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地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 新项目产品解决方案交流分享 案例一：旗忠项目产品定位 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 产品 回顾集团目前的操作思路Pulte模式 土地 客户 1 Yeah！ 客户细分 七对眼睛 七对眼睛 产品图书馆 城市地图 Yeah！ 以了解客户为市场工作的起点 客户贯穿营销始终 强大有效的“系统”工具箱 3 2 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 美国住宅市场的客户细分。 TCG 5 TCG 4 TCG 3 TCG 2 TCG 1 活跃长者 老年回归型 多次置业 二次置业 首次置业 1 客户细分 为了能够将客户细分改变了什么说清楚，我们用Pulte homes在Los Angeles东部的Dlamond Bar（钻石吧）小区为例，来说明从土地取得，到产品设计，以及到最终的客户检验全过程中客 户细分的价值是如何体现的。 04年我们基本上完成了全国范畴内的客户细份标准，并开始在各个区 域作本地化的细份标准 标准语言已经建立，但客户细分的深化和应用尚在进行 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 2 客户土地 为中国家庭寻找 合适的土地。 土地属性需求清单 Diamond Bar XX年X月X日 目标客户： 中国家庭 生意人 最关心土地价值属性： 1. 临近高速公路的入口或出口 2. 非常关心孩子教育，临近学校 3. 喜欢买位置高的房子 4. 喜欢水，水对于中国人有特殊 的意义 5. 重风水 05年我们已经完成了从客户到土 地从土地返回客户的工作体系 受客户细分深度的影响，我们目 前从客户到土地的描述上处于起步 阶段，对客户的土地价值需求理解 不及Pulte的标准 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 因为竞争，需要精准的、针对客户需求的产品设计。 3 客户产品 产品需求清单 Diamond Bar XX年X月X日 目标客户： 中国家庭 生意人 三代人家庭,两代 人文化共存 红线内建造 地理位 置 周边配 套 小区 产品 1.两层楼房子作为产品的主要特征之一； 2.二代生活需要29003400平方英尺之间； 3.喜欢入口特别大，所以喜欢双门的门型； 4.喜欢前后都有花园，喜欢精细的花、树木、小溪水； 5.不太爱炫耀，低调，喜欢私密性的； 6.通过充分的市场调研，对立面颜色知道比较清楚了； 7.不喜欢楼梯对门，风水不好，楼梯都是开在旁边的； 8.屋子里住两代人，年轻一代需要现代的厨房，给老人 单独做第二个厨房，湿性厨房，用煤气灶，用油烟机 ； 9.老人有一定隐私，不希望任何时候都在众人的眼皮下 面，靠楼梯有一个私密性很好的卧室和洗手间，是专 门给她一个人用的； 10. 老人房光线非常的好，非常的通透，有很多自然光线 进入进来，而且景观很美； 11. 客厅里看到外面很美的景观，也可通过适当的门窗看 到； 目前集团尚未打通从客户到产品的研究通路，阶段来看我们很难描述到Pulte的 标准 通过竞争关系找到客户，通过对手描述客户需求成为目前的重要手段 通过针对性的客户价值排序研究，判断客户的核心成本需求 在者，本土住宅市场竞争激烈，需要在前期重点解决竞争关系 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 关注内容 从客户到土地 通过土地指标对不同属性客户的影响， 建立客户与土地的关系，初步判断客户 通过城市关系与城市角色判断客户来源 以及竞争范围 理解土地的价值，寻求土地价值最大化 的产品解决方案 理解土地自身以及周边状况，判断规划 景观单体的影响 土地控规对单体选型的影响 判断土地与产品的关系确立开发思路 了解土地周边配套以及资源，寻求土地 属性的改善机会 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 关注内容 从市场（客户）到产品机会 了解区域的市场成长过程以及发展趋势 判断竞争范围，锁定主要竞争板块 在各个竞争环境中寻找机会 判断项目在不同机会条件下，不同产品 类型的量能价格的接受能力 针对不同客户审视不同产品的竞争压力 以及机会 判断远期压力及主要对手板块的成长性 重点解决内容是 市场机会 规划单体建议 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 关注内容 静态理解产品角色 对应市场机会做产品选型 判断不同产品的盈利能力初步 明确不同产品类型的项目角色（哪怕不 盈利也可以考虑） 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 关注内容 动态理解产品角色 管理项目核心成本 主观上通过不同产品类型的比例关系， 动态观察不同产品类型的盈利能力 多种产品组合分析，寻求项目满足公司 战略的最佳组合方案（可以是现金流/利 润/量） 通过关注规划管理项目核心成本容 积率的价值以及效率（把容积率给到价 值最大化的产品中去） 对应竞争关系，在产品库中寻找产品 进一步审视开发思路和开发节奏的组合 关系 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 关注内容 从客户到成本控制 客户价值排序 重点关注会所、车位、地下室、人防、 景观、结构价值、立面、门窗等客户关 注成本的结构 安排开发节奏，研讨不同开发节奏对项 目盈利能力的影响 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 关注内容 开发节奏确定 确定最终开发节奏 确定一期开发范围，示范区范围 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 案例：旗忠项目定位报告 土地属性分析 客户对土地属性的需求分析 市场机会判断与客户定位 土地价值分析 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 浦东机场 虹桥机场 人民广场 宗地 颛桥老闵行板块 1、在城市中的位置 外环外，黄浦江以 西、以北 闵行区西南，中心 城区外西南方向 2、片区范围 银都路以南、黄浦 江以西以北闵行区域 包含马桥镇、江川 路街道、吴泾镇、颛桥 镇、梅陇镇少量地区， 面积约147平方公里。 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 旗忠属于城市卫星镇定位，宗地属于万 科传统的城市花园系列土地价值，因此 ，我们此次除了标准的土地的基本价值 了解外，还有一些特殊的土地关注点 城市角色以及同等类型卫星镇的关系 除本区域外，宗地可辐射的能力及范围 同等级区域的判断和了解 周边区域人口构成以及导入人口的特征 及他们对市政配套的需求 寻求土地价值改善的必要条件及支持 完成客户的初步选择判断 在寻找市场机会后，判断各类客户市场 的竞争压力 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 1、城镇布局规划 上海“十一五”规划提出城镇发展的“1966”体系 ，即1个中心城、9个新城、600个左右中心镇和6000个 左右中心村。 9个新城中嘉定、松江和临港为重点。 本片区处“9城”中的闵行新城范围，是上海市城镇 发展的重点方向之一。 2、区域功能定位 本片区在城市中的功能是为提升经济实力做贡献，发 展先进制造业和新城镇体系。 3、结论 本片区是上海新城镇建设的重点之一、是城市重点产业 发展的方向和集中区域之一，是人口流入的重要区域之 一 4、远期规划 “十一五”期间，预计闵行区可建成商品房面积达到 1500万平米 “十一五”期间，闵行区年均GDP增长达到15% 预计到2010年，闵行区常住总人口数达到200万，其 中户籍人口数100万 土地属性分析 片区自身以及在上海发展中的角色 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 紫竹园区 莘庄工业区 闵行经济技术 开发区 旗忠森林体 育城 航天新区 宗地 吴泾老工业基地 江川综合性 商业中心 片区内开发区 1、国家级开发区： 闵行经济技术开发区 2、市级开发区： 紫竹开发园区； 莘庄工业区 航天科技产业研发基地 土地属性分析 宗地片区现有状况 u1986年8月经国务院批准设立，总面积 3.5平方公里。 u2005年园区实现工业总产值277.32亿元 ，销售收入294.41亿元，利润29.92亿元， 出口交货值57.52亿元。 u目前有三菱电梯、可口可乐、富士施乐、 强生、百事可乐、中美施贵宝、博朗、不凡 帝等国际著名跨国公司在开发区投资。 u2001年9月12日由上海市人民政府批准建 立。一期规划面积13平方公里，分大学园区 、研发基地及产业孵化基地。 u科学园区内规划有7000亩的大学园区，上 海交通大学、华东师范大学和台湾新竹交大 上海工业研究院等理工科大学保证了强大的 科研开发能力。 u中国网通南方总部、汉芯半导体、意法半 导体研发中心、美国微软MSN公司、国家动 物医学研究中心等近200家知名企业签约入 驻。 u1995年8月经市政府批准设立的市级工业 区，规划面积17.88平方公里，目前，第一 、二期9.5平方公里已开发完成。 u2005年莘庄工业区引进外资项目56个， 项目总投资3.24亿美元，至2005年底有 264个中外企业落户，出口总额为7.37亿美 元。 u园区以信息产业、生物医药产业、汽车配 件和机电工业、新材料为四大主导产业。目 前拥有迪比特、奥特斯、上广电NEC等知名 企业。 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 土地属性分析 宗地片区现有状况 大 项 小项名称 商 业 配 套 大型超市/卖 场 欧尚超市(位于轻轨东川路站) 便利型商业圈 /街 东川路站商圈，吴泾镇商圈，景 谷路商圈 教 育 文 化 初中、小学、 幼儿园 闵行中学(市重点)，交大二附中( 区重点)，马桥强恕学校(9年一贯 制)，北桥中学、北桥小学 高校 华师大闵行校区，交大闵行校区 ，东海学院(民办学院) 医 疗 医院吴泾医院(二级医院) 景 观 环 境 江河湖海等稀 缺自然景观 旗忠高尔夫，森林体育城 公园绿地闵行公园，吴泾公园 运 动 休 闲 高级运动休闲 场所 旗忠高尔夫，森林体育城 片区内配套 商业配套多集中在地铁沿线和老闵行板块内； 中小学教育配套也都在距离宗地2-3公里以上； 距离最近的第五医院处于老闵行，直线距离大约2.5公里 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 土地属性分析 宗地片区与城市关系 公路交通和轨 道交通是重要 的人口导入途 径，宗地周边 的主要公路干 道系统是沪闵 路和A4，连 接延安路高架 和A20（外环 线）。 莘庄 沪闵路 A4 外滩 沪闵高架 延安高架 A20 内环高架 公路交通 宗地 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 土地属性分析 宗地片区与城市关系 现状：目前距 离宗地最近的 轨道线是5号 线，在莘庄连 接1号线，通 往市区。 规划：一号线 延伸段预计于 2010年通车 ，站点距离宗 地大约1公里 。 外滩 轨道交通 宗地 5号线 1号线 1号线延伸段 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 土地属性分析 宗地土地属性综合评定 土地属性因子评级 区位环线范围四 交通条件 公交站点五 轨道交通站点四 快速道路三 配套设施 商业配套四 休闲运动三 医疗配套四 教育配套四 景观环境二 城市角色 产业发展趋势三 历史接受度四 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 客户对土地属性的需求分析 2.1 从土地到客户的需求判断 2.2 从上海客户细分看需求判断 客户对土地属性的需求分析 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 客户对土地属性的需求分析 从土地到客户的需求判断 需求 配套设施交通环境景观城市角色 生活 配套 文脉 属性 教育 配套 医疗 配套 休闲 配套 公共交 通便利 私家车交 通便利 交通 拥堵 交通 噪音 可视 距离 距离景观 区距离 空气 质量 产业发 展趋势 历史接 受度 DDDDCCBBAABBCD 社会 新锐 青年之 家 acdcbadddcccbc 青年持 家 acbbbaccccccbc 望子 成龙 小太阳bcaccbbccbcbcc 后小太 阳 bccccbbccbcbcc 孩子三 代 acabcbbccbcbcc 健康 养老 老人 123代 abdacbcccabaca 富贵 之家 富贵之 家1 cbccadaabaaabb 富贵之 家2 cbccbdabbababb 经济 务实 中年之 家 adcbdadddcdccc 投资 者 投资者acbbcbbbbbbbac 从集团客户细分手册出发，结合上海本地客户情况，给出了各类人群对于房屋的价 值排序。可以看出，由于宗地的土地属性比较特殊，与之基本相符的仅有青年之家 、健康养老和富贵之家2。 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 客户对土地属性的需求分析 从上海客户细分看需求判断 区位交通条件配套设施 景观环 境城市角色 匹配度 环 线 范 围 权重 公交 站点权重 轨道交 通站点权重 快速 道路权重 商业 配套权重 休闲 运动权重 医疗 配套权重 教育 配套 权重 景观 环境权重 产业发 展趋势 权重 4 543434423 社会 新锐 青年之家 （新上海 人） 37%1 21%38%52%1 25%43%3 12%3 10%47%45%-1.718 青年之家 （老上海 人）3 10%1 24%2 12%37%39%42%1 15%2 11%38%52%-1.924 青年持家39%1 28%1 17%37%2 13%52%38%43%3 11%43%-1.870 两代情深38%1 19%2 10%44%1 16%38%2 11%2 12%45%37%-1.831 望子 成龙 38%1 20%2 11%38%1 13%44%2 12%1 13%45%36%-2.008 老人 三代 38%1 26%3 10%37%1 19%45%2 14%52%37%52%-1.886 富贵 之家 青年富贵 之家2 11%1 22%39%44%1 13%32%1 15%1 15%52%39%-2.348 中年富贵 之家2 12%1 18%2 12%37%2 12%34%2 12%3 10%43%3 10%-1.738 务实 之家 38%1 23%2 11%37%1 15%45%1 15%36%36%44%-2.051 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 旗忠占地规模较大，地价一次性付款， 需要快速回流资金，销售量是旗忠项目 操作的关键 除了本区域市场外，我们同样关注区域 外的市场机会，来保证量能的稳定 同时在土地属性的研究中发现，本区域 受近城市板块的分流非常严重，因此， 在此竞争环境中，重点判断竞争关系以 及竞争压力是项目定位、未来发展的关 键 同时，关注并判断远期各个板块的成长 性带给项目的压力也更为重要 因此，判断宗地的市场机会要扩大范围 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 本项目位于闵行区马桥镇，南靠铁 路，东邻华宁路，地块距离老闵行 核心区域约有3公里。从房地产市场 的发展关系来看本案可以归入老闵 行板块。 老闵行位于闵行区西南部，是闵行 区的前身，然而偏远、落后的印象 让人们始终难以接受老闵行地区， 除了消化当地的人群，很少有外来 人口到老闵行来购房。 但是随着交大、华师大闵行校区的 逐步落成，紫竹科学园区的正式启 动，大批高素质人口的导入为板块 内的房地产市场的发展带来了较为 持久的利好。 地块描述 板块描述 区域在售项目的客 源，主要包括两部 分，一部分为老闵 行本区域客户，一 部分为市区客户主 要来自闵行、徐汇 、长宁等地，其中 公寓项目的主力客 户为本区域客户， 别墅的客户主要为 市区客户。 外滩 宗地 5号线 1号线 市场机会寻找 宗地区域市场 老闵行板块 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 南洋瑞都 合生城邦 君临六六 复地北桥城夏朵小城 金铭福邸 5号线 区域在售项目的客源 ，主要包括两部分， 一部分为老闵行本区 域客户，一部分为市 区客户主要来自闵行 、徐汇、长宁等地， 其中公寓项目的主力 客户为本区域客户， 别墅的客户主要为市 区客户。 90% : 10% 80% : 20% 别墅类产品客户来源比例 市区客户 : 本区域客户 10% : 90% 20% : 80% 10% : 90% 40% : 60% 20% : 80% 公寓类产品客户来源比例 目前区域内在售个案的 基本都为小高层和多层 的公寓，以及联排别墅 ，公寓主力面积为2房 90-105平方米，面积偏 小；而联排别墅也主要 以经济型别墅为主，面 积主要集中在165-185 平方米之间。 市场机会寻找 宗地区域市场 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 面积80-120120-140140-160160-170170-180180-190190-210210以上 供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求 4500-5000 3050 3050 246 246 140 140 5000-5500 33352 21174 9331 5151 1738 738 468 168 5500-6000 28436 16586 11067 5950 5991 2629 835 166 2292 696 760 6000-6500 17919 10924 16421 11421 2579 1579 364 164 3319 1215 4941 4410 4998 4263 6500-7000 2564 958 3010 482 1800 1644 1678 1678 1398 1398 8247 6890 7153 6341 220 220 7000-7500 874 874 726 426 4640 3476 2294 2294 9844 6578 7500-8000 304 304 368 368 141 141 9268 9104 15431 9895 10324 8444 1821 584 8000-8500 656 656 519 519 381 381 220 220 8500-9000 163 163 537 537 1273 919 1771 1392 220 220 9000-9500 365 365 4227 2507 9500- 10000 178 178 1872 1296 2750 1820 5518 1507 10000- 10500 178 178 184 184 435 220 10500- 11000 736 552 899 209 11000- 11500 1118 755 11500以上 1299 924 805 599 合计86499 53870 40442 23617 13115 7297 18071 15574 26145 16909 39839 30953 21703 15954 10840 4894 单价和面积关系 销售率：68% 市场机会寻找 宗地区域市场 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 总结 1.区域内别墅市场表现不错，公寓市场方面去化情况较差，整体消化率不高 2.目前本区域内160-210平方米的联排别墅去化情况最好，去化率基本都在70%左右，由于 有大量的市区客户购买，对区域内的别墅市场形成了强有力的支撑。面积段在210平方米以 上的别墅去化情况不太理想，主要是由于区域内的大环境档次不高，高端的客源对本区域 的环境存在一定的抗性。 3.公寓市场主要本地客源量，产品力不强，很难吸引市区客户，另一方面在老闵行和市区中 间的春申，颛桥以及周边的九亭和新桥板块也大量拦截和分流了市区客户，导致本区域受 到较大的外来竞争压力。 4.区域内远期供应量稳定，竞争会在阶段内存在 5.宗地距离轨道交通较远，宗地较区域内其他项目的地理位置劣势明显，本区域竞争优势不 明显 市场机会寻找 宗地区域市场 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 市场机会寻找 其他板块分析判断市区竞争机会 宗地 依据轨道交通线的 分布以及客户导入 的原理，宗地区域 的竞争对手分布如 图所示。 九亭 新桥 莘庄 春申 颛桥 5号线 9号线 竞争板块分布 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 市场机会寻找 同级别竞争板块分析-颛桥 交通出行 颛桥板块位于闵行的南部地区，与梅陇镇相邻，距徐家汇大致16公里的距离，通过外环线、 沪闵路、莘奉金高速以及轨道交通5号线，可以到达市区各区域。 区域描述 目前本区域内在售的个案有6个基本也 都分布在5号线颛桥站附近。 外区域客户成为颛桥的主要支持 宗地 颛桥 5号线 9号线 商业配套区域内的商业主要集中在颛桥老 镇和都市路附近，周边国际 保龄球馆、好爱广场、都市阳光商业广场。目 前已投入运营的好爱广场内设有华联吉买盛、 上岛咖啡、海鲜酒楼、浴场、多家美食餐馆。 板块同时距离春申板块的春申购物中心，易买 得、欧倍德、九百家居各大商场都较近。 A4 A20 市区客户 : 本区域客户 80% : 20% 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 面积80-100100-120120-140140-160160-170170-210210以上合计 供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求 4000-4500539 539 1084 1084 243 243 157 157 850 850 386 386 3260 3260 4500-50004150 4150 2293 2293 1955 1955 1536 1536 482 482 1589 459 12005 10875 5000-55003283 3111 2192 2192 2803 2545 2585 1810 338 1150 12748 9659 5500-60008929 8929 3501 3501 3032 2758 2573 2573 235 235 18790 18516 6000-650011464 6844 13658 9347 7069 3288 4254 1204 2123 653 811 180 7155 3588 48554 26074 6500-70005180 3859 18139 13594 12005 8135 604 140 663 331 210 210 37735 27203 7000-75002367 1876 3710 3233 7075 4679 3973 912 427 215 17990 11353 7500-8000364 364 2755 2755 1865 1741 165 165 553 553 5777 5653 8000-8500 230 230 886 694 1116 924 8500-90001141 2681 1759 210 210 4033 1970 9000-9500 9500- 10000 182 182 182 182 37688 29943 50244 39989 36048 25345 11709 7420 4622 2482 6819 2936 10767 4708 162278 115757 公寓是本版块的主要产品 销售率：72% 市场机会寻找 同级别竞争板块分析-颛桥 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 小结 1.颛桥板块整体去化情况都较好，去化率为71%，成交的主力价格段为6000-7000元/平方 米，主力面积段为80-120元/平方米，总价段为60-80万 2.颛桥片区是宗地区域公寓市场的一级对手，别墅类联排市场则相对没有压力 u轨道交通是外区域客户购买的主要考虑因素，同时也拦截了市区客源向老闵行板块的流入 u区域远期轨道交通线沿线的土地非常少，但在售项目的未来推案量为52.2万平方米，其中07 年公寓供应有10万平方米，别墅有8万平方米；08年公寓供应有9.5万平方米；08年以后公 寓供应有24.7万平方米。可见未来颛桥板块对本案有一定的竞争威胁。 市场机会寻找 同级别竞争板块分析-颛桥 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 宗地 5号线 9号线 九亭 泗泾 市场机会寻找 同级别竞争板块分析-九亭 区域概况九亭板块位于松江区内，和七宝古镇仅一桥之隔。板块的开发周期很短，区域的开发是从2000年才开始起步的，主 要是受到了周边七宝板块的带动。 交通出行目前区域出行主要通过沪松公路转漕宝路，公交线路众多，但是 道路较为拥堵，出行时间较长，而且自驾车出行也 比较不便，但是区域内的轨道9号线正在施工中，预计07年开通，届时区域的交通状况将会有较大的改观。 商业配套目前区域内的商业配套主要集中在九亭大街附近，区域整体配套较少，主要依靠东面的七宝古镇，但是由于目前区 域内人口的大量导入，所以未来区域内的商业规划较好，主要集中在地铁沿线。 客源分析九亭板块是一个以公寓产 品为主的板块，由于板块内轨道9号线即 将建成，吸引了大量的徐汇、长宁两区 的客户。同时该板块和七宝只有一桥之 隔，来往十分方便，而且目前两个板块 之间的差价相当悬殊，所以也有很大一 部分的七宝客户选择在九亭购房。由于 单价较低，而且未来区域内由较好的交 通预期，所以目前区域内客户类型主要 为新锐型客户，其中还有部分的健康养 老型客户。 竞争分析由于未来九亭板块在拥有 轨道交通的同时还具备离市区更近的优 势，且区域内客户主要以市区新锐型客 户为主，同时板块内单价也主要集中在 55006000元/平方米，基本和本案单 价一致，所以九亭是未来本案公寓型产 品的主要竞争对手。 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 单价和面积关系 面积80-100100-120120-130130-140140-160160-180180以上合计 供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求 供应需求 4500-500011393 11393 6557 6557 5315 5315 1258 1258 1026 1026 230 230 25930 25848 5000-550043109 30212 37824 28721 13135 9132 5618 2432 3977 1421 514 514 2166 2166 10741 9 75548 5500-600021191 9859 73412 51361 15040 8755 9034 2840 12067 1303 1493 521 925 262 13605 4 76036 6000-650015133 4671 33792 22945 10620 5407 7047 1027 3390 1460 2897 2346 73716 38623 6500-70002430 2430 8869 2234 7567 4558 3607 937 3820 734 162 162 940 940 27466 12066 7000-75007552 7552 3400 3291 5279 4425 1563 406 4255 2454 2376 1872 721 721 27259 22834 7500-80007401 7401 3452 3226 5683 3955 4781 1699 1892 1604 4942 1864 382 382 29341 20938 8000-8500169 169 250 250 417 417 136 136 443 443 1390 1390 427 427 3232 3232 8500-9000 142 142 344 344 217 217 703 703 9000-9500 138 138 10000-10500 4335 211 4335 211 11000-11500 633 633 633 633 11500以上 518 518 954 954 1472 1472 108378 73687 16755 8 11858 7 63057 41964 33044 10734 31011 10586 11739 7185 14826 9488 43769 9 27828 3 销售率：80% 市场机会寻找 同级别竞争板块分析-九亭 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 小结 1.目前九亭板块主力去化面积段为80130平方米，整体去化率为基本在70左右 2.除了本地客户外，区域还吸引了大量的城市中心客户，是宗地区域公寓的一级竞争对手 3.目前面积在130平方米以上的房源去化情况则相对较差，去化率在30左右，主要是由于九亭板块的通往 市区道路状况较差，交通拥堵，出行十分不便 4.9号线07年底通车，轨道线优势明显，会进一步带动来自徐汇和长宁的客源 u远期，9号线沿线的泗泾的供应量，都会对宗地区域造成一定的压力 u130平米以上中大面积产品以及特色产品机会明显 u将来九亭板块的总的推案量仍然相当惊人，是未来本案公寓产品的主要竞争对手。其中07年推量达到 70.14万平方米，08年推量40.9万平方米，08年以后推量还有12万平方米 市场机会寻找 同级别竞争板块分析-九亭 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 宗地 5号线 9号线 新桥 莘松路 区域概况 新桥板块位于松江与闵行交界，是上海房地产市场传统的成熟别墅社区，目前区内有近30个 已建成和在建楼盘，其中大部分为别墅社区，区域整体别墅氛围浓厚 交通出行 目前主要依赖于地铁一号线、莘松线、各小区班车，班次很少，莘松路道路拥堵，交通出行十 分不便 商业配套 生活配套方面尽管已建成了乐购、巴比伦生活广场等商业设施，但由于人口密度低，商业发 展缓慢，还是难以完全满足区内居民的需求。 市场机会寻找 同级别竞争板块分析-新桥 产品分析目前区内有近30个已建成和 在建楼盘，其中大部分为别墅社区，目前区 域内在售的项目约有4个，基本都为别墅和 公寓的混合社区其中公寓占有较大的比例， 目前区域内公寓的售价主要集中在5500 7000元/平方米 客源分析新桥距离莘庄很近，一直以 来新桥都定位为莘庄的别墅区，所以区域内 莘庄的客户比例很大约占5060，其余 的客户主要为来自徐汇区的客户。由于新桥 是一个别墅型板块，别墅氛围浓厚，环境较 好，所以区域内别墅的客户主要以富贵1和 富贵2为主，而公寓的客户类型主要为社会 新锐。 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 单价和面积关系 面积60-100100-120120-140140-180180-190190-210210以上 合计 供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求 供应需求 4000-4500 0 0 4500-500092 92 207 207 750 750 1048 1048 5000-55005615 184 23416 3665 3445 1048 32476 4897 5500-600013418 640 24979 6683 13096 2582 1447 312 3829 194 636 651 58056 10411 6000-65001545 1545 453 347 2774 2642 321 817 5911 4535 6500-70004751 3516 2172 1337 4432 760 1420 12776 5614 7000-7500559 559 1224 1224 948 948 429 429 369 369 1774 982 212 212 5515 4723 7500-8000283 283 268 268 747 747 1421 600 881 881 3599 2778 8000-8500 138 138 1363 520 3144 738 2575 199 212 212 7432 1807 8500-9000 175 175 440 212 615 387 9000-950099 99 123 123 189 189 411 411 9500-1000098 98 189 189 287 287 10000-1050090 90 219 219 309 309 10500-11000 0 0 11000-11500 438 438 438 438 11500以上 0 0 26550 7106 52450 13462 25975 9260 5155 1436 8467 2426 7222 1780 3054 2175 128873 37645 销售率：90% 市场机会寻找 同级别竞争板块分析-新桥 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 小结 1.目前该区域整体去化情况不佳，板块总去化率为29%别墅成交情况基本好于公寓成交情 况 2.其中面积在210平方米以上的别墅去化情况最好，去化率为71，主要是由于新桥板块是 一个传统的成熟别墅板块，别墅氛围浓厚，高端客户接受度高 3.公寓的去化基本在25以下，主要是由于区域内没有轨道交通，公交线路不发达，商业配 套也不成熟，缺乏公寓客户购买的环境 4.别墅类产品对宗地区域项目有一定的压力，公寓类产品则基本没有竞争 5.未来新桥板块整体供应量都较大，尤其是公寓产品（上海康城）。但是由于该板块的交通 不便，配套较差，以及产品力不强，所以在公寓市场上该板块对本案的竞争压力有限，竞 争压力主要集中在别墅市场。其中07年别墅7万平方米，08年别墅13万平方米，08年以 后别墅15万平方米。 市场机会寻找 同级别竞争板块分析-新桥 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 市场机会寻找 同级别竞争板块分析-莘庄/春申 宗地 5号线 9号线 春申 红梅路 莲花路 1号线 莘庄 区域概况春申示范居住区规划总建筑面积170万平方米，可以容纳10万以上人口的高绿化、现代化居住社区， 整体环境较好，区域属性定位比较高档，目前开发接近尾声。莘庄开发的时间很早，由于有地铁一号线的带动莘庄地 区成为上海人口导入的主要地区之一。便捷的交通使它成为就职于市中心大多数上班族的首选。现在的莘庄基本上已 经成为上海西南部楼最多、居住最集中的区域，是闵行区内最大的人口聚集区，目前开发量有限 配套系统轨道交通公交系统快速路非常发达，商业配套生活配套完善 产品分析目前板块内基本全部都是公 寓型产品，以小高层为主，板块内没有在售 的别墅项目。区域内中心区的公寓售价主要 集中在8000元/平方米左右 客源分析客源主要以本地和周边徐汇区 的客户为主，随着板块的不断开发，以及影响 力的不断扩大，快速路轨道交通1号线吸引了 来自全市各区域的客户，其中仍然以徐汇和长 宁为主。目前该区域的房价水平较高，购买客 户和本案客户不存在直接竞争 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 单价和面积关系 面积40-8080-100100-120120-140140-160160-210210以上合计 供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求 6000-6500 1011 1011 1374 1374 2385 2385 6500-7000 1297 1297 4854 4854 923 923 7074 7074 7000-7500284 284 4652 4652 12687 12574 925 795 574 192 447 19569 18497 7500-80001012 1012 19259 18659 19176 18676 2633 2633 186 186 676 676 42915 41843 8000-8500759 28733 28479 19700 19589 9192 9192 469 469 439 439 59292 58168 8500-9000446 446 6026 6026 2213 2213 1932 1796 609 453 241 11467 10934 9000-9500 1453 1453 1882 1882 1769 1769 5105 5105 9500-10000576 782 782 4067 327 5763 2559 141 141 11329 3809 10000- 10500 1708 580 2106 236 16444 9372 2126 2126 1590 401 23975 12716 10500- 11000 222 222 11332 802 1515 1515 2340 440 15410 3080 11000- 11500 260 260 728 728 1026 402 2013 1389 11500以上 627 627 627 627 3077 1742 63911 61929 67918 61584 52548 31476 5588 5432 5715 1620 2431 1743 201187 165625 销售率：92% 市场机会寻找 同级别竞争板块分析-莘庄/春申 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 小结 u目前板块整体成交率为82%，销售情况十分理想，是所有竞争板块中成交最活跃的板块 u中远期看板块的开发已经较为成熟，板块的房地产份额正在逐渐消亡，对旗忠项目来说，依 托快速路和环境，有机会承接这个市场 u板块内主要成交的面积段为80120平方米，成交价格段为7500-8500元/平方米，总价段 为70-90万，产品与老闵行版块目前看没有直接竞争关系，通过产品类型产品力的塑造，有 机会争夺相同总价条件下春申的有车公寓客户 市场机会寻找 同级别竞争板块分析-莘庄/春申 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 3、市场机会寻找 3.3、市场竞争分析 由上表可见，目前整体市场去化情况较为理想，整体去化率为65， 市场成交主要分为公寓和别墅两种产品，其中中公寓是主力产品，供 应量和成交量占总体供应量和成交量的85，公寓面积基本都在160 平方米以下，别墅面积都在160以上，所以按照不同产品可以把本案 的竞争市场分为别墅和公寓两部分，同时由于万科的品牌效应以及拥 有一些独有的特殊产品，所以可能会给本案带来一些潜在的市场机会 。所以我们的竞争可以分为： 别墅竞争 公寓竞争 洋房市场机会竞争 市场结论 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 目前本案周边的几个板块中只有 新桥板块和本案所在老闵行板块 别墅分布较广，同时又都是以市 区客源为主，所以新桥和老闵行 板块是未来本案别墅竞争的重点 板块。 新桥受道路系统和配套的影响， 经济类的表述表现一般，210平 以上的舒适性别墅表现不错，而 本区域配套轨道交通不错，但是 周边人文条件较差，因此，经济 类的别墅消化率很高 170190平方米的经济型联