曙光大邸商铺经营策划报告.doc

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。曙光大邸商铺经营策划报告 前言 成功的形象塑造与品牌建立是提升商业物业价值、体现城市风貌的最有效方法。正如上海的新天地和北京的三里屯，这两处商业如今已经成为全国闻名的地标性商业，已经成为上海和北京这两个城市的名片。其创造的商业附加值更是让人有些瞠目结舌，倚靠上海新天地而建的甲级写字楼“企业天地”居然创下了1.2美圆/平方米/天的上海新记录。 因此，为本案塑造一个与众不同的突出形象以及建立品牌战略是我们这次商业经营所要考虑的重点，也是我们为本案进行商业定位与业态规划的核心工作。 第一部分策划部分 一、商业整体构想 由于本案邻街长约160米，总体量仅11000平方米左右，受自身规模限制难以突破区域制约，而我们的想法是将其做成整个城市的一处地标性商业作品。应依托目前项目所在地曙光路商业格局，提升整个小区乃至整个商圈的形象。 任何商业项目的定位，都是以其自身所处的商圈环境为主要依据。曙光路商圈目前是以中高档住宅配以餐饮、服务等配套设施所组成的社区型消费为主的商业模式。在这种商圈环境的前提下，使本案做成其中最具有鲜明特色，最靓丽的部分，成为整个商圈的核心部分。 二、商业整体功能定位 定位思考 1、本案的住宅部分由于其独特的江南园林风格高品质景观已经在长沙市形成了相当不错的口碑，销售情况良好。如何让这样一个具有鲜明建筑特色的开放型主题式商业物业成为长沙日后的商业典范，树立开发商的品牌地位。 2、现代都市人生活高效、快节奏、充满竞争的工作环境以及经济上的日趋富庶，更渴望得到精神文化以及艺术上的熏陶，陶冶性情，从而更充分享受生活的乐趣和惬意，展现自身价值。 3、本案要给长沙人民灌输的，是一种现代时尚生活的新观念、新态度，使之处处感受到时尚文化的生活情趣。 定位背景分析 1、现代社会，越来越多的事物都可以与时尚挂上钩。只要你有鲜明主张、有个性自我、有积极向上的生活态度，哪怕很简单的一个手势，一句话语都有可能成为一种时尚，受到众多时尚追随者的青睐。曾几何时，时尚也逐渐演拥有了自己的一种文化，它代表了一个地方、一个人群、甚至一个民族的特色。 2、上海新天地是以上海近代建筑的标志-石库门建筑旧区为基础，改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。新天地的石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦，而每座建筑的内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身订做，无一不体现出现代休闲生活的气氛。 3、曙光大邸住宅项目是最先以其独特的江南园林风格高品质景观闻名于长沙，并开始形成了自己的建筑时尚风格。而我们认为其商业项目就应该在时尚文化中寻找商机，在商业中传播时尚文化、时尚讯息，从而提升整个区域的生活品位与品质。充分反映与区域内实施建设“高品质的生活居住区”的发展战略相匹配，突出体现“大气、洋气、雅气”的时代气息。这与新天地是有所不同的，更可以说是在新天地成功的商业运作中汲取精髓，并在时尚文化的氛围下做出品质与品位上的升华。 产品定位 时尚休闲文化的传播地，购物餐饮娱乐的新天堂，推出后的商业休闲广场将成为引领当地时尚潮流的风向标。 三、商业空间规划 我们中国的城市是丰富的，城市的生活是多元化的。所以我们认为本案应当规划为强化购物、餐饮、娱乐等休闲功能为一体的小型SHOPPINGMALL。 SHOPPINGMALL的概念就是“ONE-STEP-SHOPPING”即一站式消费模式。人们可以在这里得到唱歌、吃饭、购物等所有功能的服务，甚至在中庭可以设立儿童区游戏区，让孩子玩上一会儿。一站式SHOPPINGMALL摈弃了单一的百货购物模式，更能突现商场的主题与功能定位，展现自身特色。 商业项目的成功，来自于其规划理念。高格调、高品位的文化氛围，使现代人真正感受到文明的传承与交流，为人们的物质、精神生活开启丰富的内涵。围绕本案时尚休闲文化的主题定位，我们将商业功能规划为以下部分： 1、时尚美食馆 规划区域：A区1、2楼。 由各种特色咖啡酒吧与来自不同国家、不同地区的风味餐厅所组成，不仅体现了各地不同的风味、口感，也从装修风格、店内布置等反映出不同国家、地区的文化特色。 民以食为天，餐饮业是地区特色最丰富，涵盖地区文化色彩最浓重的一个行业。根据我们以往的经验，餐饮业也是最容易形成时尚潮流的商业业态之一，它也是本次长沙项目中最重要的一个业态种类。 2、时尚休闲馆 规划区域：B区2楼。 由各种高规格高品位的休闲、娱乐服务类业态为主，如：形象设计中心、女子专业美容SPA、高档健身会所、大型足疗按摩中心为主。 随着居民生活水平的不断提高，人们对休闲生活质量的要求也越来越高。以往的理发店、美容厅已经不能满足人们日益提高的生活档次。取而代之的，是专业的形象设计中心、女子美容SPA会所之类的标准更高的业态。 而曙光大邸作为长沙知名的高档文明社区，相应的高档生活服务配套自然比不可少。 3、时尚精品馆 规划区域：B区1楼。 由各种高雅艺术类精品和时尚百货类精品组成的购物区。如：艺术画廊、高档艺术品专卖、精品家居家饰、潮流服饰、时尚饰品等。 在本案加入文化艺术元素，一方面是为了满足人们日益增长的对精神生活的渴望；另一方面，高雅的文化艺术氛围也能赋予时尚新的内容，提高整个商场的消费档次。通过商业市场调研，我们发现，长沙人中不乏高消费高品位人群。 在时尚精品馆，即能找到属于成功人士的典雅珍藏，又有年轻时尚一族的前卫新品。完全满足各个年龄消费层次的购物需求。 4、时尚生活馆 规划区域：B区1楼。 由各类高档的小区生活配套设施组成的生活区。如：24小时便利店、精品鲜花店、数码冲印店、精致西饼店等组成。 从整个小区的整体性而言，这部分生活服务配套是必不可少的。随着人们对日常生活的精致与便利要求越来越高，对配套设施的服务品质也要求越来越严格。因此，在进行这部分商家引进时，要严格就其服务品质把关。 本案所倡导的主旨就是这么一种精致简约的时尚生活方式。 四、各业态组合分析 1、时尚美食馆 业态功能需求面积目标商家 休闲快餐800平方米永和豆浆、味千拉面 西式餐饮1000平方米东南亚餐厅：大渔日式铁板烧、亚洲风情、泰泰小厨、韩国馆韩国料理 高档西餐厅：季诺意大利餐厅 特色中餐1200平方米湘菜馆：洞庭湖湘菜馆 川菜馆：上海醉美 海鲜餐厅：采蝶轩 火锅餐厅：吴记麻辣火锅 咖啡甜品600平方米休闲咖啡：星巴克咖啡、真锅咖啡 甜品：哈根达司、美仕唐纳兹 茶餐厅800平方米港式茶餐厅：避风塘港式茶餐厅 台湾茶餐厅：一茶一坐 茶坊：银座啜茶店、圆缘园 业态分析： 餐饮是本案的重点业态，规划面积约占整个商场面积的一半。俗话说：民以食为天。餐饮是所有商业业态中最有聚集人气作用的业态，根据我们以往的经验，餐饮成功的商业项目，其基本上就是一个成功的商业项目，所以任何商业项目都不能忽视餐饮业的重要性。 我们之所以较大面积的引入各式各样的餐饮商家，就是要最大限度的吸引不同消费习惯的消费者前来消费，从而带动整个商场的人气。 2、时尚休闲馆 业态功能需求面积目标商家 高档形象设计中心200平方米王磊形象设计、梨花美场、蒂凡尼 女子专业美容SPA200平方米思妍丽、克丽缇娜 高档健身会所300平方米瑜珈健身会所、舒适堡 足疗按摩康体中心1000平方米浅水湾休闲中心 业态分析： 休闲娱乐业相对来说是高消费业态，也是比较暴利的行业。通过市场调研，我们得知，长沙市的高消费休闲娱乐业是相当红火的。这也是我们定位高标准时尚休闲馆的主要原因：适应当地消费，迎合消费潮流。 但是，我们将更有自己的海派特色。 3、时尚精品馆 业态功能需求面积目标商家 高档艺术品专卖400平方米琉璃艺术：琉璃工房、施华洛世奇 绘画艺术：精品画廊 精品家居：Hola、罗莱家纺 时尚地带400平方米潮流服饰：班尼路、美特斯邦威、U2、G2000 时尚饰品：银镇、石头记 特色书屋200平方米漫画咖啡屋、休闲书吧、Toyshop玩具店 女性百货400平方米化妆品：欧莱雅、资生堂、佰草集 箱包、皮具：百丽、达芙妮 女性内衣：古今内衣、黛安芬 业态分析： 文化和艺术一直是人们所追求和向往的，通过将传统文化艺术和时尚文化归并在一个区域内，就是要让两种文化直接碰撞产生火花。各个年龄层次的消费者在此区域互相交流，达到一种心灵的共鸣。 另外，从以往的经验来看，一般商场的人流中男女比例一般为1：21：3，女性消费者永远是主力消费群体。因此，我们在时尚精品馆特意安排了一个专属于女性用品区的业态。 4、时尚生活馆 业态功能需求面积目标商家 24小时便利店100平方米罗森、21便利、好的 西饼屋80平方米元祖、克莉丝汀 数码冲印80平方米柯达、富士数码彩色 精品园艺60平方米时尚鲜花港 宠物医院100平方米顽皮家族 银行金融500平方米工行、农行营业厅 通讯200平方米中国联通营业厅、中国移动营业厅 业态分析： 方便社区居民便利生活永远是社区型商业不可缺少的业态，本案在引进这部分比较平常的业态时，更注重其商家所能达到的服务品质。着重强调为社区里的居民诉求一种方便简单又不失精致的生活方式。 五、商家特色简介 商场特色是由入驻店的品牌、风格、店内装修格调以及整个商场的景观环境来共同演绎的。下面介绍一些目标主力店的品牌和经营特色。 上海醉美川菜馆 一茶一坐 一茶一坐是一家独具风格的现代都会型茶馆，給无论是购物、休闲还是工作的时尚人士，提供了一个休闲、茗香、聚友的好去处。不管是从店內裝潢的色彩，还是格调，一茶一坐都会给人一种很温馨很人性化的感觉。 充满人文关怀的一茶一坐，秉承一贯的清雅气质与独特茶文化。从健身房出来到这里坐一下，让在运动中舒展的心情，在茶香里栖息畅游，感觉很棒。 亚洲风情餐厅 美仕唐纳滋起源于美国的休闲文化 哈根达司 纯正的欧洲风味冰淇淋，高档典雅。尤其是香浓四逸的巧克力火锅，更是热恋男女表达甜蜜爱意的绝佳美味。 银座啜茶店 午前、午后的休憩，这里或许是最好的去处，一杯香茗，一幅东洋漫画，还有扶桑岛国水一般轻柔的服务，让人全然忘却工作的紧张，生活的压力。 王磊形象设计 上海滩红男绿女必去之地，靓丽的专业形象设计令你容光焕发，生活更精彩！ 梨花美场 由在日本、英国留学十年的韩国美发师主理，带给你与世界同步流行的时尚讯息。 琉璃工房 一九八七年，杨惠姗在颠峰状态，离开电影，投身中国现代琉璃艺术，创立琉璃工房，苦心研究特殊的琉璃脱腊铸造法。十二年来，从摸索，实验，到真正的作品，琉璃工房一直以世界第一个现代中国风格琉璃艺术创作团体深自期许。 顽皮家族 顽皮宠物家族，经营宠物的买卖，宠物用品，宠物美容以及宠物医院等一系列高档宠物服务。 六、商家配套要求 每一种业态其商家对商铺的规格都有一定的要求，诸如面宽、进深、层高等。而餐饮业对商铺的要求则更高，除以上几点外，还涉及到煤气、电力、消防、排烟管道、隔油池等设施。 以下，我们列举几种业态对商铺规格的一般要求： 商家业态面积/面宽水/电/煤要求其他设施 西式快餐300500平米/10米2吋管/250kw电力/不需要预留排烟管道、消防通过验收 西式餐饮200400平米/5米2吋管/60kw/30m3预留排烟管道、隔油池；消防通过验收 咖啡茶坊100300平米/5米以上1吋管/6070kw/不需要上下水，消防通过验收 特色中餐300500平米/6米以上2吋管/50kw/40m3预留排烟管道、隔油池；消防通过验收 形象设计200300平米/5米以上2吋管/100kw/10m3上下水，消防通过验收 服装饰品100平米以内/4米以上不需要/20kw/不需要消防通过验收 七、产品综合建议 1、铺位布局规划 最佳使用率n 众所周知，居住类物业使用率越高越好，以同等的价格，业主能够获得更多自己实际使用的面积，而商铺却不一样。 不同用途物业使用率比较表 物业类型使用率 住宅住宅使用率一般在80%-90%之间，或高达90%以上 写字楼写字楼使用率较低，一般只有60%，甚至不足60% 商铺较高档商场使用率都较低，甚至在50%左右 商场的使用率大约在50%左右，主要有两个方面的原因：1.消防；2.使用率的高低会对商场经营产生不同的效果。 商场的使用率低是为了营造一种轻松、舒适的购物环境。越是高档的商场其公共空间就会越多，比如走廊、中庭、通道、宽敞的休息区、局部挑空空间等。同时商场的使用率直接决定了商场的客流量，使用率高，则商场的客流量将受到一定的限制，从而影响商场的整体经营效果。 根据我们以往的经验，考虑本案的中高档定位，结合本案现有的建筑图，我们建议本案的使用率最好在60%70%之间。另外，建议商场走廊、通道保持在2.1-2.4米宽左右，并设置较多的休息空间。 进深与门面的黄金分割点n 商铺进深与门面比例适中不仅有利于投资经营，而且有利于商场规划及日后经营管理。我们根据长期代理经验，并通过数百个商场案例调查与深入研究得出，商铺的进深与门面的最佳比例为2：1，高于4：1以后，商铺价值将随之降低。 突现商场空间n 商铺是商场内部的主要部分，如何是商铺在紧凑中突现商场空间，是商铺布局设计的重点。我们建议可采用“穿透式”设计，商铺与商铺通过透明的玻璃墙体间隔，以此来通透商场空间，突现商场空间。 人流消费习惯n 商场的平面规划应按中国的消费习惯由左至右的全场回环原则，纵向规划采用蜗牛式步步引导的原则。 2、商铺细部处理 扶梯布局规划建议n 大型商场人流量较大，如何避免扶梯口的人流堵塞是扶梯布局考虑的主要因素之一。扶梯与过道衔接处，一般会设置比过道宽的空间，或是过道交叉口。 根据东方人的行走习惯，一般是偏右，商场双向电梯布置时，要根据“右上左下”规律，引导顾客向上购物。 商业地产小品建议n 本案的各个楼层、商业用房屋顶、商场主出入口前的广场等部分，应注意设置较多的植被、水景的自然景观，减少硬质景观，让顾客在购物之余可以领略另一番的休闲观景享受。 所有建筑景观小品应极具观赏性，从造型、色调、风格等，形成一个统一的整体。如太古城中心第一期的喷水雕塑，灵感来自于日本的禅院，这座雕塑将时空交错，水的动态与静态、层次分明而奔放的自然美感表露无疑。 我们根据本案的实际情况，对商业地产小品作如下建议： 控制使用率，适当增大公摊面积，设置部分绿地、水景、植被等自然景观于商场各楼层内，营造出与日间不同的景象，起到吸引客流的良好效果。 随着对光、绿、水的创新应用，商场内应出现能够给人以真实感观刺激的新型设计，如带气味、带音响效果的景观设计，只有将以上若干种景观设计要素交织在一起，糅合在一起，才可能营造出更和谐、更高层次的环境。 在广场步行空间的周围以创造丰富、有趣视觉景观为原则，可以设置一个大型电子液晶显示屏于商场主入口上方裙楼上，借以集聚和吸引人流。 3、中庭广场建议 本案共有左中右三个中庭广场，将本案设计成为一个开放型围合式广场，它将成为商场的主要景观区域，并起到疏导人流和聚集人气的作用。 我们认为，有必要将本广场做一主题定位，将本项目打造成主题广场。 具体的做法是： 1、在A区广场设置休闲座椅，露天遮阳棚，儿童游戏区等休憩设施，给人一种放松身心，稍适休憩的享受。同样还可以将一些经营设施有管理的移到户外来，增强休闲消费氛围。 2、在B区广场中经常举办一些艺术作品展、文艺表演，如书画、摄影展等。营造一种文化氛围，对提升商业项目甚至是整个小区的档次有非常大的帮助。 3、在小区主入口广场设置绿化、水景、城市雕塑等建筑符号，给人以赏心悦目的感官享受。 4、人流动线规划 好的商场就是能够将最多的商品在最多的购物者面前展示最长时间的商场，换句话说，也就是将商品放在人们的行进路线上和视线范围内，并能让人们考虑购买这些商品的商场。因此，我们必须是依照人们怎样行走以及看什么地方来进行设计，使顾客进来之后会按照我们设计的思路一步一步地把整个商场全部逛到，而且还非常enjoy。 按照中国人的行走习惯偏右，动线习惯由左至右的全场回环原则，我们设计了合理的人流行进动线，详见附图。 5、商铺车位 现代商业设施越来越重视车位的重要性，车位的多少已经直接决定了商业未来的发展前途，甚至车位的数量和质量已经成为仅次于地段的商业第二大决定性因素。我们可以很负责任的说：车位数量不足的商业绝对是无法在未来的经营活动中生存的。因此，我们也将车位的问题在这里向发展商提出来。 中国城市大型商业综合体的机动车存放问题尚不如国外突出，故国家对于大型商业设施停车位的配比按照每1000平方米建筑面积2-2.5个车位来进行设计建议。国外大型商业综合体的车位配置明显高于我国。 国内外大型商场地下停车库（位）配置表 项目名称总建筑面积 （平方米）车位数目 （个）车位数目 配比每1000平方米 车位数停车场所占面积比例 广州天河城3369008004212.46.5% 广州正佳商业广场3760001500250410.9% 日本高岛屋时代广场174476930187.65.314.5% 日本京畿百货店和Wing上大冈181300890203.74.913.4% 资料来源：中原市场研究部注：车位数目配比=总建筑面积/车位数目 本案作为住宅、商业的综合体项目，我们建议商场停车位规模的规划设计应该超前设计，以每1000平方米建筑面积3个车位配置本项目商场部分，即本项目商场部分需要大约30个以上的车位。全国首家引进“欧陆风情时尚购物”理念的“淘宝小镇”近日落户本市体北商圈。该项目将美国拉斯维加斯成功运作多年的室内逛街经营模式引入国内，突出了“房中逛小镇”、张扬个性、室内休闲观景等经营形式和经营理念上的创新。 “淘宝小镇”将目标顾客群锁定为充满活力的年轻人及白领。小镇内部采取欧陆风情设计，各加盟店铺的风格迥异，将备受年轻人青睐的休闲模式观景逛街购物从室外“移植”到室内，还在专门区域辟出休闲餐饮区。精心布置的街景，风格迥异的店铺设计，一年天不变的“蓝天白云”，让消费者流连忘返，充分享受室内逛街之乐。 淘宝小镇在加盟店铺的筛选上，经营品种各不相同，但相同点是具有明显的特色及个性的张扬，这样的加盟店铺达到百家之多。如此用意是为了突出整个小镇的丰富多元性及个性化特点，充分体现了“欧陆风情时尚购物”的理念，满足了消费者“逛一条街，购百家物”的休闲消费需求。就在近年来成都商业地产市场看似沉寂落寞之中，一种切合国际规范的只租不售全新商业地产开发新模式正悄然走俏成都。记者近日调查发现，位于盐市口的双子塔中环广场、翰尊国际、香格里拉办公楼以及城东SM广场等知名项目均采取此种开发模式。业内专家认为，这种方式将深度改变成都商业地产传统开发思维以及发展格局。 产权式商业下的危机蜕变 近年来，产权式商业几乎占据了成都商业地产的全部。但由于商业地产开发总体经验的缺乏以及急功近利的套现思维作祟，成都的商业地产始终难以脱离“开发”“销售”“赢利”的住宅式开发思维。商业规划与项目开发严重脱节，结果是开发思维根本不符合商业经营思维，多数商业项目只能削足适履入驻。在经营上，由于开发商将产权大量出售，结果是导致商家经营各自为政，根本不可能实行统一的规范化管理。这种种问题同样也体现在写字楼的开发与管理之中，部分开发商恨不得一天就把所有写字楼卖完好数钱走人。这种住宅式开发思维以及缺乏长远战略的管理模式，恰好就是制约成都写字楼升级换代的重要软性因素之一。 弊病缠身的成都产权式商业地产，从2004年起终于陷入了卖不动、租不动、经营不动的负利润尴尬境地。虽然写字楼因为市场的巨大需求时而凯歌响起，但其所面临的来自“不够高端”等诟病也越来越多。产权主导下的成都商业地产，迫切需要一次前所未有危机蜕变后的升级换代。 只租不售商业模式应运而生 一种只租不售的商业地产开发模式应运而生。记者调查发现，这种模式目前已成燎原之势越来越广泛运用到成都的社区商铺与写字楼开发之中。采取了这种模式的项目绝大多数都由外来实力开发商开发经营。如中环广场由香港上市的爪哇控股投资。香格里拉办公楼由资本巨头香格里拉酒店集团开发，由国际顾问排名第一的世邦威理仕负责招租和物业管理。翰尊国际由上海翰尊地产全程投资管理。 对于这种商业新开发模式的现身，行内人士认为，“成都目前不缺可以购买的商业，缺乏的是真正高端且可以租赁的商业物业。这种新模式恰好切合了目前的市场需求。”对此SM广场一负责人表示，商业物业的开发与住宅完全不同。对商业地产开发而言，建成仅仅是第一步，其后期的经营管理才最为关键。惟有维护好了商家的利益，开发商的利益也才能得到更好的实现。在写字楼方面，世邦威理仕办公楼部负责人甘灵莉坦陈：“真正的甲级写字楼，除了写字楼本身硬件设备、设施的完善外，还必须有良好的物业管理配套服务。目前，全球范围来看，真正甲级写字楼的经营模式多是只租不售，因为出售后将带来无尽的管理难题，这些难题不仅会在一定程度上影响到租户的正常办公，影响到大楼的形象维护，也在一定程度上影响到写字楼的品质。” 有人认为，这种只租不售模式的出现，其所映衬的是成都商业地产开发档次的提升。 租售背后是实力利益主导 但也并非所有开发商都看好这种模式。城中心一商业物业负责人就表示：“采取这种方式资金回笼周期太长了，我们很容易因此陷入被动。”记者观察了解到，商业物业开发采取此种模式，开发商必须越过三道坎。 首先是足够的资金。商业物业开发本身的投入就比住宅大出许多，又要长期持有。漫长的招商周期需要维护，而这种维护所产生的成本将是巨大的，这对资金的要求将是非常严格。其次是利益门槛。相对于传统开发模式，租而不售方式资金回笼较慢，收益相对滞后，这对于急功近利的开发商而言显然是无法忍受的。因此，要想采取此种开发模式，开发商须具备理性的战略投资眼光。再次是商业管理经验。采取此种开发模式，开发商将不得不承担商业物业经营管理职责。如果缺乏这方面的经验或人才，即使前面两个条件具备，开发商最终也很难避免落入经营失败的结局。 但是，就市场而言，租而不售方式无疑是最能促进商业经营活跃，点燃都市商业激情的最好方式之一。而一旦越过了三道坎，且管理经营科学，其后期带给开发商的收益无疑将是巨额的。 新模式助推商业地产升级 在成都商业地产整体不景气的背景下，租而不售开发模式应运而生，并很快显示出了其强大的市场生命力。 没有多少广告，也没多少新闻宣传，其公司负责人平日也很少在各种场合露面。然而，就是这个低调的项目，近日却突然传出消息，即将于9月开张营业了。我们甚至没有来得及看清楚它是如何招商的。而同样是只租不售的中环广场，除了其写字楼招租始终不动声色，同样在静默之中我们忽然发现，其地层商铺3万多平米已经被香港新世界百货全部拿下。香格里拉办公楼虽然还没正式招商，但前来咨询有意向入驻的公司已经络绎不绝。在成都，这些被外来巨头们打造的一个个租而不售商业地产不约而同保持了同样的低调姿态，但就在低调之中，他们的招商等工作却有条不紊的进行，一露面就让人震撼不已。而支撑他们低调中这股巨大力量的，恰好是其独特商业经营模式的成功。“外资企业对于产权式办公楼的选择早已有所顾忌。相应这种单纯的只租不售方式对他们而言更加有吸引力。作为入驻公司，尤其是五百强企业，更加乐于接受这种单一业主的办公楼。”世邦威理仕办公楼部负责人甘灵莉一句话道出了其间原由。 幸好有外来崭新模式重新刷亮了我们的视线，而成都的商业地产，在这一新起点的开发热潮中，也注定了其又一个凤凰涅般升级换代时代的开始。由北京北能房地产开发公司全额投资开发的北京兴海商业物流中心，占地120亩，总建筑面积约10万平方米，总投资额4亿元。 地理位置优越 兴海商业物流中心位于北京西四环北段西侧，海淀区南坞村；南邻百万平方米规模的郦城、西面与北面是北京西郊机场用地，东面为海淀区政府第二办公区和超大规模的世纪城，地理位置十分优越。 由于北京市政府规定三环以内不允许再建万平方米以上的超市，三环至四环之间的万平方米以上大型商业也要在北京市商务局严格报批。因此该项目不但是北京西北四环边最后一块可建地、惟一的一块物流用地，而且也是北京市仅存的大型商业地产项目之一，该区域将不会有大型商业物业与其产生直接竞争。 配套设施齐全 兴海商业物流中心主体建筑分A、B、C三座。另建有服务配套楼1栋D座，提供商务办公、餐饮住宿等服务。中心共设置停车位740个，能充分满足物流的需要。中心一期A栋3万平方米，将于今年10月开始施工，2007年7月正式投入运营；剩余部分在2008年年底前完全投入使用。 适合更多业态 兴海商业物流中心主体建筑共两层，地下一层，为显示商业中心的高适用性、高实用性，地上一层层高达到11.5米，可以进行拆分，拆分为两层；地下一层和二层层高为5.5米，楼板承重600KN/M2以上，适用于大多数商业业态。 边缘中心城市了。在如今许多人将购物看作一种休闲放松的情况下，回龙观地区的居民表示：“这里根本无商场可逛。”商业地产是一个四高行业，高贡献、高投入、高风险、高回报。其中，高贡献是指一个好的商业地产项目对城市经济带动的多边性，能够带动周边地价升值。另外，可以创造就业机会，能够持续交纳税费，对城市而言也是一个形象工程。 为了增加城市的“含金量”，很多中小城市都在大力发展商业地产，甚至有不少二三线城市提出，购物中心的招商标准是世界500强企业，这是盲目的攀比心态。另一个信号是，目前不少城市正在出让的土地中商用性质占大头，这样政府可以获取比住宅用地更多的收益，最终的结果只能是商用地产开发过量，空置率居高不下。以餐饮为例，10万平米规划30000平米做餐饮，这个“三七”开，开得很好。餐饮聚集人气最快，可以很快带旺商业气氛，但无限制地“摊大饼”并不是最好的做法。餐饮有餐饮的商业规则，生意再好，一天有固定的“饭点儿”，铺位有固定的营业面积，决定了有相对固定的上客量，而每个铺位有固定的营业成本，这就决定了做餐饮的总体量不能过大也不能过小，既要成规模，吸引人流量，又要控制规模，保证营业利润。 家居生活馆、社区中心、商业广场的经营也是同样的道理，规模太小，商家太少的话，形不成规模效应；生意“扎堆儿”，大家才都有得赚。同行是对手，更是伙伴，这是一个“共赢”的时代，吃“独食儿”搞垄断那一套显然已经早就过时了，商业更讲“与时俱进”！商业的上限在哪里，归根结底，是本区域直接消费潜力和辐射区、次辐射区预计消费潜力三者之和，商业上限和这个数字保持一个合理比例最为科学，显然，国美第一商街都做了调研和可行性分析，才有今天租售同时火爆的情形出现。业态有机互补同步良性发展 餐饮街、家居生活馆、社区中心、商业广场四大主题业态，看似互相独立，互不干涉，其实内部有一个互相“反哺”的关系在其中。 做商业的人都知道，“一招鲜”固然能“吃遍天”，但不同业态却能带来相当客观的客源和人流量。举个例子来讲，国内大型的购物中心，有许多都是“一站式”消费，地下一层或顶层一般设为美食广场，或者什么美食长廊等等，名字不尽相同，但都是提供餐饮服务，其他楼层分别为百货、家电、服装、珠宝、化妆品.不一而足，这就有一个互补的道理，吃喝玩乐本来就是一家，购物结束后紧接着就是吃饭的问题，当然也有先吃后逛的，这样，餐饮的客源就成为购物的客源，购物的客源也是餐饮的客源，互为补充。在国美商街同样如此，餐饮的客源也是其他三个业态客源重要的补充部分，同时其他三个业态也为餐饮带来一定比例的人流量，是“一对三”，也是“三对一”的关系，这样，商业之间就形成了互补共赢的良性发展。 从以上三个方面的分析不难看出，国美第一商街的租售火爆同业态合理科学规划是分不开的，隔岸观“火”，只是一家之言，精明的商家和投资客自然更能深谙其妙，所以才有今天商业传奇的新篇章！ 模式二：统一管理分散经营 大钟寺国际广场内部将采取升级了的“第四代商业模式”，统一管理，分散经营。以此来避免商业项目中常见的或者前期规划不周或者后期经营不善的弊端。 据介绍，大钟寺国际广场规划为四大主题商业区域，主题商业楼面共五层，D、B、C、E四座相对独立的建筑及下沉式广场红场酒吧区，由独特的现代步行街蓝街将其连为整体，综合了美术馆、国际诗歌广场、旅游剧院、品牌专卖店、美食城等多种休闲、娱乐、商务功能、创造中国第一个真正意义上的城市生活休闲中心、时尚中心、社交中心、旅游中心。 红场酒吧街位于大钟寺国际广场下沉式广场内，是一个数目庞大、统一规划、风格多样、异域风情浓郁的酒吧群。这里有洋溢豪华优雅氛围的“雅吧”，以饮料为主的“清吧”，提供现场演唱的“音乐吧”，展现艺术的“陶吧”。 蓝街是大钟寺国际广场内一条独特的现代文化步行街。街道两侧是中国传统特色物品专卖店，街道上是行为艺术和现代雕塑的展区。蓝街以打造民俗民艺、非物质文化遗产以及国际现代艺术展区为目标，为人们创造出一个时空交错、充满艺术氛围的标志性步行街。 三大人群构成消费主体 最新的市场调查显示，大钟寺国际广场的主要购物人群分为三类。 排在首位的是零售顾客群。资料显示，大钟寺国际广场核心商圈，主要覆盖的是有着深厚的文化教育背景，较高的人均收入和消费能力的海淀区，加上向外扩张的二级和三级商圈，它的顾客群首先就是那些有着高品位，并渴望提高生活品质，追求新生活方式的中产阶级和小康家庭，因此销售的商品以中高档为主，甚至还可以有高档商品中的极品。 排在购物人群第二位的是批发商。由于拟引进欧美等国商品的独特定位，无疑会吸引团体购买者以及将这些商品成批购买后到中国其他地区和亚洲各国进行销售的批发商，这将使大钟寺国际广场成为欧美等国商品在中国甚至是亚洲的展示、批发集散中心。 第三大购物人群是旅游观光者。由于大钟寺国际广场是北京乃至中国独一无二全面展示欧美等国商品和文化的地方，这会使大钟寺国际广场成为北京市新的旅游景点，吸引北京周边和中国其他地区的居民前来观光游览购物。 潜在购买力800亿 大钟寺国际广场位于西直门、中关村、亚奥三大商圈的交汇点，南望西直门，西北接壤中关村，东北毗邻亚奥商圈，傲踞海淀繁华商业核心。西北三环路、北京城铁大钟寺站与西直门交通枢纽组成的立体交通线四通八达，是北京市三环内最大的综合性商业地产项目，也是惟一一个有地铁通过的大型商业项目。 大钟寺国际广场项目总投资30亿元人民币，总建筑面积43万平方米，地上商业部分总建筑面积约25万平方米，地下商业总建筑面积约18万平方米。 根据大型购物中心辐射商圈规律，其核心商圈覆盖的人口超过150万；二级商圈覆盖的人口超过为500万；三级商圈覆盖人口则达700万，各商圈的潜在购买力达到800亿元人民币。如此巨大的客流量和消费潜力，将会为进驻“大钟寺国际广场”的企业带来无限的商机。顺应着这种新的消费潮流，Sunnytown为区域居民提供高品质全方位的的商业环境，全面提升区域消费市场的经营形态，以先进的规划理念和经营理念，领先于西南板块的商业优势成为西南百姓消费的风向标。 Sunnytown一期食尚街为特色餐饮街，sunnytown二期休闲街开启慢调休闲与娱乐生活全新体验，三期主题街为时尚活力的精品街铺，引领消费时尚新风尚。三条商街相互延续互为补充，从道路组织、业态规划与细分上、人流汇聚等都使三条商街有相互的延伸与补充，消费者在这里可以享受一站式消费与休闲娱乐带来的快意生活。 五、龙头商业主体带动 丰台首条特色餐饮示范街 餐饮业态作为sunnytown龙头商业，一期食尚街我们为其规划为临街2-3层商业用房，总面积2万平米，百米金街将汇聚30余家特色美食，商务宴请、家庭聚餐两相宜。 餐饮街定位为特色餐饮，以湘、川、鲁、淮扬、东北、西北等各大菜系，海鲜、火锅、家常菜及各种风味小吃和营养快餐为主要特色。目前，已成为京城首条政府支持的“特色餐饮示范街”。 届时，sunnytown食尚街将以规模、特色形成优势成为西南的餐饮中心，同时带动sunnytown休闲与购物的消费需求。 六、个性空间 街区商业的核心：动态消费场所的营建 街区是是解决社区文化、社区成长的一个很好的物质载体。而如何将街区概念转化变成有竞争力的商业物业？ Sunnytown商业店铺根据心理感受模式，以三横一竖的规划，塑造成一个合围的，具有向心的、聚合力的“积极空间”，避免发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。多层、低层住宅在尺度和色彩上适当加入了商业特点，在首层商业与二层住宅之间用雨罩，骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开，既能降低噪音和视觉干扰，也可使上下不同的建筑个性有一个明确的区分带。这样的空间划分手段能将建筑主体所形成的外部空间划分成次一级的二次空间，正好适应购物行人的尺度。设计师还有意识地放弃了立面手法简单的统一，创造了多种风格的店铺共生的效果。不同风格的建筑单元拼在一起使人联想起小镇风情。Sunnytown商业街的魅力就在于繁杂多样的立面形态的共生。 商业街的个性要求来自于其自身的建造目的-商业活动。在中央休闲广场，sunnytown根据商业活动的不同，设计了内街，专门为慢调的休闲生活营造静态的空间，而为了满足健身、运动等商业活动，sunnytown在中央休闲广场的中心设计了大的活力广场，具备展览、露台演出、运动健身等商业功能，完全打造一个适宜动态商业活动的空间场所。 七、优秀的商户结构 如何在西南板块有限的消费者面前成为首选的体验、休闲、消费、娱乐的场所，我们必须在项目的每个阶段都要严格的、认真的对待，尤其是商户的结构控制上，例如一期餐饮街。 目前餐饮街意向客户已超过80%，而我们按照餐饮街的业态细分规划-五分之一为品牌主力店，五分之一为大众家常菜，五分之三为特色餐饮，以及商户必须有开店多年历史与经营管理经验、店面装修需要有营造良好的消费环境的准入制度，在这80%的商户中精选了其中的60%，以保证了商户结构的优秀与商业竞争环境的良好。 八、资源优势 政府、协会、专业顾问团、立体传播网络 资源整合是商业地产成功的另一大条件。Sunnytown这样一个项目，需要多方面的支持才能完成她的使命：成为有益于城市、经营者、消费者的商业项目，成为区域级的商业副中心。 政府、协会、专业顾问团、立体传播网络这四大资源已为sunnytown的成功进行着资源上的供给。政府首批的特色餐饮示范街、餐饮协会的支持、著名房地产顾问代理机构：华远房地产经纪公司为发展商提供优化的商户结构。在联合专业招商机构的同时，发展商还根据项目自身的特点，和一些行业的协会、主管部门、研究机构、领头羊企业、专业媒体、达成战略联盟，围绕项目的主题进行一系列的论坛、峰会、比赛、展览、评选等公关活动，打造一个立体的传播网络。 近日，华人首富李嘉诚旗下的广州大型旗舰商场“西城都荟”正在如火如荼地建设之中，建筑工程将于明年竣工。据和黄地产高级市务经理邱俊豪介绍，西城都荟首创大型“国际级悠乐式”商场模式，这在国内尚属首家。西城都荟招商非常顺利，如今已经完成超过60%，预计2007年年中将会全面投入运营。 向国际化标准看齐 据邱俊豪介绍，西城都荟将被打造成为全国第一家“国际级悠乐式”商场，无论在在业态组合、管理模式、推广宣传、建筑特色及交通规划等方面均向国际级标准看齐。和记黄埔利用遍布全球的国际网络，致力于引入世界各地知名的品牌，并针对本地消费者的喜好，广泛网罗本地高素质的品牌。目前已经完成的60%的招商项目中，有一半属于外来品牌，这其中又有多家品牌落户西城都荟是进入中国的第一站，如已经签约入驻的是世界上规模最大的院线“UA影城”就是首次进入中国大陆。 在建筑方面，西城都荟独具特色，各指标采用国际级标准。每层面积达到2万多平方米，层高高达5.5米至6.8米，显得商场特别开阔。每层都采用单一标准通道的设计，各层不设副通道，顾客沿宽达4至10米的宽敞通道一逛到底，让顾客不必担心要走回头路而浪费精力。首创“国际级悠乐式”商场 以悠乐式为主题，是商场的一大特色。特色餐饮、消闲娱乐商户以及主力店商户比例特别高，约占整体商户组合的70%，营造出“一站式“的优质购物环境。88，000平方米的商场面积，将容纳超过300种消费选择，一家人男女老幼到西城都荟都会找到合适的娱乐项目，成为广州乃至珠三角大型商业项目典范的目标。 邱俊豪表示，为彰显首创的“国际级悠乐式”主题，西城都荟精心创作了“让这里WOW起来！”的推广口号。“WOW”英文全写为WorldofWonders（“WOW”与“哇”音近），寓意西城都荟是一个精彩独特的商场，亲临西城都荟让顾客享受赞叹不绝的消闲购物体验。为本地消费者带来“悠”闲消费模式、丰富娱“乐”体验。 明年中全面营业 西城都荟将与明年年中正式开业，目前招商已经完成60%。谈到招商，邱俊豪表示整个项目所有商铺只租不售，由和黄地产统一管理。租金方面采用底租加分成，而分成制则根据每月经营的营业额相应变动，由此可见发展商与商户共同向前的决心。 从招商情况也可以看出，西城都荟以娱乐部份比例特高为特色，娱乐休闲部分面积占总体面积的25%.为满足全龄人士的休闲娱乐需求，西城都荟还为所有具表演才华或音乐爱好者准备了舒适豪华的KTV、为所有崇尚健康的人士准备了设备完善的健身中心，为一家大小准备了康乐益智的游艺中心。邱俊豪透露，随着招商进一步开展，还有更多惊喜的商户组合也将陆续揭晓。“三看主义”的现实意义 中国人的成败哲学归纳成一句话就是：识时务者为俊杰。 做商铺的人，无论买铺投资收回报的，还是买断产权自己经营的，都不得不抬头看看“时务”。什么是关于商业的“时务”呢？无非是城市商业的热点地区，城市消费人群的主要地段，以及城市规划中的未来指向。看轨道往哪个方向铺设，看楼盘在哪个地方集中，看哪个区政府的决心和手笔最大，总之需“眼观四路，耳听八方”方能抢得先机。比方五角场商圈吧，万达商业广场带着沃尔马卖场大有“狼来了”之势，这看似一个商机。只是五角场也太偏了，盘踞东北角，辐射能力有限，来者俱被大卖场和百货公司截流，要在那里安身立命怕是困难大大。所以，小商家和立志于“个性取胜”的商家必须正确地分析这些利好，认清自己的定位才能有所作为。 这就引出了“二看”。看什么？看个性。上海大商圈数十余，每天都有利好捷报，每个区都有良好规划，岂能看谁就是谁？比如徐家汇明显大商业化，四川北路明显小商业化；又比如南京东路是“首都效应”，淮海中路是“明星派头”，而四川北路是“平民作风”，所以四川北路的平台很大，后劲十足。寡头竞争容易形成“挤出效应”，四川北路的相对平衡则是良好的生存环境。看来，这里确是许多商家的良上之选。 当然，一条大路可以通罗马，一条大路却不能都适合做生意。这就涉及到一个很重要的问题：那个“机会点”在哪里？比如围棋的361格棋盘看似完全一样，却有“金角银边草肚皮”的口诀，而且在下棋中看似有很多种选择，但真正的“手胫”（围棋术语）每次只有几个点。反观商业运作，经常能发现左邻右里一个门庭若市，一个门可罗雀。就像我家楼下拐角的一个饭店，整整十五年，换了七八个商户，也换了七八种饮食业态，就是毫无起色。按理说街拐角是最能做生意的，却从此落下了一句：风水不佳！看来它唯一的命运就是等着陌生人再来“大展鸿图”了。由此，我得出了一个经验性的结论：做商业，不去人烟稀少处，不去独此一家处，先求生存后图牟利。 近日，走访过一些嘉杰国际广场楼下的临时商铺，虽然是临东宝兴路沿街，生意倒不错，特别是快餐外卖店，每天中午等候排队。网上资料也显示：2006年一季度四川北路中段的21世纪运动城、巴黎春天、天兴百货、东宝百货、春天百货、东泰休闲广场等6大重点商家销售额达到了1.73亿元，同比增长22。这，或许是最硬的道理了吧。试想年后，嘉杰国际广场商业落成之时，四川北路周边改造落定之时，这里将发生怎样的情景？ 重新梳理整个过程：一看商机，初步圈定；二看个性，自我筛选；三看地段，最后敲定。在这样自我克制的前期准备后，又如何不能商业制胜呢？ 一个投资成功的人，80%是由于自己的成熟，特