专题八 房地产金融：融资方式与工具创.ppt

专题八 房地产金融与资本市场 *1天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 第一节 房地产金融概述 v一、房地产金融的内涵 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币 流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融 活动的总称。 广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。 狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银 行发行代券；成立住房储蓄机构；安排房地产企业和基金上市；成 立按揭类的证券公司；抵押贷款证券化等等。房地产金融也可以进 一步分为房产金融和地产金融。 房地产金融的特点 v资金来源的短期性欲资金运用的长期性 v资金来源的固定性和资金运用的特定性 v房地产金融有很强的政策性，风险和收益受宏观经济环 境影响 Date2天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 房地产融资方式 v房产融资与土地融资 v直接融资与间接融资 v权益性融资与债务性融资 按融资对象分 权益性融资 债务性融资 房地产企业股票 房地产权益信托 房地产权益合资 直接融资 间接融资 商业信用 债券 租赁 信用贷款 抵押贷款 融资者以出让一部分 利润为条件向出资者 融资的行为 融资者以还本付息 为条件向出资者融 资的行为 Date3天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 证券市场 资金盈余单位 政府部门 公司企业 金融企业 家庭个人 海外投资 资金短缺单位 政府部门 公司企业 金融企业 家庭个人 资本形成 （不动产、资产、劳力 消费增加 （住房等） 直接信贷 购买房地产证券出售房地产证券 直接融资就是资金的 供求双方在房地产金 融过程中直接进行票 据和证券的买卖和货 币借贷。如图。 Date4天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 资金盈余单位 政府部门 公司企业 金融企业 家庭个人 海外投资 资金短缺单位 政府部门 公司企业 金融企业 家庭个人 房地产中介机构 银行 保险 信托 投资公司 互助基金 出售房地产证券出售房地产证券 购买房地产证券 购买房地产证券 存款贷款 资本形成（不动产 、资产、劳力） 消费增加（住房等） 间接融资是指由资金供 应者将资金交给房地产 金融机构，而再由房地 产金融机构以一定的方 式，将资金提供给房地 产开发经营企业，房地 产金融机构起着中介人 的作用。 Date5天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 v二、房地产金融市场 房地产金融市场在房地产市场体系中的地位：传导和融通 房地产金融市场的客体：在房地产金融市场上可以同货币交易 的各种金融契约，如股票、债券等有价证券。 房地产金融市场的主体： v政府 v银行与非银行金融机构 v房地产开发经营企业 v居民个人 房地产金融市场的划分 v房地产抵押贷款市场 v房地产有价证券市场 v房地产保险市场 v房地产信托投资市场 Date6天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 v三、利率及其分类 概念：指借贷期内所形成的利息额与所贷资金额的 比率。 基准利率与主导利率 实际利率与名义利率 固定利率与浮动利率 市场利率、官定利率与公定利率 一般利率与优惠利率 年率、月率与日率 长期利率与短期利率 Date7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 第二节 房地产资金的传统融资 v一、住房储蓄体系 建房互助储蓄信贷社 储蓄银行 v二、房地产抵押贷款 概念：是金融机构要求借款人提供以房地产 及相关权益凭证为抵押品作为担保而发放的贷款 。 抵押贷款价格的确定 房屋抵押贷款的运作过程 Date8天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 抵押贷款的操作流程 抵 押 房 屋 实 物 认 定 产 权 证 书 的 验 证 售房公司资质审定 所有权验证 产权证书 同实物的核验 所有权历史变化 共有人、租赁人调查 其他产权调查 土地使用证、 规划许可证、 销售许可证 房 屋 价 值 评 估 确 定 抵 押 价 值 Date9天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 填 写 抵 押 房 屋 清 单 签 订 抵 押 贷 款 合 同 办 理 房 屋 抵 押 登 记 合 同 终 止 抵押物建设 抵押物使用 房 屋 产 权 登 记 按约还款 归还抵押房屋产权证 违约处置 拍卖抵押物清偿 Date10天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 v抵押贷款的方式和选择 抵押贷款的程序 固定利率抵押贷款 v分期偿还固定本金式抵押贷款 v充分摊销、分期偿还固定金额式抵押贷款 v累进还款式抵押贷款 可变利率抵押贷款：随价格水平调整的抵押贷款(price level adjusted mortgage, PLAM；或可调整利率抵押贷款(adjustable rate mortgage, ARM) vPLAM: 借贷双方只确定一笔贷款的初始利率(不考虑通货膨 胀)，约定在一段时间后按照市场价格指数比如消费价格指数)对贷款余 额进行调整。 v ARM: 首先根据抵押贷款时的市场利率确定初始利率，以后 每隔一段时间调整一次，以某个确定的利率指标加一个固定的利率附加 值方式进行调整。 Date11天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 v本金等额偿还抵押贷款(constant amortization mortgage, CAM) 整个贷款期内，本金部分按月等额偿还， 利息按本金的实际余额和合同利率计算支付。 缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居 民的收入水平不断增长的实际情况，给借款人 归还贷款造成了较大困难。在贷款初期，月还 款额大，使得许多借款人的月收入难以偿还贷 款，不利于吸引贷款，影响抵押贷款业务的拓 展。 Date12天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 本金等额还款月还款额计算 v -每月偿还的本金额； v v -第t月偿还的利息额 ； v -第t月本息偿还总额。 v v本金等额还款额逐月减少，减少额为每 月偿还的本金的月利息。 Date13天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 本金等额还款利息与本 金关系图 时间 利息 本金 月还款额线 Date14天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 v等额偿还抵押贷款（constant payment mortgage, CPM） 即每月还贷本息合计金额相同，但每月 偿还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减 少。 Date15天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 等额本息还款计算 v月还款额： v式中： 每月等额偿还贷款本息额； v P贷款本金； 月利率； 贷款总月数 v通常将贷款本金为1元时计算出来的每月等额偿还贷款 本息额称为抵押常数因子，用M表示，即有： v 且有： v将贷款本金与抵押常数因子相乘即可得到每月偿还额。 也可计算一年的还贷额抵押常数因子。 Date16天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 支付t期后的贷款余额 Date17天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 v逐年递增偿还抵押贷款（graduated payment mortgage, GPM) 即在最初的5年或10年里，月还贷额低于等额偿还方 式，每年内的月还贷额相同，但逐年以一定比率递增。 v漂浮式抵押贷款(ballon mortgage) 指贷款期内的每期偿还额都低于等额偿还，因而最 后一次还贷额大大高于以前的历次还贷额。 v反向年金式抵押贷款(reverse annuity mortgage, RAM) 按照所抵押房屋价值的一定百分比，来计算贷款人 每期交给借款人的固定贷款额的抵押贷款方式。 v双周还贷式抵押贷款(biweekly mortgage 即每两周偿还一次贷款，一年26个还贷期的抵押贷 款方式。 Date18天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 三、住房公积金 v是一种强制性的公益筹资政策。政府通过强 制储蓄帮助居民积累购买住房的资金。 v制度起源于新加坡，且已经超出社会保障的 范围。 Date19天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 雇主交纳 雇员交纳 中央公积金局政府投资局 住房发展局 购房雇员 银行住宅贷款 公积金（储蓄） 发行债券 资金 贷款偿还 贷款 提取、用于养老 支付房价款=首期付款+贷款 冲减个人公积金储蓄 支付首期款 动用公积金分期偿还贷款 出售 建房 住房贷款 新加坡公积金与住宅资金流动 Date20天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 我国的住房公积金制度 v住房公积金的这一定义包含以下五个方面的涵义： （1）住房公积金只在城镇建立，农村不建立住房公积金制度。 （2）只有在职职工才建立住房公积金制度。无工作的城镇居民不实行住房公 积金制度，离退休职工也不实行住房公积金制度。 （3）住房公积金由两部分组成，一部分由职工所在单位缴存，另一部分由职 工个人缴存，职工个人缴存部分由单位代扣后，连同单位缴存部分一并缴存到住房公 积金个人帐户内。 （4）住房公积金缴存的长期性。住房公积金制度一经建立，职工在职期间必 须不间断地按规定缴存，除职工离退休或发生住房公积金管理条例规定的其他情 形外，不得中止和中断。体现了住房公积金的稳定性、统一性、规范性和强制性。 （5）住房公积金是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出的个人住房 储金，具有两个特征：一是积累性，即住房公积金虽然是职工工资的组成部分，但不 以现金形式发放，并且必须存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的专户内，实 行专户管理。二是专用性。住房公积金实行专款专用，存储期间只能按规定用于购、 建、大修自住住房，或交纳房租。职工只有在离退休、死亡、完全丧失劳动能力并与 单位终止劳动关系或户口迁出原居住城市时，才可提取本人帐户内的住房公积金。 党政机关、事业单位及国有大中型企 业等国家财政或国家直接支持的公有 制企业是住房公积金缴纳的“主力军” ，即便如此，在一些大型国有企业或 事业单位也采取区别政策：对正式编 制内员工缴纳公积金，而对聘用员工 不缴纳公积金；至于绝大部分私营企 业、民营企业等非公有制企业则一直 没有建立住房公积金。 一些发达地区、效益好的电力、通信、煤炭等 垄断行业，以及一些效益好的单位有意将一些 应税福利，如各类补贴、津贴打入“住房公积金” 账户，作为福利发放并进行逃税。有些人甚至 还把住房公积金当作第二份工资，因为每月缴 存数额比普通员工当月拿到手的工资还多。而 与此形成鲜明对比的是，绝大多数真正需要购 买住房的普通百姓的单位归集比例低于国家最 低标准。 住房公积金制度建立的初衷和目的是为 一次性支付购房资金有困难的广大群众 提供购房资金和购房贷款。但是，随着 我国经济的快速发展和国民收入差距的 拉大，住房公积金管理制度已经暴露出“ 穷人要么缴的少用不起，要么就是没有 住房公积金，而富人缴的多用的多”的问 题，中国青年报社会调查中心近日的一 项调查显示，仅.的人认为按工 资比例缴存公积金“公平”，.的 人认为“收入低的不会因公积金买得起房 ，收入高的不用公积金也能买”。 （见 月日中国青年报） Date21天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 全国住房公积金第一案 v湖南省郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪涉嫌贪污、 挪用上亿元住房公积金案。由于该案涉案金额巨大，关系当地 万城镇职工切身利益。 v据郴州市检察院指控，李树彪利用职务便利以虚假的单位名 称、私刻的公章、伪造的资料，伙同他人从年月 日至月日，先后骗取住房公积金万元；从 年月日至年月日，李树彪用单位的 存款作抵押、质押或者以委托贷款的方式，挪用公款 万元，用于自己进行营利性活动，或者通过珠海的地下钱 庄非法兑换港币转往澳门进行赌博；在还有大量挪用款尚未归 还的情况下，李树彪以他人的名义在广州等地购买房产、车辆 ，价值万余元。 Date22天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 第三节 房地产资金的资本市场融资 v一、房地产股票 房地产股票是股份制房地产企业为筹集资金 ，发给股东作为投资入股凭证，并借以取得股息 和红利的一种有价证券。 房地产股票的特点： v与一般工商企业股票的共性特点：收益性、风 险性、流动性 v股本总额大 v房地产股票收益较高，升值较快 v房地产股票资信较高，市场稳定 Date23天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 v一、房地产股票融资 特点 方式 v二、债券融资 政府债券 金融债券 公司债券 Date24天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 v房地产股票的类别： 按股东权益与承担风险程度的不同 v1.普通股：普通的权利，真正的股东。收益不固定，风 险较大 v2.优先股：优先分配和受偿，收益有保证，但无普通权 利。如可转换，可优惠认购普通股。 按是否记名：记名股票和不记名股 票； 按有无票面金额，分为有面值股票和无面值股票； 按股票是 否带有表决权，分为多权股票和无权股票 根据发行范围和对象：国有股、法人股、A股（社会 公众股，向社会公开发行的普通记名股票）、B股（以 外币计价的面向外资发行的普通记名式普通股票）和H 股（在香港上市发行的以港币计价的记名式普通股票） Date25天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 v房地产股票的发行 v1.发行房地产股票的情形 v（1）设立公司时筹集开业资金 包装上市：集团公司将内部多个未上市企业部分或全部效益好 有发展前途的资产重新组合,组成具有一定经济规模的经济实体, 组 建成股份有限公司,申请上市. 买壳上市 ：集团公司出资购买，控股一家上市公司成为大股 东, 从而达到间接上市,扩张资本的目的. 借壳上市：集团公司先以其下属部分资产改造后上市,然后将 其资产注入上市公司,获得整个集团公司上市的效果. v（2）股份公司为扩大经营规模，追加投资而发行新股股票 v（3）在企业法定公积金转作资本配股，股票派息分红，股 票分割时发行新股票 v（4）把企业债券转化为企业股票时要发行新股票 Date26天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 v2.房地产股票的发行方式 直接发行：由房地产公司本身直接办理一切 股票发行事宜，承担股票发行风险。 间接发行：公司委托证券公司、商业银行等 金融机构代理发行，并支付发行费用。代销或 包销 公开发行：向社会公开招股。必须委托进入 机构代理发行 内部发行：可直接发行，也可委托发行 Date27天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 v3.发行价格 面额发行：按股票面值发行 市价发行：按照或接近股票市场已发行的 同种股票的买卖价格。一般高于面值。 中间价：按照面值与市价的中间值 贴水价：按照低于股票票面价格的价格。 少用。 Date28天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 二、房地产债券 （一）房地产债券的分类 v 为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证 明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回 本金的一种证书。按发行主体不同： 房地产政府债券： 指政府为发展房地产业而向社会 发行的债券，也称公债。 房地产金融债券：指由银行或其他非银行金融机构 发行的债券。 房地产企业债券：即公司债券，指房地产企业为筹 集长期资金而发行的债券。我国房地产企业债券主要有 住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房 改造债券、小区开发债券、住房有奖债券等。 Date29天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 v（二）房地产债券的特点 1.发行总额大、票面利率较高 2.期限长 3.可与购房相结合 4.房地产债券较安全，风险小 Date30天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 （三）房地产债券的发行 v1.发行市场主体的构成 债券发行者 债券认购者 债券承销者。 v2.债券的发行要素 发行额 票面利率 发行价格 券面金额 计息方法和还本方式 偿还期限 Date31天津师