可行性研究报告(12).doc

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肅蒆螁螅膇蚁蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蚀袀肆芃薆衿膈蕿袄衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肃莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿莆虿羃芁蚂薅羂莄蒅袃羁肃芇蝿羀膆蒃蚅聿芈芆薁肈羈蒁蒇肇肀芄袆肇节蒀螂肆莅莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇蒆螇莅蚃袅螆肅蒆螁螅膇蚁蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蚀袀肆芃薆衿膈蕿袄衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肃莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿莆虿羃芁蚂薅羂莄蒅袃羁肃芇蝿羀膆蒃蚅聿芈芆薁肈羈蒁蒇肇肀芄袆肇节蒀螂肆莅莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇蒆螇莅蚃袅螆肅蒆螁螅膇蚁蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蚀袀肆芃薆衿膈蕿袄衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肃莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿莆虿羃芁蚂薅羂莄蒅袃羁肃芇蝿羀膆蒃蚅聿芈芆薁肈羈蒁蒇肇肀芄袆肇节蒀螂肆莅莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇蒆螇莅蚃袅螆肅蒆螁螅膇蚁蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蚀袀肆芃薆衿膈蕿袄衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肃莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿莆虿羃芁蚂薅羂莄蒅袃羁肃芇蝿羀膆蒃蚅聿芈芆薁肈羈蒁蒇肇肀芄袆肇节蒀螂肆莅莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇蒆螇莅蚃袅螆肅蒆螁螅膇蚁蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蚀袀肆芃薆衿膈蕿袄衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肃莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿莆虿羃芁蚂薅羂莄蒅袃羁肃芇蝿羀膆蒃蚅聿芈芆薁肈羈蒁蒇肇肀芄袆肇节蒀螂肆莅莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇蒆螇莅蚃袅螆肅蒆螁螅膇蚁蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蚀袀肆芃薆衿膈蕿袄衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肃莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿莆虿羃芁蚂薅羂莄蒅袃羁肃芇蝿羀膆蒃蚅聿芈芆薁肈羈蒁蒇肇肀芄袆肇节蒀螂肆莅莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇蒆螇莅蚃袅螆肅蒆螁螅膇蚁蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蚀袀肆芃薆衿膈蕿袄衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肃莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿莆虿羃芁蚂薅羂莄蒅袃羁肃芇蝿羀膆蒃蚅聿芈芆薁肈羈蒁蒇肇肀芄袆肇节蒀螂肆莅莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇蒆螇莅蚃袅螆肅蒆螁螅膇蚁蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蚀袀肆芃薆衿膈蕿袄衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肃莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿莆虿羃芁蚂薅羂莄蒅袃羁肃芇蝿羀膆蒃蚅聿芈芆薁肈羈蒁蒇肇肀芄袆肇节蒀螂肆莅莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇蒆螇莅蚃袅螆肅蒆螁螅膇蚁蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蚀袀肆芃薆衿膈蕿袄衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肃莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿莆虿羃芁蚂薅羂莄蒅袃羁肃芇蝿羀膆蒃蚅聿芈芆薁肈羈蒁蒇肇肀芄袆肇节蒀螂肆莅莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇蒆螇莅蚃袅螆肅蒆螁螅膇蚁蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蚀袀肆芃薆衿膈蕿袄衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肃莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿莆虿羃芁蚂薅羂莄蒅袃羁肃芇蝿羀膆蒃蚅聿芈芆薁肈羈蒁蒇肇肀芄袆肇节蒀螂肆莅莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇蒆螇莅蚃袅螆肅蒆螁螅膇蚁蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蚀袀肆芃薆衿膈蕿袄衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肃莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿莆虿羃芁蚂薅羂莄蒅袃羁肃芇蝿羀膆蒃蚅聿芈芆薁肈羈蒁蒇肇肀芄袆肇节蒀螂肆莅莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇蒆螇莅蚃袅螆肅蒆螁螅膇蚁蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蚀袀肆芃薆衿膈蕿袄衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肃莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿莆虿羃芁蚂薅羂莄蒅袃羁肃芇蝿羀膆蒃蚅聿芈芆薁肈羈蒁蒇肇肀芄袆肇节蒀螂肆莅莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇蒆螇莅蚃袅螆肅蒆螁螅膇蚁蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蚀袀肆芃薆衿膈蕿袄衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肃莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿莆虿羃芁蚂薅羂莄蒅袃羁肃芇蝿羀膆蒃蚅聿芈芆薁肈羈蒁蒇肇肀芄袆肇节蒀螂肆莅莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇蒆螇莅蚃袅螆肅蒆螁螅膇蚁蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蚀袀肆芃薆衿膈蕿袄衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肃莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿莆虿羃芁蚂薅羂莄蒅袃羁肃芇蝿羀膆蒃蚅聿芈芆薁肈羈蒁蒇肇肀芄袆肇节蒀螂肆莅莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇蒆螇莅蚃袅螆肅蒆螁螅膇蚁蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蚀袀肆芃薆衿膈蕿袄衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肃莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿莆虿羃芁蚂薅羂莄蒅袃羁肃芇蝿羀膆蒃蚅聿芈芆薁肈羈蒁蒇肇肀芄袆肇节蒀螂肆莅莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇蒆螇莅蚃袅螆肅蒆螁螅膇蚁蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蚀袀肆芃薆衿膈蕿袄衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肃莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿莆虿羃芁蚂薅羂莄蒅袃羁肃芇蝿羀膆蒃蚅聿芈芆薁肈羈蒁蒇肇肀芄袆肇节蒀螂肆莅莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇蒆螇莅蚃袅螆肅蒆螁螅膇蚁蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蚀袀肆芃薆衿膈蕿袄衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肃莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿莆虿羃芁蚂薅羂莄蒅袃羁肃芇蝿羀膆蒃蚅聿芈芆薁肈羈蒁蒇肇肀芄袆肇节蒀螂肆莅莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇蒆螇莅蚃袅螆肅蒆螁螅膇蚁蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蚀袀肆芃薆衿膈蕿袄衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肃莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿莆虿羃芁蚂薅羂莄蒅袃羁肃芇蝿羀膆蒃蚅聿芈芆薁肈羈蒁蒇肇肀芄袆肇节蒀螂肆莅莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇蒆螇莅蚃袅螆肅蒆螁螅膇蚁蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蚀袀肆芃薆衿膈蕿袄衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肃莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿莆虿羃芁蚂薅羂莄蒅袃羁肃芇蝿羀膆蒃蚅聿芈芆薁肈羈蒁蒇肇肀芄袆肇节蒀螂肆莅莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇蒆螇莅蚃袅螆肅蒆螁螅膇蚁蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蚀袀肆芃薆衿膈蕿袄衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肃莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿莆虿羃芁蚂薅羂莄蒅袃羁肃芇蝿羀膆蒃蚅聿芈芆薁肈羈蒁蒇肇肀芄袆肇节蒀螂肆莅莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇蒆螇莅蚃袅螆肅蒆螁螅膇蚁蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蚀袀肆芃薆衿膈蕿袄衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肃莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿莆虿羃芁蚂薅羂莄蒅袃羁肃芇蝿羀膆蒃蚅聿芈芆薁肈羈蒁蒇肇肀芄袆肇节蒀螂肆莅莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇蒆螇莅蚃袅螆肅蒆螁螅膇蚁蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蚀袀肆芃薆衿膈蕿袄衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肃莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿莆虿羃芁蚂薅羂莄蒅袃羁肃芇蝿羀膆蒃蚅聿芈芆薁肈羈蒁蒇肇肀芄袆肇节蒀螂肆莅莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇蒆螇莅蚃袅螆肅蒆螁螅膇蚁蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蚀袀肆芃薆衿膈蕿袄衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肃莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿莆虿羃芁蚂薅羂莄蒅袃羁肃芇蝿羀膆蒃蚅聿芈芆薁肈羈蒁蒇肇肀芄袆肇节蒀螂肆莅莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇蒆螇莅蚃袅螆肅蒆螁螅膇蚁蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蚀袀肆芃薆衿膈蕿袄衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肃莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿莆虿羃芁蚂薅羂莄蒅袃羁肃芇蝿羀膆蒃蚅聿芈芆薁肈羈蒁蒇肇肀芄袆肇节蒀螂肆莅莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇蒆螇莅蚃袅螆肅蒆螁螅膇蚁蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蚀袀肆芃薆衿膈蕿袄衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肃莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿莆虿羃芁蚂薅羂莄蒅袃羁肃芇蝿羀膆蒃蚅聿芈芆薁肈羈蒁蒇肇肀芄袆肇节蒀螂肆莅莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇蒆螇莅蚃袅螆肅蒆螁螅膇蚁蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蚀袀肆芃薆衿膈蕿袄衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肃莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿莆虿羃芁蚂薅羂莄蒅袃羁肃芇蝿羀膆蒃蚅聿芈芆薁肈羈蒁蒇肇肀芄袆肇节蒀螂肆莅莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇蒆螇莅蚃袅螆肅蒆螁螅膇蚁蚇螅芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蚀袀肆芃薆衿膈蕿袄衿芁莂螀袈莃薇蚆袇肃莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿莆虿羃芁蚂薅羂莄蒅袃羁肃芇蝿羀膆蒃蚅聿芈芆薁肈羈蒁蒇肇肀芄袆肇节蒀螂肆莅莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇蒆螇莅 益康凯旋城可行性研究报告 - 34 - 益康凯旋城可行性研究报告第一章 总 论一、项目背景（一）项目名称: 益康凯旋城（二）项目承办单位：江西益康房地产开发有限公司进贤分公司1、企业注册资金：壹仟壹佰万元2、企业法人代表：桂华亮3、企业类型：有限责任4、资质等级：三级5、经营范围：房地产开发经营等6、公司简介：江西益康房地产开发有限公司于2003年6月16日注册成立，注册资金2180万元，房地产三级资质。公司成立以来，在公司董事长桂华亮先生的带领下，公司员工团结一致、锐意进取、创新实干，在李渡开发了益康花园住宅小区，为此，公司取得了良好的经济和社会效益。长年以来，公司秉承“超越、求实、创新”的经营理念和“至诚通天”的服务理念，以严谨的工作态度和创新、务实的管理为新干人提供一流的人居产品。目前，公司拥有专业技术人员19人。其中，工程技术中职以上人员5名；财务人员3名；房地产经纪人3名；注册评估师3名；房地产营销、策划专业人员6名。（三）、项目可行性研究编制依据1、进贤县总体规划；2、民用建筑设计通则JGJ37-87;3、商店建筑设计规划GJ48-88;4、住宅设计规范GB5009-99；5、汽车库建筑设计规范JGJ100-98；6、国家计委、建委1993年发布的建设项目经济评价方法和参数；7、进贤县建设局拟定的规划设计要求；8、选址意见书。（四）、项目建设的必要性拟建项目益康凯旋城定位为城市高标准、人性化、智能化、生态化住宅小区，这样的定位在与目前当地已建成的一些城市住宅小区比较，具有时代的超前性。本小区将实现设计人性化、智能化；环境公园化；管理集成化。拟建项目公园化的住宅环境，将成为进贤住宅小区的一大特色，势必成为一种趋势。所以将拟建项目定位为高标准人性化、智能化、生态化住宅小区是有前途的，是符合进贤县的城市建设和居民住宅理念的发展方向。而且由于此项目地理位置较好，户型多样且设计合理，房产性价比较高，销售形势预计较好，进贤县房地产有很大的发展空间，同相邻县市比较，仍然显得非常活跃。尤其是2010年以来，需求释放势头明显，进贤的购买力也非常可观，改善需求潜力也非常巨大。（五）、项目研究过程和内容1、建设单位于2011年6月开始对项目进行现场考察，积极调查收集有关资料，进行了投资机会研究，通过了项目建议研究。从2011年6月开始进行项目可行性研究和研究报告的编制。2、研究内容包括区域的社会经济状况、店铺及住宅现状，市政设施现状。通过市场分析预测，研究该项目建设规模和内容、档次和市场定位，拟定初步规划设计要点，提出了组织机构和人力资源配置方案，开展了房地产开发投资估算，对项目招标方案进行了制订，并对项目投资效益进行了分析和评价，提出了项目实施进度计划等。（六）、项目提出的理由2010年我县可实现地区生产总值170亿元（预计数），是2005年的2.11倍，增长113.3%，五年中均保持了二位数的增长速度。人均生产总值22057元，是2005年的2.084倍，增长108.48%，同样保持了二位数的增长速度。情况说明，五年中我县综合经济保持了平稳较快发展的良好态势。从我县经济结构情况看，五年中同样成绩喜人。我县三次产业增加值，保持了“工业半壁江山，三产超过一产”的好形态。具体表现为：2005年，三产比例：21.5：49.9：28.6；2006-2008年，二产所占比例分别为51.74、51.2和51.2，一产分别为19.56、19.9和20.4，三产分别为28.7、28.9和28.4。表明我县经济结构调整取得了较好的成效，已经由一个传统的农业大县转变为以工业经济为主导，第三产业比重渐次上升，第一产业基本稳固的经济较为发展达的地区。国民经济建设快速发展，取得丰硕成果，同时也给全县人民带来实实在在的好处，使城乡居民享受到改革发展的成果，据调查，当地综合实力明显增强，人民生活更加殷实，必然导致居民的住宅观念、投资理念不断更新，从而造就一批高档次的消费群体，很大一批居民有购房的迫切需求。二、项目概况（一）项目位于进贤县中山北大道东侧，原第二造纸厂北侧。（二）项目建设性质：新建（三）项目建设法人代表：桂华亮（四）项目周边设施：政务配套:项目周边有县政府，民和政府及相关行政机构。交通配套:公交路线，中短途客运线。教育配套:进贤新二中、岚湖中学、县重点高中部及规划幼儿园、小学、中等教育配套。医疗配套:新区医院、社区医院商业配套：规划农贸市场、周边商业、社区商业、运动配套：规划综合运动中心、社区健身运动中心。（五）项目主要经济指标项目规划用地面积：114319.58平方米 总建筑面积: 287433商业总面积：23500住宅总面积：236483容积率：2.3绿化率：50%建筑密度：23%地面车位：200个地上车位：700个车位共计：900个第二章 投资环境与市场分析一、投资环境分析进贤县位于江西省中部、鄱阳湖南岸，是省会英雄城南昌的东大门，为南昌市管辖，面积1971平方公里，人口81.35万，辖21个乡镇，具有文化底蕴深厚、区位交通优越、资源生态一流、特色产业蓬勃的鲜明特点。 七个一”特色支柱产业迅速成长，已经成为进贤县域经济的重要“增长极”，成为进贤加速崛起的“推力器”，成为进贤走向世界的“金招牌”。赢得了“笔不到进贤不齐”、“医疗器械不到进贤不全”、“高空礼花不到进贤不美”、“酒不到进贤不香”、“河蟹不到进贤不纯”的美誉。 近年来，进贤县经济发展十分迅速，房地产开发已成为我县经济增长的重要拉动力，县城商品房价格是稳中有升，特别是2011年，商品房销售价格突飞猛进，新建商品房销售价格均价3200元/平方米，2011年8月后，更是达3400元，最高售价已超3700元/平方米，二手房交易市场也十分火爆。 近年来，该县围绕做大规模、建设精品、树立形象、集聚人口的原则，全面启动了“提升老城区、做美新城区、开发城南区、启动城北区”的“四区建设”，争取在35年内，打造30万人口的现代化中等城市。在老城区，推进棚户区改造和城中村改造，加快降低人口密度和建筑密度。在新城区，加快了公共服务设施和基础设施建设，突出重点地段、重要节点的规划和建设。在城南，坚持道路交通修建到哪里，城市功能就配套到哪里，实现城区与基地互动、产业与城市互融，打造以商贸物流、特色产业为主导的城南产业新城。 目前，该县推进了总投资35亿元的28个城市建设项目，建成6条城市主干道，启动了进贤大道改扩建、湿地公园提水坝建设工程，加快了新区农贸市场、胜利南路农贸市场建设，推进了棚户区改造工程，污水处理厂正式交付运营二、住宅市场分析1、 康盛阳光城 ，位于进贤云桥路北占地114319.58平方米 ，总建筑面积300000平方 米，规划 ：12栋多层； 8栋11层小高层； 2栋高层 ； 容积率为2.2，户型范围：130-135 3房149 4房229 复式 均价 ：3500元/2、滨湖华城位于进贤县嘉禾路和人民路交汇处，占地208亩，总建筑面积250000，规划 42栋多层， 7栋小高层， 2栋高层组成 ， 容积率为1.95 。 户型范围： 98 2房 122-141 3房 均价：多层3500元/小高层3500元/3、 恒昌华城位于进贤县胜利路云桥路口 ，占地87.5亩，总建筑面积157767，规划建设 7栋32层； 12栋18层 ； 容积率：2.8，主力户型： 85 2变三房 130 3变4房 均价：3400元/4、御景东方位于进贤县中山大道县政府旁 ，总建筑面积150000，规划 21栋多层， 1栋小高层 6栋高层， 主力户型 ： 2房91，3房108-121小高层、多层均价约：3500/5、弘洲农产品物流港位于进贤县进贤大道人武部对面 ，占地1000亩，总建筑面积1200000 ，规划建设1层商铺，2-4层为办公居住，联排别墅商铺形式，容积率：179。 商铺户型：249-271 均价: 4300元/6、富华半岛豪园位于青岚湖畔太阳城蓝山咖啡斜对面 ，占地255亩，总建筑面积210000 ，规划 36栋多层， 2栋小高层， 7栋高层、 13栋双拼别墅、 18栋独栋别墅组成。 容积率：1.35，主力户型有： 204-293 别墅 121-134 3房 均价：多层：2800元/ 双拼：4000元/ 独栋：6000 元/7、世纪名城位于滨湖大道一号地 ，占地180亩，总建筑面积210000平方米，规划 36栋多层、 10栋小高层组成， 容积率：179 ， 主力户型有： 84-100 2房 121-136 3房 均价：小高层：3600元/ (二)市场需求分析1、从城市发展分析：围绕做大规模、建设精品、树立形象、集聚人口的原则，全面启动了“提升老城区、做美新城区、开发城南区、启动城北区”的“四区建设”，争取在35年内，打造30万人口的现代化中等城市，城镇化率达到40%，这就为本项目的运作提供了1个巨大的市场和发展空间。2、从购买力分析：城乡居民收入稳步增长，居民储蓄存款大大增加;人民生活水平日新月异。随着人民生活更加殷实，消费观念的改变，为本项目提供了大量的刚性需求，加之县城人口将由目前 75 万人增到2011年 82 万，县城人口的猛增，必将拉动住房的需求量。3、从区位优势分析：本项目位于城北新区，随着城市重心北移，本项目区位有着巨大的升值潜力。并且县政府及、办证中心和相关行政单位相继搬迁至此，此种区位优势是全县唯一，而且该项目南面的御景东方住宅楼、已销售80%。近几年，城北新区一直是房地产的热点市场，该板块房地产项目得到了飞速发展。三、销售分析（一）项目销售机会点分析1、地理位置十分优越：本项目地块共占地面积约114319平方米，位于进贤城北新城，中山北大道东侧，地块东至云桥北路，西至中山大道红线，南至青岚大道红线，北至规划路红线。项目周边有县政府，民和政府及相关行政机构。进贤新二中、岚湖中学、县重点高中部及规划幼儿园、小学、中等教育配套，各种设施一应俱全，在开发的土地日益匮乏的情况下，地段之重要，升值潜力之巨大，地理位置之优越是任何项目所无法比拟的。2、规模优势：本项目占地项目规划用地面积：114319.58平方米，总建筑面积近287433平方米，规模巨大，有利于打造成为高品位住区。3、整合资源优势：项目的投资发展商实力雄厚，有着丰富的社会资源，能够为项目的成功运作奠定坚实的基础。开发商益康房地产开发有限公司进贤分公司在当地极具影响力。 4、设计理念优势：项目设计强调“天人合一、物我同一”及“外适内和”理念，创造一个以人为本、具有地区文化特征、功能齐全、配套完善、环境优美、可持续发展的生态型、现代化的新住区。A创建一个多功能复合的中心区建设一个具有强大吸引力的居住区，其功能应具备多元化、复合化的特征。B建设高品位的城市居住环境利用其自身的环境优势和特点，整合各种环境要素，形成一个有机的整体环境体系。C构筑高效安全的道路交通网络系统贯彻分区规划总体布局，合理确定道路的等级、性质和主要交通线路，建立快捷、安全、方便的道路交通网络系统。D塑造独具特色的城市形象结合用地空间的塑造，形成一个环境优美、城市空间形象突出的新住区。 5、开发理念创新前置：从市场分析，今后将是开发商实力与品牌的竞争，是新一代开发者与策划人尽显本色的舞台，完善的、成熟的、创新的、前置的开发理念与精妙的策划链接将在本项目同时得到充分展现。6、品牌物业真正彰显：目前，新干县房地产项目的物业管理正处于不成熟状态。本项目为顺应时代趋势，始终将客户的利益置于首位，将隆重推出品牌物业管理，对业主实行24小时安全服务、商务服务维护服务、清洁服务等，开发商承诺以一流的服务让业主、客户100%满意。7、服务理念至诚通天：本项目承建商在新干县的品牌、服务、管理都是一流的，长年秉承“超越、求实、创新”的经营理念及“至诚通天”的服务理念为新干县人民打造了多个经典房地产项目，企业的品牌及服务理念本身就是市场。8、价格具有明显优势：此项目在拿地价格方面是其他项目无可比拟的，大大降低了开发成本，在销售价格上有很大优势，因此在房屋销售价格方面没有直接竞争的压力。四、项目策划及营销策略（一）营销目标1、让客户明确本项目的品牌定位和形象定位；2、吸引目标客户，争取在最短时间内让目标客户了解本项目，从而促进销售，取得社会效益和良好的经济效益，从而建立项目品牌。3、项目建成入住后，我们希望成为进贤县人居典范，成为进贤县住宅区的新标杆。（二）营销原则1、本着“新、奇、特”的原则进行造势，吸引目标客户的注意力；2、本着“以最小的投入达到最好的效果”为原则，尽可能与各媒体联系。3、本着“高档次、高品位、高效益”的原则进行广告的设计和做作。（三）、媒体宣传通过电视广告、电台新闻、报纸、杂志广告、户外广告、短信广告、贺年卡、挂历等形式予以铺天盖地进行宣传。（ 四）、通过购房赠礼、献爱心活动以及重大节假日优惠（春节、元旦、中秋节等）等大型活动进行宣传。（五）、项目策划项目策划将高薪聘请专业策划营销人员驻场策划营销。第三章 场地条件一、道路基本情况中山大道已修至本项目，交通畅达。二、场地条件（一）地形、地貌该地块为“7”字状（地块较规则），用地范围为县城新城区。（二）工程地质、水文地质条件1、通过本次勘察查明，在钻探深度范围内表层土层钻孔深度范围内地层为层耕植土、层粉质粘土、层含砾粉质粘土、层砾岩风化残积土。勘察查明建筑场地土层厚度大，层位稳定，未见滑坡、崩塌等不良地质现象，适宜拟建物修建。2、勘察期间，勘察场地勘探深度范围内仅见上层滞水，赋存于耕植土及粉质粘土层底部，水量较小，主要受大气降水补给。根据附近场地所取水样简易分析报告可知，该场地地下水对混凝土结构具弱腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。3、根据中国地震烈度划图进贤县属地震6度设防以下区域。按岩土层的性状，建筑场地类别为类，场地类型为中软土，处对建筑抗震一般地段。4、进贤县属中亚热带湿润气候，夏热冬冷。地区雨量充沛、光照充足、四季分明、主导风夏季为南风，其他季节为北风。全县年平均气温1818.7，全年无霜期平均281天，最热月平均温度29.5，室外平均风速2.53.2米/米，冬季日照率30%。三、交通状况规划区南面有青岚大道，西面有中山大道，联通黎温高速、福银高速，加之与320、316、60、70国道相连，项目南部是火车站，交通十分便利。四、社会环境条件目前，进贤县政府大力发展城北新区，县内几个重点工程项目都在城北新区，而且都为在建工程，城北新区成为进贤县重点发展区域。对于本项目，县委、政府将其列为一个重点项目来抓，并且组织专门机构和人马为其服务，可以看出，政府对本项目的建设非常支持。五、周边建筑与环境情况该项目地块属空地，周边无任何其他永久建筑，环境优美，空气清新，大气质量等级二级。六、法律支持条件 整个项目的设计规划已由南昌大学设计研究院第三设计所完成，并已通过了县规划建设专家咨询委员会评审，并已报县规划建设委员会审核通过，县人民政府同意按规划设计方案实施。第四章 建设规划设计一、工程项目概况益康凯旋城位于进贤县中山北大道东侧，地块东至云桥北路，西至中山大道红线，南至青岚大道红线，北至规划路红线。占地总面积171亩，规划区南面有青岚大道，西面有中山大道，联通黎温高速、福银高速，加之与320、316、60、70国道相连，交通十分便利。项目内包含多层、小高层、高层住宅，总建筑面积287433平方米。二、设计单位简介该项目由南昌大学设计研究院承担设计，该设计院具有建筑工程设计甲级资质，设计证书编号（甲级）A136000352、城乡规划编制资质证书乙级资质。主要从事各类大中型工业与民用建筑设计、景观设计、区域规划设计、城市设计、室内装饰设计和市政公用行业设计等。下设建筑分院、景观分院、室内装饰分院和市政分院，现有职工176名，其中中高级职称专业技术人员48名、国家一级注册建筑师8名、一级注册结构师6人、教授级高工6名、外藉主持设计师3名。该院技术力量雄厚，专业配备齐全，技术装备先进，机构精简高效，曾承担了国内多项知名建筑设计，其中建筑设计项目280余项。景观规划设计120项。三、规划设计依据1. 建设部城市规划编制办法（1991 年 9 月 3 日）；2. 中华人民共和国城市规划法（1990 年 4 月 1 日）；3. 城市规划编制办法实施细则（1995 年 6 月 8 日）；4江西省城市规划管理技术导则；5南昌市城市规划技术条例；6城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；7 其它有关法律、法规及技术规范；8 项目设计任务书及有关决策人员的指示精神。四、规划设计说明力求将本项目规划成为拥有美好景观资源的高档住宅文化住区，使其具有优美的城市轮廓线，新古典主义欧陆建筑风格，和谐的空间尺度和生态型的景观环境。（一）、规划设计原则1、以人为本的原则用地功能布局应充分考虑居住用地与绿化空间和配套服务设施的协调发展。2、生态原则各项建设必须充分利用自然环境资源，构建网络化的绿化、水系景观系统，重视生态环境保护，创造一个人工与自然、技术与生态和谐统一、人文环境优雅的新城区。3、整体原则遵循整体规划的原则，使建设用地的功能布局、道路、绿化等各个系统形成有机整体，建造一个以高尚住宅群为主导，景观系统、道路交通系统明确、同时又互联互动的综合性新住区。4、可持续发展原则考虑分期建设的可行性，规划具备一定的弹性与应变性，促进开发的持续发展。5、特色原则项目建设应依托地方环境要素，创造特色空间景观，提高住区的活力与魅力。（二）、规划设计构思较大的延伸面。在充分满足项目开发强度的前提下，方案力争打造高品质的居住社区，将富于特色的花园洋房布局在地块的中心位置。小高层和高层建筑设置在沿街面。整个地建筑布局采取南低北高的手法，象征着节节高升的吉祥之意。同时，整个规划利用建筑间距，营造出宜人的中心景观。洋房区和小高层区在各自的中心位置营造出了阔绰的中心景观，两个景观中心既相互联系，又各具特色。住宅楼栋之间的绿化与中心绿化相互辉映，使得每栋楼均可面向景观，使居民能处处“有绿可赏、有景可看”。中心区的集中绿地，是整个小区的“绿肺”，调节着小区的微环境，集居民休闲、健身、娱乐于一体，超大的中心绿地使人的心理产生一种震撼，使人抛开都市的喧嚣与浮躁，来到一个宁静而充满鸟语花香的自然环境，一下子忘却了一整天的劳累，进入一个忘我的田园式的生活环境之中，“益康凯旋城”就是要充分体现生态的人居环境、大气的空间格局、有序的空间秩序、丰富的空间层次、超大的空间核心，从而形成高品质、高品位、高起点的城市高档居住。住宅分布情况1、绿化景观系统。整个小区拥有 50%的绿化率，阔绰的 14000M2 的中心绿化带将绿化、水景和雕塑小品融为一体，令人心旷神怡。“多心”景观的簇拥，以及组团绿地的环绕，使得小区的绿化景观系统突出“均好性”，即使每一户居民都能“推窗见绿”，“有景可赏”，通过四季树种的搭配与景观小品的布置，使小区四季春意盎然，充满生机。中心景观以“生态、时尚”为主题，布置了中心旱喷、叠水、休闲广场等景观节点。并且努力塑造自然、变化的自然景观。使中心区大而不空，内容丰富，层次分明，移步换景2、交通组织通过对基地现状的分析，凯旋城沿几条城市道路分别设置了出入口，并在小区中心景观区进行了适当的人车分流。主入口设在中山北路，入口广场正对中心景观，阔绰的空间尽显楼盘的高档与气势。北面的规划路除两个车行出入口外，还在中间设置了景观步道，人行出入口正对中心景观，气势可谓。整个地块内部各有一条贯穿和联系整个楼盘的 6M 宽车行道，“回 L”形的造型即联系方便，又避免城市交通的穿越，同时能够起到减缓小区内车速的积极作用。整个主道路集消防通道、交通联系功能于一体，并充分与各组团相互贯通和衔接。方案结合高层和中心景观区预设了地下车库，按 700 辆机动车停放的规模设置，地下车库有车行出入口连接到小区道路，使有车一族方便的进出地下车库，并且，大多可以直接到达自己所在的楼栋。小区内宅前小路 1.82.5 米宽，中心绿地不受交通道路的干扰，其间可布置人行通道，紧急消防通道，自行车可停放在每幢住宅的半地下层，总之，安全与便捷是该项目方案设计的两大原则。五、建筑设计说明（一）、建筑户型：整个小区的户型充分按照招标文件的要求进行布局和配比。在户型内部结构上，以实用、经典户型为主。并充分使用小公摊、南北通透、赠送面积等手法使得户型在市场上具有相当的竞争力和经济性。（二）、造型风格：在目前的地产也开发中，“欧洲建筑艺术”是众多业主所