某广场建设项目申请报告.docVIP

目目 录录 第一章第一章 项项目概况及申目概况及申报单报单位概况位概况- 1 - 1.1.项目概况项目概况- 1 - 2.2.项目建设单位概况项目建设单位概况- 5 - 3.3.项目建设地点及建设条件项目建设地点及建设条件- 6 - 4.4.工程建设方案工程建设方案- 16 - 5.5.项目实施进度及招标方案项目实施进度及招标方案- 30 - 6.6.投资规模及资金筹措投资规模及资金筹措- 33 - 7.7.项目综合评价结论项目综合评价结论- 33 - 第二章第二章 发发展展规规划、划、产业产业政策及行政策及行业业准入分析准入分析.- 34 - 1.1.发展规划分析发展规划分析- 34 - 2.2.产业政策分析产业政策分析- 39 - 3.3.行业准入分析行业准入分析- 45 - 第三章第三章 资资源开源开发发及及综综合利用分析合利用分析- 46 - 1.1.资源开发方案资源开发方案- 46 - 2.2.资源开发利用方案资源开发利用方案- 48 - 3.3.资源节约措施资源节约措施- 49 - 第四章第四章 节节能方案分析能方案分析- 50 - 1.1.建筑用能标准和节能规范建筑用能标准和节能规范- 50 - 2.2.能耗状况和能耗指标分析能耗状况和能耗指标分析- 50 - 3.3.节能措施和节能效果分析节能措施和节能效果分析- 52 - 第五章第五章 建建设设用地、征地拆迁及移民安置分析用地、征地拆迁及移民安置分析.- 55 - 1.1.项目选址及用地方案项目选址及用地方案- 55 - 2.2.土地利用合理性分析土地利用合理性分析- 55 - 3.3.征地拆迁和移民安置规划方案征地拆迁和移民安置规划方案- 56 - 第六章第六章 环环境和生境和生态态影响分析影响分析- 57 - 1.1.环境和生态现状环境和生态现状- 57 - 2.2.生态环境影响分析生态环境影响分析- 58 - 3.3.生态环境保护措施生态环境保护措施- 59 - 4.4.地质灾害影响分析地质灾害影响分析- 59 - 第七章第七章 经济经济影响分析影响分析- 61 - 1.1.项目组织实施项目组织实施- 61 - 2.2.项目总投资估算项目总投资估算- 62 - 3.3.项目经济效益分析项目经济效益分析- 66 - 第八章第八章 社会影响分析社会影响分析- 69 - 1.1.社会影响效果分析社会影响效果分析- 69 - *房地产开发有限责任公司房地产开发有限责任公司 *广场建设项目申请报告广场建设项目申请报告 2.2.社会适应性分析社会适应性分析- 71 - 3.3.社会风险及对策分析社会风险及对策分析- 72 - 附件： 1.总平面布置图 2.*县人民政府办公会议纪要 3.国有土地使用证 4.建设工程规划许可证 5.建设单位相关证件 *房地产开发有限责任公司房地产开发有限责任公司 *广场建设项目申请报告广场建设项目申请报告 - 1 - 第一章第一章 项项目概况及申目概况及申报单报单位概况位概况 1.1.项目概况项目概况 1.11.1 项目名称项目名称 *房地产开发有限责任公司*广场建设项目。 1.21.2 项目建设单位项目建设单位 *房地产开发有限责任公司。 1.31.3 项目建设地点项目建设地点 *省*市*县*镇*国道南侧。 1.41.4 项目建设内容项目建设内容 *广场建设项目用地面积 0.69 万平方米（约合 10.46 亩），总建筑 面积 25925.86 平方米，其中地上建筑面积 24500.26 平方米。 （1）高层 1 栋计 24500.26 平方米。 （2）地下建筑：1425.6 平方米。 1.51.5 项目总投资项目总投资 项目投资总规模为 5142.56 万元，资金由建设单位自筹解决。 1.61.6 项目建设背景项目建设背景 1.6.1 项项目建目建设设的区位条件的区位条件优优越越 *县地处*省*平原腹地，县域南临黄河（属黄河最北端），北有 阴山横亘，东临*，西与*县区接壤，是一颗有着两千多年文明历史的 塞上明珠。地理坐标为东经 10735701083750，北纬 4046“ 3041 1645。县境东西最长 82 公里，均长 62.3 公里，南北最宽 55.5 公里，均宽 40 公里。总面积 2492.9 平方公里。占*灌区总面积的 1/4。 *房地产开发有限责任公司房地产开发有限责任公司 *广场建设项目申请报告广场建设项目申请报告 - 2 - 1.6.2 境内交通体系健全境内交通体系健全 *县地处以京津为龙头的呼包银-兰经济带的中段上，进入国家 西部大开发的重点区域，是*省西部地区交通枢纽之一，连接华北、西北、 欧亚大陆桥的大动脉包兰铁路、京藏高速、*国道穿境而过，向北通过 212 省道直通*，成为国家“五横五纵”交汇点之一，成为沟通大西北、 贯通大西南、连接蒙古国的重要的物流走廊，区位交通优势非常加突出。 境内各乡镇、村社柏油路齐全，基本形成了各种交通形式相互衔接和补充 较完善的交通网络。 1.6.3 市区道路体系基本健全市区道路体系基本健全 镇区城市主干道东西向的主要是由*国道、建设路、团结路、*街、 红旗路、新华路等组成，南北向主要是有红鼎路、东街路、前进路、新华路、 兴原路等构成，主干道的红线宽度分别为 60 米、50 米、40 米、36 米不等。 1.6.4 项项目提出的目提出的过过程程 本项目原来计划建设*酒店，但经过认真的市场调查，*县*镇目 前酒店趋于饱和态势，而*县缺乏高档次的写字间、公寓和家居商场，因 此经 2013 年 5 月 27 日关于*大酒店项目变更有关事宜的会议纪要 （【2013】62 号）确定本项目的建设。本项目意在填补当地商务交际、富裕家 庭等主流消费群的需求空白，项目用地位于*镇*国道南侧。本地块属于 *市*县城市发展规划区域。所处区位交通便利，现有商业繁华程度一般， 区域周围主要是住宅小区及待开发区域。公共配套设施比较完善。据目前 发展趋势可预测，该区域未来居住生活环境规划良好。所以将办公、商务 功能作为*广场的核心定位。 本项目于 2004 年 9 月取得了土地使用权，并于 2013 年 5 月取得了 *房地产开发有限责任公司房地产开发有限责任公司 *广场建设项目申请报告广场建设项目申请报告 - 3 - 建设工程规划许可证。 项目土地红线内已平整,达五通一平,建设进场条件成熟,项目的早日 建设可以使土地实现其价值尽快地得到实现。 1.71.7 项目建设的必要性项目建设的必要性 1.7.1 改善城市投改善城市投资环资环境、提升城市的整体形象和城市品味境、提升城市的整体形象和城市品味 随着经济的快速发展*县的城市建设和发展也面临着许多新的挑战。 一方面，可供开发的土地资源越来越少，这影响了城区的可持续发展。另 一方面，城区大量存在着改革开放初期建设的档次低的房屋，无论是从经 济集约化发展角度，还是从城市建设档次角度看，均不能适应新形势发展 的要求。因此，进行房屋换代升级改造，综合利用区内有限的土地资源， 已成为当前一项十分紧迫的工作。它对于进一步提高土地利用效益，提升 城市建设档次与水平，具有十分重要的意义。 1.7.2 丰富城市景丰富城市景观观， ，满满足居民更高的生活足居民更高的生活环环境需求境需求 城市的发展是人类居住环境不断演进的结果，也是人类自觉和不自 觉地对居住环境进行规划建设与改造的过程。在漫长的历史进程中，尤其 是近百年来，人类从生活的实践经验中逐渐认识到如何改善自己的居住 环境，并随着这一学科的产生发展，不断总结与研究，使人类居住环境更 适应人类现代生活的品质。 该项目的建设可保证城市公共设施的配套，满足城市居民办公及商 务的需要。此外项目的建设进一步丰富了*县的城市空间，使*县老城区 的开发布局更有新意，为该区域内的经济发展注入了新鲜活力。 项目建成后，城市居民生活条件和居住环境将得到极大的改善，有利 于*县人民生活方式和精神文明的进一步提高，强大的辐射影响，对提高 *房地产开发有限责任公司房地产开发有限责任公司 *广场建设项目申请报告广场建设项目申请报告 - 4 - *县人民居住条件具有一定的推动作用。 1.7.3 推推进进行行业发业发展，提高社会展，提高社会综综合效益合效益 针对目前*县建材市场过于分散、经营场所环境差和缺乏统一的市 场经营等现状，本项目拟定的“一站式”家居建材广场，将凭借主力店强大 的品牌效应、统一的市场管理和广告推广，把*县建材市场整合优化，并 以贴心服务、优质化的产品、低廉的价格和舒适的购物环境来吸引消费者， 从而使*县市建材行业顺应发展趋势实现良性发展。 随着建材行业的重要性日益突显，专业的建材市场不可或缺地成为 城市名片和亮点工程。本项目的落成，一方面将弥补*县市家居建材行业 这一市场空白，为广大经营户提供了更为集中、现代、舒适的经营环境， 也将为*县人民提供与大中型城市保持同步的家居建材产品和服务，从 而杜绝目前存在于*县家居建材行业中以次充好，质量、环保均难以得到 保障的现象，为*县人民造福；另一方面也可解决目前区域经营环境较差， 为城市交通、管理和消防带来隐患的问题，真正成为*县市旧城改造、行 业整合、房地产市场发展的“地标性”物业。并为社会提供了众多的就业机 会，并将为极大的影响和带动周边街区的商业发展，推动和促进“*广 场”商圈的形成，进一步使*县社会综合效益得以提升。 1.81.8 企业组织、劳动定员企业组织、劳动定员 本项目由*房地产开发有限责任公司承建，所需人员在 公司内部协调解决，在人员配置上有一定数量的专业技术人员。 为确保工程质量，控制工程投资，按期完工，在工程实施过程中，需 进行如下方面的工程管理： 1、成立专门管理机构。负责本项目资金的筹措、设计、招标、监理人 *房地产开发有限责任公司房地产开发有限责任公司 *广场建设项目申请报告广场建设项目申请报告 - 5 - 员的组织和培训等工程实施管理一系列准备工作。 2、业主应选择有资格、有足够的设备、人员和备有固定资产的工程承 包者，并采用招标的方式选择工程单位 ，编制好招标文件。 3、要在工程实施全过程中推广优质管理，确保每一环节的质量监控 和承包合同的顺利实施。 1.91.9 劳动安全劳动安全 本项目在建设和运行中应严格按照国家有关规范标准执行，在施工 中注意劳动安全，加强劳动保护；在设计中努力改善办公条件和商业环境， 以保障入驻商户的身体健康。 主要安全措施： 1、施工中严格按照安全操作规程设立安全网，电力及传动设备应设 防护罩，施工及进现场人员须戴安全帽。 2、项目建成后，重要用电设备要可靠接零，并做防水保护，建筑物按 规程设接地防雷保护。对地沟、地坑等均需要加盖或设栏杆，严格按有关 规范设计施工。 3、为了避免项目区人流较集中而产生交通堵塞等不安全问题，应尽 可能在搭建临时设施时避让出人行道，从而使道路流通量大大改善，易于 人群疏散。 2.2.项目建设单位概况项目建设单位概况 单位名称: *房地产开发有限责任公司 机构地址: *市*区* 法人代表: * *房地产开发有限责任公司房地产开发有限责任公司 *广场建设项目申请报告广场建设项目申请报告 - 6 - 注 册 号: * 企业类型: 有限责任公司 成立日期: 2010 年 5 月 17 日 注册资本: 人民币壹仟万元 经营范围：房地产开发、销售。 *房地产开发有限责任公司是*省*集团旗 下的房地产开发企业，公司成立于 2010 年 5 月 17 日，现有员工 32 人，其 中专业技术人员 18 人。 公司成立以来始终坚持“诚实守信、质量第一、用户至上”的宗旨，以 做大、做强、建设一流产品为目标，紧紧围绕诚信经营的工作思路，建立 各项管理制度，特别是对工程项目从规划设计、施工、销售、售后服务及 顾客回访等方面，建立了科学的管理办法，并严格加以实施。几年来，公 司参与开发建设了“*等住宅小区。 公司始终坚持以优质的工程质量和良好的信誉赢得用户的一致好评， 在激烈的市场竞争中取得了良好经济效益和社会效益。 3.3.项目建设地点及建设条件项目建设地点及建设条件 3.13.1 项目建设地址项目建设地址 项目地位于*县位于*镇*国道南侧。项目总占地面积 10.4 亩，呈长 方形。 3.23.2 项目建设条件项目建设条件 城市概况城市概况 *县位于*省西部，地处*平原腹地，北靠阴山，南依黄河，隶属 *房地产开发有限责任公司房地产开发有限责任公司 *广场建设项目申请报告广场建设项目申请报告 - 7 - *市，全县总面积 2492 平方公里，辖 8 镇 1 乡、771 个社、8 个街道办事 处,总人口 30 万，耕地面积 229 万亩。2012 年地区生产总值完成 90.4 亿元， 是 2007 年的 2.3 倍，年均增长 17.6%；三次产业结构由 2007 年的 36.4:34.6:29 调整为 31.6：38.2：30.2；财政收入完成 4.4 亿元，是 2007 年的 1.7 倍，年均增长 13.7%；城镇居民人均可支配收入达到 18734 元，是 2007 年的 1.9 倍，年均增长 13.9%；农民人均纯收入达到 11316 元，是 2007 年 的 2.1 倍，年均增长 15.6%；固定资产投资累计完成 377.8 亿元，年均增长 27.5%。 *县以适宜人居和创业发展的角度来推进城市建设，打造宜居宜业 的新型城市。把改善人居，建设公共休闲活动场所，开辟创业平台作为城 市建设的重点。*县植物园、*连同已建成的葵花广场、小游园将全面 满足城镇居民的日常休闲。每年以 40 万平米的房地产开发项目推进旧城 改造，可较大程度地满足居民改善居住环境的需求。道路改造工程及街道 人行道铺装工程等项目的实施，使整个城市的交通条件更加便利。工业园 区依城而建，基础设施配套完善，*等一大批标志性建筑的相继建成， 将为更多的创业者和就业者提供广阔的发展平台。全县完备的义务教育 体系和基础雄厚的高中教育、职业教育，为培养人才提供了有力保障。建 成县、镇、村完善的三级医疗卫生体系，有效满足了城乡居民的健康需求。 自然条件自然条件 地理气候条件地理气候条件 *县气候属于中温带大陆性气候，具有光能丰富、日 照充足、干燥多风、降雨量少的特点。太阳年平均辐射总量 153.44 卡/平方 厘米，仅次于西藏、青海；全年日照时数 3263 小时，平均气温 6.1，积温 *房地产开发有限责任公司房地产开发有限责任公司 *广场建设项目申请报告广场建设项目申请报告 - 8 - 3362.5；无霜期 117-136 天，相对较短，可避免农作物贪青恋长、推迟成 熟而减产的弊端，可使农作物长势集中，丰产丰收。年均降雨量 170 毫米， 大多集中在夏秋两季，雨热同季。这些条件，总体上是有利于项目开发建 设的。 地形地貌地形地貌 *县在大地构造单元上，属阴山天山纬向构造带，并受 新华夏系构造的影响，形成内陆断陷盆地，整个辖区属*平原，为第四 纪松散的地层所覆盖，沉积了较厚的湖相地层。上部是冲积、风积层，主 要岩性为细砂、粉砂和砂粘土互层。砂层层理清晰，厚度 1070 米。中部 为河湖交替层，主要岩性为淤泥质、粉砂与粘土互层。下部为巨厚的新老 第四纪湖相沉积层，主要岩性为淤泥质砂粘土。土质膏腴肥美，适于农作 物及各种植被的生长。虽然有的土地呈盐碱化，但并不影响耐碱作物，如 葵花、枸杞等作物的生长。 地地质质条件条件 项目地主要由粘性土及粉土组成，且土层较单一，土质 变化较小。 该工程场地土类型为中软场地土，建筑场地类别属类。 据钻探资料显示：勘探场地水位 8 米。在地表下 20m 深度范围内，不 存在呈饱和状态的粉质粘土和粉细砂层。故砂土液化问题可以判定，场地 内不存在砂土液化问题，设计时可不考虑场地土的液化性。 水文条件水文条件 *县水文条件很好。黄河由*交界处*河头入境，为东经 10737，至*县*交界处的四科河头出境，为东经 10811。此段河道是黄 河干流在地球表面纬度最高的河段。*县境内的黄河流经*镇、*镇。 其北与之并行的是总干渠，它由*、*向东进入*县，又进入*而汇入* 河，在*县境内长 43.5 公里。县内各干渠均由此渠引水灌溉。与黄河有关 *房地产开发有限责任公司房地产开发有限责任公司 *广场建设项目申请报告广场建设项目申请报告 - 9 - 的是*河，它原是黄河的主流，是北河。 1840 年黄河改道后主流成为 南河，在改道的过程中使整个*平原成为土质肥沃的冲积平原。乌加 河是黄河的支流，由*市的份子地进入*县，由*农场出界，泄入*县 的*河，在*县地段为 46 公里长。这些都为工农业生产的发展和人们的 生活需求，奠定了基础，也为项目的开发和运营，提供了可靠的保障。 地震烈度地震烈度 根据 GB50011-2001建筑抗震设计规范，*县抗震设 防烈度为 7 度，设计地震分组第一组，设计基本地震加速度值为 0.15g。 社会条件社会条件 城市基城市基础设础设施条件施条件 几年来，*县着力改善人居环境，抓规划，提品 位，严管理，城市面貌焕然一新。新一轮县城、乡镇总体规划、体系规划和 西区、水系规划修编完成，建成区面积由 2007 年的 11.6 平方公里扩大到 2012 年的 12.7 平方公里，城镇化率由 41%提高到 46%。累计实施城市建 设项目 96 项，完成投资 49 亿元，是前五年的 1.8 倍。新增城市绿地 2200 亩，人均面积达到 13.6 平方米。棚户区改造扎实推进，依法征收房屋 8123 户 94.8 万平方米，实施房地产开发 204 万平方米。相继完成县医院门诊楼、 综合社会福利中心、客运站等一大批公建项目。新建改造高新路、*东 街等 13 条道路 23 公里，完成*路等 11 条道路两侧硬化 22.8 万平方米， 完成*大道等 20 条道路亮化 45.6 公里。翻建*桥，建成污水处理厂、垃 圾填埋场，铺设排水管网 18.3 公里、天然气管网 7.2 公里、供热管网 4.2 公里，城区基本实现“一站式”供暖。*等市场建成运营，商贸流通条件大 幅改善。加大资金投入，加强环境整治，市容市貌明显改观。 社会社会环环境条件境条件 *县有 2400 多年的悠久历史和积淀深厚的文化。 古有蒙恬北筑长城、卫青抗击匈奴、诗人李白“迢迢*县关，朔雪乱边花” *房地产开发有限责任公司房地产开发有限责任公司 *广场建设项目申请报告广场建设项目申请报告 - 10 - 的名句，张敬忠“*县春色旧来迟，二月垂杨未挂丝”的吟诵以及北魏沃野 镇起义的壮举。近代史上，被当地老百姓称为“人间河神”的地方绅士*修 渠治水，垦荒置田，首开*农业大规模发展之先河，使*县成为土地肥 沃、气候宜人、水渠纵横、旱涝保收的“塞外江南”。 全县总人口 30 万，其中农业人口 22 万。据 2000 年第五次人口普查： 全县总人口 274188 人，其中汉族人口占 96.46%，*族人口占 2.04%，其 他民族人口占 1.50%；全县平均每平方公里 110 人。城镇人口 30.51%、农 村人口占 69.49%;年龄及文化结构基本稳定，15 周岁以下儿童占 22.60%，65 周岁以上老人占 5.43%，中青年人口占 71.97%；每十万人受教 育人口：中专及以上文化 1668 人、高中和中专文化 10015 人、初中文化 35263 人、小学文化 32236 人。 投投资环资环境境 2013 年，*县把“实施项目推进工程”这一有利时机，县 领导召开企业联席会议研究解决项目建设过程中遇到的困难和问题，并 将每个问题分解落实到各帮扶领导和职能部门，为项目顺利复工和建设 创造了良好条件，截止 5 月底，全县累计完成城镇固定资产投资 34.2 亿元， 比去年同期增长 3.4%，城镇固定资产投资继续保持稳中有升的态势。城 镇投资按三次产业分完成投资情况：第一产业完成投资 12.2 亿元，同比增 长 61%，占完成投资额的 36%；其中农、林、牧、渔服务业完成投资 8.6 亿 元，占第一产业投资额的 70%。第二产业（工业固定资产投资）完成投资 13.3 亿元，同比减少 13.3%，占完成投资额的 39%；其中：制造业完成投资 9.8 亿元，占第二产业投资额的 74%。第三产业完成投资 8.7 亿元，同比减 少 14.7%。占完成投资额的 25%。在全部城镇固定资产投资中农业综合开 发、设施农牧业、农田水利建设、节水灌溉和中低产田改造工程、城镇基 *房地产开发有限责任公司房地产开发有限责任公司 *广场建设项目申请报告广场建设项目申请报告 - 11 - 础设施、植树造林、城镇绿化的投资成为拉动投资的增长点，施工项目的 增加为我县投资增长奠定了基础投资总量及增幅呈现稳中有升。续建、新 建施工项目规模扩大，其中新开工项目 25 个，25 个新建项目完成固定资 产投资 11.9 亿元。 3.33.3 市政配套具体情况市政配套具体情况 3.3.1 道路情况道路情况 项目地北出口为 60 米宽城市主干道，三车道并行。 3.3.2 市政管市政管线线配套情况配套情况 给水：有 300 的市政输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。 排水：有完整的污水和雨水排放系统。 电力：*县市政变电所供电。 通讯和网络：该项目为网通等公司服务范围，有电信电缆入区。 数字电视：*县有线电视网络分公司电缆提供数字化信号传输系统。 燃气：气源为天然气管道。 供热：市政供热管道 3.43.4 建设内容及规模建设内容及规模 3.4.1 项项目目组组成和主要建成和主要建设设内容内容 项项目目组组成成 本项目为*广场建设项目，主要建设内容为一栋高层及配套设施 和绿化带等。 工程内容工程内容 （1）高层 1 栋计 24500.26 平方米。 （2）地下建筑：1425.6 平方米。 *房地产开发有限责任公司房地产开发有限责任公司 *广场建设项目申请报告广场建设项目申请报告 - 12 - 项目组成表项目组成表 序号名称单位数量备注 1 高层平方米 24500.26 3 地下建筑平方米 1425.6 合计平方米 25925.86 3.4.2 建建设规设规模模 *广场建设项目用地面积 0.69 万平方米（约合 10.46 亩），总建筑 面积 25925.86 平方米，其中地上建筑面积 24500.26 平方米。 3.53.5 规划设计方案规划设计方案 3.5.1 规规划方案划方案 设计设计原原则则 （1）超前性商业市场是*县主流产业，高层建设应注意超前性、 前瞻性； （2）适度性市场的规模取决于需求，不是越大越好，越豪华越好， 要适度； （3）低碳性满足低碳环保的要求； （4）效益性经营行为最终表现为效益； （5）人文性不断调整、提升，持续发展。 设计设计指指导导思想思想 （1）项目将按照现代商业模式，建设具有优美的环境、完善配套服务 设施、丰富地域文化内涵的 21 世纪新型城市商业建筑。它的建成，对于提 高*县的环境水平，满足*县高质量的生活需求，发挥极其重要的作用。 因此，规划中力求环境效益、社会效益、经济效益的有机统一，达到精品 标准。 *房地产开发有限责任公司房地产开发有限责任公司 *广场建设项目申请报告广场建设项目申请报告 - 13 - （2）增强景观设计意识，体现地域文化内涵，空间环境组织及其建筑 风格反映地域文化特色，与*县建设风格相配套呼应。 （3）体现“和谐”主题。以写字楼、公寓、商业的交互组合，围合成既相 对独立又交相呼应的空间结构，力求达到舒适性和方便性的融合。 （4）广泛应用新材料、新产品、新技术，改善功能，提高节能、节地和 节材的综合经济效益和社会效益。 （5）加强物业管理的设施建设，提高物业管理水平。在规划的设计中， 提前考虑日后物业管理模式。 总总体建体建设设定位定位 本项目为*房地产开发有限责任公司*广场建设项目。 此地块用地使用性质为商业用地，此地块功能主要为商业。本项目以开发 商丰富的开发建设经验及市场开拓经验,拟建设高品质的集写字楼、公寓 住宅及商业为一体的综合性商业楼,以实现产品市场认可度高、项目利润 最大化、资源利用最大化的战略目标。 （1）规划建筑样式 根据当地市场的具体情况，建议本项目为高层模式，提高该区域商业 楼建筑水平。因规划容积率和建筑物间距的规定，提高层数后，将会使建 筑密度降低，如此可以为环境规划带来广阔空间。 本项目作为商贸经营者和中高收入人群的居住和办公区，高层建筑 是十分适宜的，它将成为首要识别标志物。加之建筑风格和立面的变化， 本项目将成为*县景观上的亮点。 （2）各功能建筑比例 商业建筑面积 14333.76，占总建筑面积 55.29%；写字楼建筑面积 *房地产开发有限责任公司房地产开发有限责任公司 *广场建设项目申请报告广场建设项目申请报告 - 14 - 2851.2，占总建筑面积 11%；公寓建筑面积 7315.3，占总建筑面积 28.22%；地下建筑面积 1425.6，占总建筑面积 5.5%。 目目标标客客户户及市及市场场定位定位 项目开发结合其实际地理位置及地块周围环境因素,分析项目的目标 客户主要定为*市*县本地商户、外来工作或办理业务的人士，市场定位 为中高档商业服务。 公寓的客户定为*县未婚或新婚人士、外来定居*县的单身人士。 本项目位于*镇*国道南侧。属于*市*县城市规划发展方向，区域 附近已建或正在建设的商住楼较多，未来有着良好的景观与规划，本项目 销售定位根据区域市场定价的原则，结合本项目的自身位置、市场定位、 区域发展等相关因素，选择项目区域附近同期同类档次的物业作为定价 参照，同时参考目标客户对项目销售价格的感受分析，建议项目以“低开 高走”的渗透模式为定价策略，项目商场售价建议 5500 元/平方米，写字楼 售价建议 4500 元/平方米，公寓楼售价建议 3500 元/平方米，项目房地产 销售期内，价格调整可在 10%30%。 3.5.2 平面平面规规划划设计设计 总总平面布置平面布置 （1）总体格局 本项目建设工程有高层、停车场及配套设施等。公寓住宅保证功能齐 全、完善、使用方便、安全可靠、经济合理、尽可能的使建筑造型简洁、大 方、明快、与周围其它住宅及环境相协调。依据项目区规划，在项目区内 设置停车场等配套设施，这些内容应与整个项目区的总体规划及总平面 布置相适应。 *房地产开发有限责任公司房地产开发有限责任公司 *广场建设项目申请报告广场建设项目申请报告 - 15 - 主建筑物造形简洁明快，立面采用复合外立面形象结合化的处理方 式，让多种颜色及材料与文化形态相互感染，体现行业特征；整体建筑平 面明朗开阔。建筑及周边环境融为一体，体现其现代商业楼的美观大方。 （2）功能要求：满足方便舒适的基本要求；把美观实用与绿色生态结合 起来，实现健康居住的目标；满足安居、休闲、娱乐等功能要求。 技技术经济术经济指指标标 （1）用地面积 6976.2； （2）建筑面积 25925.86。 其中： 商场面积： 14333.76； 写字楼面积： 2851.2； 公寓面积： 7315.3； 地下面积： 1425.6； （3）容积率： 3.51 （4）绿化率： 18% （5）建筑密度：35% 项项目开目开发进发进度度 根据本项目实际情况,项目总开发面积 25925.86 平方米,开发面积相 对较大, 及区域内类似开发项目较多，且考虑到*市*县房地产业的迅速 发展，该项目应遵循审慎、加快的开发原则，方案建议快速开发，总开发 期为 19 个月(约 1.58 年)。 *房地产开发有限责任公司房地产开发有限责任公司 *广场建设项目申请报告广场建设项目申请报告 - 16 - 4.4.工程建设方案工程建设方案 4.14.1 建筑设计建筑设计 本项目为了充分利用土地资源，同时不影响周边建筑，主楼按高层设 计。地上 14 层，地上高度 39.246.2 米，为一类高层建筑。地上一至六层， 主要为商场。 该楼盘地下一层为设备房和平战结合的人防地下室；主楼 6 层为商场。 人防按 6 级人防二等人员掩蔽所设计。 本工程由 1 栋高层和地下人防工程组成。 4.1.1 垂直交通垂直交通 1 栋高层： 主楼设置 1 部普通电梯、1 部消防电梯。 电梯均选用先进的低噪声、节能型电梯。电梯直通地下一层。 商场：可根据情况设置自动扶梯。 4.1.2 无障碍无障碍设计设计 本项目采用无障碍人性化设计，如地上停车场设有无障碍停车位；园 区道路设有盲人指示地标；高层建筑及商场入口设有可供轮椅通行的无障 碍坡道；公共厕所设有无障碍厕位；候梯厅均按照无障碍规范设有可触摸 呼叫按钮。 4.1.3 装修装修设计设计 商业楼外墙面采用干挂石材，部分采用玻璃幕墙装修。 内装修采用国家标准设计，白立邦漆墙面。 厨房、厕所地面和墙面贴白瓷砖，其余部分中等抹灰、涂料粉刷。 每个停车位为 2.5-3.05-6 米，画出黄色标志线；为增加停车场柱面的 *房地产开发有限责任公司房地产开发有限责任公司 *广场建设项目申请报告广场建设项目申请报告 - 17 - 醒目性采用黄、白相间斜纹斑马线。 4.1.4 人防工程人防工程设计设计 按照*省人民防空工程建设管理规定*省政府令 190 号（2012）的 规定和人民防空地下室设计规范，人防工程总面积应按照地面首层建筑 面积修建 6 级含以上防空地下室（二等人员掩蔽所）。 人防地下室其抗力等级定为 6 级，划分为多个防护单元，防空地下室 内早期核辐射限值按 0.2Gy，防空地下室还考虑了防毒功能，染毒区与清 洁区采用整体浇筑钢筋混凝土密闭隔墙和密闭门予以隔断。战时新风进 口设于室外，进风口竖井设有铁栅防护。 4.24.2 结构设计结构设计 4.2.1 结结构构 设计要求 建筑分类：二类高层建筑； 建筑结构的安全等级：二级； 设计使用年限： 50 年； 建筑物耐火等级为一级； 抗震设防烈度为 7 度，丙类建筑。 结构设计规范依据： 建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-2001 ； 建筑工程抗震设防分类标准 GB50223-2008 建筑结构荷载规范 GB50009-2001（2006 版） 混凝土结构设计规范 GB50010-2002 建筑抗震设计规范 GB50011-2001（2008 版） *房地产开发有限责任公司房地产开发有限责任公司 *广场建设项目申请报告广场建设项目申请报告 - 18 - 建筑地基基础设计规范 GB50007-2002 高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2002 砌体结构设计规范 GB50003-2001 结构选型 本建筑为二类高层建筑，结构型式采用框架剪力墙结构，其抗震等级 为二级，建筑安全等级二级。 基础选型 高层建筑基础采用筏形基础。 地基基础设计等级：乙级。 材料： a.钢 筋：采用 HPB235 级、HRB335 级、HRB400 级； b.型钢、钢板：Q235-B 级及 Q345-B 级 c.焊 条：HPB235 级钢筋、Q235 焊接： E43 HRB335 级钢筋、Q345 焊接： E50 HRB400 级钢筋 ： E55 d.混凝土：基础垫层采用 C15 混凝土；筏基及地下采用 C35 混凝土；柱、 板、墙、楼梯采用 C35 混凝土；圈梁构造柱现浇过梁采用 C30 混凝土。 e.填充墙：陶粒空心砌块 MU5.0 多孔粘土砖墙 MU10 砂浆强度等级 M5（地上）、M10（地下） 4.2.2 抗震抗震设设防防 抗震抗震设计设计的原的原则则和要求：和要求： （1）、建筑及其抗侧力结构的平面布置应规则、对称，并应具有良好的 *房地产开发有限责任公司房地产开发有限责任公司 *广场建设项目申请报告广场建设项目申请报告 - 19 - 整体性； （2）、建筑的立面和竖向剖面应规则，结构的侧向刚度应均匀变化，竖 向抗侧力构件的截面尺寸和材料强度应自下而上逐渐减小，避免抗侧力 结构的侧向刚度和承载力突变。 （3）、建筑设计应符合抗震概念设计的要求，不得采用严重不规则的 设计方案和结构体系。并应符合下列要求： 、应具有必要的承载能力，刚度和变形能力（即“四强，四弱”的结构 延性要求：强节弱杆、强柱弱梁、强剪弱弯、强压弱拉）。 、应具有多道抗震防线，避免因部分结构和构件的破坏而导致整个 结构丧失承受重力荷载、风荷载和地震作用的能力。 、结构的竖向和水平布置应具有合理的刚度和承载力分布，避免因 局部突变和扭转效应而形成薄弱部位，对可能出现的薄弱部位，应采取有 效措施予以加强。 （4）、结构的抗震设计应遵照建筑抗震设计规范（GB50011-2010）及 高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2002 的规定。 抗震设防 本场地地形平坦，为可进行建设的一般场地。 根据建筑抗震设计规范（GB50011-2010），*市*县抗震设防烈度 为 7 度，设计基本地震加速度值为 0.15g，设计地震分组为第一组。抗震设 计采用基本烈度七度，除了进行必要的抗震计算外，着重采取构造措施， 抗震构造措施按 8 级。 4.34.3 配套工程建设方案配套工程建设方案 4.3.1 供供电电、防雷、通、防雷、通讯讯 *房地产开发有限责任公司房地产开发有限责任公司 *广场建设项目申请报告广场建设项目申请报告 - 20 - 本项目属民用建筑项目。根据其电负荷运作特点和电器品质的要求， 遵循安全性、可靠性、经济性和灵活性的四个原则，设计供配电方案。 （一）（一）设计设计依据依据 10KV 及以下变电所设计规范GB50053-1994； 供配电系统设计规范GB50052-2009； 低压配电设计规范GB50054-1995； 建筑物防雷设计规范GB50057-2010； 有线电视系数工程技术规范GB50200-2001； 智能建筑设计标准GB/T50314-2000； 民用建筑电气设计规范JGJ16-2008； 视频安防监控系数技术要求GA/T367-2001； 楼寓对讲电控防盗门通用技术条件GA/T72-1994； （二）（二）设计设计范范围围 本工程的变、配、发电系统、照明系统、防雷与接到系统；火灾自动报 警系统、安全防范系统、综合布线系统、有线电视系统、停车库管理系统。 （三）供（三）供电电 1.电电力力负负荷性荷性质质 商场公寓楼为二类高层建筑，耐火等级一类。其中消防类负荷等级按 一级负荷。电梯等按二级负荷，其它为三级负荷。 按规范要求双回路供电。以保证二类高层建筑的消防不停电要求。本 项目将采用双路独立 10kV 电源进线，电源引自市政 110kv 变电站 10kv 母线段。高压采用单母线，高供高计。低压侧采用无功自动补偿，补偿功 率因数到 0.9 以上。 *房地产开发有限责任公司房地产开发有限责任公司 *广场建设项目申请报告广场建设项目申请报告 - 21 - 2.电电力力负负荷估算荷估算 本工程总安装功率：1520.33KW； 计算负荷有功功率： 456.81kW； 无功功率： 342.61kW； 视在功率： 571.01kW； 年用电量：125.55 万度/年 3.供供电电电电源和供源和供电电压电电压 本工程单独设置变配电站，变配电站设置在酒店楼地下室一层，电源 引自市政 10 千伏线路。变配电站装有 1 台 800kVA 变压器，负责本工程 的供电任务。变压器负荷率为 71.38%。 4.低低压压供配供配电电系系统统 所有消防负荷和二级负荷应急电源都从两路电源母线引出。消防负 荷要求双路低压供电末端切换。二级负荷要求专用电源供电。普通负荷采 用树干式封闭母线从竖井内向两侧分配电箱供电。一路电力母线一路照 明母线，应急照明由一路 EPS 应急母线带。 5.照明系照明系统统 设置正常照明、应急照明、疏散指示照明、道路照明、庭院照明和障 碍照明等。 应急照明：电源选用 EPS。 楼梯间、走廊等人员密集场所设置应急照明和疏散指示照明。 照明灯具，根据使用环境等合理选用节能型灯具。室内采用三基色荧 光灯；楼梯间、走道采用紧凑型荧光灯吸顶灯具。 楼梯间采用红外感应延时自熄节能开关，项目区内道路照明采用光 *房地产开发有限责任公司房地产开发有限责任公司 *广场建设项目申请报告广场建设项目申请报告 - 22 - 敏组件控制开关，广场等照明可就近控制。 各照明场所的照度按规定要求设计。所有照明电缆均埋地敷设。 6.防雷接地系防雷接地系统统 *县年平均雷暴日数为 21.6 天，为保证建筑物及人员安全，建筑物 设计防雷接地系统。 本工程按二级防雷建筑物设防。建筑物均应做等电位联结，有些部位 还应做局部等电位联结。在不同的防雷分区接口设置相应的电涌保护器。 防雷接地，弱电设备接地共享接地极。采用筏板基础内钢筋做自然接 地体。接地电阻不大于 1 欧姆。 为保证住户用电安全，住户及商业用房等终端 1.5 米以下插座设漏电 保护器，以防止因漏电对人身造成意外伤害。 7.电讯电讯 系统包括：有线电视系统、电话通讯系统、三表集中抄表系统、宽带网 络系统和消防报警系统等。 （1） 电话通信系统 项目区设电话交接机房，采用光缆引入，经电话交接机房采用电缆引 入各建筑物，每单位设两对电话线。 （2） 宽带网络系统 项目区设宽带网络机房，以光缆引入写字楼、公寓楼及商场，每户设 宽带网络终端插座。 （3） 消防报警系统 本工程二类高层建筑为一级保护对象，采用集中报警系统。 （4） 项目区三表集中抄表系统 *房地产开发有限责任公司房地产开发有限责任公司 *广场建设项目申请报告广场建设项目申请报告 - 23 - 本项目设置三表集中抄表系统。该系统由用户的脉冲电表、脉冲水表、 脉冲热能表安装在各建筑物的抄表器和管理中心的主控计算机、打印机、 显示器、UPS 电源以及传输信号的线路等组成。本系统与项目区计算机网 络联网可实现远程集中抄表和自动化管理。 （5） 闭路电视监控系统 依防护和监视的具体要求，对重要部位设摄像装置，通过同轴电缆传 至保安中心。 4.3.2 给给排水及消防排水及消防 （一）（一）设计设计依据依据 建筑给水排水设计规范 GB50015-2003 ； 高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95（2005 年版）； 自动喷水灭火系统设计规范GB50084-20012005 年版 建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005 人防地下室配置设计规范 GBJ50038-94 （二）供水（二）供水 1.水源 本项目给水水源为城市给水网，由市政供水，从*国道市政管线接入， 经项目区生活水加压泵站供给用户。水量及水质均可满足生活及消防用 水需要。6L/m2d，使用时间 12h。 2.用水量标准 项目标准单位时变化系数 写字间 40 L/人.d 1.3 公寓 250 L/人.d 2.8 商场 6.5L m 2/.d1.3 *房地产开发有限责任公司房地产开发有限责任公司 *广场建设项目申请报告广场建设项目申请报告 - 24 - 硬化及停车场洒水 2 L/次.m2每日 1 次 绿化用水 1.5 L/次.m2每日 1 次 3.用水量见下表： 用水量测算表用水量测算表 序 号 用水项目规模 时间 （h） 最高日用 水 （m3/d） 平均时用 水 （