房地产市场预测报告.pptx

市场走势预测 2013年1月 此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用和复制 目录 CONTENTS 前言 当前形势判断 未来趋势预测 3 4 15 我们认为 行业环境受困 年中节点 总体乐观 购买者交易热情较2012年下半年略有回落，刚 需及改善客户仍是市场主流 市场供求关系重现2011年供大于求局面，库存 压力在2013年下半年凸显 现有调控政策得以延续，为抑制市场冲动，年中 三大储备政策有望出台 行业分化加剧，集中度日益上升，房企与资本结 合更加紧密 走过去的2012年是复杂的，我们经历了上下半场冰火两重天的“逆转”。楼市没有 世界末日，我们走在“铂金十年”的地产路上。未来的市场？由政策调控和市场冲动 的博弈决定。 前言 3 政策面 坚持调控不放松，公积金贷款调整成主流 市场面 成交回升，刚需及改善，引领市场回暖 企业面 分化加剧，市场占有率继续提升 名人事件理性看待2013房地产走势 形势 4 经济面CPI创下近7个月新高、GDP增速13年来最低 1、12月CPI明显回升，创下7个月新高。 主要是由于食品价格特别是蔬菜价格大幅 上涨导致。2012年全年CPI同比涨2.6% ，完成年初设定的4%涨幅目标。12月 PPI同比降-1.9%，降幅连续3月收窄。 2、12月份PMI为50.6%，与上月持平， 表明当前经济回升势头较弱，市场需求平 稳，进一步回升的力量不强。 3、12月份，社会消费品零售总额20334 亿元，年底双节因素历来是拉动消费的引 擎。 4、2012年初步核算GDP为519322亿元 ，较上年增长7.8%。创下99年以来经济增 速的最低值，主要受困于美经济复苏乏 力、欧债危机发酵，内部需求不足等因 素。 形势 名人事件面库存面 名人事件企业面市场面市场面政策面政策面经济面 5 2.5% 7.9% 政策面 形势 名人事件面库存面 名人事件企业面市场面市场面经济面 6 中央层面：坚持房地产调控基调不放松 n 3月4日，两会答记者问，国务院总理温家宝：调控不能放松，如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市 场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。 n 10月17日，中南海经济形势座谈会，国务院总理温家宝：房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调 控政策不动摇。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。 n 12月16日，中央经济工作会议，加强和改善宏观调控，促迚经济持续健康发展。继续实斲积极财政政策和稳 健货币政策，还要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。 地方政府：实施“微调”，主要集中在公积金贷款层面 n 在众多调整渠道中，公积金贷款政策已成为成功率最高的调整渠道，众多城市在公积金上已经打破了首套房、 二套房首付的门槛。 形势 7 政策面 名人事件面库存面 名人事件企业面市场面市场面经济面 调控手段之一：限购 在市区已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之 日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社 保缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套。在市区拥有2套 及以上住房的本市户籍居民、拥有1套及以上住房的非本市户 籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得 税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户 籍居民家庭，暂停在市区向其售房。 调控手段之二：差异化购房 苏州市区公积金贷款最高额度调整至80万（园区维持在每 户50万，单人最高30万）。公积金个人首套贷款，90以下首 付20%，二套首付50%。 2012年苏州市商品住宅成交面积645万平米，总体来看， 1、2月份成交平淡，3-8月份月度 成交维持在60万方左右，9-10月份略显一般， 11-12月份市场回暖。 2012年成交结构中，90以下及90-130平米占比达到四分之三，刚需及改善客户是市场的主 流。 形势 市场面政策面 名人事件面库存面 名人事件企业面经济面 8 2008-2012年商品住宅成交走势 注：08年为下半年部分 数据 近两年来，随着苏州城市的快速发展，商业配套建设数量和标准均在加速提升，但市场表现来 看，受困于苏州城市规模、外向型经济及县域产业的现状，商业尤其是办公物业成交比重小。 2012年成交结构中，90以下及90-130平米占比达到四分之三，刚需及改善客户是市场的主流 形势 市场面政策面 名人事件面库存面 名人事件企业面经济面 9 2009-2012年商办物业成交走势 注：不含酒店式公寓 基于CRIC2013商业版评估体系 p吴中区、新区近几年逐 渐成为土地供应成交的 主要区域，在市政设施 逐渐完善的基础上发展 速度进一步提升。 形势 市场面政策面 名人事件面库存面 名人事件企业面经济面 10 539万元/ 亩2012年苏州经营性土地单价走势 p2012年苏州经营性用 地成交每亩地价年中基 本维持在300-400万元 /亩的水平，年末在不 少外来开发企业疯狂争 夺后地价上升到500万 元/亩以上。 2009-2012年苏州经营性土地区域供求 形势 市场面政策面 名人事件面库存面 名人事件企业面经济面 11 2012年苏州销售金额十强开发企业 排名企业名称销售金额(亿元) 1中国建筑股份有限公司67.35 2万科企业股份有限公司34.96 3九龙仓集团有限公司30.18 4雅戈尔集团股份有限公司25.90 5合景泰富地产控股有限公司23.70 6招商局地产控股股份有限公司21.15 7融创中国控股有限公司19.83 8苏州工业园区建屋发展集团有限公司17.41 9绿城中国控股有限公司16.93 10中新苏州工业园区置地有限公司16.13 排名项目名称成交金额（亿元） 1中海国际社区29.66 2九龙仓时代上城21.42 3玲珑湾花园18.07 4绿城御园16.93 5隽御凤凰城二期15.90 6招商小石城15.88 7雅戈尔太阳城15.73 8中梁天御15.39 9中海独墅岛13.96 10阿卡迪亚13.63 2012年苏州销售金额十强项目 n中海、万科、九龙仓在企业及项目表现中均名列三甲。 企业面 市场占有率 销售面积前十强在全市市场份额中占比合计达到36% 形势 市场面政策面 名人事件面 名人事件经济面 12 排行企业名称成交金额(万元)成交面积()成交套数(套)面积占比金额占比 1中国建筑股份有限公司673520.3522890.6741578%9% 2九龙仓集团有限公司301794.4236496.1618504%4% 3合景泰富地产控股有限公司236958.2232656.3922564%3% 4招商局地产控股股份有限公司211530.61230209.9916534%3% 5雅戈尔集团股份有限公司258972.38219748.3912953%4% 6万科企业股份有限公司349556.22214048.3615703%5% 7江苏吴中地产集团有限公司159292.56167976.3115603%2% 8路劲基建有限公司159078.6164884.3713513%2% 9中新苏州工业园区置地有限公司161017.23164334.3815483%2% 10北京首都开发股份有限公司128794.3152808.8914402%2% n比之2011年，前十市场份额提升5个百分点。 企业面 企业动态 形势 市场面政策面 名人事件面 名人事件经济面 13 n新城、旭辉港股上市，长三角及重点城市布局，资本化带动跨越式发展； n朗诗唯亭项目未来街区，科技住宅第二代产品； n世茂获取金山浜地块，开启自身苏城低密度首例项目； n中海持续登顶苏州榜首，未来或可竞争城市百亿（参考绿城杭州）； n恒大、龙湖虎视眈眈，有望2013年进驻苏城； n吴中全面布局，长春、南通等城市贡献颇多，本地企业走出苏州； n圆融、建屋等合并，重组后力争进入区域化、全国化开发企业； n中铁、方兴、龙记等外来企业强势进入，未来市场竞争加剧。 旭辉地产(00884.HK)、新城控股(01030.HK) 名人事件 任志强：今年房地产市场将出现稳中有升的态势 余英整体好于2012年，长三角城市走出低谷 刘晓光2013年将是“春天后还有冬天” 郁亮谨慎悲观、暖冬最好 王健林房价大面积回弹缺乏可能 易居周忻春天的脚步，短中期看好，长期调控 世联陈劲松不买房就成了中产，看不到房价暴跌可能 中原李文杰2013年楼市调控从严可能大，核心是严防价格过快上涨 克而瑞丁祖昱整体市场先扬后抑，5、6月份可能会收紧 顾云昌2013年，有“馅饼”也有“陷阱” 聂梅生楼市保持稳定， 2013年难大涨 陈志楼市谨慎乐观，2013仍是政策市 朱中一2013年房地产市场会比去年更好 李稻葵2013年楼市必涨，出手购房步入良机 金岩石楼市调控政策已经失效 赵晓房产调控难松，三四线城市压力增大 叶檀2013年房企日子好过，楼市整体态势上扬 夏斌不要对楼市大反弹抱有幻想 谢国忠2013年楼市过剩家有空房赶紧卖 郎咸平2013年楼市 增值胜黄金 国土局谨防流动性宽松削弱楼市调控 住建部2013年楼市以稳为主，住宅好于商业 王思彤（江苏统计局长）有潮落，就有潮涨 类别姓名极度看空看空保留意见看好极度看好 开发商任志强 王健林 刘晓光 郁亮 余英 代理公司易居周忻 世联陈劲松 中原李文杰 克而瑞丁祖昱 房地产 协会 顾云昌 聂梅生 陈志 朱中一 经济学家李稻葵 金岩石 赵晓 叶檀 夏斌 谢国忠 郎咸平 政府官员国土局 住建部 典型城市地方官员 汇总127130 形势 企业面市场面政策面经济面 14 总结