全国商品房空置率研究报告.doc

全国商品房空置率研究报告一、统计指标及计算方法的确定根据国家统计局及地方统计局数据，本文中，空置率 =空置面积/近三年累计竣工面积此外，为了更确切的描述某时点空置面积对市场影响，本研究拟建立空置面积消化周期指标，其计算公式为：二、全国商品房及商品住宅空置情况演变1、1994年至2008年年度商品房及商品住宅空置情况变化2008年是我国商品房空置面积猛增的一年，由2007年底的1.35亿平方米跃升至1.64亿平方米，增幅达21.8%。但就此断定我国商品房空置处于高危阶段，不免有些武断。进行一个长达十几年的时序数据分析，或许更能看准问题。下图1-4全面描绘了1994年至2008年我国商品房与商品住宅空置情况的演变历程。并总结出五点。结论一：从空置面积的量变来看，截至2008年商品房及商品住宅空置面积分别增长1.4倍、0.8倍，与销售量增长的8.3倍、8.1倍相比，显然形态良好。整体上看，1994年至2008年商品房与商品住宅都呈现了一个波浪式的上升，商品房空置面积由1994年的6719万平米升至1.64亿平米，商品住宅空置面积则由5131.7万平米升至9069万平米。在这轮波浪式的上升中，二者低点相互重叠，分别出现在1995年、2004年和2007年。与此同时，商品住宅空置面积的变化要比商品房平稳得多。结论二：从图2空置率走势来看，我国商品房与商品住宅空置率变化基本一致处于合理回归状态，不存在某些媒体或专家所说日趋升高的紧张状况。1994年至2008年我国商品房空置率由21.436%降至9.503%，下降11.9个百分点，商品住宅空置率由16.897%降至6.339%,下降10.6个百分点，15年平均空置率分别为13.68%和11.28%，目前水平明显低于平均水平。结论三：由图2可知，近些年来，商品住宅的空置率一直低于商品房，这就意味着商品住宅的空置情况明显好于非住宅类房屋（商办等）。结论四： 2008年我国商品房与商品住宅空置面积消化周期分别为3.17个月、1.95个月，相当于2005年水平，明显低于15年6.14和4.97平均的水平，尚处于合理区间，空置面积消化压力并不大。结论五： 07年至08年我国商品房与商品住宅不论是空置面积增量、空置率还是空置面积消化周期都止降为升，增幅为自1994年有相关统计数据以来15年之最，值得引起注意。三、典型城市商品房及商品住宅空置情况分析1、上海市1997年至2008年商品房及商品住宅空置情况分析上海作为我国最为重要的城市之一，其楼市历来都是媒体和业界关注的焦点。截至2008年底上海商品房空置面积达1091.4万平方米，同比增长48.4%，高出全国26.6个百分点。其中，商品住宅空置面积大致为499.53万平方米，同比增长82.3%，高出全国50个百分点。下面笔者就上海市商品房及商品住宅空置情况进行简要分析。首先， 2008年上海市商品房与商品住宅空置面积出现大幅增长，分别为48.4%与82.3%。其中商品住宅空置面积增幅，处于仅次于05年96.3%的历史高位。商品房空置面积则达1091.4万平米，在量和增幅上都与1997年颇像，略高一些。整体上看，近9年空置面积变化可大致分为三个阶段：97年至99年的逐步上升，99年至04年的逐步下降，04年以后总体趋升。其二，从图7上海市商品房与商品住宅空置率走势来看，在经历了99年开始的6年较大幅度下降后，上海市商品房与商品住宅空置率从05年开始止降趋升，其中08年增幅较大。其三，从空置面积消化周期看，近4年来，不论是商品房还是商品住宅变化幅度都较以前小，其中08年涨幅最大，分别为138.9%、204.1%。2008年又分别涨至5.7个月、3.05个月，不过仍低于近12年来6.58个月和4.63个月的平均水平。 最后，从上海市与全国空置情况对比看，上海市不论是空置率还是空置面积消化周期变化幅度均大于全国。并普遍相交于2001-2002年以及2007-2008年两个时段。显而易见，本轮上海楼市的增长期与全国并非完全同步，上海市空置率最低点出现于2004年，而全国则为2007年，滞后三年。从很大程度上可以说，2004年才是上海楼市的繁荣顶点，而全国楼市的繁荣顶点出现在2007年。2、北京市1997年至2008年商品房及商品住宅空置情况分析截至2008年底，北京商品房空置面积达1438.3万平方米，同比增长26.59%，高出全国4.8个百分点。其中，商品住宅空置面积达522.7万平方米，同比增长26.93%，低于全国5.4个百分点。首先，截至2008年北京市商品房空置面积达1438.3万平米，创历史新高。此外以2006年为节点，北京市其它类型商品房空置面积已经开始高于商品住宅。97年至08年北京市商品房空置面积呈现波浪式的上升，商品住宅空置面积变化则与上海市相类似，呈现一个正态分布图式的上升下降，波峰分别在2003年、1999年。其二，从空置率上看，北京市商品房与商品住宅走势基本一致，在99年达历史最高点后，下降趋势分别持续了7年、8年，近年涨幅以08年为最。但下降时段商品住宅空置率跌幅明显大于商品房空置率。以03年为分水岭，04年后商品住宅空置率开始低于商品房，差距呈扩大趋势。08年北京市商品房空置率为16.64%，高于近12年15.77%的平均水平，形势较为严峻。而商品住宅情况较好，空置率为9.60%，低于近12年15.10%的平均水平。其三，从空置面积消化周期来看，2008年北京市商品房空置面积消化周期达12.9个月，同比翻了一番，为97年至今历史次高点，仅次于99年的13.8个月，高于近12年来8.33的平均水平，空置面积消化压力较大。 最后，从北京市与全国的对比来看，除少数年份外，北京市商品房及商品住宅空置率均高于全国。其中，商品住宅空置率波动幅度北京明显高于全国。08年间北京市商品房及商品住宅空置率增幅分别为44.32%与60.54%，分别高出全国29.4与32.0个百分点。4、六大典型城市2007-2008年商品房及商品住宅空置情况第一，同比07年，08年六大城市商品房空置率均有所上涨，其中北京空置率居全国首位，高出全国0.75倍，涨幅较大的有上海、武汉、北京、深圳，同比增长分别为60%、60%、44%、54%。08年一线城市北京、上海、深圳空置率明显高于二线城市。 第二，从商品房空置面积消化周期看，08年六大城市五个涨幅超过100%，其中武汉涨幅最大，为153%。厦门、上海、深圳、北京涨幅分别为104%、139%、102%、106%。08年北京商品房空置面积消化周期达12.92个月，高居榜首。与商品房空置率相似，从量上看一线城市与二线城市梯度关系清晰。四、商品房空置率与房地产企业利润率的关系商品房空置的高低直接影响到房地产开发企业的营利情况，我们尝试从我国1996-2008年间商品房空置率与房地产企业利润率数据中，探寻商品房空置对房地产企业经营状况的影响。从图23可以看出，商品房空置率与房地产企业经营利润率呈负相关关系。1997至1999年商品房空置率上升时，房地产企业经营利润率一路下降，并在99年达历史低点为-1.16%。此后，空置率下降，房地产企业经营利润率逐步上升。这与数据相关分析结果一致。对以上数据进行相关分析可得，1996至2007年商品房空置率与房企经营利润率相关系数为-0.971。由此可见，商品房空置率对房地产企业经营利润率影响不小。对其进行曲线拟合（如图24），可以发现，直线拟合调整R方最大为0.937，其直线方程为：房企利润率100=21.863-1.366商品房空置率100，预计当商品房空置率超过16%时，房企经营利润率将再次为负，虽然这种情况在2009年不可能出现，但房企应当对空置率的变化保持高度敏感性。报告重要结论：从全国来看，2008年我国商品商和商品住宅空置量皆出现明显上升，商品房和商品住宅的空置率出现由降至升的拐点，分别增至9.50%和6.34%，而且增幅创下1994年有统计数据以来的新高。但两项空置率却明显低于15年来13.68%和11.28%的平均空置率，依然处于合理区间。2008年我国商品房与商品住宅空置面积消化周期分别为3.17个月和1.95个月，相当于2005年水平，明显低15年来6.14个月和4.97个月平均的水平，尚处于合理区间，空置面积消化压力并不大。我们认为，根据历史水平，商品住宅空置面积消化周期只要不超过5个月，基本上可算作合理。从区域来看，根据我们选样的六个典型城市，同比2007年，2008年六大城市空置率均有所上涨，涨幅较大的有上海、武汉、北京、深圳，同比增长分别为60%、60%、44%、54%，其中北京空置率高达16.64%，居全国首位，高出全国水平75%，形势比较严峻。2008年一线城市北京、上海、深圳空置率明显高于二线城市。从商品房空置面积消化周期看，2008年六大城市五个涨幅超过100%，其中武汉涨幅最大，为153%。厦门、上海、深圳、北京涨幅分别为104%、139%、102%、106%。2008年北京商品房空置面积消化周期达12.92个月，高居榜首，情况远比其它一线城市严峻。我们重点研究了北京和上海的情况，发现目前上海的商品房和商品住宅的空置率依然处于合理区间，而北京的情况不容乐观，消化空置面积的压力很大，形势相当严峻。单单从空置情