房地产相关制度与政策.ppt

第四章 房地产相关制度与政策 考试基本要求（重点掌握） （1） 房地产领域的现行法规体系， （2）住宅质量保证书、住宅使用说明 书 的要求和主要内容， （3）商品房预售和现售的条件， （4）商品房销售合同的主要内容， （5）房屋租赁合同的主要条款， （6）房地产中介服务的内容， （7）房地产抵押的程序， （8）房地产权属登记的种类 考试基本要求（熟悉） （1） 房地产开发项目的规划设计管理， （2）工程竣工验收备案制度， （3）房地产项目转让条件和程序， （4）房屋租赁登， （5）房地产中介服务管理的内容 （6）房地产抵押的程序， （7）房地产权属登记程序 （8）城市异产毗连房屋管理规定 考试基本要求（了解） （1） 施工许可证制度， （2）禁止转让房地产的规定， （3）商品房销售争议的解决规则， （4）房地产中介服务机构的管理 （5）抵押房地产的处分原则， （6）公有住宅售后维修养护管理的规定 。 考试课题（一） 房地产领域的现行法规体系， 房地产开发项目的规划设计管理， 城市规划与房地产开发项目的关系 房地产开发项目管理应遵循的制度 建筑工程质量管理制度 房地产开发的施工许可证制度 工程竣工验收备案制度 房地产项目转让条件 房地产项目转让程序 考试课题（2） 10.禁止房地产转让的规定 11.商品房预售的条件 12.商品房现售的条件 13.商品房销售合同的主要内容， 14. 住宅质量保证书的要求和主要内 容， 15. 住宅使用说明书的要求和主要内 容 16.房屋租赁合同的主要条款， 17.禁止房屋租赁的规定 18.房屋租赁登记备案 考试课题（3） 19. 设立房地产中介服务机构应具备的条 件 20.房地产中介服务合同的主要内容， 21.房地产中介服务活动中禁止的行为 22.房地产抵押程序 23.不得设定抵押权的房地产 24.房地产抵押合同 25.房地产抵押登记 26.房地产权属登记的种类 考试课题（4） 27. 房地产权属登记的要求 28.房地产权属登记管理制度的种类 29.房地产权属登记的特殊性 30.房屋权属证书的种类 31.房屋权属登记程序 32.异产毗连房屋及其使用规则 33.危险房屋造成损害事帮的法律责任 34.公有住宅售后维修养护责任 题形举例(一) 单项选择题（每题1分，每题的备选项中只有1个最 符合题意） 57、我国房屋权属登记有如下种类: A. 总登记,初始登记,变更登记,他项权利登记,注 销登记,出租登记 B. 总登记,初始登记,转移登记,他项权利登记,注 销登记,抵押登记 C. 总登记,转移登记,变更登记,他项权利登记,注 销登记,抵押登记 D. 总登记,初始登记,转移登记,变更登记,他项权 利登记,注销登记 题形举例(二) 多项选择题（每题分，每题中的备选项中 ，有个或者个以上选项符合题意。错选， 本题不给分；少选，错选每个选项.分） 20、以下内容中的保修 期限是错误的有; A. 屋面防水2年; B.墙面厨房和卫生间地面地下室管道渗漏1 年; C. 卫生洁具2年; D. 灯具电器开关3个月; 第一节 房地产及房地产业管理制度简介 房地产的概念 户地产土地 所有权 承租权 占有权 抵押权 建筑物 使用权 收益权 典权 建筑 附属物 处分权 房地产业 是关于房地产投资开发、经营交易、消 费管理与服务等各方面关联行业的总称。 属于第三产业，是基础性产业，对国民经 济发展具有先导作用，是国民经济的支柱 产业 房地产关联的法律法规体系 国家国务院部委 法律法规规章 房地产管理法 房地产开发经营 管理条例 房地产开发企业资质 管理办法 土地管理法房屋拆迁管理条例 拆迁单位管理规定 城市规划法土地法实施条例商品房预售管理办法 土地使用权出让 和转让暂 行条例 商品房销售管理办法 外商投资开发经 营成片土地暂行 管理办法 房地产转让 管理规定 第二节 房地产开发经营管理 开发企业管理 1.房地产开发企业资格(国家规定的最低门槛) (1)注册资本100万元 (2)有4名以上持有资格证书的房地产专业、 建筑工程专业的专职技术人员，名以上持有资格 证书的专职会计人员。 一级二级三级四级 注册资本(万元)50002000 800100 从事开发经营 年限5年3年2年1年 近3年累计竣工(万)30155 工程质量合格率%连续 年 限 5年3年2年 上年度建筑施工面积1510 有职称的专业 管理人员数4020105 中级以上职称的管理人数20105 专职 会计人员数4322 质量保证体系/两书/-/ 未发生重大工程质理事故 开发企业资质等级划分 二房地产开发项目的规划设计管理 决策分析开发前期开发建设租售经营 市场调研取得用地 预可行性 分析报告 立项批复 规划评审 可行性分 析报告 环评 四证一书 拆迁 城市规划 城市规划 总体规划 详细规划 修建性详细规划 控制性详细规划 房地产开发项目的规划设计审定 规划部部通过对修建性详细规划的编制 、修改，使其符合城市总体规划和控制性 详细规划。 规划管理的主要方式是依据城市规划 法审批、核发“一书两证”，即： 项目选址意见书、 建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证 规划部门对建设项目的检查和监督 、规划法规定，规划部门有权 对规划区内的建设工程是否符合规划 要求进行检查，被检查者应当如实提 供情况有必要的资料。 、对规划区内重要建设工程，规划 部门可以参加竣工验收。其他建设工 程，建设单位应当在竣工验收后六个 月内向规划部门报送有关竣工验收资 料。 三、开发的项目管理一 房地产开发项目管理应当遵循以下制度: 1、按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拔土地的用地 要求开发利用土地； 、开发项目的资本金占项目总投资的以上； 、项目开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下， 后地上的原则实施； 、按土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过年 未动工开发的，政府可以征收相当于土地出让金以下的土地 闲置费，超过年未动工的，政府可以无偿收回土地使用权； 、转让房地产开发项目应当符合法定条件：一是支付全部土地 使用权出让金，并取得土地使用权让书；二是属于房屋建设工程的 ，必须完成开发投资总额的以上，属于成片开发土地的，必 须形成工业用地或者其他建设用地条件。同时，转让人和受让人应 当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起日内，持转让合 同到房地产开发主管部门备案。 开发的项目管理二 、转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿 安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务 随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆 迁人。 、房地产开发项目应当符合法律、法规规定的 建筑工程质量、安全标准和技术规范。同时，建设 、勘察、设计、施工、监理等单位，依照法律、法 规及合同约定承担开发项目的质量责任； 、房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付 使用。 建设施工管理一 、项目报建与施工许可证制度 建设部根据建筑法对房地产开发项目提出工程报建 与施工许可证制度，申领条件如下： （）已办理工程用地批准手续； （）已取得建设工程规划许可证； （）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的， 其拆迁进度符合施工要求； （）已经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没 有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发 包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确 定的企业无效。 （）有满足施工需要的图纸及技术资料，施工图设计 文件已按规定进行了审查。 建设施工管理二 （）有保证工程质量与安全的具体措施。施工 企业编制的施工组织设计中，有根据建筑工程特点 制定的相应质量、安全技术措施，并按照规定办理 了工程质量、安全监督手续。 （）按照规定应该委托监理的工程已委托监理 （）建设资金已落实。建设工期不足一年的， 到位资金不得少于工程合同价的，建设工期 超过一年的，到位资金不少于工程合同价的 。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有 条件的可以实行银行付款保函或其他第三方担保。 建筑工程质理管理一 建设单位对建筑工程质量承担的义务和责任： （）建设单位应当依法对工程建设项目的勘察 、设计、施工、监理以及工程建设有关的重要设备 、材料等的采购，向具有相应资质等级的单位进行 招标，并不得将建设工程肢解发包； （）建设单位应当向勘察、设计、施工、监理 等单位提供真实、准确、齐全的建设工程原始资料 。 （）建设单位在领取施工许可证或开工报告前 ，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。 建筑工程质理管理二 （）建设工程发包单位不得迫使承包方以低于 成本价格竞标，不得任意压缩合理工期，不得明示 或者暗示设计单位或施工单位违反工程建设强制性 标准，降低建设工程质量，不得采购不符合设计文 件和合同要求的建筑材料、建筑构配件和设备，不 得明示或暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建 筑构配件和设备。 （）涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程 ，建设单位应当在施工前委托原设计单位或具有相 应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方 案的，不得施工。 工程竣工验收备案制度 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起日内，依 照本办法规定，向工程所在地的建筑行政主管部门备案， 提交下列文件： （）工程竣工验收备案表； （）工程竣工验收报告。（报建日期、施工许可证号 、施工图设计文件审查意见、勘察、设计、施工、监理等 单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收 原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资 料以及备案机关认为需要提交的有关资料） （）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环 保等部门出具的认可件或准许使用的文件 （）施工单位签署的工程质量保修书； （）法规、规章规定必须提供的其他文件。 商品住宅还应当提交住宅质量保证书和住宅使用 说明书 第三节 房地产转让管理 一、房地产转让的概念 城市房地产管理法规定 （）“房地产转让，是指房地产权利人 能过买卖、赠与或其他合法方式将其房地 产转移给他人的行为”。 （）“房地产转让、抵押时，房屋的所 有权和该房屋占用范围内的土地使用权同 时转让、抵押”。 二、房地产转让的方式 买卖、赠与 其他方式： （）以房地产作价入股、与他人成立企业法人 ，房地产权属发生变更的 （）一方提供土地使用权，另一方或者多方提 供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产 权属发生变更的； （）因企业被收购、兼并或合作，房地产权属 随之转移的； （）以房地产抵债的； 三、以出让方式取得土地使用权的房地产转让 （一）以出让方式取得土地使用权的房地产转让 （）按合同约定已经支付全部土地出让金，并取得土 地使用权证书； （）按出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工 程的，完成开发投资总额的以上，属于成片开发土 地的，开成工业用地或者其他建设用地条件。 （）出让合同载明的权利、义务随之转移 （）土地使用年限剩余年限 （）改变土地用途需取得原出让方和市、县城市规划 部门的同意，调整土地出让金； （）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋 所有权证书。 四、以划拔方式取得土地使用权的房地产转让 、转让以划拔方式取得土地使用权的房地产，应当取得人民政 府的批准，或符合人民政府规定可以转让房地产的制度和政策。 （）按国务院规定，政府要求办理出让手续，交出让金 （）按国务院规定，政府可以不办理出让手续，上缴土地收益 、属下列情况之一，可以不办出让手续，但土地收益上缴： （）经规划部门批准，规定可以使用划拔土地的项目； （）私有住宅转让后仍用于居住的； （）按国务院房改规定出售公有住宅的； （）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 ； （）转让的房地产暂时难以确定使用权出让用途、年限和其他 条件的； （）根据城市规划土地使用权不宜出让的； （）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权 出让方式的其他情形 五、转让程序 （）当事人签订书面转让合同； （）合同签订后日内持房地产权属证书、 当事人的合法证明、转让合同等有关文件到当地房 地产管理部门提出申请，并申报成交价格； （）房地产管理部门日内书面答复，否则视 为同意受理； （）房地产管理部门核实申报的成交价格（可 现场勘评）； （）当事人按规定缴纳有关税费； （）房地产管理部门办理房屋权属登记，核发 房地产权属证书； 六、规定“转让合同”的主要条款 、双方当事人的姓名或者名称、住所； 、房地产权属证书名称和编号； 、房地产座落位置、面积、四至界限； 、土地宗地号、土地使用权取得方式及年限； 、房地产的用途或使用性质； 、成交价格及支付方式； 、房地产交付使用的时间； 、违约责任； 、其他事项 七、禁止转让的规定 、达不到法定条件的房地产不得转让； 、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或 者以其他形式限制房地产权利的，在权力受到限制 期间，不得转让； 、依法回收土地使用权的； 、共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 、权属有争议的； 、未依法登记领取权属证书的； 、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形 第四节 商品房销售 （一） 预售条件 、已交付全部土地使用权出让金，取得了土地 使用权证书； 、持有建筑式程规划许可证； 、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的 资金达到工程建设总投资的以上，并已经确 定施工进度和竣工交付日期； 、开发企业向房地产主管部门办理预售登记， 取得商品房预售许可证 （二） 预售管理程序 、未取得预售许可证，不得预售； 、申请预售应提交的资料； 、受理日内作出书面决定，日内送达 决定 、预售合同自签约起，开发企业日内办理 预售合同登记备案手续；预售所得款项，必须用于 工程建设（预防烂尾）； 、预购人自收楼之日起日内，依法办理权 属登记手续。开发企业有协办的义务 （三） 现售条件 、取得了土地使用权证书或使有土地的批文 、持有建筑式程规划许可证； 、已通过竣工验收； 、拆迁安置已落实； 、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础 设施已具备交付使用条件，其他配套设施和公共设 施具备交付使用条件或了工进度和交付日期； 、物业管理方案已落实； 、具有营业执照和开发资执； （四） 销售原则 、住宅按套销售，不得分割拆零销售； 、订立销售合同时，买受人同时订立有关物业 管理的协议； 、不得一房多卖； 、不得返本销售或变相返本销售（包租或变相 包租） 、开发企业、中介公司不得违反广告法 （五） 销售合同的主要内容 、当事人名称和住所 、商品房基本情况；、销售方式； 、房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间 ； 、交付使用条件及日期；、装饰、设备标准承诺； 、水、电、热、气、通讯、道路、绿化等配套基础设 施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （）公建的产权归属；（）面积差异处理方式； （）办理产权登记有关事宜； （）解决争议的办法 （）违约责任； （）双方约定的其他事项 （六） 销售程序一 、应当明示的文件 商品房销售管理办法预售管理办法、 商品房买卖合同示范文本 、正确处理预订费用 、销售价格与计价方式、销售代理规则 建筑面积 套内建筑面积 共有建筑面积 （七） 销售程序二 、销售代理规则 （）委托销售合同（期限、权限、权利、义务 ） （）向买受人出示商品房的有关证明文件、委 托书、如实介绍代理销售商品房的情况 （）不得收取佣金以外的其他费用 、商品房交付 、协助购房人办理产权证书 （）委托测绘，成果上报审核，用于权属登记 （）交付使用之日起日内，将相关资料报 送房地产行政主管部门。 （）协助办理土地使用权变更和房屋所有权登 记 （八） 销售争议解决规则一 （一）面积争议 （）销售合同附平面图，标明详细尽寸，约定误差范 围。 （）与图纸不一致或超出误差范围，合同中又未约定 处理方式的，可以退房或重新约定总价款。退房的，由开 发企业承担违约责任。 （二）设计变更争议 （）企业应当在变更确定之日起天内，书面通买 受人； （）买受人有权在通知到达之日起日内作出是 否退房的书面答复。超出日，视同接受规划设计变更 以及引起的房价款的变更。 （九） 销售争议解决规则二 （三）房屋交付时间与质量争议 、交付时间 、交付质量与保修责任 （）合同约定（）不低于承包单位与建设单位约定保修期的 存续期；（）用户验收后自行添置、改动的，由用户自行承担维 修责任。 、住宅质理保证书的内容： （）工程质理监督部门核验的质量等级； （）地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内保修； （）用户报修单位，答复和处理时限 （）正常使用情况下各部位、部件保修条款 ）屋面防水年 ）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏年 ）墙面、顶棚抹灰层脱落年 ）地面空鼓开裂、大面积起砂年 ）门窗翘裂、五金件损坏年 ）卫生洁具年； ）供热、供冷系统和设备个采暖期或供冷期 ）灯具、电器开关个月 ）管道堵塞个月 ）其他约定 （十） 销售争议解决规则三 （三）房屋交付时间与质量争议 、住宅使用说明书 （）内容（略） （）重要性 第五节 商品房租赁管理 （一） 城市房屋租赁管理办法 城市房屋租赁管理办法 城市房地 产管理法 民法通则 租赁：将一期限的房屋使用权让渡给 承租人，定期收取租金的行为 （二） 房屋租赁的主要原则 、自愿、平等、互利 、依法出租； 、住宅出租、非住宅出租 、租赁期内的房屋买卖 、出租人死亡，继承人继续履约； 、公有房屋的承租人死亡，与其同居两年以上 的家庭成员可以继续承租该房屋，直到合同期满。 、房屋所有权人以营利为目的，将以划拔方式 取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的， 应当将租金中所含土地收益上缴国家。 （三） 房屋租赁合同的主要条款 当事人的姓名及住所； 、房屋的坐落、面积、装修及设施状况； 、租赁用途； 、租赁期限； 、租金交付方式； 、房屋修缮责任； 、转租约定； 、变更和解除合同的条件； 、违约责任； 、其他约定； 、合同期满，承租人需继续租用的，应当在期满前 个月提出，经双方协商，重新签订租赁合同 （三） 房屋租赁权利义务的一般约定 、不能按期交付，支付违约金，赔偿损失； 、自然