[法律资料]房地产买卖合同效力问题研究.doc

房地产买卖合同效力问题研究一.什么是买卖合同买卖合同是出卖人转移标的物的所有权与买受人，买受人支付价款的合同。传统合同法上，买卖合同是属于转让标的物所有权的合同之一，转让标的物的所有权的合同包括有偿转让和无偿转让，无偿转让所有权的合同为赠与合同，有偿转让所有权的合同包括买卖合同、互易合同。我国合同法规定转让所有权的合同包括买卖合同、互易合同、借款合同、赠与合同和供用电等资源合同等五种有名合同，其中法律对其他有偿合同另有规定的，按照该法律规定处理。没有规定的，参照买卖合同的有关规定执行，易货交易合同转移标的物的所有权的，参照买卖合同执行。二.房地产买卖合同的概念房地产买卖合同是指当事人以房地产为标的而订立的有偿转移房屋、土地所有权或者土地使用权的合同。房地产买卖合同具有如下特点：(一)以房地产为标的。房地产买卖合同只能以房地产为标的，具体是以房屋为标的还是以土地为标的，抑或以房屋和土地作为共同的标的则在所不计。(二)该合同是一方转让房屋或者土地的权利，另一方则以支付货币为对价。否则就不是房地产买卖合同，而是其他合同。(三)该合同处分的是房屋所有权、土地所有权或者使用权。买卖合同本就是以转移标的物的所有权为特征，房地产买卖合同与其他买卖合同不同之处在于，房屋是附着与土地上的不动产，房屋所有权转移时，根据房地产权利一致的原则，土地使用权也随之转移，土地使用权转移时，附着于土地上的房屋所有权也随之转移。当然土地所有权转移时，附着于土地上的房屋所有权是否随之转移则应当区别不同的情况处理。(四)此类合同处分权利的结果是以权利登记主管部门登记为物权成立的要件。房地产买卖合同的类型一.以买卖标的物为标准可以分为房屋所有权买卖合同、土地使用权买卖合同、特定土地所有权买卖合同以及房地产买卖合同。1.房屋所有权买卖合同。房屋所有权买卖合同即当事人以房屋为标的的买卖合同，我国在解放后在一段时间内容许土地所有权的买卖，在社会主义改造完成后则限制土地所有权的买卖，之后在很长时期内禁止土地所有权的买卖。因此许多房地产买卖实际上是以房屋为标的物，合同不涉及土地的问题。宪法修正案第二条通过施行后，我国在法律上开始准许土地使用权的买卖，但在1990年国务院中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例施行前，关于土地使用权的买卖也仅仅是在经济特区实行试点。2.土地所有权买卖合同。土地所有权买卖合同是指以土地所有权作为标的的买卖合同。土地所有权在中华人民共和国成立后在立法上经历了由自由买卖到禁止买卖，再到允许土地使用权可以依法转让的过程。在我国，关于土地所有权买卖合同问题，鲜见于著述。但我们应当肯定我国也存在土地所有权的买卖合同问题，这些合同包括合法的土地所有权买卖合同和非法的土地所有权买卖合同。在司法实务中土地所有权买卖合同仍然经常出现在司法审判的证据中。此外实践中出现的交换土地所有权的交换合同，国家征用集体土地时由建设单位与集体土地的所有权人签订的征地协议，实际上仍然是一种买卖合同。3.土地使用权买卖合同。土地使用权买卖合同是指以土地使用权为标的的买卖合同，土地使用权的买卖合同是我国在禁止土地所有权买卖和租赁后在法律上创立的土地权利流转的一种法定方式，我国准许土地使用权的买卖始为经济特区的立法所创，但特区的立法始终与1982年宪法第十条第四款相抵触，1988年七届全国人大一次会议通过的宪法修正案第二条对宪法第七条四款作了修正，规定土地使用权可以依法转让。之后1988年12月29日，七届全国人大常委会第五次会议修改了中华人民共和国土地管理法，规定土地使用权可以依法转让。1990年5月国务院颁布施行的中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定国有土地使用权可以以买卖(出售)等形式合法转让。1994年7月5日八届全国人大常委会第八次会议通过的中华人民共和国城市房地产管理法第三十六条规定房地产权利可以通过买卖等形式转让。尚需说明的是，迄今为止，没有任何一部法律或者行政法规具体规定集体土地使用权的转让问题，但是，无论是1999年1月1日施行后的新土地管理法，还是之前的土地管理法，均规定了土地使用权可以依法转让，其中在1988年12月修订的土地管理法第二条第四款规定为国有土地和集体所有的土地的土地使用权可以依法转让，土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。1999年1月1日后施行的修订的土地管理法第二条第三款的规定为：“土地使用权可以依法转让。”4.房地产买卖合同。房地产买卖合同是指以房地产为标的的买卖合同，该合同的标的包括房屋所有权和土地使用权，也包括房屋所有权和土地所有权。房地产买卖合同，在改革开放后始为我国1988年宪法第二条修正案所肯定，但实践中大量出现的房地产买卖合同，仍然在1990年5月9日城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例施行后，1995年1月1日施行城市房地产管理法后，房地产买卖合同为该法第三十六条所肯定，现在实践中大量的商品房买卖合同即是此。二.以转让房地产买卖合同的价格不同，可以将房地产买卖合同分为市场价格房地产买卖合同(即以市场价格交易的合同)、房改房买卖合同、其他房地产买卖合同。1.市场价格房地产买卖合同，即当事人交易房地产的价格为市场价格，由当事人双方自由议定，此类合同包括商品房买卖合同和其他以市场价格的房地产买卖合同。商品房是我国在改革开放后出现的一个法律名词，根据有计划的商品经济的理论，商品房在80年代是指经国家计划批准建设的对社会销售的房地产，在90年代初期商品房除包括经计划批准向社会销售的房地产之外，还包括社会房地产企业开发建设的以商品房价格销售的房地产。1995年1月1日房地产管理法施行后，商品房主要指符合该法规定的房地产，但社会上关于商品房的概念则是指由房地产开发企业开发建设的向社会公开销售的房地产，从房地产开发企业购置的房屋二次销售则被称为“二手房”。本文所指商品房买卖合同，是指由房地产开发企业开发建设完工后首次向社会上销售的房屋。其他市场价格的房地产买卖合同，是指除商品房买卖合同外其他以市场价格为交易对价的房地产买卖合同。2.房改房买卖合同。拨乱反正后中央领导人提出解决城镇职工的住房建设问题要发挥国家、集体和个人的积极性，在此基础上，进一步提出可以出售公有住房。之后国务院有关部门安排在一些地方试点出售公有住房，这即是房改房。之后国务院按照试点的经验，发布施行了关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案，正式提出了对住房的分配由实物向货币分配转移，提出了住房制度的商品化的目标。在该方案中提出了出售公有住房的具体价格为标准价。1994年7月18日国务院关于深化住房制度改革的决定中提出了由标准价向成本价过渡的问题，之后各地根据实际情况分别出台了按照成本价购房的规定。至1998年，按照国务院的规定，房改房只能按照成本价购买。房改房买卖合同是指公有住房的产权人与住房当事人之间签订的按照房改房价格购买的房屋，在房改房买卖合同中，一般不涉及土地使用权的问题。3.其他价格的房地产买卖合同。房地产买卖合同除前述合同外，还包括经济适用房买卖合同、安居住房买卖合同，等，这些买卖合同的定价多执行政府限价。4.以房地产买卖中土地权利的取得方式不同，房地产买卖合同可以分为出让土地的房地产买卖合同和划拨土地的房地产买卖合同。(1)出让土地上的房地产买卖合同，是指房地产所占用范围内的土地使用权是以出让的方式取得的。我国关于土地出让的法律规定始为经济特区的地方立法所创立。1990年5月19日国务院颁布施行的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例专门规定了土地使用权的出让问题，依照该条例规定，土地使用权出让是国家指以土地所有权人的身份将土地使用权在一定年限让与土地使用者，由土地使用者向国家缴纳土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的，应当订立土地使用权出让合同。城市房地产管理法关于土地使用权的出让的规定与条例相同。以出让方式取得土地使用权的房地产买卖合同，包括直接与国家订立土地使用权出让合同取得土地使用权和受让他人土地使用权两类。以出让方式取得的土地使用权的房地产，在不改变土地使用权出让合同规定的土地用途的前提下，依照法律规定可以自由转让。(2)划拨土地使用权的房地产买卖合同。划拨国有土地使用权，是指经县级以上人民政府批转，在土地使用者缴纳了土地补偿、安置费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交土地使用者使用的行为，划拨国有土地使用权的房地产买卖合同，依照法律规定在转让房地产时，应当经县级以上人民政府审批。5.依照买卖房地产时房屋是否已经完工为标准，可以将房地产买卖合同分为预售合同和现房买卖合同。(1)预售房屋合同是指在买卖双方签订房地产买卖合同时，房屋尚在建设过程中或者尚未建设。依照城市房地产管理法的规定，以出让方式取得土地使用权的，预售房屋时，应当符合该法第三十八条规定和第四十四条规定的条件。对划拨土地上的预售房屋，法律未作禁止性规定。对集体土地上建设房屋预售问题，法律未作规定。预售房屋合同，因购房人承担的风险较大，因此实践中的问题也较多。(2)现房买卖合同。现房买卖合同是指在当事人签订房地产买卖合同时，房屋已经建成。现房买卖合同在符合城市房地产管理法第三十七条规定的情况下均应当合法有效。当然关于房地产买卖合同还有其他的分类，本文在以后的论述中还会提及。房地产买卖合同的生效及有关问题研究一.房地产买卖合同的生效(一).房地产买卖合同生效的概念房地产买卖合同的生效是指已经成立的房地产买卖合同对当事人发生法律拘束力，依照合同法第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。(二)关于房地产买卖合同生效的规定。1.解放初期房地产实行的是审查批准制度，房地产买卖合同经人民政府审查并在换发证照后生效否则一律无效。解放初期至社会主义改造完成这段时间，我国实行的土地私有制和土地公有制并存的土地制度，相应的对土地买卖实行政府管理制度，土地买卖合同自经人民政府审核并办理土地所有权的换照登记手续后才能生效，否则一律无效。但实践中当事人多按照民间旧俗签订买卖契约并请中人见证，房屋的买卖国家基本上不干预。2.社会主义改造完成后至土地管理法施行前，我国基本上实行的是房地产权利转移审查、批准和登记生效的原则，因此房地产买卖合同以经有关部门完成审查、批准、登记手续后生效。在社会主义改造完成后，我国完成了农村土地的社会主义改造，农村的土地在所有权性质上经过合作化、入社等方式由私有土地变更为集体所有，经过“一大二公”的改造后部分农村土地还成为国有土地。我国也实行了完全的计划经济体制，在这一阶段，农村的房屋可以买卖，但土地所有权仍然归集体所有，买方仅仅取得集体土地的使用权和房屋所有权，买卖需办理审查、批准和登记手续。在城市上，没有法律规定私有土地已经完全归国家所有，部分土地所有权人还持有土地所有权证书，私人的房屋所有权仍然归私人所有，但在部分城市也出现了全部收归国有的政策，公民将其所持有的土地所有权证书和房屋所有权证书全部交给国家，房屋统一由国家分配使用。在公民拥有房屋所有权和土地所有权时，国家准许买卖，但应当办理审查、批准并办理产权过户登记手续后才能生效。在这一阶段，因政策法律的混乱，最高法院在审理房地产买卖合同纠纷案件过程中，对虽未办理产权过户登记手续或者仅仅办理了审查、批准或者登记的部分手续的，仍然认定房屋买卖合同有效，当事人可以补办相关手续。国务院1983年12月17日颁布施行的城市私有房屋管理条例对城市私有房屋的买卖作出了具体规定，要求买卖双方必须签订买卖合同，办理产权过户登记手续并经房屋行政主管部门同意后才能成交。禁止私买私卖城市私有房屋。在该条例施行后，人民法院一律以该条例的规定判决确认买卖合同的效力，即未办理审查、批准手续，或者未办理产权过户登记手续的，认定买卖合同无效。3.土地管理法施行后，法律规定应当办理批准手续的，房地产买卖合同应当自办理完毕审批手续并办理过户登记手续后生效，法律没有规定必须办理审批手续的，应当自办理完毕过户登记手续后生效。土地管理法施行后，我国准许土地使用权可以以买卖等合同形式转让，实行了土地权利登记制度，对土地使用权的转让，基本上不再实行审查批准制度，土地使用权由当事人双方签订土地使用权转让合同，土地使用权转让应当办理过户登记手续，但不需要审查批准。对房屋所有权的买卖，除法律规定必须办理审批手续的外，由当事人自由买卖。房地产买卖合同自办理完毕过户登记手续后生效。没有办理过户登记手续的，法院一般情况下认定合同无效。法律规定应当办理批准手续生效的房地产买卖合同包括如下几个方面：一是在土地使用权转让过程中需要变更原土地用途的。根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第二十七条及城市房地产管理法第十七条之规定，土地使用者需要变更土地使用权出让合同规定的土地用途的，必须取得出让方(即土地行政主管部门)和城市规划行政主管部门的同意，签订变更土地使用权出让合同协议或者重新签订土地使用权出让合同。二是土地使用权和地上建筑物、其他附属物所有权分割买卖时，应当办理批准手续。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第二十五条规定，土地使用权和建筑物、其他附属物的所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。三是买卖划拨土地上的房地产时，应当经有批准权的人民政府批准。城市房地产管理法第三十九条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院的规定将转让房地产收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。此前，1990年5月19日施行的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十五条也有类似的规定。四是机关、团体、部队、企业、事业单位购买城市私有房屋，应当经县级以上人民政府批准。根据城市私有房屋管理条例第十三条之规定，机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或者变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。最高法院在审理此类案件时，对未经批准的房地产买卖合同一律确认为无效合同，对买卖时尚未办理批准手续但事后(或者在诉讼中)补办批准手续的，可以确认为有效。五是其他房地产买卖需要办理批准手续的。某些特殊的房地产的买卖应当经有关行政主管部门同意，例如文物保护范围内的房地产买卖、邮政等特殊房地产买卖等，应当经相关行政主管部门审查批准。不符合生效条件的房地产买卖合同，在一定情况下补办相关手续后，可以认定为有效的房地产买卖合同。行政机关的审批是对合同的审批，因此只能在合同成立后才能进行。房地产买卖合