西安市商业市场调研报告.ppt

西安市商业市场调研 城市商业规划发展及初步调研 2 1、城市商业规划发展 3 *4 城市商业发展目标 西安曾是闻名于世的古 都和经济贸易中心，作为 古丝绸之路的起点，商贸 业有着辉煌的历史。近年 来，西安商贸业以“发展 大商贸、建设大市场、搞 活大流通”为目标，大力 调整经济结构，深化体制 改革，加强设施建设，取 得了长足发展，已初步建 立起统一、开放、多元、 竞争的商贸流通格局，西 部商贸中心的地位逐步形 成。 西安市现共划分为10个 商圈，分别是：钟楼商圈 、龙首塬商圈、解放路商 圈、大雁塔商圈、小寨商 圈、经开区商圈、高新路 商圈、太白立交商圈、土 门商圈、三桥商圈。 2、商圈市场调研 *5 2.1、小寨商圈分析 *6 *7 小寨商圈：文教区商业核心，以学生经济、年轻消费为主。 小寨商圈东起大雁塔北 广场，南至长延堡，西 至吉祥村，北至南二环 路，长约4.3千米，宽约 1.8千米，总占地面积约 7.74平方千米，其坐拥 长安南路、雁塔路、朱 雀路、含光路、太白路 、南二环等多条西安城 市主干道与周边区域连 接，交通条件甚是便利 ，从而也为商业流通提 供了优越的道路条件。 陕西师范大学、长安大 学、音乐学院、邮电学 院、外语学院等众多高 校都坐落在小寨，带来 大量的学生消费群体。 1 2 34 5 6 7 1 2 3 4 5 6 7 8 9 *8 现 有 商 业 项 目 编号项目名称项目位置项目体量业态组合品牌 1百脑汇雁塔路中段68号6万平方米 2赛博数码广场雁塔路中段26号8000平方米 3赛格电脑商城雁塔路中段8号6万平方米 4百汇广场长安中路路西 5飞炫购物广场雁塔区长安中路92号 6百盛购物中心长安中路38号飞旋广场南 侧 7豪邦购物广场 西安市雁塔区长安中路 177号 8家乐福雁塔区小寨西路85号 9西安金鹰购物中心小寨东路196号 可 跟 进 项 目 编号项目名称项目位置项目体量业态组合品牌 1帝都大公馆 城南朱雀路与南二环交叉 口向西50米 5.1万平方米 2安南城 小寨西路与朱雀路十字路 口路东50米 7万平方米 3万象春天金街 城南丈八东路与电子正街 交汇处 188万平方米 4景恒彩虹谷 曲江雁翔路西北妇女儿童 医院南侧 12.28万平方 米 5绿地中央广场饕界 锦业路与丈八三路十字交 汇处 75万平方米 6金泰假日花城 丈八东路与太白南路十字 东北角 66万平方米 7都市之门锦业路1号30万平方米 商圈优劣势分析 *9 优势： 1、有着长久的商业繁荣历史，积淀传统浓厚的商业氛围，商业聚集产生联动效应，满足周边社区 和院校的消费者的需求,促使消费者一站式消费 2、占据独特的地理位置，周边聚集各大院校，周边常住人口为稳定消费群体 。 3、紧邻雁塔旅游区，车流人流超大。 4、小寨区域有三十多条公交线路，将是地铁2、3号线两大命脉的交汇处，交通四通八达。 劣势： 1、商圈物业的特点主要以室内商业街、小档口、经营面积较小的商业物业及街铺构成。目标客层 主要以周边的高校大学生及工作时间不长的小白领为主，品牌概念较弱。 2、交通混乱，拥堵严重，停车位紧缺，消费者难以长时间停留 3、商圈发展资源减少、商业业态 定位偏低、相对滞后的基础设施等问题，不仅制约了雁塔区经济社会的发展，对西安市经济整 体推进和协调发展产生了影响 4、没有科学的、可操作性强的发展规划，导致该区域商业发展至今停留在无序状态，目前商圈的 开发还缺乏统一的、整体的组织推进，各类业态发展缺少有效的引导和整合，浪费了大量的商 机和资源。 总结 *10 小寨商圈的发展定位，将以第三产业作为支柱产业，重点发展文化商贸、餐饮娱乐及现代服 务业，充分利用现有的商业资源，通过商业设施的完善，配套服务的跟进，形成良好的商业环境， 树立品牌街区形象，吸引投资者。通过业态升级和商业地产改造，形成发展规划与市场需求之间的 良性互动，将既存优势转化为区域的核心竞争力，为小寨商圈注入新的活力，打造西安商业、服务 业的新中心。 2.2、雁塔商圈分析 *11 *12 大雁塔商圈：国家级文化产业园区，以旅游消费、休闲购物为主。 位于西安城东南，以闻 名中外的大雁塔和曲江 皇家园林遗址为中心， 其是西安市城市中心区 的重要组成部分，也是 未来五年西安城市建设 的重点区域。以文化产 业和旅游产业为主导。 以新乐汇为首、其他各 类商业项目组合而成的 “大雁塔商圈”，利用 厚重的历史文化积淀以 及独有的开发模式，将 旅游观光景区、文化产 业示范园区、高档住宅 区和商业文化承载区这 四项功能叠加在一起， 在满足本地居住者生活 必需品消费的同时，又 将文化内涵、历史遗迹 、旅游、生活有机结合 ，与西安的古都特色一 脉相承。 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 8 9 10 11 13 1 2 *13 现有 商业 项目 编号项目名称项目位置项目体量业态组合品牌 1爱家购物广场西安市咸宁东路与金花路交汇处东南角 2曲江银泰广场西安市雁塔区小寨西路26号 3百盛西安市雁塔区 可跟 进项 目 编号项目名称项目位置项目体量业态组合品牌 1华浙雁西广场 曲江雁南一路与翠华路十字西北角9万平方米 2雁翔广场曲江雁翔路与南三环交汇处西北角 9.5万平方米 3曲江芙蓉新天地曲江大唐芙蓉园南门斜对面 25.6471万平方米 4曲江凤凰池 曲江池东路以西、芙蓉南路以南14.3301万平方米 5大华曲江公园世家 曲江雁塔南路南端向东，航天大道1199号 7.5万平方米 6鹏博大厦城南南二环与雁塔路十字向北300米5.73万平方米 7曼蒂广场曲江大唐不夜城新乐汇民生百货东侧 76万平方米 8秦汉唐大雁塔南广场西侧17.6038平方米 9慈恩镇小寨东路与慈恩西路交汇处4.857平方米 10西安新乐汇雁南路与环塔路交汇处东南13.7632万平方米 11曲江城市花园曲江新区芙蓉西路6号9.92万平方米 12曲江澜山雁塔南路与航天大道交汇处西北角22万平方米 13紫薇永和坊雁塔南路与雁展路交汇处西南角50万平方米 商圈优劣势分析 *14 优势： 1、经过了十年的发展，曲江已经成为西安的一张名片，硬件十分完善； 2、以盛唐文化为背景，唐风元素为主线，体验消费为特征，与众不同、独一无二； 3、将商业与历史文化结合，六大商业业态集中显现，吃喝玩乐一站式消费； 4、将旅游观光景区、文化产业示范园区、高档住宅区和商业文化承载区四项功能叠加； 5、满足本地居住者生活必需品消费的同时，将文化内涵、历史遗迹、旅游、生活有机结合； 6、辐射西安城南，满足附近五公里范围内的消费人群； 7、极大的带动其他相关产业发展。 劣势： 1、旅游带动的商业，客流量多为旅游者，造成消费群体不稳，营业额也随之波动； 2、中高端定位，对于消费者的要求较高，局限了消费群体； 3、新生的文化商圈，对于老商圈的冲击力，远远不能与之抗衡，认知度有待提高，发展周期 较长，消费者培养期较长； 4、除大唐不夜城外，基本上没有辐射周边的商业项目； 5、电视塔片区距护城大惊项目5分钟车程，便利性仍然不足； 6、项目周边缺乏活性商业（如超市等）和品质餐饮中心； 7、区域内的商业项目多是以散售为主的商业街商铺的形式； 8、此商业物业决定了仅能满足中小租户的租赁要求，且满足社区需求的商业物业。 总结 *15 1、商圈潜力无限，在众多新兴商圈中，曲江市场正成长为具有庞大的消费力的商圈； 2、商圈将是仅次于钟楼商圈、小寨商圈、高新商圈之外的第四大商业商圈； 3、区内的高档社区成为众多商家为高档消费人群而服务的社区，商业水平和档次明显高于传统商圈 ； 4、相较于已经发展成熟的老商圈，曲江的商业还有非常大的发展潜力； 5、将为优化西安的商业结构，提升布局质量发挥积极作用； 6、国内乃至国际都绝无仅有的模式，将为其缔造“国际级”影响力。 7、由于是新兴城市生活区，曲江的商业整体仍略显单薄； 8、目前曲江的商业主要集中由旅游业带动的大雁塔广场一带，以及一部分楼盘的社区配套商业，远 远满足不了市场需求； 9、在商业业态上，需要丰富与日常生活联系较为紧密的，诸如美容美发店、洗车行、蛋糕店等商业 类型以方便人们生活； 10、时下依托区域内一个大型城市综合体形成的“微商圈”大热，其可以被作为商圈与商圈之间空白 区域的填充，形成商圈分流； 11、西安全面进入地铁时代，带动地铁商圈及“微商圈”的兴起 2.3、钟楼商圈分析 *16 *17 钟楼商圈：作为西安市最重要和最繁华的商圈，拥有极高的商业密集度，购物中 心、百货商场数量众多。 钟楼商圈：东 至东门，西至 西门，南至南 门外，北至莲 湖路，这是钟 楼商圈的大致 分布范围，该 商圈也是西安 市最大最具影 响力历史最悠 久的商圈，研 究钟楼商圈的 发展对于整个 西安的城市经 济发展都有相 当重要的意义 。 1 2 3 4 5 6 7 2 1 7 8 3 5 10 6 4 9 18 编号项目名称项目位置项目体量业态组合品牌备注 现有 商业 项目 1民生百货西安市解放路103号营业面积约5万平米 CK、咖啡陪你、 Omega、CERRUTI 1881、DURBAN 2西北影城精品广场东大街325号 3立丰百盛购物广场 西安市金花南路6号 项目总建筑面积：28.4万平米， 其中住宅13万平米；商业：10万 平米；宾馆：3万平米；地下停 车场：2.6万平米（车位800位） 商业部分地上十层，层高为5至6 米，地下三层。 幸福蓝海影城、热风 、百盛百货、苏宁电 器、沃尔玛 4百盛购物中心碑林区东大街239号营业面积为1.9万平方米 5中环广场西安市西大街48号 地上7层，地下来那2层，项目占 地面积20余亩，建筑面积近10万 平方米 6世纪金花购物中心 西大街1号钟鼓楼广 场 总建筑占地2.18公顷，总建筑面 积5.7万平方米。其中，北配楼建 筑面积26000平方米，商场建筑 面积（上、下两层）31000平方 米，绿地6000平方米 香奈儿、迪奥、卡地 亚、劳力士、蔻驰、 博柏利 7海大春天百货碑林区南大街11号 8开元商城东大街解放市场6号 占地面积33.136亩，建筑面积 10.3万平方米 星巴克、哈根达斯、 CK、新百伦、玛丝菲 尔、通灵 9西关购物广场西关正街57号 10万达广场 碑林区雁塔路北段8 号 总建筑面积约35万平方米 万达百货、 沃尔玛 、万达影城 、大歌星 KTV、大玩家超乐场 、国美电器、H而且土门板块业态定位较低，缺少主力品牌项目等不良因素，让土门板块这个作为西安 市城西龙头区域的板块已经开始面临发展的瓶颈状态。但随着皇城复兴计划的实施，西安市第四轮城 市规划，将城西定位于西安市商业次中心，土门商圈将发展成为城西商业中心。此外，随着大兴路改 造商住新区形成，西高新商住新区西移及三桥区域商住新区发展等，为土门商圈提供了消费基础。可 以说，这四大“利好”为土门商圈创造了无限的发展机遇。 2.7、解放路商圈分析 *33 *34 解放路商圈： 中心商业区，传统商贸业占有一定规模，配套功能齐全，餐饮、金融、文 化、旅游等产业发达，商贸业发展的前沿地带。 4 2 1 3 5 解放路商圈以 解放路主商业 街为轴心，辐 射尚勤路、尚 德路周边地区 六条街道，其 服务对象主要 为中高收入群 体及外来消费 人口。 8 6 7 35 可 跟 进 项 目 编号项目名称项目位置项目体量业态组合品牌备注 1多彩城 西安市长缨西路82 号 12万平方 米 2华东万悦城 城东朝阳门外向东 300米路南 24万平方 米 3华东万和城 城东胡家庙大什字 西北角 28.9万平方 米 4东方之星 东大街与南新街交 汇处 3万平方米 5民乐新都会 解放路与东新街什 子东南角 5万平方米 6 民乐园万达广 场 解放路与东新街交 汇处 30万平方 米 7 安同国际生活 城 西安饭庄东侧（东 大街中段） 13万平方 米 8西北商贸中心 西安市长乐西路246 号 21万平方 米 36 总结 解放路商圈目前在建的大型项目很多，其中仅民乐园万达广场项目就占地172.45亩，投资达到26亿元 ，此外，还有占地23亩的东光国际项目，以及裕华大厦、民安大厦、民族广场、妇幼广场尚俭路步行 街等。这些项目的共同特点是商业体量大，业态齐全。以民乐万达广场为例，据西安区域万达广场商 管公司总经理邹曦介绍，这个项目由15万万达广场与14余万万达精品住宅和公寓集合而成，含国 际商业集群与新都市主义高档住宅，建成后将成为西安古城墙中的时尚新地标。西安民乐园万达广场 共包括国内知名百货品牌万千百货、中国最大的电器连锁企业国美电器、中国连锁超市第一位的华润 万家、中国票房第一的五星级影城万达国际影城，全国最大的连锁电玩城大玩家超乐场，全国大型连 锁量贩式大歌星KTV等六大主力店以及肯德基、小笠原日本料理、芭斯罗缤冰淇淋、酷动数码、马克 华菲等主力品牌均已签约入驻西安民乐园万达广场。 解放路商圈分析 解放路商业按照街巷合一的商业格局进行建设。在发展中充分展示自己特色，增加绿地广场、书店、 娱乐、展览等文化休闲场所。引进高品质的商贸业态和管理模式，使其成为业态齐全的现代商业街区 。 2.8、高新商圈分析 *37 *38 高新商圈：以高新路为一横，科技路为一竖的“T”字型商圈，集中高档购物、休闲、娱 乐、商务办公为一体。 高新商圈定位 就指向中高端 消费，档次较 高 大量的高尚居 住社区提供了 强有力的消费 支撑 20余家金融 机构，中国银 行、工商银行 、建设银行、 农业银行、交 通银行、商业 银行、招商银 行、中信实业 、浦发银行、 民生银行均在 此设立网店 1 2 3 4 5 6 2 1 3 5 4 39 编号项目名称项目位置开发商项目体量 可 跟 进 项 目 1瀚源国际高新科创路与太白南路十字西北角 正茂创业投资有限公司4.1万平方米 2橡树街区高新唐延路与科技六路交汇处西南角 西安明威房地产开发有限公司14万平方米 3尚品国际 高新路88号(高新路与唐新街坊路交汇处 ） 西安仁和房地产开发有限责任公司11万平方米 4高新水晶城 华润万家高新店南邻（高新路与科技二路 十字） 西安高新技术产业开发区房地产开发有 限公司 9.8479万平方米 5莱安逸境唐延路北一号（群贤庄北邻）陕西置地投资发展有限公司20万平方米 6复地优尚国际科技路西段（经十三路鱼化公园东侧）西安三鑫房地产发展有限公司23万平方米 编号项目名称项目位置项目体量业态组合品牌备注 现 有 商 业 项 目 1华润万家 高新区科技路259号(近丈八 北路) 2世纪金花科技路33号 1-3层组成，含四层观光 回廊，总建筑面积 30000平方米 蔻驰、CUCCI 3人人乐商场 电子一路电子商城步行街栗 园商业广场 五层营业面积共22000 平方米 4国美电器 科技路1号紫薇龙腾新世界1 层 5 金鹰国际购物中 心 雁塔区科技路37号 14层，针对周边数十 万高素质消费人群，形 成30000平方米大型时 尚国际购物场所 总结 *40 高新商圈分析 高新最为西安地区较新的商圈，她的兴起与西安高新区的发展息息相关，其主要业态也是 百货商场为主。其主要客源来自于高新区科技企业白领，公务员。客源地区主要是高新区 居民以及企业白领以及外地客人。主力商家主要有世纪金花高新店、金鹰高新店。 高新商圈相对于其他几个商圈，客流人流量都相对较小，其主要业态也以百货商场为主 ，其中金鹰以及世纪金花都以中高端消费客群为主但是最为西安区最为年轻的商圈之一 ，其的消费潜力不容小视，随着世纪金花高新店的逐渐品牌升级、国际大牌的入驻，高 新商圈在西安地区的地位将会逐渐上升。 2.9、太白商圈分析 *41 *42 太白商圈：文教区商业核心，以学生经济、年轻消费为主。 1 2 *43 太白商圈分析 太白商圈暂不了解现有商业信息、待跟进。 编 号 项目名称项目