南京市别墅类房地产市场调研报告.doc

南京市别墅类房地产市场调研报告贰零零柒年玖月（数据来源：国土、房产等相关政府部门的官方网站；数据采集的时点：2007年2月27日前）一 土地市场部分二 商品房市场部分三 信 息 导 读一、土地市场部分1、本月区域内土地成交情况 编号挂牌时间 成交时间出让方式地块位置出让面积（）容积率总建筑面积（）规划性质出让底价（万元）每亩单价（万元）楼面地价（元/）成交价（万元）成交后楼面价（元/）价格上涨幅度竞得企业2006G852006.12.27 2007.02.08拍卖南京市鼓楼区竖一路与银城街交界处东北角；东至苏武公寓，西临丁字河，南至银城街，北至中保路11289.82.831611.44其它公共设施用地（基层社区中心、商业、办公、酒店式公寓及与其相关的配套设施）6000.00 354.30 1898.05 9500.00 3005.24 58.33%上海浦德钢铁贸易有限公司2006G85地块：由上海浦德钢铁贸易有限公司经过25轮竞拍最终以3005.24万元获得。成交后楼面地价3005元/平米。备注：竞得人必须在基层社区中心内配建部分必备的政府管理设施，并无偿移交政府，可配套酒店式公寓比例不超过总开发容量的50。G85地块本案 2、本月区域内土地挂牌情况（无）今后我们将重点对定淮门大街以南，汉中门大街以北，秦淮河以西，长江以东这一区域进行跟踪分析。6712543891011121314151、 天水滨江2、 长江之家翰宫3、 金浦海德卫城4、 龙凤玫瑰园5、 西城风尚6、 非常建筑7、 金陵名人居8、 阳光金峰9、 新城市摩尔特区10、树客国际公寓11、西城岚湾12、蔚蓝之都13、苏宁馨瑰园14、东宝盛世嘉园15、世纪之星本案二、商品房市场部分 (一) 区域内总体销售情况项目名称入网总套数已售套数未售套数入网总面积已售面积未售面积销售率开盘时间天水滨江1541193519804.5414896.964907.5877.27%06.12.28长江之家翰宫2409214836041.4811379.1124662.3738.33%06.11.19金浦海德卫城14571168289199190.14159518.6439671.580.16%05.3.15龙凤玫瑰园58525433171164.6331547.7839616.8543.42%06.7.15阳光金峰43927216722535.3113946.748588.5761.96%06.4.28小计28751905970348736.1231289.23117446.8766.26%西城风尚158146129458.648358.31100.3492.41%05.11.19东宝盛世嘉园166158816616.1615780836.1695.18%04.10.1苏宁馨瑰园134131316936.6316571.48365.1597.76%04.9.10蔚蓝之都370369148555.0648429.24125.8299.73%05.2.28新城市摩尔特区2302171312568.2611901.18667.0894.35%05.7.1西城岚湾38618620054682.8225803.1228879.748.19%05.4.20世纪之星133130311826.3511584.08242.2797.74%05.10.1金陵名人居206205126504.4926381.52122.9799.51%04.11.15非常建筑5865196755402.2748775.756626.5288.57%04.11.17树客国际公寓514568850.557592.711257.8488.24%04.12.17小计24202106314261401.23221177.3840223.8587.02%总计529540111284610137.33452466.61157670.7275.75%已交付未交付注1：阳光金峰、西城岚湾、非常建筑分别有155套、194套、63套处于被限制状态。注2：以上已售、未售套数截止日期均为07年2月27日，开盘时间以网上房地产公示第一栋为准销售周期（月）232479142828824182217262625目前区域内包括尾盘在内的15家楼盘共入网5295套，截止到2月27日已售4011套，剩余1284套未售，未售房源还有24.24% 。这些未售房源主要集中在天水滨江、长江之家翰宫、海德卫城、龙凤玫瑰园等几个楼盘。而今后包括本项目在内预计还有天启花园、天水滨江二期、竖一路项目（本月成交土地）会陆续推出商品房共计约31万平米，因此区域内商品房供应相对充足。注：龙凤玫瑰园01栋共138套以5900元/平米进行团购，该栋目前已售133套，所以从开盘至今7个月的时间实际销售121套。（三）区域内主要在建在售楼盘分析1、区域内主要楼盘销售情况（西城风尚于06年12月交付处于尾盘阶段，今后我们将不再赘述）楼盘名称入网总套数1月销售套数2月销售套数截止到2月已售套数未售套数销售率龙凤玫瑰园58513625433143.42%金浦海德卫城14576281116828980.16%长江之家瀚宫24028169214838.33%天水滨江15469561193577.27%小计24361721591633803-本月区域内主要楼盘共售159套，由于受春节假期影响本月区域内主要楼盘销售套数相比上月略有下降。从楼盘整体销售状况和本月销售数量来看，海德卫城和天水滨江销售情况相对要好。2、主要楼盘销售价格龙凤玫瑰园虽然本月成交均价较上月高出1000元/平米左右，但龙凤凰玫瑰园一月、二月成交量较小因此并不能说明整个楼盘的销售价格大幅度上涨；天水滨江前期所售房源中包含5800元/平米的福利房，因此拉低了当月的成交均价，而本月销售均价有所回升，上涨了400元/平米左右；海德卫城、长江之家翰宫本月成交均价基本与上月相当。3、重点个案分析3-1、天水滨江（1）、销售情况分析本月销售情况天水滨江共分2期开发，其中一期为9号楼、10号楼2栋小高层，共计154套；二期为8栋小高层，共计614套。一期10号楼已于06年12月28日开盘，而9号楼07年1月25日拿到销售许可证，并在1月26日在网上房地产进行公示。目前天水滨江住宅部分共计入网154套，截止到2月27日共售出119套，剩余35套；通过较为成功的前期蓄势，短短2个月时间其销售率已经达到76.0% ，销售状况较好。本月天水滨江共售出56套住宅，有6套退房，本月成交住宅的销售均价为6861元/平米，相比上月上涨400元/平米；此外，该项目本月未有报纸广告发布，不过预计随着二期的推出将会陆续有新的广告发布。二期一期910各栋销售情况本月新推9栋：户型入网套数已售套数认购套数可售套数销售率本月销售套数2R2R1R101000100%103R2R2R603920165%39跃层721428.6%2小计775121566.2%519号楼共入网77套，截止到2月27日已售51套，认购21套，可售5套，销售率达到66.2% 。本月共售出51套。10栋户型入网套数已售套数认购套数可售套数销售率本月销售套数2R2R1R101000100%03R2R2R60537088.3%4跃层751171.4%1小计77688188.3%5 10号楼共入网77套，截止到2月27日已售68套，认购8套，可售1套，销售率达到88.3% 。本月共有5套成交，有6套退房。各户型销售情况分析户型入网套数已售套数未售套数销售率1月销售套数2月销售套数2R2R1R20200100%10103R2R2R120922876.7%5543跃层145935.7%43小计1541173776.0%69561201420总套数天水滨江通过办理“日赠百金”VIP会员活动和参加去年10月份的房展会，蓄积了大量的客户，使得其一期的销售情况较好。2R2R1R由于本身推出的量较小，两次才推出20套再加之龙江片区内这种户型供应相对稀缺，所以基本当月推出就被抢购，目前销售率已达到100% ；3R2R2R共推出120套，每个月去化在40套以上，去化速度较快；跃层由于面积大，总价高，去化速度较慢，到目前为止共销售5套，销售率仅为35.7% 。（2）工程进度10912月28日，天水滨江开盘推出10号楼，当时10号楼处于封顶状态（12月拍摄）二期天水滨江二期将推出8栋小高层，我们将进行跟踪，预计今年下半年推出。目前二期地块内已完成拆迁。（2月25日拍摄）9号楼由上个月的刚出正负零，到本月的出地面1层。目前9号楼项目并未到主体的2/3 ，但已于1月25日领到销售许可证。（2月7日拍摄）10号楼目前已经封顶，开始做外立面（2月25日拍摄）3-2、金浦海德卫城（1）销售情况分析本月销售情况10010405060708090203海德卫城由10栋26、28、33层的高层住宅，6栋联排别墅及1栋综合楼组成，总户数1500户。从05年3月到05年11月陆续推出01栋、09栋等10栋高层（如图所示），并于06年6月份推出6栋别墅（目前网上房地产仅公示1号楼到10号楼，6栋别墅和综合楼并未公示）。海德卫城住宅部分共计入网1457套，截止到本月已经售出1168套，剩余289套，销售率达到80.2%，销售状况良好。本月该项目共售出81套，有1套退房，本月成交住宅销售均价为6608元/平米，基本与上月持平。而从报纸广告投入方面， 06年11月至今海德卫城就没有进行报纸广告投放，通过分析，我们认为主要与其目前销售情况较好有关。各栋销售情况栋数开盘时间入网套数已售套数认购套数可售套数销售率退房套数本月销售套数0105.3.102402311996.25%0160905.3.1599910891.92%041005.3.1596880891.67%020205.7.1523322031094.42%0130305.7.151621550795.68%1100405.7.1516214032086.42%0180505.1100%000605.1174%050805.1188%070705.1184%06小计-14571168828380.16%181 海德卫城除了05栋（被限制）以外，其他各栋销售情况良好，剩余房源都已不多。本月项目北边几栋板式楼（01、02、03、04）销售要稍好于南边几栋点式楼（06、07、08、09、10）。各户型销售情况分析户型入网套数已售套数未售套数销售率06年12月销售套数1月销售套数2月销售套数2R1R1R220100.00%0002R2R1R3753037280.80%241453R2R1R111110199.10%2113R2R2R69350219172.58%8134564R2R2R2762512590.94%371319小计1457116828980.16%1446281总套数3751116932762从上图我们可以看出目前海德卫城2R1R1R和3R2R1R已基本售罄，剩余房源主要为2R2R1R和3R2R2R 分别剩余72套和191套，但在我们统计过程中发现2R2R1R被限制56套实际可售只有 16套，3R2R2R被限制112套实际可售79套。（2）工程进度 （照片于2月27日拍摄）工棚1617151413121009070806050402030111主入口11栋综合楼目前在施工建设中 01、02等10栋高层已竣工 次入口6栋别墅已竣工3-3、龙凤玫瑰园 （1）销售情况分析本月销售情况龙凤玫瑰园于2006年7月15日到2006年11月陆续推出了01栋、07栋、06栋、08栋以及0203栋，到目前为止还有1栋未入网。龙凤玫瑰园共纳入网上585套，截止到本月已售254套，剩余331套，销售率不足50%，销售状况相对较差。本月项目共售出6套，本月成交住宅销售均价为7630元/平米。01020306未入网0708各栋销售情况栋数开盘时间入网套数已售套数认购套数可售套数销售率退房套数本月销售套数0106.7.151381330596.38%000706.8.151022208021.57%010606.9.1610812702611.11%030806.10.20102289111.96%02020306.11.101353534762.96%00小计-58525416216943.42%06龙凤玫瑰园除了01栋销售率达到96%以外，其他几栋销售情况都不好。通过分析龙凤玫瑰园的楼面地价达到了4067元/平米，由于其急于回款，前期01栋以5900元/平米进行了团购，基本处于亏本经营状态。目前项目的对外报价为8000元/平米左右，相对高于区域内其他同类型的楼盘，在加上龙凤玫瑰园上月广告宣传的重点都集中在商铺上，因此本月住宅部分的成交情况较差。同时06栋本月出现70套认购，我们将会对龙凤玫瑰园该部分认购情况进行持续跟踪。各户型销售情况分析户型入网套数已售套数未售套数销售率1月销售套数2月销售套数2R2R1R2519415737.45%453R2R1R6876110.29%413R2R2R96811584.38%004R2R2R158708844.30%50跃层1221016.67%00小计58525433143.42%136121589668251总套数 从上表我们可以看出龙凤凰玫瑰园近两个月各个户型去化速度都较慢，目前2R2R1R剩余量较大。（2）工程进度（照片与2月27日拍摄）未入网01020307080601栋已封顶，开始做外立面 06栋处于封顶状态0203栋已封顶，开始做外立面 07栋处于封顶状态08栋处于封顶状态(3)广告媒体投放情况发布时间发布形式星期版面发布报纸推广主题述求重点1月1日半版1A12现代快报抢滩汗北街,掘金“凤凰商圈”商铺宣传1月2日半版2A8金陵晚报抢滩汗北街,掘金“凤凰商圈”商铺宣传1月3日半版3A13晨报抢滩汗北街,掘金“凤凰商圈”商铺宣传1月10日10.53A1晨报精品商铺热力发售商铺宣传1月12日半版5A9南京日报打造迷你生活街商铺宣传1月12日半版5A33金陵晚报打造迷你生活街商铺宣传1月12日半版5b39现代快报打造迷你生活街商铺宣传1月24日半版3A20金陵晚报珍惜主城、臻品旺铺商铺宣传1月25日半版4C1扬子晚报珍惜主城、臻品旺铺商铺宣传1月26日半版5A16晨报珍惜主城、臻品旺铺商铺宣传1月31日半版3A2金陵晚报主城稀有臻品大宅大户型住宅品质宣传1月31日半版3b12现代快报主城稀有臻品大宅大户型住宅品质宣传2月1日半版4A48扬子晚报主城稀有臻品大宅大户型住宅品质宣传2月2日半版5D8晨报主城稀有臻品大宅大户型住宅品质宣传2月7日半版3A19金陵晚报四世同堂共聚主城大宅大户型住宅品质宣传2月9日半版5A12南京日报四世同堂共聚主城大宅大户型住宅品质宣传2月14日半版3B28现代快报祝全市人民新年快乐大户型住宅品质宣传通过媒体监测我们发现龙凤玫瑰园报纸广告述求重点已经由一月份的商铺宣传转变成2月份针对大户型住宅品质宣传，结合销售情况来看，本月4R2R2R并未有成交，可见年前龙凤玫瑰园的报纸广告由于受到春节假期的影响，并未收到很好的效果。3-4、长江之家翰宫（1）销售情况分析本月销售情况长江之家翰宫住宅部分共计入网上240套，截止到本月已售92套，剩余148套，销售率为38.33% ，销售状况一般。本月共售出16套，本月成交住宅销售均价为7388元/平米。本月项目未有新的报纸广告，目前主要通过在新街口、汉中门桥、管家桥等地做了户外大牌和在闽江路和漓江路两侧做了道旗进行宣传。A栋B栋各栋销售情况栋数开盘时间入网套数已售套数认购套数可售套数销售率退房套数本月销售套数A栋06.10.181204307735.83%04B栋06.10.181204907140.83%012小计-24092014838.33%016各户型销售情况分析户型入网套数已售套数未售套数销售率06年12月销售套数1月销售套数2月销售套数2R2R1R80691186.25%372393R2R2R76126415.79%5254R2R2R7696711.84%522跃层82625.00%110小计2409214838.33%482816从上表我们可以看出长江之家翰宫2R2R1R销售情况较好，3R2R2R、4R2R2R、跃层销售情况较差。我们分析长江之家翰宫学区为拉萨路小学，2R2R1R能解决户口和学区问题，同时面积较小，总价相对其他户型要低所以销售情况良好。 我们同时可以看出2R2R1R从06年12月能售出37套降至本月仅售出9套，主要是该种户型剩余房源的减少，可供挑选的余地不大所至。而2R2R1R 销售套数的递减，直接导致了长江之家翰宫总体销售从06年12月能售出48套降到本月的仅售出16套。（2）工程进度（照片于2月27日拍摄） 长江之家翰宫2栋高层目前均处于封顶状态。A栋B栋三、信息导读（一）房地产政策类信息导读政策名称发布日期实施日期发布单位对市场的影响南京市建筑节能与墙体材料革新管理办法2007.2.12007.3.1南京市政府房屋的节能状况将写进购房合同，房子节能多少今后将由主管部门实行认证监管。省级机关住房公积金贷款业务操作口径（试行）2007.22007.2江苏省省级机关住房资金管理中心1、中国人民银行于2月25日再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，从原先的9.5%上调至10%，这是今年来第2次、去年7月份开始第5次同幅上调；此举主要为了遏制信贷过快增长，其最直接的影响是银行，对百姓理财影响不大，因为存款准备金率的提高，意味着银行在央行的存款将增多，用于放贷的资金将减少，单纯靠吃贷存差获利的空间就小了。2、本月从南京市法制办获悉，市政府已经决定对原南京市城市规划条例实施细则进行修改，修改稿目前已经向社会进行公示。与老细则不同的是，新细则强调了对广大市民阳光权的保护，修改了有关住宅间距的规定。3、为规范收费行为、统一收费标准，省物价局、省财政厅本月下发通知，再次明确办理房屋他项权利登记费。按规定，房屋他项权利（包括抵押权、典权等）登记费，住宅房按每套80元收取。经济适用房、首次上市的房改房减半收取；城市居民最低生活保障对象办理住宅房所有权登记，每套收取20元。非住宅房所有权登记费统一按宗定额收取。其中，建筑面积100平方米及以下的每宗200元；建筑面积100平方米以上500平方米（含500平方米，下同）的每宗400元；建筑面积500平方米以上1000平方米的每宗600元；建筑面积20000平