商业休闲步行街开发解析.doc

商业休闲步行街开发解析商业地产开发与旅游休闲结合，把商业地产的开发手段，最好地用于旅游休闲产业发展，形成借力房地产开发城市旅游功能的杠杆。而商业休闲步行街区，是城市休闲中最普遍的集约化形式，也是旅游与商业地产结合中最具备操作性的项目。一分钟摘要一、商业休闲步行街区开发背景1、休闲集约化模式2、商业与休闲的整合模式二、商业休闲步行街的开发1、商业休闲步行街的模式（1）、现代综合型商业步行街区（2）、民俗特色休闲街区（3）、滨水休闲步行街区（4）、酒吧休闲步行街区（5）、餐饮休闲步行街区2、商业步行街的休闲功能3、商业休闲步行街的文化打造三、商业休闲步行街招商思路分析 在业态设计、招商工作及区域规划设计方面 招商对象要有差异性 维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象 经营方式的选择 招商顺序与主力店布局 遵循特殊商户招商优惠原则 租赁经营 要做好管理基础一、商业休闲步行街区开发背景城市居民休闲生活的机理，就是城市休憩模式。城市休憩模式的快速发展，已经成为城市经济发展的动力机制，带动了城市文化、城市环境、城市风貌、城市产业的方方面面。而由休憩模式创新，借助房地产开发力量，带动休闲经济，形成休闲文化，又分为以下几种模式：1、休闲集约化模式休闲和商业一样，经历了“小型一中型一大型一超大型一街区集聚型”的发展过程，并出现了多种形态的多样化发展。但是，集约化的发展趋势(大型+扎堆儿的发展)成为最主要的趋势。最典型的集约化商业休闲区 纯休闲街区休闲商业超级商业场所 乌鲁木齐的大巴扎、北京的王府井、上海南京路、成都春熙路等；北京什刹海、三里屯，上海新天地，成都锦里等； 北京金源Mall、广州华南Mall； 这些大型、超大型休闲主题街区的开发，使休闲集约化达到了相当的程度，使区域土地开发和大型商业房地产开发，可以有效地实施。2、商业与休闲的整合模式休闲场所是完成休闲功能的经营场所，商业是完成购物交易的经营场所。这两者，本来有不同的经营模式和功能目标。但是，目前购物和逛街已成为人们最大的休闲生活，商业场所休闲化成为一种趋势，成为商业交易功能成功完成的最必需的补充，甚至成为商业交易的前提。以购买实体货物为目的的商业经营场所，逐步发展成为以购买实体货物与购买多样性服务相结合的混合经营场所，产生了以休闲性购买为特色的场所、以旅游纪念品购买为特色的场所、以休闲餐饮、休闲娱乐、休闲康体等为主题的大型商业化街区。这就是商业与休闲的现代整合。其中，步行街区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建街区、Shopping Mall等等，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所。商业地产出现的两个趋势 一是大型商业楼盘或街区的游憩化趋势；二是休闲、娱乐、餐饮、购物等的混合聚集化趋势。 Shopping Mall、步行街是游憩化的商业地产的典范。Shopping Mall的成功，必须以休憩吸引力及多元休闲消费的补充为前提，纯粹的卖场必将失败。而对休憩吸引力的设计，是旅游休憩方式设计的专业特长，旅游专业技术可以为商业地产提供巨大贡献。商业步行街，是一个城市休闲的象征之一。如何逛街游乐，获得本地市民与外地游人的同样钟爱，需要进行休憩方式的专业性设计。城市“中心休憩区(central Recreation District)”模式，已经被广泛的接受，但是如何进行设计和整体开发，对于大多数城市，仍然是一个难题。任何一个城市都有一个或两个城市休憩中心，有的地方是商业步行街，有的是酒吧区，有的是娱乐餐饮混合区。如北京的王府井、西单、什刹海、三里屯，上海的外滩、南京路、新天地，成都的春熙路、玉林生活广场等，就是这些城市的“中心休憩区”。城市商业游憩区具有极大的前景和多样的文化与景观可能性，上海外滩的西洋楼群、滨水结构与霓虹灯称为“外滩模式”，商业步行街模式，如重庆的“南滨路模式”，都是创意开发的典型。二、商业休闲步行街的开发1、商业休闲步行街的模式总结全国商业步行街区，共有5种经典类型：（1）、现代综合型商业步行街区这是城市中最普通的商业步行街区，一般是在传统商业街区改造或商业口岸节点新建形成的一般商业步行街区，主要功能是购物。比如北京王府井、红桥市场等。典型案例：老北京的购物金街王府井商业街王府井大街位于市中心的东长安街北侧。它具有悠久的历史，最早形成于元代，距今已经有700多年。目前王府井商业街是集购物、体闲、文化、娱乐、旅游、餐饮、商务、住宿为一体的综合性商业步行街，并定位为高品位、高标准的国际化中心商业街，与法国的香榭丽舍大街结为友好姊妹街，使它的国际地位不断提高。王府井大街的规划：以“十”字的两条主街为轴心，带动周边街道的发展，形成“田”字商业布局；发挥两大型购物中心的优势作用，带动中小店铺的协调发展；形成各具特色的3个中心区域，提升王府井街区的商业功能。（2）、民俗特色休闲街区一般城市的保留古民居街区或民俗建筑街区，是具有名片意义的风情街区。借用古民居街区进行改造，形成风貌提升，充实休闲和购物功能，形成城市民俗特色休闲街区。进一步发展成为以仿古建筑和民俗特色建筑新建设的休闲市场。丽江古城、桂林西街、凤凰古城、成都锦里、南京夫子庙、上海豫园、上海新天地、天津五大道等区域。典型案例：上海新天地上海新天地是具有上海历史文化风貌的休闲街区，以上海独特的石库门建筑旧区为基础，改造成具国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。这个项目是建设一个具传统和新纪元生活文化的都市旅游景点，它以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。 定位上海新天地是一个“Mall”上海新天地的定位是：投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点。目标客户群：上海的小资、居住上海的外籍人士、国内其他城市的时尚消费群。选址以高档住宅支撑上海新天地位于上海卢湾区、紧邻热闹的淮海南路，处于“市中心的中心”。淮海路是上海高档消费的成熟商业区，另外与新天地一湖之隔的是在逐期开发的高档物业“翠湖天地”。一期售价每平方米即高达17000元25000元牞创造了上海住宅平均价格新高。这些业主也可以为上海新天地也能有足够的购买力支撑。模式管理者与经营者分离上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步。现在上海新天地集餐饮、购物、文化与娱乐于一体，招租的对象均是来自世界各地的知名品牌，在现有租户中，85来自中国内地以外的国家和地区。（3）、滨水休闲步行街区城市滨水带借助城市景观环境打造，开发休闲和商业房地产，形成了大量休闲商业步行街区。形成了滨海、滨江、滨河、滨湖等多种形态。包括：秦皇岛渔人码头、上海外滩、杭州威尼斯水城、周庄水乡水街等。典型案例：威尼斯水城威尼斯水城坐落于杭州市重点建设的绿色生态带上, 总占地面积达1100亩，总建筑面积有25万方。有着绝佳的自然山水环境, 引入湘湖天然活水，形成四纵三横主水道和三大湖泊，65%活性水覆盖率，构筑全景式城市岛居生活街区。30多座形态各异、风格独特的桥，围绕威尼斯城市人文景象。是一个集休闲、旅游、度假、会展、人居以及购物为一体的现代中国休闲景观岛居生活街区。（4）、酒吧休闲步行街区酒吧是夜生活中的主力支撑，借助于比邻外籍人士生活区域的优势及街区房租价格低廉的优势，在大型城市中心区域，形成了一批酒吧街区。包括北京三里屯、什刹海、成都的玉林小区等。典型案例：北京三里屯北京三里屯酒吧街位于朝阳区三里屯北路东侧，全长260米，占地1648平方米。堪称中国酒吧第一街。1989年第一家酒吧在三里屯开张营业，至1998年酒吧规模达到顶峰。街区内共开有80多家酒吧，日均客流量曾达上万人次。（5）、餐饮休闲步行街区餐厅饭馆茶坊是中国最具商业活性的行业，可以说，中国人的社交生活80%在餐桌上。因此，只要能够成功打造餐饮街区，就可以带动一个区域，引爆一个区域地产。投资商借助于新开发区域的地价优势和城郊交通优势，往往成功地打造出餐饮休闲街区，形成社区房地产热销。包括：芙蓉古城、芙蓉汉城、重庆南滨路、泉水鸡，北京簋街等。典型案例：芙蓉古城芙蓉古城位于成都西郊青羊界，以川西民居为主，同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国传统建筑精髓而成，由四合院型的建筑群组成。集居住、度假、休闲、投资于一体、融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的街区。2、商业步行街的休闲功能商业步行街区的开发是以商业房地产的手段为核心盈利模式的。但是，商业运作的或功，不仅需要房地产的手段，还可以把城市休闲等功能融入开发，以此功能整合为突破口，带动流行消费潮流，才可能获取房产或房租的高额回报。我们将城市休闲功能与商业街相结合，可以概括为以下几类：商业步行街休闲功能的打造 餐厅饭馆为主体的餐类模式商品销售为核心的逛街模式酒吧演艺歌厅KTV为主的夜生活模式 康体健身洗浴按摩为主的修身模式 工艺土特产工坊为主的游客观光购物模式综合购物与休闲服务的集成模式 餐厅饭馆为主体的餐类模式 商品销售为核心的逛街模式 酒吧演艺歌厅KTV为主的夜生活模式 康体健身洗浴按摩为主的修身模式 工艺土特产工坊为主的游客观光购物模式 综合购物与休闲服务的集成模式3、商业休闲步行街的文化打造对商业休闲步行街区必须进行文化打造。在我们的设计实践中，一般追求4个文化类别：民族民俗文化。以当地民俗、宗教、少数民族风格情调等等为基础，形成特色文化。典型代表：九寨沟边边街，成都锦里。 现代时尚潮流文化，追求现代流行的文化风潮。典型代表：重庆南滨路，北京“798”； 移植欧美海外风情，形成异国情调。典型代表：成都“国色天香”，桂林阳朔西街； 中式古风文化,以汉唐宋明清不同朝代为依托，形成时代文化主题。典型代表：成都“芙蓉古城”； 商业步行街的文化打造 三、商业休闲步行街招商思路分析 1、在业态设计、招商工作及区域规划设计方面聘请专业咨询公司或者商业专家对业态进行规划，商业中心业态经营黄金比例通常为：零售、餐饮、娱乐55：20：25。完成业态比例控制后，在招商过程中再进行功能分区，具体哪个区做零售、做餐饮或是做娱乐，要与主力商户进行协商，以减少风险。 2、招商对象要有差异性在功能和形式上同业差异、异种业态互补。简单地说，同业差异就是不同档次、不同风格，不能盲目招入档次完全相同的店进入，同时也要把握和其他商业街之间的区别。 3、维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象要有一个明确的主题形象，在运作的过程中要始终维护和管理好统一的主题形象和品牌形象。 4、经营方式的选择核心主力零售店尽量自营一部分，也可以与商业管理公司合作组建经营公司，同样可以吸收优秀商业团队加盟。首先可以加强经营控制力度，有利于商业街的长期经营；其次可增强其他商户与之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。招入非主力零售商的两种情况 对于经营实力较强的国际名店，采用租赁为主的方式； 对于非国际名店，尽量以联营扣点为主、租赁为辅，这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度，提升经营业绩。 5、招商顺序与主力店布局要遵循核心主力店先行，辅助店随后的原则，以及吸引人气较多业态先行，零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。从整体布局上有利于人流进入主力店，同时也便于从主力店向其它区域回旋。6、遵循特殊商户招商优惠原则要以点代面，特色经营。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对其应给予优惠政策，邀请其入场，相关链接：比如无锡南禅寺步行街，里面的图书城就很聚集人气，夏天进去是纳凉还是买书的人都非常多，商业街要的就是这个人气。要不惜一些小代价，在某个偏僻的角落开辟这样一个小老少皆宜的场所，不为挣钱，只为赚人气。 7、租赁经营如果招商经营具有长期性特点，采用基本租金浮动租金与优质服务做法，浮动租金与销售额挂钩，将整个购物中心真正做旺。 8、要做好管理基础统一招商的