房地产专项研究-住宅户型设计.ppt

住宅户型设计 房型好的住宅设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。 好的住宅布局在社交、功能、私人空间上应该有效分隔。一般说来，客厅、餐厅、 厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静区，应比较深入；卫生间设 在动区与静区之间，以方便使用。 房型好的住宅采光口与地面比例不应小于 17；房间宽度不应小于 3.3 米；主 卧室宽度不宜小于 3 米，面积应大于 12 平方米，次卧室的面积应在 10 平方米左 右；餐厅应是明间，宽度不宜小于 2.4 米；厨房净宽度应在 1.5 米左右，宜带一 服务阳台；带浴缸的卫生间净宽度不得小于 1.6 米，如为淋浴则净宽度不得小于 1.2 米。另外，房型设计还应考虑住房的“时期消费”特点，即针对不同的家庭 结构、不同的年龄层次，设计出合适的住宅生活空间。 在户型设计中，考虑家庭人口因素也是比较重要的，二室二厅一厨一卫，建筑 面积在平方米的适合两口之家或新婚夫妇居住；三室外二厅一厨双 卫，建筑面积在平方米之间，适合三口之家，子女在岁以上 的居住，适当考虑书房和公用卫生间；对于四五口人家，考虑到父母随子女住， 需要增加老人住房或专用卫生间，建筑面积应考虑在平方米之间， 具体为四室二厅一厨双卫或三卫一贮；对于两代或三代同住，经济收入又比较高， 应考虑六室三厅三卫一厨或跃层或别墅。当然，人们对户型的要求还会因以下因 素的变化而变化：一是随家庭人口的变化而变化，二是随家庭经济收入的变化而 变化，三是随家庭主人职业地点的变化而变化。 区分住宅的基本功能 一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学 习，这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活动特点可以分 为动、静两区。 公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。 私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。 动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。 静区：要求安静，活动相对比较少，比如卧室、书房。 这些分区，各有明确的专门使用功能。在平面设计上，应明确处理这些功能 区的关系，使之使用合理而不相互干扰。 起居室（客厅）：两个基本原则是，其一，起居室的独立性；其二，起居室 的空间效率。现在，有的户型中起居室也仍然保留着过去“过厅”的角色；有的 户型设计了独立的起居室和交通空间分离，但也因此相对增加了户型面积。此外， 要考察起居室四周的墙面是否好用，开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当， 否则会影响家具的摆放与使用，降低空间使用效率。起居室的采光口小或采光口 凹槽深，会影响室内采光，使起居厅较暗。 厨房：购房者应当首先考虑自己的烹饪、餐饮习惯。在空间布局方面，开放 式厨房有着很好的空间效果，可以充分展示个性化装修的魅力，也适应现代化的 生活时尚，但对于我国的传统烹饪方式其排油烟功能就有所欠缺。在面积标准方 面，厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，必 备的设备需要足够的面积。根据建设部的住宅性能指标体系，3A 级住宅要求厨房 面积不小于 8 平方米，净宽不小于 21 米，厨具的可操作面净长不小于 3 米；2 A 级面积不小于 6 平方米，净宽不小于 18 米，可操作面不小于 27 米，1A 级 则分别是 5 平方米、18 米和 24 米。 卫生间：满足三个基本功能，即洗面化妆、淋浴和便溺，而且最好能有所分 离，可以避免使用冲突。从卫生间的位置来说，单卫的户型应该注意和各个卧室 尤其是主卧的联系，双卫或多卫时，公用卫生间应设在公共使用方便的位置，但 入口不宜对着入户门和起居室。从面积角度来看，带浴缸的卫生间净宽度不应小 于 16 米，淋浴的净宽度不宜小于 12 米。 卧室：一般来说主卧室的面宽不应小于 36 米，面积在 14 至 17 平方米左右， 次卧的面宽不应小于 3 米，面积在 10 至 13 平方米左右；其次，应注意卧室的私 密性，和起居室之间最好能有空间过渡，直接朝向起居室开门也应避免通视。 辅助空间：包括阳台、储藏间等。这部分面积虽小，但在日常生活中的地位 非常重要。比如储藏空间，包括杂物间、进入式衣柜等多种形式，可以很有效地 节省户内的家具空间。 总之，根据户型面积不同，小户型经济住宅强调基本生活要求；普通型住宅 强调主要功能齐全和空间的灵活适应性；豪华型住宅强调创造高质量的生活环境， 注重细节突出个性。 关注住宅流线设计 流线俗称动线，是指日常活动的路线 人们对流线的概念可能还不太熟悉，其实这是在房型设计中经常要用到的一 个基本概念。流线俗称动线，是指人们活动的路线，它根据人的行为方式把一定 的空间组织起来，通过流线设计分割空间，从而达到划分不同功能区域的目的。 而且随着居民住房由满足需求型向改善型过渡，一百平方米以上的大套型住宅逐 渐成为目前房型的主流。这么大的空间如何规划便成为房型设计中的关键，于是 流线的概念尤显重要。 据天津大学建筑设计研究院杨昌鸣教授介绍，一般来说，居室中的流线可划 分为家务流线、家人流线和访客流线，三条线不能交叉，这是流线设计中的基本 原则。如 果一个居室中 流线设计不合理，流线 交叉，就说明空间的功能区 域混乱， 动静不分，有限的空间会被零散分割，居室面积被浪费，家具的布置也会受到极 大的限制。 家务流线 储藏柜、冰箱、水槽、炉具的顺序安排，决定了下厨流线。由储存、清洗、 料理这三道程序进行规划，就不会有多绕几圈浪费时间、体力，或在忙乱中打翻 碗碟的现象。除思考自己下厨的习惯外，充分的考虑流线，比如以 L 型流线安排 设计厨房用品的摆设，会是女主人最轻松的下厨流线。一般人家中的厨房可能较 狭窄，流线通常排成一直线，即使如此，顺序不当还是会引起使用上的不便。举 例来说，假使料理台的流线规划是先冰箱、炉具，然后是水槽清洗，再走回炉具 进行烹调，感觉流线并不顺畅，如果一开始的安排就是冰箱、水槽、炉具，使用 起来会更流畅。 家人流线 家人流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间。这种流线设 计要充分尊重主人的生活格调，满足主人的生活习惯。目前流行的在卧室里面设 计一个独立的浴室和卫生间，就是明确了家人流线要求私密的性质，为人们夜间 起居提供了便利。此外，床、梳妆台、衣柜的摆放要适当，不要形成空间死角， 让主人感觉无所适从。 访客流线 访客流线主要指由入口进入客厅区域的行动路线。访客流线不应与家人流线 和家务流线交叉，以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。客厅周边的门是 保证流线合理的关键，一般的做法是客厅只有两扇门。而流线作为功能分区的分 隔线划分出主人的接待区和休息区。目前大多数的流线设计中把起居室和客厅混 为一谈。这样一来，如果来访者只是家庭中某个成员的客人，那么若大的客厅就 只属于这两个人，其他家人就得回避，浪费空间不说，还影响其他家庭成员正常 的活动。杨教授认为，在起居室中划分出单独会客室是必要的。单纯大面积的客 厅效果并不佳，通过流线的细分，从而科学的分割空间，这才是房型设计的 根本。 复式住宅中的流线 谈到复式及跃层住宅的流线设计，杨教授说，由于空间较大，如果单纯在平 面上设计流线，实现功能区域的最佳组合是有一定困难的，因此，流线设计中利 用高低区分动静分解空间是可行的。这就产生了错层、跃层以及复式住宅中比较 丰富的流线设计和空间感受。这本是无可厚非的，但是目前存在这样一种现象： 开发商设计房型不是从人的需求、活动规律和心理状态考虑，而是追求一种“时 尚”，似乎房间里没有楼梯就是落伍。本来只有一百多平方米的房子，偏要设计 成三层的复式住宅，平均下来每层不到 50 平方米，显得华而不实。其实，人的活 动在水平面上是最舒服的。流线的设计要“以人为本”一切以人的舒适方便为出 发点，而生硬的人为的流线设计是不可取的。 流线就是把人的活动串联起来，使空间的格局满足人的需要。设计者通过流 线设计可以有意识地以人们的行为方式加以科学的组织和引导，向人们传达动静 分区的概念，改变不良的生活习惯，为业主提供人性化的房型设计。 最后杨教授提醒广大购房者，房型图要一目了然，私密区、公共区和后勤服 务区应各自相对集中。而且购房者可以感受空间的流线设计是否合理，那些看了 半天还没看懂的房型多半不会是好的房型设计。 功能需求主导居室尺度 住宅的原始功能，不是烹饪，不是如厕，不是朗诗颂词，它主要是被用来睡 一觉的，所以，一直到现在，“一居室”、“两居室”还是大小房子的统一说法， “居室”也由此成为住宅中最历史悠久、最值得玩味的部分。但是，从进门即上 炕的唯“居室”独尊，到受客厅挤兑的“三大一小”，再到如今登峰造极的“主 卧”，居室这个重要区 域的面积和功能却基本上还没定型面对“百变”居室， 你知道什么是它最合理的尺度吗？ 当居室卧室 一、 卧室的尺度 平方米：一个满足基本“卧”功能的卧室 基本指标：宽米，深米，使用面积至少平方米。 指标注释：考察卧室尺度是否合理时，一定先以床的摆放为“圆心”一 般床都不应挨着窗台摆放，否则心理上的不安全因素、积尘、噪音、迎头风等， 都不利于睡眠安置好床之后，再看这个房间的宽度、深度是否好用，为了简 便起见，我们统一将床顺长摆放的房间距离称为“ 宽”，床头依靠的墙宽称为“深”。 以床长米来算，加上床前需留的米通道，则卧室的至少应为米； 卧室中衣橱是必要的，按深度是米算，床和衣橱间留米道，床 和窗之间再留 米通道，加上床本身的宽度米，则卧室的深至少应为米，由此来算 一个可以容下双人床的卧室至少应该在平方米左右。当然，若单人居住，房 间面积可以再稍小，但一个小于平方米的睡眠空间可能会有窒息感。 平方米：一个可以看电视的卧室 好用指标：宽米，深米，使用面积平方米。 指标注释：摆放第二台电视的最佳区域非卧室莫属，入睡前拥着被窝看电视， 是比在客厅正襟危坐更舒适的享受，迎电视入室，也开始成为卧室设计中郑重考 虑的要素。 是否能倚着床头舒服地欣赏节目，取决于电视摆放的位置它应沿墙放在 床头的正前方，而非床的一侧。因此，其宽除容下床长米、走米外，还应增 加约米以放置电视（卧室电视寸足够）。 卧室深度加到米时，去掉衣橱和走道，床侧可有米空间，能摆 放小型书桌或梳妆台，也可以考虑换张大床总之平方米的卧室要好用多 了。 平方米：一个可以“分居”的卧室 舒适指标：宽米，深米，面积平方米。 指标注释：米宽比米宽的优势是：可以在床前放个小榻，你可 以在其上安置咖啡具、书籍等物，这个卧室立马感觉就不一样了，有点与众不同 的随意支配空间的优越感。 有了米左右的深，卧室在布置上就随意多了，一把摇椅，一个大盆栽，一 个跑步机，都是不错的选择。你还可以考虑另一种较流行的卧室文明，将双人床 换成两个单人床，对工作压力大的年轻“双职工”来说，这种卧室中的睡眠可能 更有效率。 平方米以上：一个可以动静分离的卧室 豪华指标：宽米以上，深米以上，面积超过平方米。 指标注释：据说欧 美的卧室布局是时兴动静分区的除了“静 态”的卧外， 还有个“动态”的坐区，如今很多样板间也开始在主卧中布置双人沙发或贵妃榻 了能宽裕地布置坐椅的卧室，深怎么也在米以上。 至于米的宽，其实已经编排不上什么用场了，你就搁个大点的电视讲 讲排场好了。 二、 卧室的主次 一居以上的住宅要不要在卧室的大小、功能上分出主次，是一个有点争鸣的 话题，你不妨以自己的实际需求来定夺 若长期保持两口或三口之家，定要突出“主卧”气派。 主人的需要是住宅应最先保证的，若无父母同住，供夫妇使用的卧室不妨以 舒适为标准，除足够宽余的卧室面积外，步入式衣橱、宽大主卫也应成为卧室必 要的“配套”。 若与父母同住或孩子年龄较大，要注意选择有“次主卧”概念的住宅。 比父母或成年子女的卧室大出平方米，就足以让你背个自私的评语，这也 是近来“次主卧”流行的原因。要注意的是，次主卧不仅指面积，还包括朝向和 功能上的次“主要”考虑，它最好也阳光灿烂并有卫生间。 当居室儿童房或书房 儿童房、书房其实是“次卧”的概念衍生出来的。与与占据主要或次要位置 的卧室相比，它们也确实可以退居次要“的位置。 儿童房平方米左右完全可以达到舒适。 因为孩子多数喜欢在起居室或家庭室游戏，你没有必要为他在儿童室留过大 的活动空间，一张宽米长米的儿童床、一张书桌、一个衣柜再加上一个 小游戏空间，平方米（米宽、米深）的儿童房足够孩子生活、 学习和玩耍了。 平方米，书房对面积要求不高。 平方米的书房可以容纳一组三人沙发、一组公分宽的书柜、一个相 当气派的老板桌和椅，若减掉沙发，平方米的书房也很实用了，再削减书柜、 桌椅的尺寸的话，平方米的书房也算好用不少项目在客厅或者阳台隔出个 平方米多的空间，放个带书柜的电脑桌，照样能用，所以，居室的尺寸对书房 来说不存在什么障碍。 最理想的户型布局是什么 住宅户型布局相当重要，它关系到业主入住之后是否舒适、方便、是否有利 于身心健康。如果布局不合理，要么大大增加您日后改动布局的烦恼和费用，要 么有可能给您带来难以挽回的遗憾，让您日后的居住感受如鱼刺在喉难以言表。 那么，什么样的户型布局才是最理想的布局呢？用一句精辟的话来说就是：绝大 多数住户都觉得不用改动的户型布局才是最好的布局。 笔者在考察了众多楼盘之后，精选出户型布局最好的一种，并动手做了较大 修改得到了一个比较完美的户型布局，该户型可称为经典户型，可供发展商与购 房者参考。该户型主要适用于一梯两户的板式结构楼宇，主要有以下 8 大优点： 1、入大门 处有一 过渡空间，装修时可以设计一个玄关，对整套 房的私密性有 很好的保证； 2、客厅的空间 十 分独立，除了一个入口和阳台推拉门之外，无 其他任何房门 对着客厅，使客厅的空间 几乎不受任何干扰；客厅十分开阔，并且厅 出阳台向南， 有南北穿堂风，通风采光效果极佳； 3、本户型为三房两厅两卫，建筑面积为 110130 平方米，朝南的房间（含 客厅）有 3 个，达到了朝南房间的最大数，这 3 个房间是通风效果最好的空间， 由于朝东的风向是以南北风向为主，因此朝南的房间越多，通风采光也就越好； 4、厨房、饭厅和 公共卫生间全部集中在一起，功能分区集中，并与其他功能 区明确分开。其中，厨房与饭厅紧密相联，方便备餐与用餐，均有明窗，通风、 采光好，且处于西北面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内停留， 利于身心健康。 5、卫生间与阳台，两个卫生间均有明窗通风和采光，主卧房有独立卫生间， 私密性强；阳台为双阳台，一南一北，有利观景、通风和晾晒衣物等功能。 6、每个卧室的面积分配都十 分合理，方正、平直、宽大、令人 心情舒畅。其 中主卧室十分宽大，主卧室建筑面积为 20 平方米左右，符合二次置业者提高生活 质量的要求，并且主卧室置于最里面，充分保证了其私密性；其余两间小卧室面 积次之，为 1316 平方米。并且主卧室与北 面卧室的门对开，十分有 利于南北空 气对流。 7、公共活动区（客厅、饭厅、厨房），分隔过渡区（公用卫生间），功能分 区集中，动静分区、干湿分区明晰，过渡自然，互不干扰。 8、房中 无数狭窄 的通道或其他难以利用的空间，公共分摊小，空间实用率极 高，达 90%。 关于住宅房型设计的技术指标 1、住宅应按套型设计，并应有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室或壁