为主要内容的再检 验。 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 接管验收的重要性 1、接管验收是物业公司与开发商之间权利与责 任发生转移的分水岭。 2、接管验收是后期管理的重要铺垫 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 接管验收条件： 1、建筑工程全部施工完毕并以竣工验收合格 2、供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备 设施能正常使用 3、房屋栋、户编号经有关部门确认批准 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 接管验收的程序： 1、建设单位书面提请物业公司接管验收 2、确定接管验收时间成立接管验收小组 3、物业公司根据接管验收条件和应移交的资料 逐项进行审核并对楼宇设备设施进行现场验收 4、对验收中发现的问题分类汇总提交给建设单 位限期整改。 4、签发接管验收文件 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 接管验收分类及标准： 一、实物接管 1、房屋本体 2、户内设备设施 3、公共设备设施 4、公共环境园林道路 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 二、资料接管 1、产权资料 2、政府验收相关资料 3、工程技术资料 4、其他资料 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 接管验收记录 1、接管验收记录分为房屋质量验收记录、设施设备 验收记录、环境验收记录、绿化工程验收记录等 四大类， 2、验收记录表必须包括：验收项目、验收时间、验 收具体内容、验收人签字、验收结论、存在问题 、整改单位、跟踪结果等。 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 第三节 二次装修管理 v二次装修的概念 v二次装修流程 v二次装修各环节注意事项 v二次装修中的三检工作 v案例分析 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 一、二次装修概念 楼宇接管验收交付使用后，业主(或用户 )办理完入伙手续后，在正式入住前，根据 业主的要求，对所购(租赁)房屋进行分隔 、装饰、布置等。有时住户掉换后，新用 户要将原来的装修推倒，按自己的意愿重 新装修。习惯上人们往往把以上装修称为 二次装修。 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 二、二次装修的特点 1必须符合楼宇原设计时的工程技术规范与技术指标 ； 2、施工时应顾及相邻住户的正常工作及生活，尽量 减少对他们的影响； 3对施工人员的技术及素质要求比较高，以保障住户 的人生、财产的安全； 4、重视施工中的防火工作。 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 n二、装修管理流程： 填表交费 工作界面交接 三检工作执行 审批核发施工许可证 现场督导巡查 现 场 验 收 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 装修管理的三大环节： n1、做好事前管理，严把审批关 n2、加强事中控制，严把过程关 n3、做好事后管理，严把验收关 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 审批环节的注意事项： 一、业主必须如实在装修申请表中填写装修 项目 二、装修项目审批必须经管理处工程师初审、管理处 经理终审后才能核发装修许可证。 三、在审批前必须与业主及装修公司做好工作界面的 交接工作（如水电、防水、墙体等） : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 过程管理工作注意事项： 1、严格控制现场装修项目在所报批的项目范围内 2、现场合适的位置必须放置有效的灭火器材 3、阳台及室内楼板不允许堆放超重的装修材料 4、特殊工种的装修工人必须持有操作证 5、所有装修工人必须办理小区出入证 6、装修垃圾必须按时堆放在指定的地点。 7、严格禁止装修现场使用明火 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 违章装修的处理程序： 1、发现问题 2、开具第一次违章整改通知单要求整改 3、再次发生同样问题开具二次违章整改通知单 4、经二次整改通知仍不改正者，扣除部分装修 押金 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 装修验收： 装修验收是指业主二次装修完以后，向管理 处提出装修验收申请，管理处装修管理人员依据 业主在装修申请表所申请的项目逐项验收，并再 次做好三检工作。 装修验收注意事项： 1、严格按照报批项目验收 2、重点注意做好三检工作 3、如实把验收情况记录在装修申请表的验收部分。 4、对违章部分提出整改意见 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 装修管理的重中之重：三检工作 一、什么是三检工作： 所谓三检工作是指为了保证房屋的完好性而通过 一定的方法对房屋的供暖，给水系统，电路系统 、防水等危害性较大的系统进行再检验工作 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 二、三检工作的重要性： 三检工作是工作界面交接的一个重要环节，通过 三检工作的执行，确定原施工工程是否完好；再 次确定我们交给业主的房屋是否存在质量问题， 避免业主二次装修以后出现质量问题而无法确定 责任。 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 三检工作的核心： 工作 闭环 即反映在每张备案表上的检验最终结果都应该是 完好的，不论中间过程是否存在质量问题。 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 案例：某小区1号楼4单元501业主申请装修，管理处在收取 各种费用后发放装修许可证。在装修过程中，维修技工小 李在巡查中发现装修工作人员在现场用煤气罐做饭，马上 把煤气罐收缴到管理处，经一番讨论后，管理处返还了煤 气罐。 装修验收完毕一个月后，该房卫生漏水及地埋管渗水， 导致楼下造成一定的损失，该房业主以原有卫生间防水没 做好为由拒绝承担责任，给管理处工作造成了很大的被动 。 请问：工作中管理处哪些工作是对的，哪些工作做的不足？ : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 注意事项： 1、在发现装修第一次违规时应先签发纠正通知单。 2、在核发装修许可证前管理处应做好工作界面的交 接，同时做好三检工作。 3、装修前后没有对地埋管做打压实验，缺乏有效的 免责证明。 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 第四节 维保管理 v 维保工作概念 v 维保工作流程 v 唯保工作的事前准备 v 维保工作的三部曲 v 讨论 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 维保的概念： 维保是指工程交付使用以后，开发商委托物业公司 接受业主的请修，针对原工程缺陷协调施工单位等与 项目相关的单位无偿给业主提供后期的修缮工作 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 n维保的工作流程： 业主请修 填写相关请修记 录（维保流程单 ） 实施维修 回访 记录存档 不 满 意 满意 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 维保工作的事前准备： 1、在小区入住之前由开发商组织成立维保工作小组，小 组成员包括开发商、施工单位及设备供应厂商、监理 公司、物业公司等。 2、由开发商牵头，针对维保工作物业公司与开发商、各 施工单位、设备供应厂商签订维保协议，在协议明确 规定各方的权利与责任 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 维保工作的事前准备： 3、编制维保答客问，保证各方以同样的标准回答业 主的咨询 4、编制维保成员联系簿，保证联系通畅。 5、明确各维保单位的现场办公地点。 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 物业公司维保工作的三部曲： 第一步跟踪：物业客服中心接到业主请修以后，物业 公 司维保人员应该马上到业主家查看报修内容，以确定 所报问题是否属于维保范畴。 第二步跟踪：维保单位在维修的过程中，物业公司维保人 员应时刻注意维修的进度，及时把维修进度反馈到客 户服务中心，以便客户服务中心做好客户回访工作。 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 物业公司维保工作的三步跟踪： 第三步跟踪：维保单位认为维修工作已完成并返回维保跟 踪单时，物业公司维保工作人员应上门核实维修情况 ，确认维修工作是否真正完成并把情况反馈给物业客 户服务中心。 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 分组讨论： 在维保工作中，如何正确的处理物业公司与开 发商及各维保单位的关系？ : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 设备设施管理总思路 实物清单及台帐订计划按计划执行 检查督导 : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 设备设施管理三部曲： 第一步：根据小区现有的设备设施列出设备设施 清 单，编制设备设施台帐 误区: 只要心里明白,编不编清单台帐无所谓! : 中国物业管理协会培训中心 中国物业管理协会培训中心 设备设施管理三部曲： 第二步：根据设备设施的特点编制年度维修保